Baujahr vor 1900: Typische Mängel, Energieeffizienz & Dachkonstruktionen

Baujahr vor 1900 – Altbau Häuser, die 1890, 1880, 1870 oder sogar noch früher erbaut wurden, gibt es die noch? Ja, und wahrscheinlich mehr, als Sie auf Anhieb denken würden. Nach aktuellen Zahlen wurden 2,65 Millionen Immobilien in Deutschland vor 1919 gebaut, die noch heute im Markt sind. Ein großer Teil davon wurde sogar schon vor 1900 gebaut. Im Vergleich: Immobilien aus 1919-1939 bzw. bis 1949, gibt es noch zu etwa 2,37 Millionen im Bestand. Umso wichtiger ist es, die typischen Mängel zu kennen, wenn Sie eine Immobilie kaufen wollen, die vor 1900 gebaut wurde. Von Fassade über Dämmung, Dach und Keller, auf welche Mängel Sie zu achten haben, das zeigen wir Ihnen hier. Zurück zur Übersicht: Altes Haus, Baujahre und Mängel.

Altes Haus: Über 120, 130, 140 Jahre alt

Immobilien, deren Baujahr vor 1900 liegt, sind mittlerweile über 120, 130, 140 Jahre alt. Baumaterial, Brandschutz, Dämmung, alles war anders oder nicht vorhanden. Statt Edelstahl oder Kupfer wurden noch Bleirohre verwendet – gesundheitsschädlich! Als Kapitalanleger hat das verheerende Auswirkung auf Ihre Rendite. Ein Blick auf Immobilien mit Baujahr vor 1900, inklusive Mängel-Checkliste!

Bevor wir die Mängel im Detail betrachten, zunächst ein Überblick über die Problemzonen.

Mängel der Immobilien von vor 1900 im Überblick

Zu Beginn die typischen Mängel von vor 1900 in kurz zusammengefasst:

  1. Mauerwerk-Risse: Risse im Mauerwerk beeinträchtigen die Stabilität des Gebäudes
  2. Veraltete Elektrik: Risiko für Brände durch veraltete oder unsichere elektrische Systeme
  3. Schimmelbildung: Schimmelbildung aufgrund von begrenzter Belüftung
  4. Undichte Fenster: Abdichtung von Fenstern wegen Alterung
  5. Veraltete Heizung: Ältere Heizsysteme sind oft ineffizient und teuer im Betrieb
  6. Einsturzgefahr: Anfällig für Einstürze aufgrund von Fundamentproblemen
  7. Asbestbelastung: Asbest als gängiges Baumaterial – bei Einatmung gesundheitsschädlich
  8. Bleirohre: Nutzung von Bleirohre für die Trinkwasserversorgung
  9. Dachprobleme: Feuchtigkeitsprobleme durch Verschleiß, Alterung oder schlechter Wartung
  10. Mangelhafte Isolierung: Energieverlusten und höheren Heizkosten

Immobilien aus ~ 1850 bis 1900 sind aus der „Gründerzeit“. Der Name leitet sich aus der Industrialisierung hab. Architektonisch wurden insbesondere 3- bis 6-geschossige Mehrfamilienhäuser gebaut. Ihr Charakteristikum: die dekorativen Fassaden.

Typische Mängel: Fassade, Dämmung, Dach und Keller

Tückisch und typisch für ältere Immobilie sind Risse im Putz oder auch im Mauerwerk. Das heißt aber auch, viele moderne Elemente sind nicht vorhanden. Zum Beispiel fehlt die Wärmedämmung, da Ziegel ohne Dämmung auf den Dächern liegen.

Energieeffizienz war noch kein Thema

Ebenso wenig, bei allen eingebauten Fenstern, meist einfach-verglast und nach über hundert Jahren morsch. Genauso wie Schalldämmung für Fassenden und Zwischenböden.

Bauweise: Immobilien vor 1900

Wir beginnen beim Dachstuhl und gehen in die Substanz und ihre typischen Mängel.

Typisch für ältere Immobilien: die dekorative Fassade aus der Gründerzeit.

Marode Dachkonstruktionen & baustatische Probleme

Dachkonstruktionen können aufgrund von Alter und Witterungseinflüssen beschädigt und undicht werden. Dies führt häufig zu Feuchtigkeitsschäden und Schimmelbildung. Die statische Integrität des Gebäudes wird beeinträchtigt. Ältere Gebäude haben häufig Fundamente, die nicht den aktuellen Anforderungen entsprechen oder statische Probleme aufweisen, die die Integrität des Gebäudes beeinträchtigen können.

Wenn ein Dach aufgibt und unter Feuchtigkeit nicht mehr hält, sieht das häufig so aus:

Mangelnde Dämmung & undichte Fenster oder Türen

Ältere Gebäude wurden häufig ohne modernes Wissen über Wärmeisolierung erbaut, was häufig dazu führt, dass sie sehr ineffizient sind und viel Wärme verlieren. Die Folgen: Hohen Heizkosten und drastische Feuchtigkeitsschäden. Auch alte Fenster und Türen können undicht werden und dadurch Wärme verlieren.

Oftmals muss in älteren Gebäuden die Heizanlage erneuert werden. Alles über Heizungen und ihre Funktionen in unserem Ratgeber.

Sanitäre Anlagen und Elektroinstallationen

Brennende ZentralheizungZentralheizungen waren noch kein Thema. Hier finden Sie Einzelöfen mit Kaminabzug, manchmal auch Gas. Ein weiterer Aspekt, den Sie in solchen Immobilien begegnen werden, sind feuchte Kellerräume und Dachböden. Auch im Sanitärbereich haben Immobilien vor 1900 typische Mängel. Häufig wurden etwa Bleirohre für Wasserleitungen verbaut. Solche Bleileitungen sind seit 1971 nicht mehr zulässig.

Ebenso veraltet sind die Elektroinstallationen im Haus. War Elektronik verbaut, ist sie jetzt meist unbrauchbar. Die Technik war vor 120 Jahren eine ganz andere, deutlich reduzierter. Das vorhandene System und die Leitungen entsprechen also nicht den heutigen Standards.

Lesen Sie in unserem Ratgeber alles über die Sanierung der Sanitäranlagen und die Erneuerung der Elektronik.

Checkliste: 10 Mängel, die Sie kennen sollten!

Typische Mängel, vor 1900 gebaut:

Mangel Beschreibung
Mauerwerk-Risse Risse im Mauerwerk werden durch Setzung oder Feuchtigkeit verursacht und beeinträchtigen die Stabilität des Gebäudes
Veraltete Elektrik Risiko für Brände durch veraltete oder unsichere elektrische Systeme
Schimmelbildung Schimmelbildung in Bereichen mit begrenzter Belüftung.
Undichte Fenster Abdichtung von Fenstern ist aufgrund von Alterung und Verschlechterung beeinträchtigt
Veraltete Heizung Ältere Heizsysteme sind oft ineffizient und teuer im Betrieb. Ebenso stellen sie ein Sicherheitsrisiko dar.
Einsturzgefahr Anfällig für Einstürze aufgrund von Fundamentproblemen, fehlender Wartung oder Verfall
Asbestbelastung Asbest als gängiges Baumaterial – bei Einatmung gesundheitsschädlich
Bleirohre Nutzung von Bleirohre für die Trinkwasserversorgung. Bleihaltiges Wasser ist gesundheitsschädlich
Dachprobleme Feuchtigkeitsprobleme durch Verschleiß, Alterung oder schlechter Wartung des Daches
Mangelhafte Isolierung Unzureichende Isolierung, was zu Energieverlusten und höheren Heizkosten führt

Die Infografik fasst die Mängel der Immobilien aus den Baujahren vor 1900 zusammen:

Was ist beim Kauf zu beachten? Reparatur & Kosten

Beachten Sie, dass Immobilien aus den Baujahren vor 1900, als Investment-, Rendite Immobilie oder Fix & Flip Objekt eher ungeeignet sind. Der Aufwand für die Reparatur ist oftmals zu hoch, dass Sie effektiv Rendite, eine langfristige Wertsteigerung oder eine ordentliche Gewinnmarge für Fix & Flip erzielen können.

Für Fix & Flip sind die Kosten für das Aufwerten der Immobilie zu hoch.

Um den Aufwand nochmals zu veranschaulichen, hier ein Überblick über die Maßnahmen, die für Sie anfallen. Zusätzlich erfahren Sie aber auch, welche Handwerker Sie für die einzelnen Reparaturen nutzen können.

Reparaturmaßnahmen: Was ist tun und welche Handwerker gibt es?

Die passenden Reparaturmaßnahmen für die typischen Mängel:

Mangel Reparaturmaßnahme Benötigte Handwerker
Mauerwerk-Risse / Einsturzgefahr Reparatur der Risse durch Füllen mit Mörtel oder Injektionsharz Maurer
Veraltete Elektrik Installation eines neuen, modernen elektrischen Systems Elektriker
Schimmelbildung Entfernung des Schimmels und Reparatur der feuchten Stellen Trockenbauer
Undichte Fenster Abdichtung oder Austausch der Fenster Fensterbauer
Veraltete Heizung Installation eines neuen, effizienten Heizsystems Installateur
Asbestbelastung Entfernung des Asbests Maurer
Bleirohre Austausch der Bleirohre Installateur
Dachprobleme Reparatur oder Ersetzung des Daches Dachdecker

Jetzt wissen Sie, welche Handwerker Sie für Ihre Reparatur benötigen. Finden Sie mit unserer Handwerker-Suche den richtigen Handwerker in Ihrer Nähe.

Noch eine interessante Frage, die uns manchmal von Erstkäufern begegnet:

Kann eine Immobilie zu alt sein?

Zugegeben, die Frage „Kann eine Immobilie zu alt sein?“, haben wir etwas spitz formuliert! Doch tatsächlich haben Immobilien lang Bestand, bei regelmäßiger Instandhaltung ihrer Eigentümer. 50, 60, 70, auch 100 Jahre und mehr.

Denken Sie nur an Immobilien in Berlin-Mitte, viele sind über 100 Jahre alt, gehören aber zu den teuersten in der Stadt. In München, Hamburg, Frankfurt, Stuttgart, Dresden und vielen anderen Städten ist es genauso. „Alt“ heißt auch, dass die Immobilie in einer gewachsenen Infrastruktur gelegen ist.

Altbau sanieren: Schäden, Mängel & Lösungen

Entscheiden Sie sich endgültig für den Kauf eines Altbaus, sollten Sie einen Plan für die Sanierung aufstellen. Vor allem die Elektrotechnik oder die Dämmung des Daches können Problemzonen sein. Alles, was Sie beachten müssen und welche Bereiche noch sanierungsbedürftig sein könnten, mehr dazu in unserem Ratgeber.

Baujahr vs. Baujahr: Vergleich

Was müssen Sie beachten für Ihre Besichtigung und / oder Bewertung einer alten Immobilie? Welche typischen Mängel bringen die anderen Baujahre mit sich? Finden Sie es hier heraus, im Baujahr Vergleich:

Tipp! Hier finden Sie noch mehr Immobilien Rechner aus unserer Immobilien App.

Baujahr Immobilie: Alle Jahre, eine Liste

Hätten Sie gedacht, dass über 2.650.000 Immobilien in Deutschland noch vor 1919 gebaut wurden? Alte Immobilien, Häuser und Wohnungen, bringen ihre Nachteile mit sich, aber auch Vorteile. Doch worauf müssen Sie achten, je nach Alter der Immobilie?

Photo: Rudmer Zwerver / shutterstock.com

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