Grundstücksbestandteile: Wesentliche Bestandteile, Scheinbestandteil, Zubehör

Grundstücksbestandteile – Sie kaufen eine Immobilie inklusive Grundstück und lassen den Eigentümerwechsel im Grundbuch eintragen. Sie sind also nun Eigentümer einer Immobilie, aber gehört alles was sich auf dem Grundstück befindet nun Ihnen oder gibt es Bestandteile von denen Sie trotz Immobilienkaufs kein Eigentümer geworden sind? In diesem Beitrag erfahren Sie alles, was Sie über die verschiedenen Grundstücksbestandteile wissen müssen, damit Sie im Streitfall mit Vorbesitzern, Mietern oder Pächtern Ihre Rechte kennen.

Grundstücksbestandteile: Wesentliche Bestandteile, Scheinbestandteil und Zubehör

Sie haben eine traumhafte Immobilie besichtigt und sich in das gesamte Objekt, samt Inventar, Pool und Gartenschuppen verliebt? Nach dem unterschriebenen Kaufvertrag nun der Schreck: Die schönen Möbel und der Schuppen im Garten fehlen! Aber haben Sie diese nicht eigentlich mit dem Grundstück gekauft oder gehörten diese doch nicht zur Immobilie? Bevor Sie einen Rechtsstreit mit dem Vorbesitzer der Immobilie beginnen, sollten Sie sich informieren, welche Bestandteile zu einem Grundstück gehören und von welchen Sie durch den Kauf Eigentümer geworden sind.

Grundstücksbestandteile im Allgemeinen

Ein Grundstück besteht im rechtlichen Sinne aus verschiedenen Teilen. Geregelt werden die verschiedenen Bestandteile im Bürgerlichen Gesetzbuch. Diese Bestandteile lassen sich in verschiedene Gruppen mit unterschiedlichen dazugehörigen Gegenständen unterteilen. Unterteilt wird in:

  1. Wesentliche Bestandteile
  2. Scheinbestandteile
  3. Bestandteile
  4. Zubehör

Welche Bestandteile eines Grundstücks zu den verschiedenen Gruppen gehören und wie sich die Rechtsverhältnisse bei einem Eigentümerwechsel verändern, erklären wir Ihnen in den folgenden Abschnitten.

Wesentliche Bestandteile eines Grundstücks

Zu den wesentlichen Bestandteilen eines Grundstücks gehören, nach §94 BGB, die mit dem Grund und Boden fest verbundenen Sachen, insbesondere Gebäude, sowie die Erzeugnisse des Grundstücks, solange sie mit dem Boden zusammenhängen. Wesentliche Bestandteile sind dadurch charakterisiert, dass sie nicht voneinander getrennt werden können, ohne dass der eine oder der andere zerstört oder seinem Wesen nach verändert wird. Bei einem Eigentümerwechsel gehen die wesentlichen Bestandteile auf den neuen Eigentümer der Immobilie über.

So zählen zu den wesentlichen Bestandteilen eines Grundstücks beispielsweise:

Achtung: Garagen und Gartenhäuser sind jedoch nur bedingt wesentliche Bestandteile eines Grundstücks, nur wenn sie auf einem fest verankerten Fundament mit dem Grund und Boden des Grundstücks verbunden sind.

Fälschlicherweise wird oft angenommen, dass eine Einbauküche auch fest mit der Immobilie verbunden ist. Dies ist jedoch nicht der Fall. Eine Einbauküche ist kein wesentlicher Bestandteil eines Gebäudes, sie ist gegebenenfalls Zubehör. Dazu später mehr!

Scheinbestandteile: Regelungen zu Inventar

Was sind Scheinbestandteile? Scheinbestandteile sind gemäß §95 BGB Bestandteile eines Grundstücks, die nur vorübergehend mit dem Grundstück verbunden sind. In der Praxis sind dies insbesondere von dem Mieter oder Pächter eingebaute Bestandteile. Bei einem Eigentümerwechsel der Immobilie gehen die Scheinbestandteile nicht auf den neuen Eigentümer des Grundstücks über, sondern dürfen von Mieter oder Pächter abgebaut und entfernt werden.

Beispiele für Scheinbestandteile eines Grundstücks sind:

Stellt ein Pächter eines landwirtschaftlichen Grundstücks (Ackerland) beispielsweise einen Geräteschuppen auf, welchen er nach Beendigung der Pacht abbauen und an einem anderen Ort wieder aufbauen kann, ist dieser kein wesentlicher Bestandteil des Grundstücks und gehört Ihnen als neuer Eigentümer der Immobilie nicht.

Zubehör: Geräte, Alarmanlange und Co.

Nach der gesetzlichen Definition sind Zubehör Gegenstände, die keine Bestandteile des Grundstückes sind, aber für das Grundstück eine dienende Funktion haben und eine räumliche Verbindung zur diesem aufweisen. Das Zubehör eines Grundstücks sollte im Kaufvertrag immer selbstständig geregelt werden, ist dies nicht der Fall erstreckt sich der Grundstückskaufvertrag im Zweifel auch über das Zubehör.

Zubehör immer in den Kaufvertrag aufnehmen.

Beispielsweise zählt zum Zubehör eines Grundstücks:

  • Landwirtschaftliche Geräte
  • Alarmanlage des Hauses
  • Sportgeräte eines Fitnessstudios
  • Inhalt eines Öltanks

Kaufen Sie zum Beispiel eine Bibliothek, müssen Sie mit dem vorherigen Eigentümer nicht über jedes einzelne Buch ein Kaufvertrag abschließen, sondern erlangen das Eigentum an den Büchern durch den Grundstückskaufvertrag, in dem das Zubehör aufgenommen wird.

Zusammenfassung: Grundstücksbestandteile sollten im Kaufvertrag genau geregelt werden

Am einfachsten ist es immer, wenn Sie und der vorherige Eigentümer sich bei den Vertragsverhandlungen genau darüber einigen, welche Bestandteile an Sie als neuen Besitzer übergehen sollen und welche nicht. Dies gibt sowohl Ihnen, als auch dem Immobilienverkäufer, Sicherheit und lässt Verhandlungsspielraum bezüglich des Kaufpreises zu. Zudem bleiben Ihnen unangenehme Überraschungen erspart, wenn die Grundstücksbestandteile im Kaufvertrag eindeutig bestimmt wurden.

Was Sie sich merken sollten:

  • Dinge die fest mit dem Boden verbunden sind gehören in der Regel zum Grundstück – damit gehen diese auch in Ihr Eigentum über
  • Inventar und Möbel gehören Mietern, Pächtern oder dem vorherigen Eigentümer – diese werden nicht automatisch Ihr Eigentum
  • Zubehör geht im Zweifel in Ihr Eigentum über, trotzdem sollte es im Kaufvertrag bestenfalls geregelt werden

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