Einliegerwohnung kaufen: Quadratmeterpreis, Nebenkosten, Vor- & Nachteile, Tipps

Einliegerwohnung kaufen – Eine Einliegerwohnung erlaubt das zusammenleben von Familien durch getrennte Wohnmöglichkeiten in einem Haus. Beliebt durch die niedrigen Miet- und Kaufpreise, ist eine Einliegerwohnung für viele Menschen reizvoll. Zu finden sind diese meist im Souterrain oder im Dachgeschoss. In diesem Artikel stellen wir Ihnen die Vorteile und Nachteile von Einliegerwohnungen, sowie die Berechnung des Kaufpreises dieser Immobilienart vor. Für wen ist eine Einliegerwohnung geeignet? Alles, was es zur Einliegerwohnung zu wissen gibt, erfahren Sie hier! Zurück zur Übersicht gelangen Sie hier: Wohnungstypen.

Merkmale einer Einliegerwohnung: Erster Überblick

Generationen einer Familie wohnen in getrennten Wohneinheiten unter einem Dach.

Laut dem deutschen Wohnungsbaugesetz wird eine Einliegerwohnung als solche definiert, wenn die Wohnung sich in einem Eigenheim befindet und diese gegenüber der Hauptwohnung von untergeordneter Bedeutung ist. Greift diese Unterordnung nicht, spricht man von einem Zweifamilienhaus.

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Einliegerwohnungen befinden sich in einem Eigenheim und sind der Hauptwohnung untergeordnet.

Auch wenn die Einliegerwohnung eine untergeordnete Rolle im Haus spielt, gilt die Regel, dass ein autonomer Haushalt unbedingt geführt werden muss. Trifft dies nicht zu, spricht man nicht von einer Einliegerwohnung, sondern von einer Zimmervermietung.

Eine große und entscheidende Rolle bei der Definition spielt der Wohnungszugang. Der Wohnungszugang einer Einliegerwohnung darf nicht von außen erreichbar sein. Die einzige Zugangsmöglichkeit zur Wohnung darf nur über das Treppenhaus oder einen Windfang erreichbar sein.

Die Merkmale einer Einliegerwohnung zusammengefasst:

  • Wohnung befindet sich in einem Eigenheim
  • ist gegenüber der Hauptwohnung untergeordnet
  • es muss ein autonomer Haushalt geführt werden
  • Wohnung darf nicht von Außen begehbar sein

Architektonisch befindet sich die Einliegerwohnung meist im Dachgeschoss oder im Keller des Hauses. Wahlweise werden möblierte oder nicht möblierte Wohnungen zur Vermietung angeboten. Diese Zusatzzahlung für die Möbel kann als einmaliger Abschlag oder monatlich in der Miete mit inbegriffen erfolgen. Häusliche Pflichten müssen ebenfalls im Vertrag festgehalten werden. Dazu zählen beispielsweise die Beteiligung an der Gartenpflege oder am Winterdienst.

Die Größe und Anzahl der Zimmer ist flexibel und in jeder Einliegerwohnung individuell.

Vorteile und Nachteile von Einliegerwohnungen

Für beide Parteien, sowohl als Mieter als auch Vermieter, bringt eine Einliegerwohnung viele verschiedene Vor- und Nachteile mit sich. Bei dem Zusammenleben mit einem weiteren Haushalt müssen klare Regeln festgehalten und berücksichtigt werden. Im Folgenden zeigen wir Ihnen Vor- und Nachteile einer Einliegerwohnung.

Vorteile: Geringe Miete & enger Kontakt

Das Leben in einer Einliegerwohnung oder das Besitzen einer solchen bringt eine große Anzahl von Vorteilen für beide Parteien mit sich. Die Besitzer des Hauses profitieren von der sonst ungenutzten Wohnfläche und können Geld einnehmen. Der zusätzliche Verdienst kann angespart werden und als Altersvorsorge genutzt werden. Eine Immobilie ist eine attraktive Geldanlage, im Vergleich zur privaten Rentenvorsorge. Erfahren sie hier mehr zum Thema Altersvorsorge und Rente.

Besonderer Beliebtheit erfreut sich diese Wohnvariante bei einem Mehr-Generationen-Haushalt. Obwohl die Kinder nicht aus dem Elternhaus ausziehen müssen, erhalten diese durch die Einliegerwohnung ein großes Maß an Privatsphäre und können eigenständig Leben.

Wohnungssuchende finden in einer Einliegerwohnung eine kostengünstige Alternative zu einer herkömmlichem Ein- oder Zwei-Zimmer-Wohnung. Auch steuerliche Vorteile kann eine Einliegerwohnung bieten. Eine Minderung der Steuerlast und absetzbare Kosten zählen ebenfalls zu den positiven Aspekten.

Vorteile einer Einliegerwohnung:

  • Geringer Mietpreis
  • Nur Rücksicht auf einen Nachbarn
  • Meist gemeinsame Nutzung von Garten
  • Häufig schon möbliert
  • Sozialer Kontakt & Nachbarschaftshilfe
  • Zusätzliche Einnahmen für den Vermieter
  • Haus hat höheren Verkaufswert
  • Ideal für das Zusammenleben mehrerer Generationen
  • Kosten können ggf. von der Steuer abgesetzt werden

Schauen wir uns nun die Nachteile der Einliegerwohnung an.

Nachteile: Wenig Privatsphäre & geringe Größe

Der größte Nachteil einer Einliegerwohnung ist die Einschränkung der Privatsphäre beider Parteien. Sowohl der Bewohner der Einliegerwohnung als auch der Bewohner des Hauses büßen ihre Privatsphäre dadurch ein, dass sich der Eingang der Einliegerwohnung in dem Haus befindet und beim Ein- und Austreten jedes Mal die Wohnräumlichkeiten des Hausbewohners durchquert werden müssen. 

Problematisch kann es für Vermieter werden, da bei Einliegerwohnungen eine verlängerte Kündigungsfrist greift. Als schwierig kann sich diese vor allem gestalten, wenn es zu Problemen mit den Mietern oder zu Zahlungsverzögerungen kommt.

Nachteile einer Einliegerwohnung:

  • Eingeschränkte Privatsphäre für beide Parteien
  • Verlängerte Kündigungsfrist
  • Ggf. geringere Größe als bei normaler Wohnung
  • Teilnahme an Gartenpflege und Winterdienst
  • Gutes Verhältnis zur Gegenpartei ist von Vorteil

Nun kennen Sie die Vor- und Nachteile dieses Wohnungstyps. Schauen wir uns nun an, für wen eine Einliegerwohnung grundsätzlich geeignet bist.

Grundriss einer Einliegerwohnung in einem Haus.

Für wen ist eine Einliegerwohnung geeignet?

Aufgrund der vielen Vorteile sind Einliegerwohnung für vielerlei Zielgruppen attraktiv. Vor allem Familien mehrerer Generationen finden mit einer Einliegerwohnung eine perfekte Lösung für das gemeinsame Leben unter einem Dach. Mehrere Generationen können zwar unter demselben Dach leben, die separate Einliegerwohnung sorgt aber mit ihrer Abtrennung für Privatsphäre innerhalb eines Haushaltes.

Berufstätige, die privat in einem Haushalt arbeiten, wie Pflegekräfte oder Au-Pairs, finden in diesem Wohnungstyp eine optimale Lösung. So würde hier der Arbeitsweg gespart werden, wenn der Arbeitgeber in demselben Haus wohnt.

Für wen eignet sich eine Einliegerwohnung?

  • Alleinstehende Berufstätige
  • Studenten & Auszubildende (Alternative zu WGs)
  • Mehr-Generationen-Haushalte

Was Sie beim Kauf beachten sollten

Bevor ein Mietverhältnis für eine Einliegerwohnung eingegangen wird, sollten sowohl der Mieter als auch der Vermieter einige wichtige Punkte mit der Gegenpartei abgeklärten.

Einer der wichtigen Punkte, die Sie beachten sollten, sind die anfallenden Betriebskosten. Zu beachten gilt hier, dass diese nur prozentual auf die Wohnfläche angerechnet werden. Die bessere Alternative dazu wäre es, einen separaten Wasserzähler sowie Gas- und Stromzähler zu integrieren. Zusätzliche Kosten, die durch Reparaturen von Handwerkern anfallen, werden ebenfalls unter den beiden Parteien aufgeteilt.

Das sollten Sie beim Kauf beachten:

  • Anfallende Betriebskosten werden prozentual aufgeteilt
  • Eigener Wasserzähler, Strom- und Gaszähler sollte vorhanden sein
  • Regelmäßige Kommunikation und Absprachen mit anderer Partei
  • Zusatzkosten für eine möblierte Wohnung
  • Kaufempfehlung für Einliegerwohnung im Neubaugebiet

Einliegerwohnung kaufen: Kaufpreis berechnen

Sie wollen eine Einliegerwohnung kaufen, dann müssen Sie auch die Nebenkosten beim Immobilienkauf im Blick haben. Für alle Wohnungstypen / Haustypen fallen auch Kaufnebenkosten an. Das heißt: Grunderwerbsteuer, Notarkosten, Grundbucheintrag und bei Beauftragung, auch Maklerkosten. Die Höhe unterscheidet sich bei Steuer und Makler, je nach Bundesland.

Hier beispielhaft, die Kaufpreisnebenkosten für den Kauf einer Einliegerwohnung in NRW.

Immobilie für 50.000 Euro

Eine Einliegerwohnung in NRW zum Kaufpreis von 50.000 Euro, kostet inklusive Nebenkosten (5.142,50 Euro) insgesamt 55.142,50 Euro.

Kaufpreis 50.000 €
Grunderwerbsteuer 6,50% 3.250 €
Notarkosten 1,50% 750 €
Grundbucheintrag 0,50% 250 €
Makler (50:50) 3,57% 892,50 €
Kaufnebenkosten 5.142,50 €
Investition 55.142,50 €

Immobilie für 100.000 Euro

Beim Kaufpreis von 100.000 Euro, fallen beispielsweise in NRW insgesamt 10.285 Euro Kaufnebenkosten an.

Kaufpreis 100.000 €
Grunderwerbsteuer 6,50% 6.500 €
Notarkosten 1,50% 1.500 €
Grundbucheintrag 0,50% 500 €
Makler (50:50) 3,57% 1.785 €
Kaufnebenkosten 10.285 €
Investition 110.285 €

Immobilie für 200.000 Euro

Für eine Einliegerwohnung zahlen Sie 20.570 Euro Nebenkosten, bei einem Kaufpreis von 220.570 Euro.

Kaufpreis 200.000 €
Grunderwerbsteuer 6,50% 13.000 €
Notarkosten 1,50% 3.000 €
Grundbucheintrag 0,50% 1.000 €
Makler (50:50) 3,57% 3.570 €
Kaufnebenkosten 20.570 €
Investition 220.570 €

Wohnungsarten: Loft, Penthouse & Co.

Der Immobilienmarkt ist nahezu endlos. Es gibt zahlreiche Wohnungsarten, die sich alle durch unterschiedlichste Faktoren voneinander unterscheiden. Wer nach einer Investitions-Immobilie sucht, eine Wohnung mieten, Wohnung kaufen oder selbst bauen möchte, der stößt auf ein Labyrinth von Möglichkeiten. Wir haben für Sie alle gängigen Wohnungstypen aufgelistet und zusammengefasst, damit Sie sich einen Überblick verschaffen kannst. Von Loft über Einliegerwohnung bis hin zum Penthouse oder der Terrassenwohnung: Erfahre hier alles rund um gängige Wohnungstypen und deren Merkmale!