Kaufpreisfaktor 🆚 Immobilienrendite Unterschied: Rendite berechnen für Haus und Wohnung

Kaufpreisfaktor 🆚 Immobilienrendite  – Vor dem Immobilienkauf, kommt die Suche nach rentablen Immobilien. Wer Immobilien als Kapitalanleger/in kauft, will vor allem eines: Positiven Cashflow. Warum? Mit ausreichend Rendite zahlt Ihr Mieter Ihre Immobilie ab. Doch wie finden Sie solche guten Renditeimmobilien? Das ultimative Tool, zur schnellen Bewertung der Rentabilität, ist die Mietrendite, genauer die Nettomietrendite. In diesem Ratgeber lernen Sie die Mietrendite und Ihre Vorteile kennen, aber auch die Bruttomietrendite und den Kaufpreisfaktor (der häufiger bei größeren Investoren verwendet wird). Zurück zur Übersicht: Immobilien Rendite.

Mietrendite für Kapitalanleger

Vor der ausführlichen kaufmännischen Prüfung und technischen Prüfung einer Immobilie kommt die Immobiliensuche bzw. Immobilien Akquise von günstigen Objekten. Wenn Sie 100 Inserate, Exposés und Angebote von Maklern prüfen wollen, wie können Sie so effektiv wie möglich vorgehen? Die Berechnung Rentabilität (also Nettorendite) erlaubt Ihnen eine schnelle und unkomplizierte, erste Einschätzung, gemäß Ihrer Ziele, beim Immobilienkauf (Eigennutz oder Kapitalanlage).

Die Rendite sagt aus, wie viel % Profit (oder Verlust) Ihre Immobilie bringt. Deckt die Rendite die Kosten für Ihre Immobilie, haben Sie positiven Cashflow. Ihr Mieter zahlt Ihre Immobilie und Sie verdienen noch ein wenig extra am Objekt (Vermögensaufbau + passives Einkommen).

So berechnen Sie die Mietrendite:

Mietrendite berechnen: Brutto- und Nettomietrendite

Wenn Sie Ihre Immobilie mit Darlehen kaufen und vermieten, erwirtschaften Sie Mieteinnahmen. Die Mietrendite setzt Ihre Investitionen in Relation zum Mietertrag. Das Ergebnis der Formel ist ein Prozentsatz.

Mit nur 2 Faktoren wissen Sie schnell, ob eine angebotene Immobilie die monatlichen Kosten (das sind Tilgung, Zinsen, Instandhaltung und Bewirtschaftung) durch die Mieteinnahmen deckt. Liegt dieser über 6%, sind die monatlichen Kosten, bei 2% Idealzins gedeckt. Liegt der Zins darüber, steigt die Mindestrendite, die Ihre Immobilie erwirtschaften muss. Alles, was darüber geht, ist für Sie, zusätzlicher Vermögensaufbau.

Es gibt 2 Renditen, die Bruttorendite und die Nettorendite. Die Nettorendite ist genauer, denn sie beinhaltet zusätzlich laufenden Kosten (das sind Instandhaltungskosten und nicht umlagefähige Nebenkosten).

Dann gibt es 2 Methoden:

• Bruttomietrendite – ohne Instandhaltungskosten
• Nettomietrendite – mit Instandhaltungskosten (besser)

Bruttomietrendite berechnen – nicht nutzen!

Kurz, warum „nicht nutzen“. Die Bruttorendite enthält wie beschrieben keine laufenden Nebenkosten. Ohne diese Kosten ist ihre Rendite immer höher als die Real-Rendite. Bei einer einfachen Berechnung mit 100.000 Euro sind das schnell 2.000 Euro im Jahr. Kosten, die zum Risiko werden, wenn Ihre Immobilien Kalkulation knapp ist. Trotzdem sollten Sie die Bruttorendite von Anfang an kennen.

Wie berechnet man die Bruttorendite?

Bruttomietrendite = ( [ Monatskaltmiete ] *12) / (Kaufpreis + Kaufnebenkosten) * 100

Die Bruttomietrendite beinhaltet also 3 Faktoren:

1. Monatskaltmiete
2. Kaufpreis
3. Kaufnebenkosten

Damit können Sie Immobilien-Angebote und Exposés rasch als Kapitalanleger:in analysieren.

Berechnen wir ein einfaches Beispiel:

• 6 % = ( [ 500 Euro ] * 12 ) / 100.000

Faktoren:

• Monatsmiete: 500 Euro, das sind jährlich 6.000 Euro
• Kaufpreis und Nebenkosten: 100.000 Euro
• Bruttorendite = 6 %

Noch smarter, ist es der Berechnung der Bruttomietrendite einen Faktor zu ergänzen: laufende Nebenkosten. Sie mindern Ihre Rendite wie beschrieben um durchschnittlich 2%, bei älteren Häusern mitunter mehr, wenn der Instandhaltungsaufwand je nach Mängel der Baujahre höher ist.

Nettorendite berechnen – genauer Profit, unsere Empfehlung

Wie berechnet man die Nettorendite? Sehen wir uns die Rendite Formel und die Veränderung an:

Nettomietrendite = ( [ Monatskaltmiete – Instandhaltungsrücklage – nicht umlagefähige Nebenkosten ] *12) / (Kaufpreis + Kaufnebenkosten) * 100

oder schnell:

Nettomietrendite = ( [ Monatskaltmiete ] *12 – 2% vom Kaufpreis) / (Kaufpreis + Kaufnebenkosten) * 100

Den großen Unterschied machen die besagten Instandhaltungsrücklage und nicht umlagefähige Nebenkosten. Beide kalkulieren Sie in einer schnellen Rendite Berechnung pauschal mit 2%.

Berechnen wir ein einfaches Beispiel:

• 4 % = ( [ 500 Euro  ] * 12 – 2.000 ) / 100.000

Faktoren:

• Monatsmiete: 500 Euro, das sind jährlich 6.000 Euro
• Kaufpreis und Nebenkosten: 100.000 Euro
• Laufende Nebenkosten / Jahr (2%): 2.000 Euro
• Nettorendite = 4 %

2.000 Euro Unterschied, bei nur 100.000 Euro Kaufpreis

Sie sehen, welchen Unterschied die Berechnung der Bruttomietrendite und Nettomietrendite macht. Potenziert auf einen Kaufpreis von 500.000 Euro, sagen wir in Großstädten wie Berlin, Hamburg, Düsseldorf und im Speckgürtel, liegt die Fehlkalkulation bei 10.000 Euro im Jahr.

Damit steigen wir auch ein in die Frage.

Kaufpreisfaktor 🆚Mietrendite: Der Unterschied!

Zuerst, schnell und einfach erklärt:

Der Kaufpreisfaktor hilft bei der Bewertung einer Immobilie. Der Kaufpreisfaktor stellt den Kaufpreis in Relation zu den jährlichen Mieteinnahmen. Das Ergebnis zeigt Ihnen, einfach gesagt, wie viele Jahre Sie brauchen, bis die Immobilie abgezahlt ist.

Wenn Sie dann Immobilie A, B und C vergleichen, sehen Sie, welche die profitablere ist.

Der Kaufpreisfaktor wird oft von Investoren verwendet, weniger von privaten Erstkäufern, um die Rentabilität einer Immobilieninvestition vom Schreibtisch aus zu bewerten (auch technische Immobilienbewertung genannt). Der Kaufpreisfaktor berechnet das Verhältnis zwischen dem Kaufpreis einer Immobilie und den erwarteten jährlichen Mieteinnahmen. Je niedriger der Kaufpreisfaktor, desto günstiger ist die Immobilie im Verhältnis zu den erzielbaren Mieteinnahmen.

Formel zur Berechnung vom Kaufpreisfaktor

Kommen wir nun zum Kaufpreisfaktor berechnen.

Kaufpreisfaktor = Investition / Jahresreinertrag

Beispiel:

Kaufpreis ist 100.000, jährliche Miete 3.200.

31,25 (Jahre) = 100.000 / 3.200

Das Ergebnis ist dann, wie beschrieben, ein Wert, der in der Regel zwischen 10 – 40. Unser Beispiel-Ergebnis wäre vergleichbar mit einer Stadt wie Berlin, also A-Lagen. Das heißt, wir sprechen von einer Investment Immobilie. Denn die monatlichen Einnahmen der Miete reichen nicht, um die Kosten (Tilgung, Zinsen, etc.) zu decken.

Zum Vergleich: Berechnung der Mietrendite

Umgänglicher ist die Nettomietrendite, oder kurz Mietrendite:

Mietrendite = Jahresreinertrag / Investition * 100

Beispiel:

Kaufpreis ist 100.000, jährliche Miete 3.200.

3,2 % = 3.200 / 100.000 * 100

Sie erwirtschaften also 3,2 % Überschuss im Monat, die Sie für die Deckung von Zinsen, Tilgung, Bewirtschaftung und Rücklagen aufbringen können.

Der Kaufpreisfaktor ist also der Umkehrwert der Rendite:

• Rendite sagt aus: Wie viel Prozent Profit oder Verlust macht eine Immobilie im Monat / Jahr
• Kaufpreisfaktor sagt aus: In wie viel Jahren zahlt sich die Immobilie von selbst ab

Immobilien Rendite einfach erklärt! Erklärvideo

Hier im Video haben wir das Thema Immobilien Rendite einfach und verständlich erklärt. Hier finden Sie außerdem mehr Immobilien Tipps auf YouTube.