Kaufvertragsentwurf: Notar, Inhalt Kosten und Checkliste

Kaufvertragsentwurf – Ein Kaufvertragsentwurf wird vor der Erstellung des tatsächlichen Kaufvertrags angefertigt. Lernen Sie hier woher man den Entwurf erhält, welcher Inhalt im Entwurf steht und ob es Besonderheiten gibt. Daneben erhalten Sie eine Checkliste und Informationen zu den Kosten und Fristen, die mit dem Kaufvertragsentwurf verbunden sind.

Kurz erklärt: Was ist ein Kaufvertragsentwurf?

Ein Kaufvertragsentwurf spielt vor allem beim Immobilienkauf eine wichtige Rolle. Der Entwurf wird von einem Notar in Absprache mit dem Verkäufer und Käufer verfasst und ist die Grundlage für den bindenden Kaufvertrag. Der Entwurf selbst ist jedoch nicht bindend, aus Kontrollzwecken haben beide Parteien bis zu 14 Tage Zeit den Vertragsentwurf zu prüfen.

Kaufvertragsentwurf zusammengefasst:

• Grundlage für den späteren Kaufvertrag
• Entwurf der alle wichtigen Vertragspunkte enthält
• im Gegensatz zum Kaufvertrag nicht bindend
• 14-Tage Frist zur Prüfung des Kaufvertragsentwurfs

Wie erhält man einen Kaufvertragsentwurf?

Sofern Sie sich nach der Besichtigung der Immobilie für den Kauf entscheiden, ist es an der Zeit einen Notar für das weitere Vorgehen zu beauftragen. Der Notar veranlasst einen Vorbesprechungstermin mit dem Käufer und Verkäufer. Bei der Vorbesprechung hat der Notar mit beiden Vertragsparteien alle wichtigen Vertragspunkte geklärt. Er hat zuvor das Grundbuch eingesehen und festgestellt, ob Grundbuchbelastungen wie Grundschulden oder Rechte Dritter auf dem Grundstück bestehen.

Nach dieser Besprechung fertigt der Notar den Kaufvertragsentwurf an und versendet diesen an den Käufer und Verkäufer. Diese haben nach Erhalt Zeit den Entwurf zu prüfen. Sofern keine Einsprüche oder Änderungen veranlasst werden, findet darauf folgend der Notartermin zur Beurkundung des Kaufvertrags statt.

Inhalt des Kaufvertragsentwurfs

Inhaltlich muss der Vertragsentwurf alle wichtigen Aspekte des Kaufvertrags enthalten. Der Entwurf kann je nach Vertragssituation, Verhandlungsbasis und individuellen Merkmalen der Immobilie an den Einzelfall vom Notar angepasst werden.

Alle Einigungen, die Sie mündlich mit dem Verkäufer geschlossen haben, sollten Sie dem Notar mitteilen, um diese in den Kaufvertragsentwurf aufzunehmen. Zusätzlich können Sie vor der Unterzeichnung einen Anwalt mit der Prüfung des Vertrags beauftragen.

Checkliste: Benötigte Angaben und Dokumente

Im folgenden Teil lernen Sie die Informationen kennen, die für die Anfertigung eines Kaufvertragsentwurfs benötigt werden.

Daten zum Käufer und Verkäufer der Immobilie:

• Name
• Geburtsdatum
• Anschrift

Daten zur Immobilie:

• Bezeichnung laut Grundbuchauszug
• Gemarkung
• Grundbuchblattnummer
• Flur und Flurstück

Weitere Inhalte des Vertragsentwurfs:

• Kaufpreis der Immobilie
• Regelungen zur Zahlungsabwicklung
• Belastungen im Grundbuch
• Regelungen zum Übergang
• Gewährleistungsansprüche
• Zeitpunkt der Übergabe
• Kostenverteilung (Makler, Notar)

Bei Eigentumswohnungen kommen die folgenden Angaben dazu:

• genauere Angaben zu Lage der Wohnung (Wohnungsnummer)
• Sondernutzungsrechte, Gemeinschaftseigentum und Sondereigentum
• Angaben zur Höhe der Instandhaltungsrücklage
• Hausordnung der Wohnungseigentümergemeinschaft

Photo: Freedomz / shutterstock.com

Besonderheiten bei Bauträgerverträgen

Bauträger verkaufen Häuser und Wohnungen oftmals schon bevor der Bau gestartet ist. Bei einem solchen Kauf wird daher nicht die Zahlung des gesamten Kaufpreises vereinbart, sondern Raten nach Baufortschritt. Die Details zur Höhe und zum Zeitpunkt der Ratenzahlung werden im Kaufvertrag, also auch im Kaufvertragsentwurf, geregelt.

Wie viel kostet ein Kaufvertragsentwurf?

Die Kosten des Vertragsentwurfs orientieren sich genauso wie die Kosten des Kaufvertrags am Gerichts- und Notarkostengesetz. Die Kosten für den Entwurf betragen meist die Hälfte der Kosten für die Beurkundung, die beim Kaufvertrag stattgefunden hätte. Dabei berechnet sich die Höhe nach dem vereinbarten Kaufpreis der Immobilie.

Faustregel: 0,5 – 1% des Kaufpreises

Diese Kosten fallen auch dann an, wenn es nicht zum  Abschluss des Kaufvertrags kommt.

Prüfungsfrist: Zeit zur Prüfung des Vertragsentwurfs

Der Notar schickt Ihnen und dem Verkäufer den Entwurf des Vertrags gleichzeitig zu. Sobald Sie den Vertragsentwurf erhalten haben, haben Sie Zeit den Vertrag und die Vertragsinhalte gründlich zu prüfen. Bei Fragen oder Änderungswünschen können Sie sich telefonisch oder persönlich an den Notar wenden und gegebenenfalls einen weiteren Termin vereinbaren.

Die Frist, die Sie zur Prüfung des Entwurfs haben beträgt:

• in der Regel 14 Tage.

Wichtig ist, dass Sie erst unterschreiben, wenn Sie mit allen Inhalten des Kaufvertragsentwurfs zufrieden sind.

Ausnahmen bei der 14-Tage-Frist zur Prüfung des Entwurfs

Um den Kaufprozess zu beschleunigen, können Sie und der Verkäufer der Immobilie gesonderte Absprachen treffen. Sie würden dann auf die festgelegte Frist verzichten und diese verkürzen.

Diese Ausnahme kommt dann in Frage, wenn beide Parteien Privatpersonen oder Unternehmer, Landwirte oder Kaufleute sind, Sie als Käufer ein umfangreiches Wissen in Sachen Immobilienkäufen vorweisen oder Sie befürchten müssen, die Immobilie zu verlieren, da für diese eine große Nachfrage besteht.

Fazit: Kaufvertragsentwurf zusammengefasst

Die Anfertigung eines Kaufvertragsentwurfs ist oftmals eine sinnvolle Angelegenheit und soll Käufer vor einem übereilten Vertragsschluss schützen. Es ist ratsam die Prüfungsfrist zu nutzen und den Entwurf intensiv durchzulesen und bei Bedarf sich Rat von Experten einzuholen.

Der einzige Nachteil am Entwurf sind die anfallenden Kosten. Kommt es jedoch zum tatsächlichen Abschluss des Kaufvertrags sind die Kosten des Entwurfs in der Beurkundungsgebühr enthalten.

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Kaufvertragsentwurf: Was muss er zwingend enthalten?

Der Kaufvertragsentwurf ist das Herzstück jeder Immobilientransaktion — und er muss nach § 311b BGB notariell beurkundet werden. Fehlt eine wesentliche Klausel oder ist eine Regelung unwirksam, kann der gesamte Kaufvertrag anfechtbar sein. Diese Punkte müssen in jedem Entwurf stehen:

So läuft der Kaufvertragsentwurf ab: Von Notar bis Beurkundung

1. Notar auswählen — In Deutschland wählt üblicherweise der Käufer den Notar (er zahlt die Notarkosten). Notar ist neutral und vertritt beide Parteien gleich (§ 14 BNotO). Der Notar braucht: Exposé, Kaufpreisvorstellung, Daten beider Parteien, Grundbuchauszug.
2. Entwurf anfordern — Der Notar erstellt den Entwurf auf Basis der Angaben. Dauer: 5–14 Werktage. Wichtig: Gemäß § 17 BeurkG muss der Entwurf mindestens 2 Wochen vor dem Beurkundungstermin beiden Parteien vorliegen. Das ist eine gesetzliche Mindestfrist — wird sie unterschritten, kann der Notar die Beurkundung ablehnen.
3. Entwurf prüfen — Beide Parteien prüfen den Entwurf. Käufer sollten insbesondere prüfen: Kaufgegenstand (korrekte Flurstücksbeschreibung), übernommene Belastungen (Abt. II/III Grundbuch), Zahlungsbedingungen, Gewährleistungsausschlüsse.
4. Änderungswünsche einreichen — Spätestens 5 Werktage vor Termin beim Notar einreichen. Der Notar erstellt eine überarbeitete Fassung. Keine Änderungen mehr möglich nach Beginn der Beurkundung.
5. Beurkundungstermin — Notar liest den gesamten Vertrag laut vor (Pflicht nach § 13 BeurkG). Dann: Unterschrift aller Beteiligten. Der Notar beglaubigt mit Siegel und Unterschrift. Ab jetzt ist der Vertrag rechtswirksam.
6. Nach der Beurkundung — Notar veranlasst: Auflassungsvormerkung im Grundbuch (Schutz des Käufers), Anforderung der Kaufpreisfälligkeitsmitteilung, Beantragung der Grunderwerbsteuer-Unbedenklichkeitsbescheinigung beim Finanzamt.

Was prüft der Notar — und was prüft er nicht?

Der Notar ist kein Anwalt für eine Seite — er ist unparteiischer Amtsträger. Das bedeutet:

Kaufvertragsentwurf: Diese 7 Klauseln unbedingt prüfen

1. Übernahme bestehender Grundschulden: Steht in Abt. III eine alte Grundschuld, die der Verkäufer abbezahlt hat? Diese muss vor Kaufpreisfälligkeit gelöscht oder auf den Käufer übertragen werden.
2. Altlasten-Klausel: Weiß der Verkäufer von Altlasten im Boden (§ 434 BGB)? Fehlt eine Offenlegung und Altlasten werden nachträglich gefunden, haftet der Verkäufer trotz Gewährleistungsausschluss (arglistige Täuschung).
3. Aufteilungsplan und WEG-Unterlagen: Beim Wohnungskauf muss der Aufteilungsplan (§ 7 WEG) Vertragsbestandteil sein. Ohne diesen können Sondereigentumsgrenzen unklar bleiben.
4. Übergabetermin und Bedingungen: Wann genau erfolgt die Schlüsselübergabe? Was ist bis dahin vom Verkäufer zu räumen?
5. Rücktrittsrecht bei Finanzierungsscheitern: Verkäufer lehnen dies oft ab — verhandeln Sie eine Frist (z.B. 4–6 Wochen nach Beurkundung) mit optionalem Rücktritt bei Finanzierungsablehnung.
6. Makler-Provision-Klausel: Seit 2020 gilt das Gesetz zur Maklercourtage-Teilung: Bei privaten Kaufverträgen trägt jede Partei maximal 50 % der Provision (§ 656c BGB).
7. Vertragsstrafe bei Rücktritt: Manche Entwürfe enthalten Vertragsstrafen — prüfen Sie, ob diese verhältnismäßig sind und welche Bedingungen einen Rücktritt auslösen.

Kaufvertragsentwurf Kosten: Was kostet der Notar?

Kosten nach GNotKG — bundesweit einheitlich, keine Verhandlung möglich. Zu den Notarkosten kommen: Grunderwerbsteuer (3,5–6,5 % je nach Bundesland), Maklerprovision (bis 7,14 % inkl. MwSt.), eventuell Gutachterkosten.

Häufige Fragen zum Kaufvertragsentwurf

Kann ich den Kaufvertragsentwurf vom Notar ablehnen und eigene Wünsche einbringen?

Ja, unbedingt. Der Entwurf ist Grundlage für Verhandlungen — nicht unveränderlicher Vertrag. Schicken Sie Änderungswünsche schriftlich an den Notar. Er ist verpflichtet, die Wünsche beider Parteien zu berücksichtigen, solange sie rechtlich zulässig sind.

Muss ich beim Notartermin selbst erscheinen?

Grundsätzlich ja. Ausnahme: Sie lassen sich durch eine bevollmächtigte Person vertreten — die Vollmacht muss notariell beglaubigt oder beurkundet sein. Bei Auslandsbeteiligung (z.B. ausländischer Verkäufer) ist oft eine apostillierte Vollmacht nötig.

Was passiert, wenn ich nach Unterzeichnung des Kaufvertrages zurücktreten will?

Nach notarieller Beurkundung ist ein Rücktritt nur bei vereinbarten Rücktrittsklauseln im Vertrag möglich oder bei arglistiger Täuschung durch die andere Partei. Einseitiger Rücktritt ohne vertragliche Grundlage führt zu Schadensersatzpflichten (entgangener Gewinn, Notar- und Maklerkosten).

Wer ist für den Kaufvertragsentwurf verantwortlich — Käufer oder Verkäufer?

In Deutschland beauftragt üblicherweise der Käufer den Notar — er zahlt auch die Notarkosten. Damit hat der Käufer indirekt Einfluss auf die Wahl des Notars. Der Notar selbst ist neutral und verhandelt nicht für eine Seite. Der Entwurf wird auf Basis der Informationen beider Parteien erstellt.

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