Einliegerwohnung kaufen: Quadratmeterpreis, Nebenkosten, Vor- & Nachteile, Tipps

Einliegerwohnung kaufen – Eine Einliegerwohnung erlaubt das zusammenleben von Familien durch getrennte Wohnmöglichkeiten in einem Haus. Beliebt durch die niedrigen Miet- und Kaufpreise, ist eine Einliegerwohnung für viele Menschen reizvoll. Hier stellen wir Ihnen die Vorteile und Nachteile von Einliegerwohnungen, sowie die Berechnung des Kaufpreises und der Rendite dieser Immobilienart vor. Zudem der schnelle Investment Check: Eignet sich eine Einliegerwohnung als Kapitalanlage? Zurück zur Übersicht: Wohnungstypen.

Merkmale einer Einliegerwohnung: Erster Überblick

Eine Einliegerwohnung ist eine abgeschlossene Wohneinheit innerhalb eines Wohngebäudes, die sich in der Regel in einem separaten Bereich oder Stockwerk befindet. Sie ist oft mit einem eigenen Eingang, Küche, Bad und Wohnbereich ausgestattet und kann entweder vermietet oder von Familienangehörigen genutzt werden.

Eine Einliegerwohnung ist eine geschlossene Wohneinheit in einem Wohnhaus.

Auch wenn die Einliegerwohnung eine untergeordnete Rolle im Haus spielt, gilt die Regel, dass ein autonomer Haushalt unbedingt geführt werden muss. Trifft dies nicht zu, spricht man nicht von einer Einliegerwohnung, sondern von einer Zimmervermietung.

Eine große und entscheidende Rolle bei der Definition spielt der Wohnungszugang. Der Wohnungszugang einer Einliegerwohnung darf nicht von außen erreichbar sein. Die einzige Zugangsmöglichkeit zur Wohnung darf nur über das Treppenhaus oder einen Windfang erreichbar sein.

Die Merkmale einer Einliegerwohnung zusammengefasst:

  • Wohneinheit befindet sich in einem Wohnhaus
  • ist gegenüber der Hauptwohnung untergeordnet
  • es muss ein autonomer Haushalt geführt werden
  • Wohnung darf nicht von Außen begehbar sein

Architektonisch befindet sich die Einliegerwohnung meist im Dachgeschoss oder im Keller des Hauses. Die Größe und Anzahl der Zimmer ist flexibel und in jeder Einliegerwohnung individuell.

Einliegerwohnung als Kapitalanlage: Investment Check

Eignet sich eine Einliegerwohnung als Kapitalanlage? Hier der schnelle Investment Check!

Einliegerwohnung als Kapitalanlage: Sinnvoll?

Da sich eine Einliegerwohnung als abgeschlossene Einheit in einem Wohnhaus befindet, ist es sinnvoll über die Vermietung einer Einliegerwohnung nachzudenken, wenn Sie zugleich Eigentümer des Wohnhauses sind. Hierbei spielt es keine Rolle, ob Sie den Rest des Wohnhauses zum Eigennutz, oder als Kapitalanlage nutzen.

Eine Einliegerwohnung im eigenen Wohnhaus hat oft niedrigere Anschaffungs- und Instandhaltungskosten als eine separate Immobilie, was sie zu einer kosteneffektiven Möglichkeit macht. Zu beachten gilt hier, dass die anfallenden Neben- und Instandhaltungskosten nur prozentual auf die Wohnfläche angerechnet werden. Die bessere Alternative dazu wäre es, einen separaten Wasserzähler sowie Gas- und Stromzähler zu integrieren. Zusätzliche Kosten, die durch Reparaturen von Handwerkern anfallen, werden ebenfalls unter den beiden Parteien aufgeteilt.

Durch die Vermietung der Einliegerwohnung können zusätzliche Mieteinnahmen generiert werden, die eine attraktive Rendite bieten können. Die Rentabilität hängt jedoch von verschiedenen Faktoren ab, wie der Lage, Größe, Zustand und Ausstattung der Einliegerwohnung sowie von der Mietnachfrage und den Mietpreisen in der Umgebung.

In der Regel eignet sich eine Einliegerwohnung am besten für alleinstehende Personen, Paare oder kleine Familien, die eine günstige Wohnmöglichkeit suchen und auf einen begrenzten Wohnraumbedarf haben. Es kann auch für Studenten oder ältere Menschen geeignet sein, die auf der Suche nach einer barrierefreien, leicht zu pflegenden Wohnung sind. Die genaue Zielgruppe hängt jedoch von der lokalen Nachfrage und dem Angebot ab und sollte bei der Investitionsentscheidung berücksichtigt werden.

Checkliste Einliegerwohnung: Preis, Rendite, Wert

Die Lage und Begebenheit jeder Einliegerwohnung ist individuell. Diese Checkliste soll Ihnen dennoch eine schnelle Orientierung zur Frage geben: Ist eine Einliegerwohnung als Kapitalanlage sinnvoll?

Rating: ★☆☆☆ weniger zu empfehlen bis ★★★★ empfehlenswert.

Rating
Kaufpreis / m² ★★☆☆
Instandhaltungskosten
(Alleineigentum)
★★☆☆
Mietrendite ★★★☆
Vermietbarkeit ★★☆☆
Entwicklung
(< 20 Jahre)
★★★☆
Wertsteigerung
(A-Lage)
★★★★
Wertsteigerung
(B-Lage)
★★★☆
Wertsteigerung
(C-Lage)
★☆☆☆
Verkauf
(Aufwand)
★☆☆☆
Einliegerwohnung als Kapitalanlage ★★☆☆

Vorteile und Nachteile von Einliegerwohnungen

Für beide Parteien, sowohl als Mieter als auch Vermieter, bringt eine Einliegerwohnung viele verschiedene Vor- und Nachteile mit sich. Bei dem Zusammenleben mit einem weiteren Haushalt müssen klare Regeln festgehalten und berücksichtigt werden. Im Folgenden zeigen wir Ihnen Vor- und Nachteile einer Einliegerwohnung.

Vorteile: Geringe Miete & enger Kontakt

Das Leben in einer Einliegerwohnung oder das Besitzen einer solchen bringt eine große Anzahl von Vorteilen für beide Parteien mit sich. Die Besitzer des Hauses profitieren von der sonst ungenutzten Wohnfläche und können Geld einnehmen.

Besonderer Beliebtheit erfreut sich diese Wohnvariante bei einem Mehr-Generationen-Haushalt. Obwohl die Kinder nicht aus dem Elternhaus ausziehen müssen, erhalten diese durch die Einliegerwohnung ein großes Maß an Privatsphäre und können eigenständig Leben.

Wohnungssuchende finden in einer Einliegerwohnung eine kostengünstige Alternative zu einer herkömmlichem Ein- oder Zwei-Zimmer-Wohnung. Auch steuerliche Vorteile kann eine Einliegerwohnung bieten. Eine Minderung der Steuerlast und absetzbare Kosten zählen ebenfalls zu den positiven Aspekten.

Vorteile einer Einliegerwohnung:

  • Geringer Mietpreis
  • Zusätzliche Einnahmen für den Vermieter
  • Haus hat höheren Verkaufswert
  • Kosten können ggf. von der Steuer abgesetzt werden

Schauen wir uns nun die Nachteile der Einliegerwohnung an.

Nachteile: Wenig Privatsphäre & geringe Größe

Der größte Nachteil einer Einliegerwohnung ist die Einschränkung der Privatsphäre beider Parteien. Sowohl der Bewohner der Einliegerwohnung als auch der Bewohner des Hauses büßen ihre Privatsphäre dadurch ein, dass sich der Eingang der Einliegerwohnung in dem Haus befindet und beim Ein- und Austreten jedes Mal die Wohnräumlichkeiten des Hausbewohners durchquert werden müssen. 

Problematisch kann es für Vermieter werden, da bei Einliegerwohnungen eine verlängerte Kündigungsfrist greift. Als schwierig kann sich diese vor allem gestalten, wenn es zu Problemen mit den Mietern oder zu Zahlungsverzögerungen kommt.

Nachteile einer Einliegerwohnung:

  • Eingeschränkte Privatsphäre für beide Parteien
  • Verlängerte Kündigungsfrist
  • Ggf. geringere Größe als bei normaler Wohnung

Einliegerwohnung kaufen: Kaufpreis berechnen

Sie wollen eine Einliegerwohnung kaufen, dann müssen Sie auch die Nebenkosten beim Immobilienkauf im Blick haben. Für alle Wohnungstypen / Haustypen fallen auch Kaufnebenkosten an. Das heißt: Grunderwerbsteuer, Notarkosten, Grundbucheintrag und bei Beauftragung, auch Maklerkosten. Die Höhe unterscheidet sich bei Steuer und Makler, je nach Bundesland.

Hier beispielhaft, die Kaufpreisnebenkosten für den Kauf einer Einliegerwohnung in NRW.

Immobilie für 50.000 Euro

Eine Einliegerwohnung in NRW zum Kaufpreis von 50.000 Euro, kostet inklusive Nebenkosten (5.142,50 Euro) insgesamt 55.142,50 Euro.

Kaufpreis 50.000 €
Grunderwerbsteuer 6,50% 3.250 €
Notarkosten 1,50% 750 €
Grundbucheintrag 0,50% 250 €
Makler (50:50) 3,57% 892,50 €
Kaufnebenkosten 5.142,50 €
Investition 55.142,50 €

Immobilie für 100.000 Euro

Beim Kaufpreis von 100.000 Euro, fallen beispielsweise in NRW insgesamt 10.285 Euro Kaufnebenkosten an.

Kaufpreis 100.000 €
Grunderwerbsteuer 6,50% 6.500 €
Notarkosten 1,50% 1.500 €
Grundbucheintrag 0,50% 500 €
Makler (50:50) 3,57% 1.785 €
Kaufnebenkosten 10.285 €
Investition 110.285 €

Immobilie für 200.000 Euro

Für eine Einliegerwohnung zahlen Sie 20.570 Euro Nebenkosten, bei einem Kaufpreis von 220.570 Euro.

Kaufpreis 200.000 €
Grunderwerbsteuer 6,50% 13.000 €
Notarkosten 1,50% 3.000 €
Grundbucheintrag 0,50% 1.000 €
Makler (50:50) 3,57% 3.570 €
Kaufnebenkosten 20.570 €
Investition 220.570 €

Alternative Kapitalanlagen: Wohnungsarten im Überblick

Die Einliegerwohnung als Kapitalanlage hat Sie nicht überzeugt? Sie wollen zum Eigennutz doch lieber ein anderes Objekt kaufen? Lesen Sie in unserem Ratgeber zu den verschiedenen Hausarten weiter und finden Sie das perfekte Objekt für sich!

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