Teilverkauf Wohnung: Kann man Wohnungseigentum teilverkaufen? – Konditionen, Risiken & Ablauf

Teilverkauf Wohnung – Wenn Sie Ihre Immobilie verkaufen möchten, haben Sie die Möglichkeit, dies entweder komplett oder in Teilen zu tun. Der Teilverkauf Ihrer Wohnung lohnt sich vor allem dann, wenn Sie Kapital aus Ihrem Besitz freisetzen wollen, um wieder mehr finanziellen Spielraum zu haben. Doch ist der Teilverkauf von Wohnungseigentum bei einem Teilverkauf Anbieter möglich? Welche Kosten und Risiken kommen auf Sie zu? Und wie läuft der Teilverkauf einer Wohnung ab?

Teilverkauf schnell erklärt

Möchten Sie einen Teil Ihrer Wohnung verkaufen? Wenn Sie sich für einen Teilverkauf entscheiden, veräußern Sie in der Regel zwischen 20% und 50% Ihres Objekts. Somit werden Sie Miteigentümer Ihrer Wohnung und bekommen den aktuellen Immobilienwert des veräußerten Anteils sofort ausgezahlt. Darüber hinaus zahlen Sie ein monatliches Nutzungsentgelt vergleichbar mit einer monatlichen Miete. Dafür behalten Sie das alleinige Wohnrecht und Nutzungsrecht – auch genannt das Nießbrauchrecht.

Teilverkauf Wohnung: Das Wichtigste im Überblick

Bevor wir uns den Teilverkauf im Detail anschauen, vorab das Wichtigste zusammengefasst:

  • Anteiliger Verkauf der Wohnung (bis zu 50%)
  • Lebenslanges Nießbrauchrecht
  • Monatliches Nutzungsentgelt
  • Rückkauf & Vererbung möglich

Teilverkauf auch bei Wohnungseigentum möglich?

Eine allgemein verbreitete Annahme ist, dass der Teilverkauf nur bei Häusern möglich ist. Tatsächlich können aber Immobilien jeglicher Art teilverkauft werden – auch Wohnungseigentum. Als Mitglied einer Wohnungseigentümergemeinschaft sind Sie sowohl Eigentümer Ihres Sondereigentums (also Ihrer Eigentumswohnung), als auch Teilhaber des Gemeinschaftseigentums der WEG. Der Teilverkauf Ihrer Wohnung an einen der Teilverkauf Anbieter ist also durchaus möglich. Entscheiden Sie sich dazu Ihr Objekt anteilig zu verkaufen, funktioniert das genauso, wie bei einem Teilverkauf des Hauses: Der Teilkäufer wird stiller Miteigentümer des Objekts.

Der Teilverkauf einer Wohnung läuft genauso ab, wie der Teilverkauf eines Hauses

Immer mehr Rentner entscheiden sich dafür, ihr an die Immobilie gebundenes Kapital durch den Verkauf eines Teils ihres Eigentums freizusetzen. Doch warum ist der Teilverkauf von Haus und Wohnung so beliebt? Werfen wir einen Blick auf die Vorzüge.

Deshalb ist der Teilverkauf sinnvoll

Die Erfüllung langersehnter Wünsche, hohe Pflegekosten oder der altersgerechte Umbau des Objekts – Alles in allem ist der Teilverkauf einer Immobilie eine sinnvolle Möglichkeit, um schnell an zusätzliche Liquidität zu gelangen, ohne dabei das Nießbrauchrecht an dem Objekt zu verlieren. Durch den Teilverkauf wird man zwar nicht vollständig von der Immobilie befreit, doch immerhin entlastet es einen finanziell und man kann weiterhin in den Genuss der Nutzung des Objekts kommen.

Vorteile des Teilverkaufs:

  • Rasche Liquidität durch große Kapitalauszahlung
  • Lebenslanges und uneingeschränktes Nießbrauchrecht
  • Vorrangiges Rückkaufrecht für Erben
  • Profit durch Wertsteigerung & Vermietung
  • Unkomplizierte und schnelle Abwicklung

Mehr zu den Vorteilen und Nachteilen erfahren Sie hier:

Der Verkauf von Teilen Ihrer Immobilie kann somit eine gute Option sein, wenn Sie Ihre Wohnung weiter als private Altersvorsorge nutzen möchten und zugleich einen größeren finanziellen Spielraum benötigen. Doch wie rechnet sich der Teilverkauf Ihrer Wohnung? Wir haben für Sie eine Beispielrechnung erstellt.

Berechnung: Sofortauszahlung & Nutzungsentgelt

Angenommen, Sie möchten Ihre Eigentumswohnung zu 25% verkaufen. In diesem Fall wurde ein potenzieller Anbieter gefunden. Ein unabhängiger, zertifizierter Gutachter wurde hat den Verkehrswert ermittelt und ihn auf 500.000 Euro festgelegt. Das Nutzungsentgelt beträgt jährlich 4,99% des ausgezahlten Kaufpreises

Daraus ergeben sich folgende Berechnungen:

Ermittelter Wert der Immobilie 500.000 Euro
Höhe der Auszahlung (25% des Immobilienwerts) 125.000 Euro
Jährliches Nutzungsentgelt (4,99% der Auszahlungssumme) 6.240 Euro
Höhe des monatlichen Nutzungsentgelts 520  Euro

Sie erhalten eine einmalige Auszahlung in Höhe von 125.000 Euro und müssen im Gegenzug für das lebenslange Nießbrauchrecht monatlich 520 Euro an den Teilkäufer bezahlen.

Wie funktioniert ein Teilverkauf?

Der Teilverkauf Ihrer Wohnung ist schnell und unkompliziert, lässt sich jedoch nicht immer ohne weiteres abschließen. Um als Teilverkäufer in Frage zu kommen, gibt es einige wichtige Kriterien, die Sie beachten müssen.

Voraussetzungen: Immobilienwert & Mindestalter

Zunächst sollte der Wert der Immobilie mindestens 200.000 Euro betragen und in den meisten Fällen vollständig abbezahlt sein. Hinzu kommt, dass die meisten Teilverkäufe erst für Menschen ab einem gewissen Alter verfügbar sind – viele Anbieter setzen hier ein Mindestalter von 50 Jahren fest.

Das sollten Sie beachten:

  • Die Immobilie muss mindestens 200.000 Euro wert sein
  • Es darf keine (oder nur eine minimale) Restschuld vorhanden sein
  • Der Verkäufer muss das Mindestalter erreicht haben

Unter welchen Umständen ein Teilverkauf trotz Grundschuld möglich ist, unterscheidet sich je nach Teilverkauf Anbieter. Alles Weitere dazu finden Sie hier:

Sind alle Konditionen erfüllt, beginnt die Verkaufsphase Ihres Objekts.

Ablauf: Bewertung, Kaufvertrag & Notartermin

Prinzipiell läuft der Teilverkauf einer Wohnung analog zu einem normalen Immobilienverkauf ab: Der Eigentümer möchte finanzielle Mittel freisetzen, ein Sachverständiger bestimmt den Marktwert, ein Notar beurkundet den Vertrag und danach wird die Immobilie zu einem Maximum von 50 Prozent übertragen.

Der Ablauf zusammengefasst:

  1. Anbieter überprüft Angaben und gibt unverbindliches Kaufangebot ab
  2. Gutachter erstellt Wertgutachten des Objekts
  3. Sie erhalten ein verbindliches Kaufangebot inklusive Vertrag
  4. Sie entscheiden sich, ob Sie das Angebot annehmen möchten oder nicht
  5. Bei Angebotsannahme folgt die Beurkundung durch einen Notar
  6. Auszahlung des Kaufpreises und Entrichtung des Entgelts

Die Sofortauszahlung und das Nutzungsentgelt sind ausgerechnet und Ihre Wohnung kommt für den Teilverkauf in Frage? Auch wenn die anteilige Veräußerung Ihres Objekts vor allem im hohen Alter eine sinnvolle Alternative zu Kredit, Hypothek & Co. darstellt, sollten Sie vorab die Risiken und Kosten abwägen.

Risiken & Kosten: Darauf müssen Sie achten

Wie bereits erwähnt spielt bezüglich des Teilverkaufs nicht nur die Höhe der Sofortauszahlung eine wichtige Rolle, sondern auch das Nutzungsentgelt, das neben einem möglichen Wertverlust des Objekts nur einen Bruchteil der anfallenden Kosten ausmacht.

Hier eine kurze Übersicht der Risiken und Kosten:

  • Nutzungsentgelt
  • Instandhaltungskosten
  • Verwaltungskosten
  • Risiko des Wertverlusts

Zahlung eines monatlichen Nutzungsentgelts

Wenn Sie Ihre Wohnung teilweise verkaufen, fallen neben den regulären Kosten wie Strom, Wasser, Heizung und Steuern, nun auch monatliche Nutzungsgebühren an. Dieses Nutzungsentgelt haben Sie regelmäßig an den Teilkäufer zu entrichten. Sie bezahlen es im Gegenzug dafür, dass Sie die Wohnung weiterhin bewohnen und nutzen dürfen. Wie viel Nutzungsentgelt Sie jeden Monat entrichten, hängt von der Höhe des Kaufpreises ab und ist von Anbieter zu Anbieter unterschiedlich.

Hausgeld: Verwaltungskosten & Instandhaltungsrücklage

Hat die WEG die Betreuung des Gemeinschaftseigentums in die Hände einer professionellen Hausverwaltung gelegt, sind Sie als anteiliger Eigentümer der Wohnung weiterhin für die Verwaltungskosten zuständig. Neben den Verwaltungskosten haben Sie auch weiterhin den monatlichen Betrag für die Instandhaltungsrücklage zu zahlen.

Mit welchen Kosten Sie während und nach dem Teilverkauf zu rechnen haben, erfahren Sie hier:

Möglicher Wertverlust des Hauses

Als Miteigentümer der Wohnung profitieren Sie zwar im Fall einer Wertsteigerung des Objekts, gleichzeitig gehen Sie das Risiko eines Wertverlusts ein. Aus diesem Grund sind in vielen Teilverkaufsverträgen Klauseln zu finden, die dem Teilkäufer den Mindestverkaufswert des Objekts zuzüglich einer Rendite zusichert.

Spekulationssteuer nur bei Mietobjekten

Ein weiterer Punkt bezüglich der Kosten beim Teilverkauf spielt die Spekulationssteuer. Die verhält sich beim anteiligen Verkauf der Wohnung genauso wie bei einem Gesamtverkauf des Objekts. So haben Sie erst dann mit einer Spekulationssteuer zu rechnen, wenn die Spekulationsfrist von 10 Jahren noch nicht abgelaufen ist oder Sie die Drei-Objekte-Grenze überschreiten und ihr Verkauf als gewerblich eingestuft wird.

Voraussetzung hierfür ist, dass es sich bei der Wohnung um ein Mietobjekt handelt. Haben Sie die Wohnung von Anfang selbst bewohnt, kommt keine Spekulationsfrist auf Sie zu.

Alles Wichtige rund um die Steuerzahlungen nach einem Teilverkauf finden Sie in unserem Ratgeber:

Nicht nur das Thema Steuern spielt für die meisten Teilverkäufer eine wichtige Rolle. Viele Eigentümer möchten die Wohnung im Idealfall auch in der Familie halten. Schließlich steckt das vertraute Eigenheim meistens voller Erinnerungen, von denen man sich nur schwer trennen möchte. Werfen wir zu guter Letzt noch einen kurzen Blick auf das Thema Teilverkauf, Erbe und Co.

Erbe und Rückkauf beim Teilverkauf

Im Vergleich zu anderen Immobilienrenten Modellen, ist es beim Teilverkauf durchaus möglich, die Wohnung an die nachfolgende Generation weiterzugeben. So wird der Erbengemeinschaft beim Teilverkauf in der Regel ein Vorkaufsrecht eingeräumt, das es ihnen erlaubt, den verkauften Teil der Wohnung später zurück zu kaufen, bevor das gesamte Objekt veräußert wird. Außerdem: Auch Sie als Teilverkäufer profitieren von einem solchen Vorkaufsrecht. Möchten Sie den veräußerten Wohnungsanteil später wieder zurück erwerben, ist auch das möglich.

Fazit: Eigentumswohnung anteilig verkaufen

Der Teilverkauf Ihrer Wohnung ist eine ideale Möglichkeit, um im hohen Alter schnell an Liquidität zu kommen. Außerdem können Sie weiterhin zu Hause wohnen bleiben oder durch eine Vermietung Ihres Objekts positiven Cashflow erzeugen. Wenn Sie sich für einen Teilverkauf entscheiden, sollten Sie allerdings bedenken, dass die Kosten sehr hoch sein können. Doch nicht immer müssen Sie alle Kosten alleine tragen. Aus diesem Grund ist es wichtig, die Konditionen der unterschiedlichen Teilverkauf Anbieter zu vergleichen und vorab zu klären, welche Gebühren im Falle eines Teilverkaufs auf Sie zukommen.