Wohnungsabnahme (Wiki, Definition): Übergabe des Mietobjekts an den Vermieter

Wohnungsabnahme – Die Wohnungsabnahme findet dann statt, wenn der Mieter aus der Wohnung auszieht und diese dem Vermieter übergibt. Nach § 546 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) ist der Mieter dazu verpflichtet, die Wohnung in einem ordnungsgemäßen Zustand zu hinterlassen. Bei der Abnahme sollte der Vermieter oder Hausverwalter also den Zustand der Wohnung genau überprüfen und protokollieren.

Laut der Gesetzgebung liegt die Frist für die Wohnungsabnahme auf dem letzten Tag der vertraglich vereinbarten Mietzeit. Im Falle eines Sonn- oder Feiertags, zählt der nächstmögliche Werktag als Datum der Wohnungsübergabe. Wie die Praxis zeigt, findet die Wohnungsabnahme aber meistens wenige Tage vor dem Ende des Mietverhältnisses gemäß der Kündigungsfrist statt.

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Wohnungsabnahme kurz zusammengefasst

Alles Wichtige zur Wohnungsabnahme auf einen Blick:

  • Auszug des Mieters & Übergabe an den Vermieter
  • Mieter muss Wohnung in ordnungsgemäßen Zustand hinterlassen
  • Frist für Wohnungsabnahme: Letzter Tag der vereinbarten Mietzeit

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Was ist eine Wohnungsabnahme?

Die Wohnungsabnahme (auch: Wohnungsübergabe) ist der formelle Akt, bei dem der Mieter die Mietwohnung am Ende des Mietverhältnisses an den Vermieter zurückgibt. Sie ist der letzte Schritt vor der vollständigen Abwicklung des Mietvertrags — und rechtlich entscheidend für die Frage, wer für welche Mängel haftet.

Die Abnahme ist gesetzlich nicht zwingend vorgeschrieben, aber in der Praxis unverzichtbar: Ohne Protokoll gibt es im Streitfall keine verlässliche Grundlage mehr.

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Wohnungsübergabe-Protokoll: Was muss rein?

Ein vollständiges Übergabeprotokoll enthält:

Bereich Was genau prüfen?
Allgemein Datum, Uhrzeit, Anwesende, Adresse, Wohnungsnummer
Zählerstände Strom, Gas, Wasser — mit Foto dokumentieren
Schlüssel Anzahl, Art (Wohnungs-, Keller-, Briefkasten-, Garage)
Wände/Decken Schäden, Flecken, Schimmel, Nagellöcher
Böden Kratzer, Dellen, Risse, Verfärbungen
Fenster/Türen Dichtungen, Schlösser, Griffe, Beschädigungen
Sanitär Kalk, Schimmel, Verfugung, Armaturen, Abflüsse
Heizung/Küche Funktion, sichtbare Schäden, Herd/Backofen
Keller/Garage Zustand, Schäden, zurückgelassene Gegenstände

Wichtig: Beide Parteien unterschreiben das Protokoll. Der Mieter sollte auf einer Kopie bestehen. Fotos sind kein Ersatz fürs Protokoll, aber eine sinnvolle Ergänzung.

Normale Abnutzung vs. Schadensersatz

Der häufigste Streitpunkt: Was muss der Mieter reparieren, was ist normale Abnutzung?

Normale Abnutzung (kein Anspruch) Schadensersatz möglich
Kleine Nagellöcher in der Wand (übliche Anzahl) Viele Löcher, Verankerungen, große Dübel
Vergilbung der Wände durch normales Wohnen Raucherschäden, starke Verfärbungen
Kratzer im Boden durch normalen Gebrauch Tiefe Kerben, Brandflecken, Risse durch grobe Fahrlässigkeit
Kalkspuren an Armaturen Schwarzer Schimmel durch mangelnde Lüftung (nachweisbar)
Gebrauchsspuren an Türen, Griffen Einschläge, Risse durch Gewalteinwirkung
Abgenutzte Dichtungen (altersbedingt) Zerstörte Dichtungen durch unsachgemäßen Gebrauch

Schönheitsreparaturen: Was gilt wirklich?

Schönheitsreparaturklauseln im Mietvertrag sind häufig unwirksam. Der BGH hat in zahlreichen Urteilen festgestellt: Starre Fristen (z.B. „alle 3 Jahre streichen“) sind unwirksam.

Wirksam ist nur eine Klausel, die auf den tatsächlichen Zustand abstellt: „Wenn und soweit es der Erhaltungszustand erfordert.“ Ist die Klausel unwirksam, muss der Mieter gar nicht streichen — auch wenn der Vertrag es verlangt.

Faustregel für Renovierungsfristen (nur bei wirksamer Klausel):

  • Küche, Bad, WC: ca. 3–5 Jahre
  • Wohn- und Schlafzimmer: ca. 5–8 Jahre
  • Nebenräume (Flur, Keller): ca. 7–10 Jahre

Kaution: Was darf der Vermieter einbehalten?

Nach der Wohnungsabnahme hat der Vermieter 6 Monate Zeit, die Kaution zurückzuzahlen — in der Praxis werden oft 3–6 Monate in Anspruch genommen, um Nebenkostenabrechnungen abzuwarten.

Einbehalten darf der Vermieter nur:

  • Konkrete, nachgewiesene Schadensersatzansprüche
  • Ausstehende Miete oder Nebenkosten
  • Kosten für vertraglich vereinbarte, nicht durchgeführte Schönheitsreparaturen (wenn Klausel wirksam)

Nicht einbehalten darf er: Normale Abnutzung, Mängel die schon bei Einzug vorhanden waren (daher: Einzugsprotokoll aufbewahren!), Kosten für Maßnahmen die der Vermieter selbst schuldet.

Häufige Fragen zur Wohnungsabnahme

Muss ich bei der Wohnungsabnahme dabei sein?
Es besteht keine gesetzliche Pflicht, aber es ist dringend empfehlenswert. Ohne Anwesenheit riskieren Sie, dass Schäden protokolliert werden, die nicht von Ihnen stammen.

Was wenn Vermieter und Mieter sich nicht einigen?
Bei strittigen Mängeln hilft ein Sachverständigengutachten. Alternativ kann das Amtsgericht im Klagewege entscheiden. Die Beweislast für Schäden liegt beim Vermieter.

Wie lange nach Auszug kann der Vermieter Ansprüche geltend machen?
Schadensersatzansprüche aus dem Mietverhältnis verjähren in 6 Monaten nach Rückgabe der Wohnung (§ 548 BGB) — der Vermieter muss also schnell handeln.

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