Was ist Erbpacht (Erbbaurecht)?

Erbpacht bedeutet: Du kaufst ein Haus, aber nicht das Grundstück darunter. Stattdessen zahlst du dem Grundstückseigentümer einen jährlichen Erbbauzins. Die Laufzeit beträgt meist 99 Jahre.

Erbbauzins berechnen — Formel

Erbbauzins = Grundstückswert × Zinssatz (üblich: 3–5 % p.a.)

Grundstückswert	Zinssatz 3 %	Zinssatz 4 %	Zinssatz 5 %
100.000 €	3.000 €/Jahr	4.000 €/Jahr	5.000 €/Jahr
200.000 €	6.000 €/Jahr	8.000 €/Jahr	10.000 €/Jahr
300.000 €	9.000 €/Jahr	12.000 €/Jahr	15.000 €/Jahr
500.000 €	15.000 €/Jahr	20.000 €/Jahr	25.000 €/Jahr

Erbpacht vs. Kauf — Vergleich

Kriterium	Erbpacht	Normalkauf
Grundstück	Mieten (Erbbauzins)	Kauf (einmalig)
Kaufpreis	30–40 % günstiger	Voll
Laufzeit	Meist 99 Jahre	Unbegrenzt
Verlängerung	Verhandelbar	N/A
Wertsteigerung	Nur Gebäude	Gebäude + Grundstück
Risiko	Heimfall (§ 32 ErbbauRG)	Keines

Für wen lohnt sich Erbpacht?

• Wer wenig Eigenkapital hat (30–40 % günstiger als Volleigentum)
• Kirchliche oder kommunale Grundstücke (häufig nur als Erbbaurecht verfügbar)
• Kurze bis mittlere Haltedauer geplant

Heimfall — was bedeutet das?

Nach § 32 ErbbauRG kann der Grundstückseigentümer das Erbbaurecht zurückfordern, wenn der Erbbauberechtigte seinen Pflichten nicht nachkommt. Das Gebäude fällt dann an den Eigentümer — gegen Entschädigung gemäß §§ 31, 32 ErbbauRG.

Häufige Fragen zur Erbpacht

Kann der Erbbauzins erhöht werden?

Ja. Eine Anpassung ist nach § 9a ErbbauRG möglich, wenn sich der Grundstückswert oder die allgemeinen wirtschaftlichen Verhältnisse wesentlich geändert haben. Üblich sind Anpassungsklauseln alle 3–5 Jahre, oft gekoppelt an den Verbraucherpreisindex.

Was passiert nach Ablauf der Erbpacht?

Das Gebäude fällt an den Grundstückseigentümer. Dieser muss eine Entschädigung von mindestens 2/3 des Verkehrswertes zahlen (§ 27 ErbbauRG). In der Praxis wird der Vertrag oft verlängert oder das Grundstück zum Kauf angeboten.

Kann ich Erbpachtland kaufen?

Nur wenn der Grundstückseigentümer verkauft. Kirchliche Träger und Kommunen tun das selten — das ist gerade der Zweck der Konstruktion: Das Grundstück bleibt dauerhaft im Eigentum der Institution.

Bekomme ich eine Bankfinanzierung für Erbpacht?

Ja, aber Banken verlangen in der Regel eine Restlaufzeit von mindestens 30–40 Jahren über die geplante Kreditlaufzeit hinaus. Bei einem 20-jährigen Kredit sollte der Erbbauvertrag also noch mindestens 50–60 Jahre laufen.

Was kostet ein Anwalt für die Erbbauvertrag-Prüfung?

Für die Prüfung eines Erbbauvertrags durch einen spezialisierten Rechtsanwalt oder Notar fallen in der Regel Kosten von ca. 300–800 € an — je nach Umfang und Beratungsaufwand.