Grundbucheintrag ändern: Ablauf & Kosten bei Erbe, Tod, Scheidung und Co.

Grundbucheintrag ändern – Immobilienkauf, -verkauf, Erbschaft, Scheidung oder Namensänderung, manche Lebenssituationen erfordern eine Änderung im Grundbuch. Die Regel ist hier: Wechselt sich der Eigentümer der Immobilie, so muss der Eintrag im Grundbuch geändert werden. Wie eine Änderung des Grundbucheintrags abläuft, erfahren Sie hier. Werden Sie zum Immobilienexperten. Mehr zum Grundbuch verrät Ihnen unser Immobilien Ratgeber: Grundbuch.

Wann muss man einen Grundbucheintrag ändern lassen?

Ein Eintrag im Grundbuch wird immer dann geändert, wenn sich die Eigentümerverhältnisse ändern, was bedeutet, dass der Eigentümer der Immobilie wechselt. Der häufigste Fall ist der Immobilienkauf und der Immobilienverkauf.

Aber natürlich verändert sich das Eigentümerverhältnis auch, wenn zum Beispiel bei einem Todesfall die Immobilie an einen Erben übergeht. Auch bei einer Trennung oder Scheidung wird oft eine Änderung des Grundbucheintrags vorgenommen. Ein weiterer Fall kann die Namensänderung bei einer Eheschließung sein. Hier ist eine Änderung im Grundbuch jedoch keineswegs zwingend erforderlich.

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In jedem Fall müssen Sie einen Notar beauftragen, der mit Ihnen die Antragsformulare ausfüllt, um eine Namensberichtigung oder ein Eigentümerwechsel im Grundbuch vorzunehmen. Beachtet werden sollte ebenfalls, dass Sie oder Ihr Notar bei Ihrer Gemeinde die Grundbuchblattziffer Ihrer Immobilie angeben, damit Ihre Eintragung bzw. Änderung auch richtig hinzugefügt wird. Außerdem sollten Sie den Verkehrswert des Grundstücks eintragen lassen, wenn das noch nicht erfolgt ist.

Fälle, bei denen ein Grundbucheintrag beim Notar beantragt wird in kurz:

  • Immobilienkauf & -verkauf
  • Erbschaft
  • Trennung / Scheidung
  • Namensänderung (z.B. Hochzeit)

Das war ein schneller Überblick über die Gründe der Grundbuchänderung. Im Folgenden erfahren Sie wie eine Änderung des Grundbucheintrags in den jeweiligen Situationen abläuft und worauf Sie achten sollten.

Grundbuchänderung beim Immobilienkauf & -verkauf

Wenn das Immobilieneigentum beim Immobilienkauf & -verkauf auf den neuen Eigentümer übergeht, wird eine Änderung im Grundbuch veranlasst. Diese ist von großer Bedeutung, besonders für den Käufer, da nur der der im Grundbuch als Eigentümer steht die Immobilie rechtlich auch besitzt. Diese Änderung kann allerdings nur erfolgen, wenn der Kaufvertrag bei einem beauftragten Notar vorher beglaubigt wird. Ist dieser Schritt geschafft, nimmt der Notar die finale Änderung des Grundbucheintrags vor.

Darauf sollten Sie also achten:

  • zwingende Änderung des Eigentümers im Grundbuch
  • Eigentümer im Grundbuch ist der rechtmäßige Besitzer
  • Kaufvertrag muss vorher vom Notar beglaubigt werden

Kommen wir nun zu den weniger häufigen Situationen in denen eine Grundbuchänderung vorgenommen wird.

Grundbucheintrag ändern im Erbfall

Bei einer Erbschaft reicht es üblicherweise aus, wenn Sie dem Grundbuchamt einen beglaubigten Erbschein vorlegen, welcher bestätigt, dass Sie der rechtmäßige Erbe sind. In der Regel wird der Grundbucheintrag dann in wenigen Tagen abgeändert.

Das sollten Sie wissen:

  • beglaubigten Erbschein beim Grundbuchamt vorlegen

Mehr zum Erbfall gibt es hier:

Besonderheiten beim Todesfall in der Familie

Beim Todesfall in der Familie kommt es bezüglich des Immobilienbesitzes besonders darauf an, welche Entscheidungen beim Kauf getroffen worden sind. Wer wurde ins Grundbuch als Eigentümer eingetragen und zu welchen Anteilen? Wann ein Grundbucheintrag geändert werden muss und wann nicht, wird Ihnen hier erklärt.

Eigentümer der Immobilie verstirbt

Wenn der Ehepartner, der als Eigentümer der Immobilie im Grundbuch eingetragen war, verstirbt, wird zuerst geprüft, ob ein notariell beglaubigtes Testament vorliegt. Liegt ein solches vor, werden die Eigentumsrechte auf die im Testament festgelegte Person übergeben. Meist sind das der verbliebene Ehepartner und vorhandene Kinder.

  • bei einem Testament: Eigentum geht auf Person im Testament über

Gibt es allerdings kein rechtswirksames Testament, dass der Verstorbene hinterlassen hat, muss beim Nachlassgericht ein Erbschein beantragt werden. Hier sollen alle Erben angegeben werden. Es besteht die Möglichkeit sich auf ein Alleinerbe zu einigen. Der Alleinerbe benötigt hierfür eine Vollmacht von jeder vom Erbe zurücktretenden Person. Auf Grundlage des Erbscheins nimmt das Grundbuchamt die Änderung des Grundbucheintrags vor.

  • kein Testament: Erbschein beantragen

Was aber wenn das Haus oder die Wohnung beiden Partnern zu 50 Prozent gehörten? Der Fall des gemeinsamen Eigentums ist deutlich unkomplizierter als der des Alleineigentums. Hier mehr dazu.

Teileigentümer der Immobilie verstirbt

Wenn beiden Ehepartnern laut Grundbuchvermerk die Immobilie zu gleichen Anteilen gehört, ändert sich für die hinterbliebene Person an den Eigentumsverhältnissen nichts, daher muss der Grundbucheintrag auch nicht geändert werden.

  • Grundbucheintrag muss nicht gendert werden

Das war ein schneller Überblick darüber, wie sich die Eigentumsverhältnisse im Todesfall verändern. Hier wird noch weiter auf den Fall eingegangen:

Grundbuchänderung bei einer Trennung/Scheidung

Wenn sich ein Paar trennt, dass ein gemeinsames Eigenheim besitzt, sollte es im Idealfall nicht zum Streit kommen. Eine einvernehmliche Lösung im Fall einer Scheidung ist hier die Beste, gerade wenn Sie beide im Grundbuch eingetragen sind. Eine Möglichkeit die besteht, ist die Eigentumsrechte auf einen der Partner zu übertragen. Dies wird von einem Notar oder dem Grundbuchamt vorgenommen.

Wenn Sie die Wohnung oder das Haus gemeinsam über einen Immobilienkredit finanziert haben, muss allerdings auch die kreditgebende Bank hinzugezogen werden. Was zu beachten gilt, ist, dass auch wenn ein Partner vom Vertrag zurücktritt, derjenige das Wohnrecht noch solange erhält, bis die Scheidung rechtskräftig vollzogen ist.

Bedenken Sie also:

  • wenn beide im Grundbuch stehen, ist eine einvernehmliche Lösung notwendig
  • Eigentumsrechte auf einen Partner übertragen
  • Bank muss bei gemeinsamen Immobiliendarlehen informiert werden
  • Wohnrecht besteht solange die bis die Scheidung rechtlich vollzogen ist

Mehr zum Thema, Grundbuchänderung bei einer Trennung oder Scheidung, gibt es hier:

Grundbuch ändern bei einer Namensänderung

Wenn sich Ihr Name ändert, weil Sie zum Beispiel heiraten, ist es kein Muss, dass Sie eine Grundbuchänderung vornehmen. Wollen Sie den Namen im Grundbuch anpassen, so müssen Sie sich an das Grundbuchamt wenden.

Hier müssen Sie einen entsprechenden Nachweis vorlegen. Das kann eine Eheurkunde, ein Auszug aus dem Familienstammbuch oder eine Bescheinigung des Standesamts über die Namensänderung sein. Eine Kopie reicht hier nicht aus, es muss die Echtheit durch eine Beglaubigung bestätigt werden. Wenn Sie das getan haben, sollte der Abänderung des Namens nichts mehr im Weg stehen. Ein Vorteil: Es fallen für diese Änderung keine Kosten an.

Das Wichtigste in kurz:

  • keine Kosten
  • Änderung ist kein Muss
  • beglaubigten Nachweis beim Grundbuchamt vorlegen

Hier wird die Grundbuchänderung im Fall einer Hochzeit oder Umfirmierung noch ausführlicher betrachtet:

Kosten beim Grundbucheintrag und deren Änderung

Die Änderung des Grundbucheintrags und die Dienstleistung, die der Notar erbringt, sind kostenpflichtig. Hier mehr zu den Kosten beim Neueintrag von Immobilieneigentum, bei einer Eigentumsumschreibung, Grundschuldeintrag und bei einer Grundschuldlöschung.

Wann muss ein Grundbucheintrag gelöscht werden?

In einen Fall wird ein Grundbucheintrag gelöscht. Wenn ein Immobilien Darlehen abgezahlt ist. Hier mehr zum Thema Grundschuld löschen: Wann muss ein Grundbucheintrag beim Grundbuchamt gelöscht werden?

Grundbuch & Grundbuchamt: Was ist das?

Erfahren Sie in unserem Immobilien Ratgeber mehr über das Grundbuch, das Register, dass alle Grundstücke des Landes verzeichnet und das zuständige Amt (Grundbuchamt). Lernen Sie das Grundbuch richtig zu lesen und zu verstehen und werden Sie zum Immobilienprofi.