Mehrfamilienhaus mit Erker über 2 Etagen (Mehrfamilienhaus)

Finanzierung Immobilie: Arten, Definitionen, Empfehlungen

Finanzierung Immobilie – Hypothek, Kredit, Annuitätendarlehen, Tilgungsdarlehen, Bausparvertrag oder Vollfinanzierung? Was ist die richtige Finanzierungsmethode Ihrer ersten Immobilien? Egal ob Eigentumswohnung oder Haus, vor dem Kauf steht die Frage der Finanzierung an. Dabei gibt es verschiedene Methoden, wie sie an Geld kommen. Mit einem Darlehen oder auch Disagio genannt, können Sie Ihr Wunschobjekt finanzieren. Wir zeigen Ihnen die unterschiedlichen Möglichkeiten und welche Vor- und Nachteile diese mit sich bringen. Je nach Situation und Eigenkapital kommen unterschiedliche Finanzierungsarten für Sie in Frage.

Finanzierungsarten Immobilien

Der Kauf einer Immobilie ist wahrscheinlich die größte Ausgabe, die Sie jemals tätigen werden und für die meisten Menschen muss der größte Teil des Kaufpreises von einer Hypothekengesellschaft oder Bank geliehen werden. Nachstehend finden Sie Informationen über die gängigsten Kreditarten.

Die gängigen Kreditarten sind:

Was bedeutet Finanzierung?

Wenn Sie in Immobilien oder Projekte investieren wollen, die eine finanzielle Einlage erfordern, brauchen Sie eine Finanzierung. Die Finanzierung kann durch Hypotheken, Bankkredite, eigenes Vermögen oder eine Kombination davon erfolgen. Sie können auch andere Arten von Investoren suchen und sie davon überzeugen, dass es eine gute Idee ist, Ihr Projekt zu finanzieren. Zu diesem Zweck stehen professionelle Investoren oder Alternativen wie Crowdfunding zur Verfügung.

Finanzierung kann über folgende Möglichkeiten erfolgen:

  • Hypotheken
  • Bankkredite
  • eigenes Vermögen
  • Kombination

Tilgungsdarlehen: Zinsen, Arten, Raten

Ein Tilgungsdarlehen ist nur eine von vielen Möglichkeiten Ihre Immobilie zu finanzieren. Tilgungsdarlehen können unterschiedliche Faktoren beinhalten und sind sehr vielfältig. Auch das Annuitätendarlehen gehört zu den Tilgungsdarlehensarten.

Was ist ein Tilgungsdarlehen?

Bei einem Tilgungsdarlehen handelt es sich um einen Oberbegriff für Darlehen, bei welchen über eine feste Laufzeit eine bestimmte Tilgungsleitung vereinbart wird. Ein Tilgungsdarlehen verfügt demnach über eine feste Laufzeit, einen festen Zinssatz und einer eine kontinuierlichen Tilgungsrate. Bei den meisten Tilgungsdarlehen zahlen Sie monatliche Ratenzahlungen an die Bank. Alternativ gibt es aber auch die Option vierteljährlicher, halbjährlicher oder jährlicher Ratenzahlungen.

Generell gilt: Mit jeder Tilgung reduziert sich Ihre Restschuld und somit sinkt der Zins und die monatliche Ratenhöhe. Folgende Faktoren sollten Sie bei einem Tilgungsdarlehen beachten: Kredithöhe, Zinssatz, Laufzeit, Tilgungsrhythmus. Die Bank erstellt für Sie einen Tilgungsplan. Der Zinssatz hängt von ihrer Bonität, der Kredithöhe und der Laufzeit ab. Im Idealfall haben Sie Ihre Schulden nach Ablauf der Laufzeit zurückgezahlt. Bei Immobiliendarlehen bleibt häufig nach Ablauf der Laufzeit eine Restschuld, welche Sie durch eine Anschlussfinanzierung tilgen können.

Tilgungsleistung = Tilgungszahlung + Zinszahlung

Tipp: Sondertilgung vereinbaren

Hier noch ein guter Tipp zum Ende der Fehler-Checkliste für Immobilienkäufer. Vereinbaren Sie eine Sondertilgungsrate. So können Sie am Ende vom Jahr mehr zurückzahlen, wenn Sie wollen, Sie müssen es aber nicht!

Wie berechnen Sie ein Tilgungsdarlehen?

Um das Tilgungsdarlehen zu berechnen, benötigen Sie die Restschuld, des Jahreszins, die vereinbarte Tilgung und die Kreditlaufzeit.

Der Zins wird wie folgt berechnet:

Zins = Restschuld * Jahreszins / 100 * Laufzeit / 360

Darlehen: Berechnung von Zins und Tilgung von zuhause

Photo: fizkes / Shutterstock.com

Annuitätendarlehen: Konstant, Zinsen, Sicherheit

Annuitätendarlehen sind die häufigste Form von Darlehen für Privatpersonen. Die Vorhersehbarkeit, genau zu wissen, was jeden Monat während der gesamten Rückzahlungsdauer zu zahlen ist, ist etwas, was viele Menschen wollen. Doch was bedeutet eigentlich ein Annuitätendarlehen?

Was ist ein Annuitätendarlehen? Definition

Ein Annuitätendarlehen ist eine Darlehensform, bei der der Darlehensnehmer bei jeder Fälligkeit einen festen Betrag an Zinsen und Kapital zahlt, der während der gesamten Rückzahlungsdauer konstant bleibt.

Bei einer Annuität ist der Abzinsungssatz zu Beginn niedrig, steigt aber während der gesamten Rückzahlungsdauer stetig an, während der Zinssatz von einem hohen Anfangswert zu einem relativ niedrigen Wert wechselt. Der Gesamtbetrag der Laufzeit bleibt während des gesamten Zeitraums konstant, was Ihre Finanzen berechenbarer macht. Eine Änderung des Zinssatzes wirkt sich nicht auf die Höhe der Laufzeit aus, sondern verlängert den Rückzahlungszeitraum, was Sicherheit bietet.

Was bedeutet das Darlehen für Sie in der Praxis?

In der Praxis bedeutet ein Annuitätendarlehen Folgendes:

  • niedrige Selbstbeteiligung zu Beginn der Rückzahlungsperiode
  • hohe Selbstbeteiligung gegen Ende der Rückzahlungsperiode
  • vorhersehbare Kreditkosten
  • Änderungen des Zinssatzes wirken sich nicht auf Gesamtbetrag aus
  • Änderungen des Zinssatzes = Verschiebung zwischen Zinsen und Abzügen
  • Verschiebung zwischen Zinsen, Abzügen = Rückzahlungsdauer verlängert sich
  • höhere Zinskosten im Vergleich zu Seriendarlehen

Hypothekenkredit: Beteiligte, Immobilien

Eine Hypothek unterscheidet sich in ihrer Struktur und Finanzierung deutlich vom Bankkredit. Tatsächlich gibt es bei einer Hypothek nicht nur zwei, sondern drei Beteiligte. Diese sind ein Kreditnehmer, ein Hypothekarkreditgeber und ein oder mehrere Kreditgeber.

Wenn Sie ein Haus kaufen und eine Hypothek benötigen, gibt es mehrere Dinge zu beachten. Eine davon ist, ob Sie ein Darlehen wünschen, bei dem Sie die Rückzahlungen für eine gewisse Zeit aussetzen können. Dies ist möglich, wenn Sie sich für eine tilgungsfreie Hypothek entscheiden. Dies kann Ihnen etwas Spielraum in Ihrem Budget verschaffen, zum Beispiel um andere, teurere Schulden zu tilgen.

Was ist eine Hypothek? Definition

Eine Hypothek ist ein durch eine Immobilie gesichertes Darlehen, das durch die Ausgabe und den Verkauf von Hypothekenanleihen finanziert wird. Einer der Vorteile von Hypothekarkrediten ist, dass der Zinssatz und der Beitragssatz zusammen in der Regel etwas niedriger sind als der Zinssatz von Darlehen, die nicht auf Pfandbriefen basieren.

Die meisten Investitionen können ganz oder teilweise mit einer Hypothek finanziert werden. Ein Kredit ist sowohl für Privatpersonen als auch für Unternehmen erhältlich. Als Privatperson können Sie eine Hypothek aufnehmen, um den Großteil Ihrer Hypothek zu finanzieren – bis zu 80 % des Kredits, wenn Sie eine selbst genutzte Immobilie in Form eines Hauses oder einer Eigentumswohnung kaufen.
Unternehmen können Hypotheken für Geschäftskredite nutzen. Welcher Kredit der richtige für Ihr Unternehmen ist, hängt davon ab, wofür Sie eine Finanzierung benötigen.

Hypothekenkredit zusammengefasst:

  • drei Beteiligte: Kreditnehmer, Hypothekarkreditgeber, Kreditgeber
  • durch Immobilie gesichertes Darlehen
  • Vorteil: Zinssatz und Beitragssatz niedriger
  • für Privatpersonen und Unternehmen geeignet
  • bei tilgungsfreier Hypothek: Aussetzung der Rückzahlung möglich

Umkehrhypothek

Bei einer Umkehrhypothek / umgekehrten Hypothek, handelt es sich um ein Darlehen, welches von einer Bank, einer Versicherungen oder einer Privatpersonen ausgezahlt wird. Eine Umkehrhypothek wird oft auch als eine Rentenhypothek oder Immobilienrente bezeichnet. Als Sicherheit wird die Immobilie hinterlegt. Bei einer Umkehrhypothek erhalten Sie eine monatliche Rente oder einen einmaligen Betrag ausgezahlt.

Wie funktioniert die Umkehrhypothek?

Bei einer Umkehrhypoteck gibt es drei Beteiligte: Der Darlehensgeber, der Darlehensnehmer und die Immobilie des Darlehensnehmers. Als Darlehensnehmer und Immobilienbesitzer stellen Sie der Bank mit Ihrer Immobilie eine Sicherheit. Die Bank nimmt Ihr Haus also als Kreditsicherheit. Sie bleiben Immobilieneigentümer, spricht Besitzer der Immobilie. Im Vergleich zu einer klassischen Hypothek müssen Sie als Kreditnehmer keine laufenden Zinsen oder Tilgungen bezahlen. Bei Ableben oder Auszug des Kreditnehmers wird die Immobilie automatisch verkauft und der Kredit abbezahlt.

 

Flex-Darlehen/ Variable Darlehen

Ein Flex Darlehen ist der Begriff, der eine Hypothek beschreibt, bei der das Darlehen in festen Abständen refinanziert wird, in der Regel nach 1, 3 oder 5 Jahren. Der Vorteil einer Hypothek besteht darin, dass die zugrunde liegende Hypothek zu einem Kurs von etwa 100 gehandelt wird, so dass bei der Aufnahme des Kredits keine nennenswerten Zinsverluste entstehen. Außerdem ist der Zinssatz in der Regel niedriger als bei festverzinslichen Darlehen.

Als Gegenleistung für den niedrigeren Zinssatz akzeptieren Sie als flexibler Kreditnehmer, dass die Entwicklung des Zinssatzes während der Laufzeit des Kredits ungewiss ist. Wenn das Darlehen refinanziert werden muss, bestimmt der dann geltende Zinssatz, wie viel Zinsen in der nächsten Periode zu zahlen sind.

Einfach ausgedrückt: Sie erhalten einen niedrigeren Zinssatz, wenn Sie eine größere Ungewissheit über die künftige Entwicklung der Zinssätze in Kauf nehmen. Aus diesem Grund haben Hypotheken mit 1-jähriger Zinsbindung einen niedrigeren Zinssatz als Hypotheken mit 3- und 5-jähriger Zinsbindung.

Flex-Darlehen zusammengefasst:

  • Hypothek, bei der Darlehen in festen Abständen refinanziert wird
  • bei Aufnahme des Kredits entstehen keine Zinsverluste
  • Zinssatz in der Regel niedriger
  • Entwicklung des Zinssatz während der Laufzeit ungewiss

Anpassungsdarlehen: Anpassbar, flexibel, niedrige Zinsen

Das Anpassungsdarlehen ist für diejenigen geeignet, die finanzielle Sicherheit für mehreres Jahre wünschen. Hier kennen Sie den Zinssatz für eine bestimmte Anzahl von Jahren, aber nicht für die gesamte Laufzeit des Kredits.

Sie erhalten einen niedrigeren Zinssatz als bei einem festverzinslichen Darlehen. Andererseits kann der Zinssatz danach steigen und die Möglichkeit, den Zinssatz für einen vereinbarten Zeitraum festzuschreiben. Am Ende dieses Zeitraums erhalten Sie eine niedrigere Zahlung, wenn die Zinssätze sinken, und eine höhere, wenn sie steigen. Es kann teuer werden, wenn Sie das Darlehen mitten in der Laufzeit zurückzahlen wollen. Außerdem erhalten Sie die Möglichkeit, bis zu 10 Jahre lang keine Raten zu zahlen, sowie die Möglichkeit, die Laufzeit und die Rückzahlung bei jeder Zinsanpassung anzupassen – wenn es Ihre finanzielle Situation erlaubt.

Zusammengefasst:

  • niedriger Zinssatz bei festverzinslichen Darlehen
  • Möglichkeit Zinssatz für einen Zeitraum festzuschreiben
  • bis zu 10 Jahre lang keine Ratenzahlung möglich
  • Laufzeit und Rückzahlung anpassbar
Darlehensvertrag (MFH) in der Bankfiliale: Kapitalanlage und Altersvorsorge

Photo: photobyphotoboy / Shutterstock.com

Bausparvertrag: Traditionell, kombinierbar

Der Anleger oder Bausparer verfolgt das Ziel, in der Zukunft eine Immobilie zu kaufen, bauen oder zu renovieren. Es wird ein traditionelles Sparen mit einem Immobiliendarlehen kombiniert. Der Kunde schließt einen Bausparvertrag mit einer Bausparkasse über eine bestimmte Summe ab. Dieser besteht immer aus zwei Teilen: Sparplan und Immobiliendarlehen. Zu Beginn des Vertrags wird festgelegt, welche Einsparquote erreicht werden muss, damit der Kunde in die Bereicherung des Darlehens kommt. Wichtig zu wissen, die Zinsen auf die Spareinlagen und das spätere Darlehen sind von Beginn an festgelegt.

Bausparvertrag zusammengefasst:

  • Kombination aus Sparen und Immobiliendarlehen
  • Vertrag mit Bausparkasse
  • Zinsen sind von Anfang an festgelegt

Ist ein Bausparvertrag sinnvoll?

Ein Bausparvertrag ist für Vermieter, sowie Selbstnutzer geeignet, die den Wert ihrer Wohnungen und Gebäude verbessern wollen. Das kann beispielweise durch den Aufbau eines Wintergartens geschehen. Auch Mieter haben das Recht, die Bausparmittel für die Wohnung zu verwenden, zum Beispiel für eine Badsanierung oder für das streichen der Wände. Die Maßnahmen dürfen aber nur mit Genehmigung des Vermieters erfolgen. Für Immobilieneigentümer ist ein Bausparvertrag weniger sinnvoll, da diese Finanzierungsmethode veraltet ist.

Für Immobilieneigentümer weniger sinnvoll.

Vollfinanzierung: Eigenkapital, Tilgung

Eine Vollfinanzierung bedeutet, dass Sie mit Ihrer Bank vereinbaren, dass der Kaufpreis zzgl. Nebenkosten vollständig finanziert werden. Sie hinterlegen Ihre Eigenkapital, auf einem extra Konto oder Depot, als Sicherheit. Weiterführend treffen Sie die Vereinbarung, dass Ihr Eigenkapital wieder freigeben wird, sobald die Tilgung des Darlehens, die Höhe des Eigenkapitals erreicht.

Was sind tilgungsfreie Darlehen?

Alle Arten von Darlehen können als tilgungsfrei vereinbart werden. Das bedeutet, dass Sie nur die laufenden Zinsen für das Darlehen zahlen müssen. Im Gegenzug schulden Sie der Bank oder Hypothekengesellschaft weiterhin den gleichen Betrag wie bei der Aufnahme des Kredits und sparen nicht für das Haus.

Bei einem ratenfeien Darlehen handelt es sich um ein Darlehen, bei dem Sie Ihre Rückzahlungen für einen bestimmten Zeitraum, in der Regel bis zu 10 Jahre, aussetzen können. Je nachdem, ob Sie einen Kredit mit festem oder variablem Zinssatz aufnehmen möchten, haben Sie verschiedene Möglichkeiten für eine tilgungsfreie Zeit. Bei einem Kredit mit variablem Zinssatz haben Sie die Möglichkeit, während der Laufzeit des Kredits tilgungsfreie Zeiten zu wählen, wenn Sie dafür zugelassen werden. Bei einem Darlehen mit festem Zinssatz beginnt die tilgungsfreie Zeit immer zum gleichen Zeitpunkt, an dem das Darlehen zurückgezahlt wird.

Wenn das Darlehen tilgungsfrei ist, zahlen Sie nur Zinsen und Beiträge, aber Sie sollten wissen, dass die tilgungsfreie Zeit keinen Einfluss auf die Zeit hat, in der Ihr Darlehen zurückgezahlt werden muss. Wenn Sie zum Beispiel ein Darlehen mit einer Laufzeit von 30 Jahren haben und sich dafür entscheiden, die Rückzahlungen für insgesamt 10 Jahre auszusetzen, haben Sie nur 20 Jahre Zeit, um das Darlehen zurückzuzahlen.

Zusammengefasst:

  • alle Darlehen können tilgungsfrei vereinbart werden
  • Rückzahlung kann für bestimmten Zeitraum ausgesetzt werden
  • tilgungsfreie Zeit hat keinen Einfluss auf die Zeit der Rückzahlung
  • Risiko von steigenden Zinssätzen

Darlehen ohne Rückzahlung

Wenn Sie sich für ein tilgungsfreies Darlehen entscheiden, bedeutet dies, dass Sie einen oder mehrere Zeiträume lang Ihre Schulden nicht tilgen, sondern nur Zinsen und Beiträge zahlen. Dies kann zum Beispiel von Vorteil sein, wenn Sie andere, teurere Schulden haben, die Sie zuerst abbezahlen wollen, oder wenn Sie mehr für Ihre Rente sparen wollen. Bei einem tilgungsfreien Kredit geben Sie während der Laufzeit mehr für Zinsen und Beiträge aus als bei einem Kredit mit Ratenzahlung. Der Kredit wird also insgesamt teurer für Sie sein.

Während der gesamten tilgungsfreien Zeit bleibt die Kreditsumme gleich. Am Ende der Rückzahlungsfrist werden sich Ihre Hypothekenzahlungen deutlich erhöhen, da Sie nun das Darlehen zurückzahlen müssen.

Ist ein tilgungsfreies Darlegen sinnvoll?

Ob es sinnvoll ist, einen ratenfreien Kredit aufzunehmen, hängt immer von Ihren Finanzen ab. In kürzeren Perioden mit hohen Ausgaben, zum Beispiel im Zusammenhang mit einem Familienzuwachs oder bei geringem Einkommen, kann ein tilgungsfreies Darlehen helfen, Luft in die täglichen Finanzen zu bringen. Langfristig ist es jedoch ratsam, die Rückzahlung fortzusetzen und so die Schulden abzubauen.

Wenn Sie einen tilgungsfreien Flex-Kredit aufnehmen, sollten Sie sich besonders des Risikos bewusst sein, dass die Zinssätze irgendwann steigen, da Sie dann besonders anfällig für Zinserhöhungen sind.

Abhängig von Ihren Finanzen. Langfristig nicht zu empfehlen.

Tilgungsfreie Darlehen – Lesen Sie hier bald noch mehr zum Thema tilgungsfreie Darlehen.

Zwischenfinanzierung

Unter Zwischenfinanzierung versteht man eine Finanzierung, die über einen kurzfristen Zeitraum läuft. Mit dieser Finanzierung lassen sich finanzielle Engpässe überbrücken, die zeitlich begrenzt sind. Eine Zwischenfinanzierung kommt üblicherweise bei dem Kauf von Immobilien zum Einsatz. Sie kann unterschiedlichen Zwecken dienen. In den meisten Fällen dient eine Zwischenfinanzierung der Überbrückung von temporären, finanziellen Engpässen. Immobilienbesitzer können sofort finanzielle Mittel beschaffen und als Eigenkapital einsetzten.

Wann macht eine Zwischenfinanzierung Sinn?

Sie wollen eine attraktive Immobilie kaufen und können nicht auf die Zuteilungsreife des Bausparvertrags oder der Darlehens warten? Dann können Sie eine Zwischenfinanzierung in Erwägung ziehen. Ein weiterer Grund eine Zwischenfinanzierung zu starten, wäre wenn Sie eine neue Immobilie kaufen wollen und Ihre alte dafür verkaufen. Der Erlös Ihrer alten Immobilie soll für den Kauf des neuen Objekts eingesetzt werden. Wenn jedoch das alte Objekt noch nicht verkauft ist, Sie aber Kapitel aufbringen müssen, könnte die Zwischenfinanzierung die Lösung sein.

Anschlussfinanzierung

Die Anschlussfinanzierung tritt in Kraft, wenn die bisherige Bau- oder Immobilien Finanzierung nach der Zinsbindungsfrist abgelaufen ist. Käufer, die einen Kredit für den Kauf einer Immobilie aufnehmen, stehen spätestens dann vor der Frage der Anschlussfinanzierung. Die Zinsfestschreibung, bei einer Hausfinanzierung beträgt im Normalfall zwischen fünf und fünfzehn Jahren. Innerhalb dieser Frist haben eine Vielzahl der Kreditnehmer das Darlehen nicht zurückgezahlt. Dann können Kreditnehmer eine erneute Vereinbarung über die Rückzahlung der Restschuld vereinbaren, das bezeichnet man als Anschlussfinanzierung.

Wann lohnt sich ein Forward Darlehen?

Das Forward Darlehen ist eine Art der Anschlussfinanzierung. Auch als Forward Darlehen bezeichnet ist die Anschlussfinanzierung, bei rechtzeitigem Abschluss die günstigere Variante einen Immobilienkredit aufzunehmen. Ein Forward Darlehen besteht aus einen Annuitätendarlehen, welches in konstanten Raten zurück gezahlt wird und einer frei wählbaren Zinsbindung. Ihr Vorteil: Sie können sich die aktuellen Zinsen für die Zukunft sichern. Das bedeutet, Sie schließen jetzt schon die Bedingungen für ein in der Zukunft liegendes Darlehen ab.

Vorlaufszeit: 6 Monate bis 5 Jahre

Das Forward Darlehen greift erst dann, wenn Ihr aktuelles Darlehen ausläuft und tilgt Ihre restlichen Schulden. Ein solches Darlehen lohnt sich dann, wenn voraus zu sehen ist, dass die Zinsen in Zukunft steigen werden. Ob es sich für Sie rechnet und lohnt, hängt von der tatsächlichen Steigerung der Zinsen ab. Aber beachten Sie, dass Sie für ein Forward Darlehen einen Zinsen Aufschlag zahlen. Erst wenn die Zinsen in Zukunft Ihre abgeschlossene Zinsbindung, inklusive Aufschlag überschreiten, hat sich das Darlehen für Sie gelohnt.

Finanzierungsvermittler: Immobilienfinanzierung und Rendite Berechnung

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Wann ist Zeit für eine Refinanzierung?

Wenn von Refinanzierung die Rede ist, ist damit in der Regel eine Umstrukturierung oder Anpassung von Darlehen gemeint. Unabhängig davon, ob Sie ein Privat- oder ein Geschäftsdarlehen haben, sollten Sie Ihr Darlehen alle paar Jahre überprüfen lassen, um zu sehen, ob Sie das günstigste Darlehen haben. Möglicherweise haben Sie mehrere kleine Kredite aufgenommen, die Sie zu einem einzigen zusammenfassen könnten, für den Sie nur Gebühren zahlen müssen. Oder Sie können Ihr bestehendes Auto- oder Wohnungsbaudarlehen anpassen lassen, um Geld zu sparen und einen niedrigeren Zinssatz zu erhalten.