Grundstück Vertrag (§311b BGB): Verträge über Grundstücke und Immobilien

Grundstücksvertrag – Sie haben das passende Grundstück gefunden, um den Bau eines Renditeobjektes zu veranlassen? Dann wollen Sie im nächsten Schritt den Kaufvertrag unterschreiben. Gibt es Besonderheiten für den Kaufvertrag über Immobilien, Häuser oder Eigentumswohnungen? Was sind die Inhalte des Immobilienkaufvertrag und wie unterscheidet sich dieser zum „normalen“ Kaufvertrag? Die Besonderheiten des Immobilienkaufs werden in §311b des Bürgerlichen Gesetzbuchs geregelt. Hier lernen Sie, was für den Immobilienkaufvertrag essentiell ist, welche Informationen in den Kaufvertrag gehören und wozu sich beide Vertragsparteien verpflichten.

Grundstücks- und Immobilienkaufvertrag schnell erklärt

Vorab die wichtigsten Aspekte zum Kaufvertrag über Grundstücke und Immobilien zusammengefasst:

• zweiseitiger Vertrag
• wechselseitige Pflichten
• notarielle Beurkundung

Bei dem Immobilienkaufvertrag handelt es sich, genau wie beim Kaufvertrag nach §433 BGB, um einen zweiseitiges Rechtsgeschäft. Das bedeutet, dass der Käufer und der Verkäufer sich einer Sache über den Verkauf einig sein sollten und beide diesem zustimmen müssen (Willenserklärung).

Im Gegensatz zum Kaufvertrag, bedarf es beim Hauskauf jedoch einer besonderen Form: Die notariellen Beurkundung ist hierbei Pflicht.

Bei der Beurkundung muss der Vertrag von einem Notar niedergeschrieben werden, den Vertragsparteien vorgelesen werden und von diesen in Anwesenheit des Notars unterschrieben werden.

Verträge über Grundstücke: Gesetzesauszug

Die Besonderheiten und Formerfordernisse eines Kaufvertrags über Grundstücke und Immobilien werden in einem speziellen Paragraphen geregelt, dem §311b BGB. Der §311b stellt dabei strengere Bedingungen als die Norm über „normale“ Kaufverträge (§433 BGB).

Werfen wir nun einen Blick auf den Auszug aus dem BGB:

Auszug §311b BGB

1. Ein Vertrag, durch den sich der eine Teil verpflichtet, das Eigentum an einem Grundstück zu übertragen oder zu erwerben, bedarf der notariellen Beurkundung. Ein ohne Beachtung dieser Form geschlossener Vertrag wird seinem ganzen Inhalt nach gültig, wenn die Auflassung und die Eintragung in das Grundbuch erfolgen.
2. Ein Vertrag, durch den sich der eine Teil verpflichtet, sein künftiges Vermögen oder einen Bruchteil seines künftigen Vermögens zu übertragen oder mit einem Nießbrauch zu belasten, ist nichtig.
3. Ein Vertrag, durch den sich der eine Teil verpflichtet, sein gegenwärtiges Vermögen oder einen Bruchteil seines gegenwärtigen Vermögens zu übertragen oder mit einem Nießbrauch zu belasten, bedarf der notariellen Beurkundung.
4. Ein Vertrag über den Nachlass eines noch lebenden Dritten ist nichtig. Das Gleiche gilt von einem Vertrag über den Pflichtteil oder ein Vermächtnis aus dem Nachlass eines noch lebenden Dritten.
5. Absatz 4 gilt nicht für einen Vertrag, der unter künftigen gesetzlichen Erben über den gesetzlichen Erbteil oder den Pflichtteil eines von ihnen geschlossen wird. Ein solcher Vertrag bedarf der notariellen Beurkundung.

Besonderheiten erster Absatz

Für Sie als Käufer ist der erste Absatz von hoher Bedeutung. Nur Kaufverträge die notariell beurkundet werden sind in Deutschland rechtskräftig.

Schließen Sie also einen Kaufvertrag ohne einen Notar, kann das Eigentum an dem Grundstück nicht wirksam auf Sie übertragen werden. Sie können ohne eine notarielle Beurkundung das Grundbuch nicht ändern, wodurch Sie keinerlei Rechte an dem Grundstück (trotz eventuell bereits getätigter Kaufpreiszahlung) haben.

Besonderheiten des ersten Absatzes:

• nur notariell beurkundetete Kaufverträge sind rechtskräftig
• ohne notarielle Beurkundung kann Grundbuch nicht verändert werden
• ohne notarielle Beurkundung keine Rechte am Grundstück

Immobilienkaufvertrag richtig abschließen

Wie Sie bereits über den §433 BGB gelernt haben, werden Kaufverträge zwischen dem Käufer und Verkäufer über die Kaufsache zu einem vereinbarten Kaufpreis geschlossen (essentialia negotii). Die Besonderheit beim Haus-, Wohnungs- oder Grundstückskauf ist, dass zusätzlich die schriftliche, notarielle Beurkundung notwendig ist, um den Eigentumswechsel zu vollziehen.

So läuft der Vertrag über den Hauskauf in der Regel ab:

1. Käufer und Verkäufer einigen sich
2. Käufer beauftragt einen Notar
3. Notar verfasst den Kaufvertrag
4. Vertragsparteien prüfen & unterschreiben
5. Käufer zahlt den vereinbarten Kaufpreis
6. Notar veranlasst Grundbuchänderungen
7. Käufer wird neuer Eigentümer des Grundstücks

Schießen Sie einen Kaufvertrag über ein Haus ohne einen Notar ab, ist dieser nicht gültig. Daher ist es essentiell, dass Sie als Käufer einen Notar beauftragen.

Inhalt des Grundstücks- und Immobilienvertrags

Damit Sie nach deutschem Recht tatsächlich der neue Eigentümer der Immobilie werden, muss der Kaufvertrag neben den wesentlichen Geschäftseigenschaften spezielle Eigenschaften zur Immobilie beinhalten.

Diese Informationen stehen im notariellen Vertrag:

• Name, Anschrift, Geburtsdatum
• Lage +  Anschrift Immobilie
• Ausstattung der Immobilie
• relevante Grundbucheintragungen
• Kaufpreis der Immobilie
• Zahlungsart und Zahlungszeitpunkt
• Zeitpunkt Schlüsselübergabe
• besondere Vereinbarungen
• Beschreibung Mängel
• Gewährleistungsregelung
• Kostenregelungen (Notar, etc.)

Folgen des Kaufvertrags: Rechte und Pflichten

Sobald Sie den Kaufvertrag unterschrieben haben und dieser die notwendigen Formanforderungen erfüllt, bedeutet das, dass beide Parteien zu bestimmten Handlungen verpflichtet sind.

Durch den Kaufvertrag wird der Verkäufer der Immobilie dazu verpflichtet, dem Käufer, Ihnen, alle Rechte an dem Haus und Grundstück zu übertragen und die Auflassung im Grundbuch dementsprechend anzupassen. Sie, als Käufer, verpflichten sich, dem Verkäufer den vereinbarten Kaufpreis der Immobilie zu zahlen und das gekaufte Grundstück abzunehmen.

Immobilienkaufvertrag: Alles was Sie wissen müssen

Sie möchten mehr über Immobilienkaufverträge lernen um ein Profi in Sachen Vertragsschluss zu werden? Alle Einzelheiten zum Kaufvertrag, Informationen über notwendige Unterlagen für den Notar und die Kosten, die Sie beim Immobilienkauf erwarten werden erfahren Sie in dem Beitrag Kaufvertrag Immobilie erklärt!

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