Souterrainwohnung kaufen: Preise, Nebenkosten, Vor- & Nachteile – Checkliste

Souterrainwohnung kaufen – Sie möchten eine Wohnung kaufen oder denken darüber nach in Immobilien zu investieren? Dann ist eine Souterrainwohnung möglicherweise die richtige Wahl. Eine solche Art von Wohnung befindet sich unterirdisch, das heißt im Unter- bzw. Kellergeschoss. Häufig findet man solche Wohnmöglichkeiten mitten in der Innenstadt, also in perfekter Lage. Sie haben Interesse eine solche Wohnung zu mieten oder zu kaufen, um sie anschließend zu vermieten? Hier erfahren Sie alles rund um die Vorteile, Nachteile, möglichen Mängel, die Mietpreise und vieles mehr. Zurück zu: Wohnungstypen.

Erster Überblick: Merkmale einer Souterrainwohnung

Der Begriff Souterrainwohnung bezeichnet eine Wohnung, die im untersten Geschoss eines Gebäudes liegt, mit Tageslichtfenstern versehen ist und einen Eingang zur Straße hin aufweisen kann. Neben ihrer eher unbeliebten Lage im Haus, locken Souterrainwohnungen mit einer relativ niedrigen Miete an.

Souterrainwohnungen befinden sich im untersten Geschoss eines Hauses, verfügen jedoch trotzdem über Tageslichtfenster.

Souterrainwohnungen sind oft günstiger als Wohnungen in höheren Etagen, da sie weniger Tageslicht und eine eingeschränkte Aussicht bieten können. Allerdings haben sie auch den Vorteil, dass sie im Sommer kühler und im Winter wärmer sein können als Wohnungen in höheren Etagen.

Im Normalfall gibt es eine eigene Treppe, welche zu dem Apartment führt. In vielen Fällen ist auch eine kleine Terrasse oder Grünfläche als Ersatz für einen Balkon mit inbegriffen. Trotz einiger Vorzüge sollte man die Makel nicht außer Acht lassen. Die Decken werden etwas niedriger sein und grundsätzlich fallen die Fenster kleiner aus und man bekommt vergleichsweise wenig Tageslicht.

Merkmale einer Souterrainwohnung:

  • im Unter- / Kellergeschoss befindlich
  • kleinere Fenster mit Tageslicht
  • eigener Eingang
  • oftmals Terrasse vorhanden
  • eventuell niedrigere Decken

Tipp! Mit ein paar einfachen Tricks kann man einen Keller leicht zu einer Wohnung umgestalten und sich so nebenbei etwas Geld verdienen. Lesen Sie hier mehr zu: Keller sanieren. Ob sich eine Souterrainwohnung allerdings überhaupt zur Kapitalanlage eignet, schauen wir uns nun in unserem schnellen Investmentcheck an.

Souterrain als Kapitalanlage: Investment Check

Eignet sich eine Souterrainwohnung als Kapitalanlage? Hier der schnelle Investment Check!

Souterrainwohnung als Kapitalanlage: Sinnvoll?

Eine Souterrainwohnung kann sich als Kapitalanlage eignen, allerdings gibt es einige Vor- und Nachteile zu beachten.

Ein Vorteil einer Souterrainwohnung ist, dass sie oft günstiger zu erwerben ist als Wohnungen in höheren Etagen, was den Einstieg in die Immobilienanlage erleichtern kann. Außerdem gibt es oft eine Nachfrage nach solchen Wohnungen, da sie für manche Menschen eine günstigere Alternative darstellen oder aufgrund ihrer Größe eine gewisse Attraktivität haben.

Ein Nachteil ist jedoch, dass Souterrainwohnungen oft weniger Tageslicht und eine eingeschränkte Aussicht bieten, was potenzielle Mieter abschrecken könnte. Auch die Belüftung und die Feuchtigkeitskontrolle können eine Herausforderung darstellen, wenn die Wohnung nicht richtig gebaut oder isoliert ist.

Es ist auch wichtig zu beachten, dass die Vermietung einer Souterrainwohnung in einigen Ländern besonderen Vorschriften unterliegt, die beachtet werden müssen. Es empfiehlt sich daher, sich vor dem Kauf einer Souterrainwohnung über lokale Gesetze und Vorschriften zu informieren.

Zusammenfassend kann eine Souterrainwohnung eine gute Kapitalanlage sein, wenn sie richtig gebaut und isoliert ist, eine gute Belüftung und Feuchtigkeitskontrolle aufweist und die lokalen Gesetze und Vorschriften beachtet werden.

Checkliste Souterrainwohnung: Preis, Rendite, Wert

Die Lage und Begebenheit jeder Souterrainwohnung ist individuell. Diese Checkliste soll Ihnen dennoch eine schnelle Orientierung zur Frage geben: Ist eine Souterrainwohnung als Kapitalanlage sinnvoll?

Rating: ★☆☆☆ weniger zu empfehlen bis ★★★★ empfehlenswert.

Rating
Kaufpreis / m² ★★★☆
Instandhaltungskosten
(Alleineigentum)
★★☆☆
Mietrendite ★★★☆
Vermietbarkeit ★★☆☆
Entwicklung
(< 20 Jahre)
★★★☆
Wertsteigerung
(A-Lage)
★★★★
Wertsteigerung
(B-Lage)
★★★☆
Wertsteigerung
(C-Lage)
★☆☆☆
Verkauf
(Aufwand)
★★☆☆
Souterrainwohnung als Kapitalanlage ★★★☆

Vorteile und Nachteile von Souterrainwohnungen

Wie bei jeder Immobilienart sollten Sie sich auch bei einer Souterrain Wohnung mit den Vor- und Nachteilen auseinander setzten. Souterrainwohnungen finden sich in allen Lagearten, in der Innenstadt, an den Städterändern und auf dem Land. Generell gilt, dass solche Wohnungen zwar einen vergleichsweise geringeren Kaufpreis haben, jedoch auch schwerer zu vermieten sind, weshalb sie sich als Kapitalanlage nur bedingt eignen.

Um günstige und gleichzeitig profitable Immobilien zu finden, sollte vor dem Kauf eine gründliche Immobilienakquise durchgeführt werden. Dafür können Sie sich einen Immobilienmakler zur Hilfe ziehen, der Sie bei Ihrer Suche unterstützt oder aber selbst über verschiedene Immobilien Tools das geeignete Objekt suchen.

Wir haben die wichtigsten Fakten zusammengefasst, damit Sie die richtige Wahl treffen können.

Vorteile: Gutes Raumklima & einfacher Zugang

Ein großer Pluspunkt ist das Raumklima in einer Souterrain Wohnung. Da sich diese unterhalb der Erdoberfläche befindet, bliebt sie im Sommer angenehm kühl und es kann nur wenig Hitze hineingelangen. Gleichzeitig kann die warme Luft im Winter nur langsam entweichen.

Ein weiterer Vorteil sind die kurzen Wege in der Wohnung. Im Gegensatz zu anderen Mietern hat eine Souterrain Wohnung einen separaten Eingang über eine eigene Treppe, was heißt, dass Getränkekästen und Einkaufstüten nie lange getragen werden müssen. Zudem ist die Wohnung durch die fehlenden Treppen oft barrierefrei. Auch eine eigene Terrasse und ggf. auch eine kleine Grünfläche sind als Ersatz für einen Balkon nicht unüblich.

Zu guter Letzt ist natürlich der größte Pluspunkt die meist ausgezeichnete Lage in der Innenstadt für einen vergleichsmäßig niedrigen Preis.

Vorteile einer Souterrainwohnung:

  • gutes Raumklima
  • einfache Zugänge
  • kurze Wege, wenige Treppen
  • eigene Terrasse / Grünfläche
  • niedrige Preise trotz Innenstadtlage

Kommen wir nun zu den Nachteilen, die man beim Kauf von Souterrainwohnungen nicht außer Acht lassen darf.

Nachteile: Wenig Tageslicht & hohe Feuchtigkeit

Der wohl größte Nachteil ist der geringere Anteil an Tageslicht, der durch die kleinen Fenster entsteht. Zudem muss eine Souterrainwohnung immer zu 100% fachgerecht abgedichtet sein, da die zur Hälfte im Erdreich liegende Wohnung sonst eventuell feucht werden kann. Auch durch falsches Lüften findet Schimmel oftmals schnell seinen Weg an Wände und Decken. Mit einer richtigen Schimmelbekämpfung lässt sich dieses Problem allerdings schnell eindämmen.

Da die einseitigen Fenster meist in Richtung Straße zeigen, ist Passanten ein einfacher Blick in die Wohnung gewährt. Um seine Privatsphäre zu schützen, muss man sich Lösungen mit Spiegelfolie oder ähnlichem suchen. Zudem ist die Wohnung durch niedrige Decken und weniger Fläche für viele potentielle Mieter zu eng, wodurch man diese Wohnungsart nur erschwert an den Mann oder die Frau bringen kann.

Nachteiler einer Souterrainwohnung:

  • geringes Tageslicht, kleine Fenster
  • leichte Schimmelbildung
  • häufige Wartungsarbeiten an Dichtung
  • wenig Privatsphäre durch niedrige Fenster
  • geringer Platz, eng
  • nicht leicht zu vermieten / verkaufen

Sie haben sich trotz allen Nachteilen für die günstige Souterrainwohnung entschieden? Dann schauen wir uns nun an, wie man den Kaufpreis dieser Wohnungsart richtig berechnet.

Souterrainwohnung kaufen: Kaufpreis berechnen

Sie wollen eine Souterrainwohnung kaufen, dann müssen Sie auch die Nebenkosten beim Immobilienkauf im Blick haben. Für alle Wohnungstypen / Haustypen fallen auch Kaufnebenkosten an. Das heißt: Grunderwerbsteuer, Notarkosten, Grundbucheintrag und bei Beauftragung, auch Maklerkosten. Die Höhe unterscheidet sich bei Steuer und Makler, je nach Bundesland.

Hier beispielhaft, die Kaufpreisnebenkosten für den Kauf einer Souterrainwohnung in NRW.

Immobilie für 50.000 Euro

Eine Souterrainwohnung in NRW zum Kaufpreis von 50.000 Euro, kostet inklusive Nebenkosten (5.142,50 Euro) insgesamt 55.142,50 Euro.

Kaufpreis 50.000 €
Grunderwerbsteuer 6,50% 3.250 €
Notarkosten 1,50% 750 €
Grundbucheintrag 0,50% 250 €
Makler (50:50) 3,57% 892,50 €
Kaufnebenkosten 5.142,50 €
Investition 55.142,50 €

Immobilie für 100.000 Euro

Beim Kaufpreis von 100.000 Euro, fallen beispielsweise in NRW insgesamt 10.285 Euro Kaufnebenkosten an.

Kaufpreis 100.000 €
Grunderwerbsteuer 6,50% 6.500 €
Notarkosten 1,50% 1.500 €
Grundbucheintrag 0,50% 500 €
Makler (50:50) 3,57% 1.785 €
Kaufnebenkosten 10.285 €
Investition 110.285 €

Immobilie für 200.000 Euro

Für eine Souterrainwohnung zahlen Sie 20.570 Euro Nebenkosten, bei einem Kaufpreis von 220.570 Euro.

Kaufpreis 200.000 €
Grunderwerbsteuer 6,50% 13.000 €
Notarkosten 1,50% 3.000 €
Grundbucheintrag 0,50% 1.000 €
Makler (50:50) 3,57% 3.570 €
Kaufnebenkosten 20.570 €
Investition 220.570 €

Alternative Kapitalanlagen: Wohnungsarten im Überblick

Die Souterrainwohnung als Kapitalanlage hat Sie nicht überzeugt? Sie wollen zum Eigennutz doch lieber ein anderes Objekt kaufen? Lesen Sie in unserem Ratgeber zu den verschiedenen Hausarten weiter und finden Sie das perfekte Objekt für sich!

Entdecken Sie hier: