Teileigentum vs. Wohnungseigentum: Unterschied von Sondereigentum – Aufteilung & Umwandlung

Teileigentum vs. Wohnungseigentum – Wenn Sie eine Eigentumswohnung in einem Mehrparteienhaus kaufen, müssen Sie auf einiges achten. So werden Sie beim Kauf automatisch Eigentümer von Sondereigentum, das jedoch auf zwei Arten definiert sein kann: Teileigentum und dem Wohnungseigentum. Doch was ist der große Unterschied? Wie werden die Eigentumsanteile aufgeteilt? Kann man Wohnungseigentum in Teileigentum umwandeln und umgekehrt? Zurück zu WEG.

Aufteilung in Teileigentum und Wohnungseigentum

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Beim Erwerb einer Eigentumswohnung in einem Mehrparteienhaus kaufen Sie gleichzeitig Sondereigentum. Unter das Sondereigentum einer Immobilie fallen Ihre eigene Wohnung, plus die Räume, die nicht zu wohn-, sondern zu gewerblichen Zwecken genutzt werden. Dieses Sondereigentum wiederum unterteilt sich in Wohnungseigentum und Teileigentum.

Doch was ist der eigentliche Unterschied? Die Nutzungsbestimmungen für beide Arten des Eigentums sind Ihnen vorgegeben. Die Räume sind gesetzlich für eine bestimmte Nutzung vorgesehen und dürfen nicht beliebig genutzt werden. Teileigentum und Wohneigentum unterscheidet sich also in ihrer Verwendung.

Aufteilung des Sondereigentums:

  1. Wohnungseigentum
  2. Teileigentum

Wohnungseigentum: Sondereigentum an Wohnung

Das Wohnungseigentum beschreibt das Sondereigentum an Ihrer eigenen Wohnung innerhalb einer Wohnungseigentümergemeinschaft.

Dieses ist mit dem Miteigentumsanteil an der gesamten Immobilie verbunden. Wenn man eine Terrasse oder einen Garten am Haus zusätzlich nutzen darf, fällt dies unter das Sondernutzungsrecht am Gemeinschaftseigentum (alle Anlagen oder Räume für den gemeinschaftlichen Gebrauch). Auch Keller können zum Wohnungseigentum gehören, wenn diese in der Teilungserklärung als bewohnbar markiert sind.

Zu dem Wohnungseigentum zählt:

  • eigene Wohnung
  • abgetrennte Kellerräume und Garagenplätze

Das Wohnungseigentum in Kürze:

  • Sondereigentum an eigener Wohnung
  • plus Miteigentumsanteil an gesamter Immobilie

Exkurs: Miteigentum

Miteigentum erwirbt man automatisch, wenn man Sonderrechte an einer Immobilie erwirbt. Einem Miteigentümer gehört somit auch ein Teil des Grundstücks, auf dem die Immobilie steht. Somit setzt sich Ihr Besitz aus Sondereigentum, Miteigentumsanteilen am Grundstück und dem Gemeinschaftseigentum zusammen.

Teileigentum: Sondereigentum an Gewerbe

Das Teileigentum beschreibt das Sondereigentum der nicht zu Wohnzwecken dienenden Räumen in einer Immobilie.

Die Nutzung des Teileigentums ist je nach Immobilie sehr spezifisch in der Teilungserklärung festgehalten. Meistens ist Teileigentum für gewerbliche Nutzung definiert, das entspricht Arztpraxen, Büros, Geschäfte oder Werkstätten.

Auch Teileigentümer müssen sich an die gleichen Regeln halten, die für Wohnungseigentümer gelten. Somit dürfen auch Teileigentümer keine baulichen Veränderungen im Alleingang vornehmen, sondern müssen dies in der Eigentümerversammlung abklären.

Das Teileigentum in Kürze:

  • Sondereigentum an nicht zu Wohnzwecken dienenden Räumen
  • für gewerbliche Nutzung definiert
  • spezifisches Nutzen in Teilungserklärung aufgeführt

Beispiel: Gewerbliche Nutzung von Eigentum

Die Nutzungsrechte am Teileigentum können mehr oder weniger spezifisch definiert werden. Wenn zum Beispiel in der Teilungserklärung eine Teileigentumsfläche unter „Gewerbliche Nutzung“ eingetragen ist, darf dort jede Art von Geschäft eröffnen, egal, ob Restaurant, Laden oder Arztpraxis. Oft ist auch eine spezifische Nutzung definiert. So können Sie als Eigentümer sicher sein, dass wenn in der Teilungserklärung ein Geschäft als Teileigentum festgelegt ist, dort kein Restaurant eröffnet werden darf. Somit könne Sie abendliche Ruhestörungen ausschließen.

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Wohnungseigentum vs. Teileigentum: Was ist der Unterschied?

Wenn Sie eine Eigentumswohnung in einem Mehrparteienhaus erwerben, werden Sie automatisch Miteigentümer und erwerben das sogenannte Sondereigentum. Dieses ist in Teileigentum und Wohnungseigentum unterteilt, das verschiedene Nutzungszwecke der von Ihnen erworbenen Räumlichkeiten beschreibt. Doch was ist der essenzielle Unterschied?

Zu Beginn, das Wichtigste in Kürze:

  • Wohnungseigentum: Sondereigentum, das zum Wohnen genutzt wird
  • Teileigentum: Sondereigentum an gewerblich und zu nicht-wohnzwecken genutzten Räumen

Schauen wir uns nun das Wohnungseigentum und das Teileigentum im genaueren an.

Unterschied Teileigentum und Wohneigentum

Was ist der genaue Unterschied? Der Unterschied zwischen Wohnungseigentum und Teileigentum liegt vor allem in der Nutzungsbestimmung. Das Wohnungseigentum darf ausschließlich zum Wohnen genutzt werden, das Teileigentum zu gewerblichen und nicht-wohnzwecken.

Der Unterschied:

  • liegt in Nutzungsbestimmung
  • Wohneigentum: Wohnen
  • Teileigentum: Gewerbe

Nun, da Sie den Unterschied zwischen Wohneigentum und Teileigentum kennen, lernen Sie hier etwas über die Möglichkeiten Teileigentum in Wohnungseigentum umzuwandeln und umgekehrt.

Umwandlung der Nutzungsbestimmung des Sondereigentum

Nicht immer sind die Nutzungsbestimmungen von Sondereigentum in den Stein gemeißelt. Wichtig für Sie zu wissen ist, dass die Nutzungsbestimmungen von Teileigentum und Wohnungseigentum verändert werden können. Um eine Umwandlung vorzunehmen, muss dies allerdings in der Eigentümerversammlung einstimmig beschlossen werden. Vorher sollten Sie außerdem wissen, dass bei einer Umwandlung durch die Änderungen in der Teilungserklärung Notarkosten und Grundbuchkosten anfallen.

Umwandlung auf zwei Arten:

  1. Teileigentum in Wohneigentum
  2. Wohneigentum in Teileigentum

Schauen wir uns jetzt die zwei Umwandlungen genauer an.

Umwandlung von Teileigentum in Wohneigentum

Grundsätzlich gilt, dass Teileigentum nur in Wohneigentum umgewandelt werden kann, wenn sich die Immobilie nicht vollständig in einem reinen Industriegebiet befindet. Wenn sich in einem Gebäude schon weitere Wohneinheiten befinden, sollte die Umwandlung problemlos stattfinden können.

Wann funktioniert die Umwandlung?

  • Immobilie darf nicht in reinem Industriegebiet sein
  • wenn in Gebäude weitere Wohneinheiten sind
  • Einstimmiger Beschluss WEG

Umwandlung von Wohneigentum in Teileigentum

Um Wohneigentum in Teileigentum umwandeln zu können, müssen Sie sich auch hier einen einstimmigen Beschluss der Eigentümer einholen. Wenn die anderen Eigentümer zustimmen, können Sie in dem Gebäude Ihrer Wahl ein Gewerbe anmelden.

Wann funktioniert die Umwandlung?

  • einstimmiger Beschluss WEG
  • einhalten gewerblicher Bestimmungen

Basis für die Trennung zwischen Wohn- und Teileigentum, ist die Teilungserklärung, die die Bereiche in einem Mehrfamilienhaus genaustens aufschlüsselt. Diese muss immer im Grundbuch hinterlegt sein. Auf welcher rechtlichen Grundlage basiert das Teileigentum und das Wohnungseigentum? Kommen wir nun zu der gesetzlichen Verordnung.

Rechtliche Grundlagen von Sondereigentum

Da es sich sowohl bei Teileigentum, als auch bei Wohnungseigentum um Sondereigentum handelt, werden beide Arten des Eigentums gesetzlich gleich behandelt. Oft kommt es vor, dass sich in einem Mehrparteienhaus neben Wohneinheiten auch gewerbliche Flächen befinden. Alle Eigentümer, egal ob von Wohnflächen oder gewerblichen Flächen, haben somit das gleiche Mitbestimmungsrecht bei der Eigentümerversammlung und tragen die gleichen Pflichten. Wenn in einem offiziellen Dokument die Rede von „Wohnungseigentümern“ ist, sind damit alle Eigentümer von Sondereigentum gemeint.

Die rechtlichen Grundlagen für Teileigentümer und Wohnungseigentümer in Kürze:

  • für beide Arten gilt Sondereigentumsrecht
  • gleiche Mitbestimmung aller Eigentümer
  • gleiche Rechte und Pflichten

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Photo: fizkes / shutterstock.com

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