Verwaltungsbeirat der WEG: Aufgaben, Vergütung, Haftung & Wahl

Verwaltungsbeirat der WEG – Das Amt des Verwaltungsbeirats in einer Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) ist anspruchsvoll, zeitaufwendig und kommt mit einem hohen Haftungsrisiko einher. Er ist Bindeglied zwischen der WEG und der Hausverwaltung. Seine Entscheidungen und Tätigkeiten haben hohe Auswirkungen auf die Betreuung der Liegenschaft und sollten daher nicht unterschätzt werden. Erfahren Sie hier alles, was Sie über den Verwaltungsbeirat wissen müssen – von der Wahl über die Vergütung bis zu den Pflichten und der Haftung.

Was ist der Verwaltungsbeirat?

Der Verwaltungsbeirat einer Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) gehört neben der Eigentümerversammlung und dem Hausverwalter zu den drei wichtigsten Instanzen der Hausverwaltung. Er ist Bindeglied zwischen Eigentümergemeinschaft und Verwalter und die einzige Möglichkeit für die WEG, persönlich an der Betreuung ihrer Liegenschaft beteiligt zu sein.

Dem Verwaltungsbeirat kommen wichtige Pflichten zu. Die Beiratsmitglieder unterstützen den Verwalter, vermitteln bei Meinungsverschiedenheiten und prüfen die Jahresabrechnung, so wie den Wirtschaftsplan.

Die Pflichten des Verwaltungsbeirats zusammengefasst:

  • Unterstützungspflicht
  • Überwachungspflicht
  • Informationspflicht

Zu den genauen Aufgaben gleich mehr. Vorab einige Details zum Aufbau und zur Struktur des Verwaltungsbeirats.

Beiratsmitglieder: Anzahl und Wahl

Seit dem verabschieden des Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetzes gibt es keine gesetzlich festgelegte Zahl der Beiratsmitglieder mehr. Die WEG kann also je nach Bedarf flexibel entscheiden. Das bedeutet auch, dass der Verwaltungsbeirat aus nur einer einzelnen Person bestehen darf.

Die Wahl des Beirats ist nach § 29 Abs. 1 WEG (Wohnungseigentumsgesetz) geregelt. Die Mitglieder des Verwaltungsbeirats werden über Mehrheitsbeschluss gewählt. Wichtig: Es dürfen nur Mitglieder der WEG für den Verwaltungsbeirat gewählt werden. Ein WEG-Mitglied, das gleichzeitig die Rolle des Verwalters übernimmt, oder ein Nicht-Mitglied der Wohnungseigentümergemeinschaft, darf nicht für den Beirat nominiert oder gewählt werden. Es sei denn die Teilungserklärung oder Gemeinschaftsordnung erlaubt die Bereitstellung eines Nicht-Mitgliedes der WEG.

Nur WEG-Mitglieder können zum Beirat gewählt werden

Das wichtigste zusammengefasst:

  1. keine feste Mitgliederzahl festgelegt
  2. Verwaltungsbeirat mit nur einer Person möglich
  3. Wahl des Beirats erfolgt nach Mehrheitsprinzip
  4. nur WEG-Mitglieder dürfen gewählt werden

Bestimmung des Vorsitzenden & Stellvertreters

Die zusätzliche Wahl eines Beiratsvorsitzenden ist nicht nötig, wenn der Verwaltungsbeirat nur aus einer Einzelperson besteht. Ab einer Größe von zwei Personen müssen sowohl ein Vorsitzender, als auch ein Stellvertreter festgelegt werden. An der Wahl des Vorsitzenden und des Stellvertreters kann die gesamte WEG beteiligt sein. Es steht den Beiratsmitgliedern aber auch offen unter einander die jeweiligen Positionen festzulegen.

Erst ab einer Beiratsgröße von zwei Personen sind Vorsitzender und Stellvertreter Pflicht

Bestellungsdauer  & Abberufung

Die Bestellungsdauer des Verwaltungsbeirats ist gesetzlich nicht festgelegt. Falls es die Teilungserklärung oder die Gemeinschaftsordnung nicht anders festlegen, ist es den Beiratsmitgliedern erlaubt, jeder Zeit von ihren Ämtern zurück zu treten. Auch die Abberufung einzelner Mitglieder durch einen Mehrheitsbeschluss ist möglich. Eine genaue Begründung für die Abberufung muss nicht vorgelegt werden. Tritt eines der Beiratsmitglieder zurück, entscheidet die WEG gemeinsam, ob ein neues Mitglied gewählt werden soll oder ob kein Bedarf besteht.

Die Bestellungsdauer des Verwaltungsbeirats ist gesetzlich nicht festgelegt

Vergütung und Aufwandsentschädigung

Das Amt des Verwaltungsbeirats ist eine meist ehrenamtlich ausgeführte Tätigkeit. Die Aufgaben und Pflichten des Beirats sind im Wohnungseigentümergesetz zwar klar geregelt, doch einen gesetzlich geregelten Vergütungsanspruch gibt es nicht. Dennoch zahlen die meisten WEGs eine kleine Aufwandsentschädigung an die Beiratsmitglieder. Die Höhe hierfür wird entweder in Form eines Umlaufbeschlusses festgelegt oder durch einen Beschluss auf einer Eigentümerversammlung.

Vor allem bei hohem Verwaltungsaufwand, sollte eine monatliche Aufwandsentschädigung von den WEG-Mitgliedern in Erwägung gezogen werden. Schließlich ist die Arbeit als Beiratsmitglied nicht nur anspruchsvoll und zeitintensiv, sondern auch stets mit einem hohen Haftungsrisiko verbunden.

Zusammengefasst:

  • ehrenamtliche Tätigkeit
  • kein Vergütungsanspruch
  • Aufwandsentschädigung sinnvoll

Besonders große WEGs sind mit sehr viel Verwaltungsaufwand verbunden:

Ist der Verwaltungsbeirat Pflicht?

Die Bereitstellung des Verwaltungsbeirats ist keine Pflicht. Sind Sie Teileigentümer einer besonders großen WEG lohnt es sich jedoch, einen Verwaltungsbeirat bereitzustellen. Schließlich sind sie Ansprechpartner der Hausverwaltung und können diese bei Modernisierungs- oder Instandhaltungsmaßnahmen angemessen unterstützen. Außerdem vermitteln sie als neutrale, eigenständige, dritte Instanz zwischen WEG und Hausverwaltung und deeskalieren bei Interessenkonflikten oder Meinungsverschiedenheiten.

Die Bereitstellung des Verwaltungsbeirats ist keine Pflicht

Aufgaben und Pflichten: Überprüfung, Vermittlung & Co.

Einige der Aufgaben und Pflichten des Beirats sind gesetzlich im WEG verankert. Nach § 29 Abs. 2 n.F. WEG gehört die Unterstützung des Hausverwalters zu den Haupttätigkeiten. Auch muss der Beirat den Wirtschaftsplan, so wie die Jahresabrechnungen auf Richtigkeit prüfen und darauf Stellung beziehen.

Die weiteren Pflichten des Beirates sind der Gemeinschaftsordnung oder den zusätzlichen Befugnissen der WEG zu entnehmen

Aufgaben des Verwaltungsbeirats:

  • Rechnungsprüfung
  • Unterschreiben der Eigentümerversammlungsprotokolle
  • ggf. Einberufung von Eigentümerversammlungen
  • Unterstützung des Verwalters bei seinen Aufgaben
  • Abschluss des Verwaltervertrags

Wirtschaftsplan & Jahresabrechnung überprüfen

Eine der wichtigsten Aufgaben ist die Prüfung des Wirtschaftsplans und der Jahresabrechnung. Bevor diese bei der nächsten Eigentümerversammlung der WEG vorgelegt werden, muss der Beirat sie sachlich und rechnerisch prüfen und eine Stellungnahme beifügen. Rechnungslegungen und Kostenvoranschläge hingegen müssen nach dem Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetz vom Verwaltungsbeirat nicht mehr zusätzlich geprüft werden.

Eigentümerversammlung: Einberufung & Protokoll

Laut § 24 Abs. 3 WEG ist der Beiratsvorsitzende unter gewissen Umständen befugt, eine Eigentümerversammlung ein zu berufen. Das darf er jedoch nur, wenn entweder erst gar kein Verwalter vorhanden ist oder wenn sich der Verwalter pflichtwidrig zur Einberufung weigert.

Gründe zusammengefasst:

  1. Kein Verwalter vorhanden
  2. Verweigerung einer EV von Seiten des Verwalters

Neben dem Verwalter und einem WEG-Mitglied ist der Beiratsvorsitzende ebenfalls dazu verpflichtet, die Protokolle der Eigentümerversammlung zu unterschreiben.

Unterstützung des WEG-Verwalters

Nach dem WEG ist es auch die Aufgabe des Verwaltungsbeirats den Hausverwalter bei seinen Tätigkeiten zu unterstützen. Das bedeutet weder, dass der Beirat dem Verwalter zuarbeiten muss, noch, dass sie seine alltäglichen Verwaltungstätigkeiten penibel überwachen müssen. Stattdessen bieten sie ihm bei manchen Aufgaben Hilfestellungen und sind bei Fragen der erste Ansprechpartner für die Hausverwaltung.

Der Verwaltungsbeirat arbeitet eng mit dem Verwalter zusammen:

Bank: Hände auf dem Tisch beim Finanzierungsgespräch zwischen Darlehensgeber und Darlehensnehmer

Haftung des Verwaltungsbeirats: Hohes Risiko

Obwohl die meisten Verwaltungsmitglieder das Amt ehrenamtlich übernehmen, sind sie einem hohen Haftungsrisiko ausgesetzt. Werden die in § 29 Abs. 3 WEG gesetzlich geregelten Pflichten des Beirats schuldhaft verletzt, wodurch der WEG ein Schaden entstanden ist, muss der Beirat für sein fahrlässiges Handeln haften. Haftungsbeschränkungen im Fall von grober Fahrlässigkeit oder Vorsatz sind möglich und müssen durch die Eigentümerversammlung beschlossen werden. Wurde grob fahrlässig gehandelt, ist ein Haftungsausschluss jedoch ausgeschlossen.

Lesen Sie hier weiter! Haftung des Verwaltungsbeirats: Ratgeber

Prinzipiell gilt: Der Beirat haftet nicht als Kollektiv, sondern jedes Beiratsmitglied einzeln. Deshalb empfiehlt es sich immer eine Vermögensschadenshaftpflichtversicherung abzuschließen. Die Kosten hierfür trägt dann, je nach Beschlussfassung, die WEG.

Das wichtigste zusammengefasst:

  • keine Kollektivhaftung
  • hohes Haftungsrisiko
  • Haftungsbeschränkungen möglich
  • Haftungsausschluss ausgeschlossen
  • Tipp: Abschluss einer Vermögensschadenshaftpflichtversicherung

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Besitzen Sie eine oder mehre Immobilien, wissen Sie, wie aufwendig die Verwaltung, Bewirtschaftung und Instandhaltung einer Liegenschaft sein kann. Die professionelle Betreuung einer Immobilie ist zeit- und kostenintensiv und erfordert jede Menge Organisationstalent. Ein qualifizierter Hausverwalter kümmert sich um alle administrativen Tätigkeiten, sowohl bei vermieteten als auch bei nicht-vermieteten Eigentumswohnungen, Mehrfamilienhäusern und Gewerbeobjekten.

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