Mietverwaltung Aufgaben: Pflichten eines Hausverwalters bei Eigentumswohnungen & Mietshäusern

Mietverwaltung Aufgaben – So manchem Wohnungseigentümer fehlt es an Zeit oder auch an Expertise, um die Bewirtschaftung des Mietobjekts in die eigenen Hände zu nehmen. Aus diesem Grund entscheiden sich viele Vermieter für die Bestellung einer professionellen Mietverwaltung, die ihnen alle Verpflichtungen rund um die Liegenschaft abnimmt. Welche Aufgaben und Pflichten jedoch explizit zur Mietverwaltung gehören, ist gesetzlich nicht vorgeschrieben und wird stets individuell zwischen Eigentümer und Mietverwalter ausgemacht. Erfahren Sie hier alles, rund um die Aufgaben und Pflichten der Mietverwaltung wissen müssen und warum es so wichtig ist, diese im Vertrag mit der Mietverwaltung klar zu definieren.

Was ist eine Mietverwaltung?

Hat ein einzelner Eigentümer eines Mehrfamilienhauses kein Interesse daran, sein Mietobjekt selbst zu bewirtschaften, kann er hierfür die Mietverwaltung beauftragen. Der Mietverwalter schlüpft dabei in die Rolle des Vermieters und übernimmt alle Aufgaben und Pflichten, die mit der Instandhaltung und Vermietung des Objekts zu tun haben. Außerdem vertritt er den Vermieter im Außenverhältnis gegenüber Dritten, sowohl gegenüber der Mieterschaft, als auch gegenüber Dienstleistern.

Alles, was Sie über die Mietverwaltung wissen müssen, finden Sie hier:

Aufgaben der Mietverwaltung

Als Stellvertreter des Eigentümers übernimmt der Mietverwalter die im Bürgerlichen Gesetzbuch definierte Aufgabe des Vermieters, dem Mieter den Gebrauch der Immobilie während der Mietzeit zu gewähren. Alle anderen Verpflichtungen, die eine Mietverwaltung zu erfüllen hat, sind gesetzlich nicht vorgeschrieben. Stattdessen werden alle weiteren Aufgaben und Pflichten des Mietverwalters im Verwaltervertrag festgehalten.

Je nach Vertragsgestaltung und Umfang, schließt das meistens eine Vielzahl an administrativen Aufgaben ein, so wie die technische Instandhaltung der Liegenschaft. Schließlich ist die Verwaltung eines Mietobjekts eine verantwortungsvolle Aufgabe, die mit einer Vielzahl an unterschiedlichen Verpflichtungen einhergeht.

Aus diesem Grund wird zwischen drei Aufgabenbereichen einer jeden Hausverwaltung unterschieden:

  1. Kaufmännische Verwaltung
  2. Technische Verwaltung
  3. Juristische Verwaltung

Schauen wir uns die einzelnen Tätigkeitsbereiche des Mietverwalters nun etwas genauer an.

Kaufmännische Verwaltung: Vermietung & Finanzplanung

Finanzen – In erster Linie kümmert sich die Mietverwaltung um die Betreuung des Mietobjekts auf kaufmännischer Ebene. Dazu gehört zum einen die Disponierung, Verwaltung und Verbuchung des Geldverkehrs, so wie die Überwachung der monatlichen Mieteingänge. Auch muss eine Betriebskostenabrechnung für die Mieter erstellt und alle  Zahlungsverpflichtungen des Mietobjekts beglichen werden.

Mietverhältnisse – Um die Mietverhältnisse optimal zu betreuen, fällt auch die Mieterakquise, die Durchführung von Wohnungsbesichtigungen und die Abwicklung der Mietverträge in den Verantwortungsbereich des Mietverwalters.

Hier alle Verpflichtungen der Mietverwaltung im Rahmen der kaufmännischen Verwaltung:

  • Mieterakquise
  • Abwicklung der Mietverträge
  • Überwachung der Mieteingänge
  • Abmahnung fälliger Mieten
  • Begleichung der Zahlungsverpflichtungen des Mietobjekts
  • Buchführung
  • Budgetplanung
  • Rechnungsprüfung
  • Erstellung der Betriebskostenabrechnung
  • Vertragsabschlüsse mit Dienstleistern

Technische Verwaltung: Wohnungsabnahme & Instandhaltung

Objektbegehungen & Instandhaltungsmaßnahmen – Neben der Bewirtschaftung und Vermietung der Immobilie ist die Mietverwaltung auch auf technischer Ebene für die Betreuung des Mietobjekts zuständig. Um den funktionalen Zustand des Gebäudes zu gewährleisten, führt der Mietverwalter regelmäßig Objektbegehungen durch und organisiert und delegiert bei Bedarf Reparaturarbeiten und Instandhaltungsmaßnahmen an die jeweiligen Dienstleister.

Wohnungsabnahme – Zieht ein Mieter außerdem aus, übernimmt der Mietverwalter die Wohnungsabnahme. Hierfür wird in einem Protokoll der Zustand des Objekts detailliert festgehalten und bei Bedarf Fotoaufnahmen angefertigt.

Das umfasst die technische Verwaltung:

Juristische Verwaltung: Rechtliche Betreuung

Rechtliche Beratung – Viele Vermieter sind mit den Gesetzen und Regelungen rund um ihr Mietobjekt gar nicht vertraut. Daher bieten viele Mietverwaltungen auch eine Beratung zur aktuellen Rechtsprechung und Gesetzgebung an. Eine solche Tätigkeit im Rahmen einer Nebendienstleistung erlaubt ihnen § 5 des Rechtsdienstleistungsgesetzes (RDG).

Vertretung in Rechtsangelegenheiten – Außerdem darf der Mietverwalter, neben der Beratung bei Rechtsfragen, im Fall einer gerichtlichen Auseinandersetzungen geeignete Fachanwälte mandatieren und den Vermieter nach Absprache vor Gericht vertreten.

Die juristische Verwaltung des Mietobjekts im Überblick:

  • Beratung zu Rechtsprechung und Gesetzgebung
  • Mandatierung geeigneter Fachanwälte
  • Vertretung des Eigentümers als juristische Person gegenüber Dritten

Fazit: Das macht eine Mietverwaltung

Mit der Verwaltung des Mietobjekts hat die Mietverwaltung also alle Hände voll zu tun. Der Verwalter vertritt den Eigentümer gegenüber der Mieterschaft und gegenüber Dritten, organisiert Instandhaltungsmaßnahmen, um den Werterhalt der Immobilie zu gewährleisten und betreut die Mietverhältnisse. Im Verglich zur WEG-Verwaltung sind die Aufgaben des Mietverwalters gesetzlich nicht vorgeschrieben. Nicht jede Verwaltung bietet dieselben Leistungen an. Daher sollten die einzelnen Pflichten des Verwalters und individuelle Vereinbarungen sorgfältig im Vertrag mit der Mietverwaltung notiert werden.

Hausverwaltung: Ratgeber

Besitzen Sie eine oder mehre Immobilien, wissen Sie, wie aufwendig die Verwaltung, Bewirtschaftung und Instandhaltung einer Liegenschaft sein kann. Die professionelle Betreuung einer Immobilie ist zeit- und kostenintensiv und erfordert jede Menge Organisationtalent. Ein qualifizierter Hausverwalter kümmert sich um alle administrativen Tätigkeiten, sowohl bei vermieteten als auch bei nicht-vermieteten Eigentumswohnungen, Mehrfamilienhäusern und Gewerbeobjekten.

Mehr dazu in unserem Ratgeber:

Und mehr zu den einzelnen Arten der Hausverwaltung hier: