Wie viel Eigenkapital sollten Sie in die Immobilienfinanzierung einbringen?

Eigenkapital in die Finanzierung einbringen – Sie möchten Ihre erste Immobilie kaufen und fragen sich, wie viel Eigenkapital Sie brauchen? Sie können je nach Bonität unterschiedliche Eigenkapitalvarianten mit Ihrem Kreditinstitut aushandeln. Zum Beispiel eine 80%-Finanzierung (Teilfinanzierung) oder eine Vollfinanzierung (100%- & 110%-Finanzierung). Wie die Höhe des Eigenkapitals den Erfolg Ihrer Finanzierung beeinflusst und, wie Sie den Eigenkapitalanteil berechnen und eine Empfehlung zum Eigenkapital von Experten gibt es hier für Sie. Zurück zum Ratgeber: Immobilien Finanzierung.

Wie hoch sollte Ihr Eigenkapitalanteil sein?

Unser Expertentipp: Möchten Sie mit Immobilien Vermögen aufbauen, streben Sie eine 80-100%-Finanzierung an.

Meint, 20 % des Kaufpreises werden aus der eigenen Tasche gezahlt.

Warum? Wir erklären es Ihnen. Mit Ihrer kreditgebenden Bank können Sie eine Teil- oder eine Vollfinanzierung aushandeln. Zu den einzelnen Finanzierungen gleich mehr.

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Grundsätzlich kommt es auf das Verhältnis zwischen dem Immobilienwert und der Kredithöhe an, welches Finanzierungsangebot die Bank Ihnen macht. Allgemein wichtig ist es, dass den eigenen Schulden ein echter Gegenwert gegenübersteht, sodass beide Parteien, also Kreditnehmer und Kreditgeber, sicher sein können, dass der Kredit abgezahlt werden kann.

Entscheidend ist das Verhältnis zwischen dem Immobilienwert und der Kredithöhe.

Eigenkapitalanteil: Das Wichtigste im Überblick

Fehler beim Kauf vermeiden! Das Know-how, dass Sie brauchen:

  • Teilfinanzierung: Eigenkapital und Fremdkapital kommt zum Einsatz
  • Vollfinanzierung: kein Eigenkapitaleinsatz und nur Fremdkapital
  • 110%-Finanzierung: Mitfinanzierung der Kaufnebenkosten
  • Immobilienwert, Kredithöhe und Bonität entscheiden über Finanzierungsangebot
  • Eigenkapital kostenlos berechnen mit unseren Immobilien Rechnern

Kein Eigenkapital? Effektive Sparmethoden!

Hier lernen Sie die besten Methoden kennen, um schnell Eigenkapital anzusparen.

Immobilien finanzieren mit oder ohne Eigenkapital?

Haus mit einem Geldschein davorWie viel Eigenkapital Sie in Ihre Immobilienfinanzierung einbringen, ist Ihnen überlassen. Grundsätzlich gibt es drei Möglichkeiten. Sie können eine Teilfinanzierung, Vollfinanzierung oder auch eine sogenannte 110%-Finanzierung abschließen.

Allerdings unterscheiden sich die Kreditkonditionen je nach Eigenkapitalanteil deutlich. Auch ist es denkbar, je nach Situation, dass Sie bei schlechterer Bonität mehr Eigenkapital einbringen müssen, um überhaupt eine Finanzierung zu erhalten.

Diese drei Arten der Finanzierung werden aufgrund ihrer unterschiedlichen Eigenkapitalanteile unterschieden:

  • Teilfinanzierung – Eigenkapital & Fremdkapital (Nebenkosten werden selbst gezahlt)
  • Vollfinanzierung – kein Eigenkapital, nur Fremdkapital  (Nebenkosten werden selbst gezahlt)
  • 110%-Finanzierung – kein Eigenkapital, nur Fremdkapital  (Nebenkosten werden finanziert)

Schauen wir uns die unterschiedlichen Finanzierungsarten mit Beispielen genauer an.

Teilfinanzierung: Teil des Kaufpreises selbst finanzieren

Was bedeutet Teilfinanzierung?

Bei einer Teilfinanzierung, auch 50%-Finanzierung genannt, wird nur ein Teil des Kaufpreises von der Bank finanziert. Der andere Teil kommt aus Ihrem privaten Vermögen. Wie groß der Bankanteil sein soll, ist Verhandlungssache zwischen Kreditnehmer und Kreditgeber. Also könnte eine Teilfinanzierung auch beispielsweise aus nur wenig Eigenkapital wie 30 % Eigenkapitalanteil bestehen. Das wäre dann eine 70%-Finanzierung.

Die Bank geht gerne eine 50%-Finanzierung ein. (Beispiel: 200.000 Euro Immobilienwert und 100.000 Euro Kredithöhe). Da das Risiko für sie hier deutlich geringer als bei einer Vollfinanzierung ist. Der Vorteil hier ist auch, dass Sie eine weniger gute Bonität benötigen.

Beispiel für Teilfinanzierung:

  • Immobilienwert: 200.000 Euro
  • Kredithöhe: 1.000 Euro
  • Eigenkapitaleinsatz: 100.000 Euro

Eine Immobilie kann jedoch auch ohne Eigenkapital finanziert werden.

Vollfinanzierung: Kein Eigenkapital einbringen

Was bedeutet Vollfinanzierung?

Die Vollfinanzierung wird auch 100%-Finanzierung genannt. Hier beträgt die Kredithöhe den gesamten Kaufpreis. Eine Vollfinanzierung bedeutet, dass Sie mit Ihrer Bank vereinbaren, dass der gesamte Kaufpreis vollständig von der Bank finanziert wird.

Dabei hinterlegen Sie Ihr Eigenkapital, auf einem extra Konto oder Depot, als Sicherheit. Weiterführend treffen Sie die Vereinbarung, dass Ihr Eigenkapital wieder freigeben wird, sobald die Tilgung des Darlehens, die Höhe des Eigenkapitals erreicht.

Eine Vollfinanzierung gehen Banken eher ungern ein, da das Risiko für die Bank hier deutlich höher ist. Bei einer 100%-Finanzierung (Beispiel: 100.000 Euro Immobilienwert und 100.000 Euro Kredithöhe) achten Kreditgeber schon deutlich stärker auf Ihre Bonität. Für Sie kann diese Finanzierungsart allerdings auch von Vorteil sein.

Beispiel für Vollfinanzierung:

  • Immobilienwert: 100.000 Euro
  • Kredithöhe: 100.000 Euro

Allerdings stimmt es nicht ganz, dass sie überhaupt kein Eigenkapital für die 100%-Finanzierung aufbringen müssen. Denn die anfallenden Kaufnebenkosten müssen Sie von Ihrem privaten Vermögen zahlen.

Wenn Sie auch dieses Geld nicht aufwenden wollen oder können, gibt es noch die weitere Variante der Vollfinanzierung: Die 110%-Finanzierung.

Kaufpreis & Kaufnebenkosten finanzieren

Was bedeutet 110%-Finanzierung?

Finanzierung ohne Eigenkapital – Haben Sie gar kein Geld für den Immobilienkauf zur Hand kann auch eine 110%-Finanzierung abgeschlossen werden. Das bedeutet, nicht nur der Kaufpreis, sondern auch die Kaufnebenkosten werden mithilfe eines Kredits finanziert.

Genau überlegen sollten Sie sich, ob Sie die Kaufnebenkosten mitfinanzieren lassen wollen, da Sie hier die einmaligen Nebenkosten, die beim Kauf auf Sie zukommen, wie zum Beispiel die Notarkosten und Grunderwerbsteuer langfristig abzahlen müssen. Wichtig ist es gerade zu Beginn einen Teil an Geld als Puffer für eventuelle Mietausfälle oder anstehende Reparaturen zur Seite zu legen, da noch keine Mietrücklagen gebildet sind.

Beispiel: 110%-Finanzierung

  • Immobilienwert: 200.000 Euro
  • Kaufnebenkosten: 20.570 Euro
  • Kredithöhe: 220.570 Euro

Expertentipp zum Eigenkapital: 20%-Regel

Welche der drei Finanzierungsarten ist also die Sinnvollste?

Die Finanzierungen im Vergleich:

Aspekt Teilfinanzierung Vollfinanzierung
Zinsbelastung Niedrigere Zinsen, da nur auf den finanzierten Betrag bezogen Höhere Zinsen, da auf den gesamten Kaufpreis berechnet
Eigenkapitalanforderungen Höheres Eigenkapital erforderlich Niedrigeres Eigenkapital erforderlich
Monatliche Belastung Kurzfristig niedriger aufgrund niedrigerer Zinszahlungen Höher aufgrund der gesamten Finanzierungssumme
Langfristige Gesamtkosten Potenziell niedriger aufgrund niedrigerer Zinszahlungen Potenziell höher aufgrund höherer Zinsen und längerer Laufzeit
Liquiditätsschonung Weniger Liquidität wird benötigt Höhere Liquidität, da weniger Eigenkapital erforderlich
Risikostreuung Begrenzte Abhängigkeit von einem Kreditgeber Potenziell höhere Abhängigkeit von einem Kreditgeber
Flexibilität Mehr Flexibilität bei Rückzahlungskonditionen Weniger Flexibilität, da höhere monatliche Verpflichtungen
Schnelle Realisierung Schnellere Umsetzung von Projekten möglich Direkte Umsetzung ohne Warten auf höheres Eigenkapital
Steuerliche Vorteile Potenziell geltende Steuervorteile für Zinszahlungen Geltende Steuervorteile für Zinszahlungen
Eigenkapitalquote Verbesserung der Eigenkapitalquote Niedrigere Eigenkapitalquote, höhere Verschuldung

Unser Expertentipp: Wenig eigenes Kapital einsetzen. Denn Geld, das Sie nicht einsetzen, können Sie frei nutzen. Haben Sie Ihr Vermögen jedoch für den Immobilienkauf ausgegeben, ist es nun an das Objekt gebunden (Stichwort: gebundenes Kapital) und kann für anderweitige Investitionen nicht mehr verwendet werden. Aufgrund der ersten Immobilie als funktionierende Geldanlage erhalten Sie für die nächste Immobilie meist eine bessere Verzinsung.

Merken Sie sich die 20%-Regel:

Streben Sie eine 80-100%-Finanzierung von der Bank an, um das Geld optimal zu nutzen.

Wie hoch soll der Eigenkapitalanteil sein?

20 % des Kaufpreises

Mehr Finanzierungstipps im Immobilien Ratgeber

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