Legionellen (Wiki, Definition): Bakterien im Wasser

Legionellen sind stäbchenförmige Bakterien der Gattung Legionella, die in jedem Trinkwassersystem zwischen 25 °C und 55 °C explosionsartig wachsen können — und für Vermieter in Deutschland eine handfeste Haftungsfalle darstellen. Wer ein Mehrfamilienhaus mit zentraler Warmwasserbereitung besitzt, ist nach der Trinkwasserverordnung (TrinkwV, § 14b) zur regelmäßigen Beprobung verpflichtet. Bei Überschreitung des technischen Maßnahmenwerts von 100 KBE/100 ml drohen Sanierungskosten zwischen 800 und 25.000 Euro, Mietminderungen von bis zu 100 % und im schlimmsten Fall strafrechtliche Konsequenzen nach § 75 IfSG. Dieser Artikel zeigt, was Eigentümer, Verwalter und Käufer wirklich wissen müssen — inklusive Bundesland-Unterschiede, BGH-Rechtsprechung und konkreten Rechenbeispielen.

Legionellen: Was Eigentümer und Vermieter konkret wissen müssen

Legionellen leben natürlich in Süßwasser, werden aber erst im warmen Hausinstallationssystem gefährlich. Übertragen werden sie ausschließlich durch lungengängige Aerosole — also Duschnebel, Whirlpool-Tröpfchen oder Klimaanlagen-Auslässe. Trinken ist unbedenklich, einatmen kann tödlich sein. Allein in Deutschland sterben nach RKI-Schätzung jährlich 1.500 bis 4.000 Menschen an einer ambulant erworbenen Legionellose — die Dunkelziffer wird deutlich höher angesetzt.

Krankheitsbilder durch Legionellen im Wasser

Die Bakterien lösen zwei klinisch relevante Krankheitsbilder aus, die sich erheblich unterscheiden — sowohl in Schwere als auch in den juristischen Folgen für den Vermieter.

Wachstumsbedingungen für Legionellen im Trinkwasser

Legionellen vermehren sich nicht beliebig — sie haben einen klaren Temperaturkorridor. Wer diesen versteht, kann die meisten Probleme baulich lösen, bevor sie entstehen.

• Optimum: 30 °C bis 45 °C Wassertemperatur
• Stagnation länger als 72 Stunden
• Biofilm in Leitungen und Duschköpfen
• Tot-Stränge nach Umbau oder Leerstand
• Warmwasser-Speicher unter 60 °C
• Zirkulation unter 55 °C Rücklauftemperatur
• Verzinkte Stahlleitungen mit Korrosion
• Gummi- oder EPDM-Dichtungen als Nährboden

Risikobereiche im typischen Mehrfamilienhaus

Erfahrungsgemäß konzentrieren sich 80 % aller Befunde auf wenige bauliche Schwachstellen. Wer ein Bestandsobjekt erwirbt und vor der Kapitalanlagen-Kalkulation die Anlage durchgeht, sollte folgende Punkte gezielt abklopfen:

• Gäste-WCs mit Dusche, die selten genutzt werden
• Leerstandswohnungen ohne Spülplan
• Garten- und Außenzapfstellen im Winter
• Über Jahre nicht entkalkte Duschköpfe
• Speicher mit Sediment am Boden

Legionellen-Pflichtprüfung: Was die TrinkwV von Vermietern verlangt

Die zentrale Norm ist § 14b TrinkwV in der aktuell geltenden Fassung. Sie unterscheidet streng zwischen privaten Selbstnutzern und gewerblich-öffentlicher Bereitstellung — und genau diese Abgrenzung übersehen viele Kapitalanleger beim ersten Mehrfamilienhaus.

Wer ist zur Legionellen-Untersuchung verpflichtet?

Pflicht besteht für Großanlagen mit gewerblicher oder öffentlicher Wasserabgabe. Konkret heißt das: jedes vermietete Mehrfamilienhaus mit zentraler Warmwasserversorgung und Speichern über 400 Litern oder Leitungen über 3 Litern Inhalt zwischen Speicher und Entnahmestelle.

Bundesland-Unterschiede bei Vollzug und Bußgeld

Auch wenn die TrinkwV bundeseinheitlich gilt, ist der Vollzug Ländersache — und die Bußgeldpraxis variiert erheblich. Bayern und Baden-Württemberg gelten als streng, Berlin und Bremen verfolgen Versäumnisse erst bei Beschwerde durch Mieter. Die Kaufnebenkosten nach Bundesland zeigen, wie regional unterschiedlich auch andere Immobilienaspekte sein können.

Kosten der Legionellen-Beprobung im MFH

Die Beprobung selbst ist überschaubar — teuer wird es erst bei Befund. Diese Kosten lassen sich vollständig als Betriebskosten nach § 2 Nr. 8 BetrKV auf Mieter umlegen, was bei der Nebenkostenabrechnung und Mietrenditeberechnung oft übersehen wird.

Praxis-Tipp: Beprobungskosten als feste Position in die Cashflow-Planung aufnehmen — bei einem MFH mit 8 WE und 3-Jahres-Intervall ergibt das eine jährliche Rückstellung von rund 100 €. Das klingt wenig, vergessen Vermieter es aber drei Zyklen lang, fehlen schnell 600 € im Liquiditätsplan, wenn die Rechnung zusammen mit einer notwendigen Sanierung kommt.

Legionellen-Befund: Maßnahmenwerte und Pflichten Schritt für Schritt

Bei einem Befund läuft eine klar geregelte Eskalationskette ab. Wer als Eigentümer hier zögert, riskiert ein Nutzungsverbot durch das Gesundheitsamt — und damit faktisch einen Mietausfall, der jede Eigenkapitalrendite für Monate auf null drücken kann.

Maßnahmenwerte nach Legionellen-Konzentration

Der entscheidende Schwellenwert liegt bei 100 koloniebildenden Einheiten pro 100 Milliliter (KBE/100 ml). Darunter gilt die Anlage als unauffällig, darüber wird gestaffelt eskaliert.

Meldekette bei positivem Legionellen-Befund

Das Labor ist ab 100 KBE/100 ml direkt zur Meldung an das Gesundheitsamt verpflichtet — der Eigentümer wird also automatisch ins Verfahren gezogen, ob er will oder nicht.

• Labor meldet binnen 14 Tagen ans Gesundheitsamt
• Eigentümer informiert Mieter unverzüglich schriftlich
• Gefährdungsanalyse durch Sachverständigen beauftragen
• Sanierungskonzept erstellen und umsetzen
• Nachbeprobung frühestens 4 Wochen nach Sanierung
• Drei aufeinanderfolgende negative Proben für Entwarnung

Fristen und Reaktionszeiten im Detail

Die TrinkvV gibt keine starren Tagesfristen für die Sanierung vor — die Auslegung „unverzüglich“ bedeutet aber in der Praxis maximal 4 Wochen für die Gefährdungsanalyse und 3 Monate für die bauliche Umsetzung. Wer länger zögert, riskiert ein Ordnungsgeld nach § 50 TrinkvV.

Legionellen und Mietrecht: Mietminderung, Schadensersatz, Haftung

Der BGH hat in mehreren Urteilen klargestellt: Legionellenbefall ist ein Mangel der Mietsache nach § 536 BGB. Die Rechtsprechung ist mieterfreundlich — und für den Vermieter kostspielig.

Höhe der Mietminderung bei Legionellen-Befall

Die Minderungsquote richtet sich nach Konzentration und Nutzungseinschränkung. Bei einem Duschverbot greifen Gerichte regelmäßig zu zweistelligen Prozentsätzen — auch wenn der Mieter formal kalt duschen könnte.

Strafrechtliche Risiken nach § 75 IfSG

Wird ein Mieter nachweislich durch verseuchtes Trinkwasser erkrankt, kann der Vermieter wegen fahrlässiger Körperverletzung (§ 229 StGB) belangt werden. Bei Todesfolge droht nach § 222 StGB Freiheitsstrafe bis 5 Jahre. Voraussetzung ist die Verletzung der Verkehrssicherungspflicht — also genau das, was bei unterlassener Pflichtprüfung regelmäßig vorliegt.

Rechenbeispiel 1: Legionellen-Schaden in der Kapitalanlage

Ein Mehrfamilienhaus mit 8 Wohneinheiten, jeweils 80 m² zu 10 €/m² = 6.400 € Monatskaltmiete. Befund 4.500 KBE/100 ml, Duschverbot über 4 Monate, Sanierung nötig.

Bei 6.400 € Monatskaltmiete entspricht das mehr als 2,5 Monatsmieten — ein Posten, der jede Cashflow-Planung sprengt und den realen Kaufpreisfaktor nach oben verschiebt.

Rechenbeispiel 2: Eskalation beim Sanierungs-Flip

Ein Investor kauft ein renovierungsbedürftiges 12-Parteien-Haus zur Sanierung und Weiterveräußerung. Die Trinkwasserprüfung wird beim Kauf vergessen. Sechs Monate nach Übernahme — mitten in der Modernisierung — ergibt eine Beprobung 18.500 KBE/100 ml. Folge: sofortiges Duschverbot, alle bewohnten Einheiten zahlen 60 % Mietminderung.

Dieses Szenario zerstört regelmäßig die geplante Fix-and-Flip-Marge komplett — und zeigt, warum die Trinkwasser-Historie Teil jeder Due Diligence sein muss, bevor das maximale Investmentvolumen kalkuliert wird.

Legionellen-Prävention: Was beim Immobilienkauf zu prüfen ist

Beim Erwerb eines Bestandsobjekts gehört die Legionellen-Historie zur Pflicht-Due-Diligence — gleich nach Energieausweis und Grundbuch. Wer das übergeht, übernimmt fremde Probleme zum Vollpreis.

Due-Diligence-Checkliste Legionellen vor dem Kauf

Die letzten drei Beprobungsprotokolle sollten vom Verkäufer angefordert werden. Fehlen sie oder zeigen sich Mängel, ist das ein klassisches Verhandlungsargument — sowohl für den Kaufpreis als auch für die Notarkosten und anderen Kaufnebenkosten.