Wer unterschreibt den Verwaltervertrag der WEG? Schnell erklärt – Hausverwaltung

Wer unterschreibt den Verwaltervertrag für die WEG? – Nach der Trennungstheorie wird zwischen der Bestellung des WEG-Verwalters und dem Abschluss des Verwaltervertrags als eigenständige Rechtsakte unterschieden. Auch wenn für die Bestellung der WEG-Verwaltung die gesamte Wohnungseigentümergemeinschaft involviert ist, muss der Verwaltervertrag nicht von allen unterschrieben werden. Erfahren Sie hier, wer die WEG gegenüber dem Verwalter vertritt, wer zur Unterzeichnung berechtigt ist und welche Sonderfälle es gibt.

Wer unterschreibt den Verwaltervertrag für die WEG?

Seit der am 01.12.2020 in Kraft getretenen WEG-Reform ist der Vorsitzende des Verwaltungsbeirats nun berechtigt im Namen der Wohnungseigentümergemeinschaft den Verwaltervertrag zu unterzeichnen. Alternativ kann auch ein anderer Wohnungseigentümer per Mehrheitsbeschluss dazu ermächtigt werden. Die gesetzliche Grundlage hierfür ist im § 9b Abs. 2 WEG verankert.

Ausnahme: Wird ein WEG-Verwalter durch das Gericht bestellt (etwa durch eine Beschlussersetzungsklage) ist die Unterzeichnung des Verwaltervertrags nicht nötig.

Das Wichtigste auf einen Blick:

  • Vorsitzende des Beirats für Unterzeichnung zuständig
  • Alternative: durch Mehrheitsbeschluss ermächtigter Wohnungseigentümer
  • Ausnahme: Bei Beschlussersetzungsklage keine Unterzeichnung nötig

Hausverwaltung: Ratgeber

Besitzen Sie eine oder mehrere Immobilien, wissen Sie, wie aufwendig die Verwaltung, Bewirtschaftung und Instandhaltung einer Liegenschaft sein kann. Die professionelle Betreuung einer Immobilie ist zeit- und kostenintensiv und erfordert jede Menge Organisationtalent. Ein qualifizierter Hausverwalter kümmert sich um alle administrativen Tätigkeiten, sowohl bei vermieteten als auch bei nicht-vermieteten Eigentumswohnungen, Mehrfamilienhäusern und Gewerbeobjekten.

Mehr dazu in unserem Ratgeber:

Und mehr zu den einzelnen Arten der Hausverwaltung hier:

[crp limit="2"]

Verwaltervertrag WEG: Was regelt er?

Der Verwaltervertrag ist das schuldrechtliche Herzstück der Beziehung zwischen Wohnungseigentümergemeinschaft und Hausverwaltung. Er regelt, was der Verwalter konkret schuldet, was er bekommt und wie das Verhältnis beendet werden kann. Dabei ist ein entscheidender Unterschied zu kennen:

  • Bestellungsbeschluss (§ 26 WEG): Öffentlich-rechtlicher Akt der Eigentümerversammlung — der Verwalter erhält seine Legitimation
  • Verwaltervertrag: Privatrechtlicher Vertrag — der Verwalter erhält seine konkreten Aufgaben, Vergütung und Haftungsrahmen

Nach der WEG-Reform 2020 ist die maximale Vertragslaufzeit auf 5 Jahre begrenzt (§ 26 Abs. 1 WEG). Bei einer erstmaligen Bestellung nach Begründung des Wohnungseigentums darf die Laufzeit sogar nicht mehr als 3 Jahre betragen. Eine automatische Verlängerungsklausel ist zulässig, sofern sie maximal auf 1 Jahr begrenzt ist.

Wer unterschreibt den Verwaltervertrag?

Diese Frage sorgt in der Praxis regelmäßig für Unsicherheit. Der Bundesgerichtshof hat in seinem Urteil BGH V ZR 232/13 klargestellt: Es müssen nicht alle Wohnungseigentümer den Verwaltervertrag persönlich unterzeichnen. Der Beschluss der Eigentümerversammlung zur Bestellung des Verwalters ist die entscheidende Grundlage.

In der Praxis gibt es drei gängige Varianten:

Variante Wer unterschreibt? Voraussetzung
Verwaltungsbeirat als Bevollmächtigter Beiratsvorsitzender Vollmacht durch Eigentümerversammlungsbeschluss
Einzelner Eigentümer als Bevollmächtigter Namentlich bestimmter Eigentümer Ausdrückliche Vollmacht im Beschluss
WEG als Gemeinschaft Vertreten durch Beschluss Beschluss ermächtigt direkt zur Vertragsunterzeichnung

Wichtig: Die WEG als Gemeinschaft ist seit der WEG-Reform 2020 rechtsfähig (§ 9a WEG). Sie kann als Vertragspartei auftreten und durch einen bevollmächtigten Vertreter handeln. Der neue Verwalter kann nach seiner Bestellung den Vertrag auch selbst im Namen der WEG gegenzeichnen — wenn der Beschluss ihn dazu ermächtigt.

Verwaltervertrag: Pflichtbestandteile und Musterklauseln

Ein rechtssicherer Verwaltervertrag muss alle wesentlichen Leistungen und Bedingungen klar definieren. Fehlen wichtige Klauseln, entstehen Streitigkeiten über Umfang und Vergütung. Die folgende Tabelle zeigt, was ein vollständiger Verwaltervertrag enthalten muss:

Bestandteil Inhalt / Hinweis Rechtliche Grundlage
Vertragsparteien WEG (vertreten durch) + Hausverwaltung (Rechtsform, Adresse) Allgemeines Vertragsrecht
Laufzeit Max. 5 Jahre, bei Erstbestellung max. 3 Jahre § 26 Abs. 1 WEG
Grundvergütung Monatlich je Wohneinheit, netto + MwSt. Frei verhandelbar
Sondervergütungen Stundenhonorar für außerordentliche Tätigkeiten, Eigentümerversammlungen, Rechtsstreitigkeiten Frei verhandelbar
Aufgabenkatalog Alle Regelaufgaben nach § 27 WEG § 27 WEG
Haftungsregelung Haftungsausschluss für leichte Fahrlässigkeit üblich BGH-Rechtsprechung
Datenschutz Auftragsverarbeitungsvertrag (AVV) nach DSGVO Art. 28 DSGVO
Kündigung Fristen, Gründe, außerordentliches Kündigungsrecht § 626 BGB analog
Abberufungs-Kopplung Abberufungsbeschluss beendet Vertrag nicht automatisch § 26 Abs. 3 WEG

Besonders wichtig ist die Abberufungs-Kopplung: Nach § 26 Abs. 3 WEG kann der Verwaltervertrag durch Abberufungsbeschluss nicht einseitig beendet werden. Wenn die WEG den Verwalter abberuft, läuft der schuldrechtliche Vertrag — sofern nichts anderes geregelt — weiter. Deshalb sollte im Vertrag eine Klausel stehen, dass eine Abberufung gleichzeitig als außerordentliche Kündigung gilt.

Verwaltervertrag kündigen: Fristen und Gründe

Die Kündigung des Verwaltervertrags folgt anderen Regeln als die Abberufung des Verwalters. Es sind zwei Szenarien zu unterscheiden:

Ordentliche Kündigung: Nach Ablauf der vereinbarten Laufzeit beschließt die Eigentümerversammlung, den Vertrag nicht zu verlängern — in der Regel durch Nichtbestellung eines neuen Vertrags. Dafür reicht eine einfache Mehrheit nach § 26 WEG.

Außerordentliche Kündigung aus wichtigem Grund: Nach § 626 BGB (analog) kann der Verwaltervertrag fristlos gekündigt werden, wenn dem Kündigenden die Fortsetzung des Vertragsverhältnisses nicht zugemutet werden kann. Anerkannte wichtige Gründe sind:

  • Veruntreuung von Gemeinschaftsgeldern
  • Grobe Pflichtverletzungen (z. B. dauerhafte Vernachlässigung der Instandhaltung)
  • Schwerwiegende Interessenkonflikte
  • Falsche Abrechnung mit Bereicherungsabsicht
  • Nachgewiesene Insolvenz des Verwalters

Der BGH hat in seinem Urteil BGH V ZR 44/01 klargestellt, dass die WEG den Verwalter aus wichtigem Grund fristlos abberufen und kündigen kann — auch wenn keine ausdrückliche Kündigungsklausel im Vertrag steht. Das außerordentliche Kündigungsrecht ist nicht abdingbar.

Verwalterhonorar: Was kostet ein WEG-Verwalter?

Das Verwalterhonorar ist frei verhandelbar und richtet sich nach Größe der WEG, Lage, Zustand der Anlage und Leistungsumfang. Die folgenden Marktpreise gelten für die Grundvergütung je Wohneinheit und Monat (netto):

WEG-Größe Typisches Honorar/WE/Monat Hinweis
Klein-WEG (2 – 4 Einheiten) 30 – 50 € Hoher Aufwand relativ zur Einheitenzahl
Kleine WEG (5 – 9 Einheiten) 25 – 40 € Standardfall für kleine Mehrfamilienhäuser
Mittlere WEG (10 – 50 Einheiten) 20 – 35 € Häufigste Größenklasse
Große WEG (50+ Einheiten) 15 – 25 € Skaleneffekte senken den Stückpreis

Zusätzlich zur Grundvergütung erheben professionelle Verwalter Sondervergütungen für außerordentliche Leistungen:

  • Eigentümerversammlung: 200 – 600 € pauschal (je nach Dauer und Aufwand)
  • Mahnverfahren / Hausgeldklage: 50 – 150 € je Fall
  • Begleitung Sondermaßnahmen (z. B. Dachsanierung): 3 – 5 % der Auftragssumme oder Stundenhonorar
  • Versicherungsschäden abwickeln: 50 – 200 € je Schadensfall

Praxis-Tipp: Ein sehr günstiger Verwalter ist nicht automatisch besser. Erfahrungsgemäß führt zu niedriges Honorar dazu, dass der Verwalter wichtige Leistungen als kostenpflichtige Sondervergütung abrechnet oder die Qualität leidet. Mindestens 25 € je WE/Monat sollten es für eine seriöse Verwaltung sein.

WEG-Verwalter Pflichten nach § 27 WEG

§ 27 WEG definiert den gesetzlichen Mindest-Pflichtenkatalog des Verwalters. Der Verwaltervertrag kann diese Pflichten erweitern, aber nicht einschränken:

Nr. Pflicht Details
1 Jahresabrechnung erstellen Einnahmen/Ausgaben-Abrechnung für jede Wohneinheit
2 Wirtschaftsplan aufstellen Jährlicher Haushaltsplan inkl. Hausgeld-Ansatz
3 Instandhaltung organisieren Beauftragung von Handwerkern, Angebotseinholung
4 Beschlüsse umsetzen Eigenverantwortliche Ausführung der EV-Beschlüsse
5 Hausgeld einziehen Mahnwesen bei Rückständen, Klage wenn nötig
6 Rücklage verwalten Getrennte Kontenführung, keine Vermischung mit lfd. Mitteln
7 Versicherungen Gebäudeversicherung, Haftpflicht — Abschluss und Pflege
8 Eigentümerversammlung vorbereiten Einladung (§ 24 WEG: mind. 3 Wochen vorher), Tagesordnung
9 Hausgeldklage führen Bei dauerhafter Zahlungsverweigerung gerichtlich vorgehen
10 Jahresbericht und Rechenschaft Transparenz über Verwaltertätigkeit gegenüber Eigentümern

Verletzt der Verwalter seine Pflichten schuldhaft, haftet er der WEG auf Schadensersatz. Die WEG kann Ansprüche bis zu 3 Jahre nach Kenntnisnahme geltend machen (§ 195 BGB, allgemeine Verjährungsfrist).

📈

Mietrendite-Rechner

Bruttomietrendite, Nettomietrendite und Eigenkapitalrendite auf einen Blick berechnen.

Detaillierte Kalkulation →

Alle Angaben ohne Gewähr · Keine Steuer-, Rechts- oder Finanzberatung · Ergebnisse dienen ausschließlich der Orientierung · © immobilien-erfahrung.de

FAQ: Verwaltervertrag WEG

Muss ein Verwaltervertrag schriftlich geschlossen werden?

Das Gesetz schreibt keine Schriftform vor — ein mündlicher Verwaltervertrag ist wirksam. In der Praxis ist Schriftform jedoch dringend empfohlen, da bei Streitigkeiten über Leistungsumfang, Vergütung und Kündigung sonst keine klare Grundlage existiert. Professionelle Verwalter arbeiten ausnahmslos mit schriftlichen Verträgen.

Kann der Verwaltervertrag länger als 5 Jahre laufen?

Nein. § 26 Abs. 1 WEG begrenzt die Laufzeit auf maximal 5 Jahre. Wird der Vertrag für länger abgeschlossen, ist die über 5 Jahre hinausgehende Laufzeit nichtig — der Vertrag gilt dann als auf 5 Jahre begrenzt. Bei der Erstbestellung einer neu gegründeten WEG gilt sogar eine Höchstlaufzeit von 3 Jahren.

Was passiert mit dem Verwaltervertrag, wenn der Verwalter abberufen wird?

Die Abberufung beendet die organschaftliche Stellung des Verwalters (er darf nicht mehr im Namen der WEG handeln), nicht aber automatisch den schuldrechtlichen Verwaltervertrag. Deshalb sollte der Abberufungsbeschluss immer gleichzeitig die außerordentliche Kündigung des Verwaltervertrags enthalten oder der Vertrag eine entsprechende Kopplungsklausel vorsehen.

Kann ein Eigentümer den Verwaltervertrag einzeln kündigen?

Nein. Der Verwaltervertrag besteht zwischen der WEG als Gemeinschaft und dem Verwalter. Einzelne Eigentümer sind keine Vertragspartei und können den Vertrag nicht kündigen. Die Kündigung erfordert immer einen Beschluss der Eigentümerversammlung — entweder durch Nichtwiederbestellung oder durch außerordentliche Kündigung aus wichtigem Grund.