Altes Haus: 80, 90, 100, … Jahre alt

Was macht diese Immobilien so besonders – und gleichzeitig so anfällig? Werfen wir einen genaueren Blick auf die Herausforderungen dieser Jahrzehnte.

Wertentwicklung von Altbauten – nur mit Prüfung

Wie viel ist ein Haus mit Baujahr 1900, 1910, 1920 oder 1930 heute noch wert? Diese Frage lässt sich nur durch eine detaillierte kaufmännische und technische Prüfung beantworten. Doch bevor Sie diese Schritte gehen, sollten Sie die häufigsten Mängel von Altbau-Immobilien aus dieser Zeit kennen. Je älter das Gebäude, desto wahrscheinlicher ist der Sanierungsbedarf.

Mängel auf einen Blick – von Dach bis Keller

Ob 80, 90, 100 oder sogar 120 Jahre alt – Immobilien dieser Baujahre weisen oft systematische Schwächen auf. Besonders betroffen: das Dach, die Fassade, tragende Konstruktionen, aber auch Installationen wie Wasserleitungen oder die Elektrik.

Tipp: Für die Behebung solcher Mängel ist in vielen Fällen eine umfassende Kernsanierung notwendig. Nutzen Sie unsere Handwerker Suche, um passende Fachleute in Ihrer Region zu finden.

Dach: Fehlende Unterspannbahnen und Feuchtigkeit

Beginnen wir ganz oben: Das Dach ist oft das Erste, was bei Altbauten aus den Augen verloren wird – und zugleich eine der größten Schwachstellen.

Warum Dächer aus dieser Zeit problematisch sind

In vielen Häusern aus dieser Zeit fehlen Unterspannbahnen. Das führt dazu, dass Wind Regen oder Flugschnee unter die Dachziegel drückt – und die Feuchtigkeit ungehindert eindringen kann. Im Inneren setzen sich die Schäden fort: Die verwendeten Holzbalkendecken sind häufig durchgebogen, instabil oder vom Hausschwamm befallen.

Dünne Außenwände und Brandschutz

Auch die Fassadenkonstruktion dieser Häuser zeigt oft altersbedingte Mängel.

Kondenswasser, Schimmel und Holztreppen

Außenwände sind häufig zu dünn und ungedämmt. Das führt zu Kondensationsproblemen – die Vorstufe von Schimmel. Innen wurden viele Treppenhäuser in Holzbauweise errichtet. Neben der eingeschränkten Stabilität nach mehreren Jahrzehnten entsteht hier auch ein erhebliches Risiko durch unzureichenden Brandschutz.

Typische Holztreppe aus den frühen 1900ern:

Dünne Außenwände ohne Dämmung und fehlende Dachabdichtung:

Zunehmend mangelndes Baumaterial: Leitungen & Dämmung

Mit zunehmendem Alter steigt auch die Wahrscheinlichkeit für Materialschäden. Besonders betroffen: Keller, Rohre und Decken.

Feuchtigkeit aus dem Keller und gefährliche Bleirohre

Durch fehlende Abdichtungen dringt Feuchtigkeit über die Kellerwände in die Wohnräume ein. Das Problem: Die meisten Häuser aus dieser Zeit verfügen über keine Sperrschicht. Hinzu kommt, dass oft noch Bleileitungen für Trinkwasser verlegt sind – gesetzlich seit 1971 verboten.

Knappe Materialien ab den 30ern

Ab etwa 1930 änderte sich die Bauweise deutlich: Wegen Materialknappheit in Vorkriegszeiten wurden viele Baukörper deutlich leichter und dünner ausgeführt. Typisch sind etwa gebogene Holzbalkendecken, feuchte Kellerräume und instabile Außenwände.

Checkliste: 7 Mängel, die Sie kennen sollten!

Für die Baujahre 1900 bis 1939 gibt es wiederkehrende Mängel, auf die Sie besonders achten sollten:

Wichtige Problemzonen von Dach bis Fundament

Diese Mängel treten auf bei Häusern aus den Jahren 1900 bis 1909, 1910 bis 1919, 1920 bis 1929 und 1930 bis 1939. Trotz Alter – mit guter Substanz und gezielter Sanierung sind viele dieser Immobilien heute sehr gefragt.

Die folgende Infografik zeigt noch einmal die häufigsten Mängel dieser Jahrzehnte im Überblick:

Baujahr vs. Baujahr: Vergleich

Was unterscheidet eine Immobilie von 1910 von einer aus den 30ern? Welche Mängel sind in welchen Jahrgängen besonders typisch? Das zeigt unser direkter Baujahresvergleich.

Tipp: Rechnen Sie vor dem Kauf mit unseren Immobilien-Rechnern – online oder per App.

Baujahr Immobilie: Alle Jahre, eine Liste

Jedes Jahrzehnt bringt seine ganz eigenen Herausforderungen und typischen Schwachstellen mit sich. Wer sich vor dem Kauf genau informiert, spart bei der Instandhaltung – und investiert gezielter.

Mehr Infos für Ihre Kaufentscheidung

Je besser Sie über mögliche Mängel nach Baujahren informiert sind, desto besser. Alte Immobilien – egal ob Wohnung oder Haus – bieten häufig auch Chancen. Beim Thema Rendite Immobilien lohnt sich also ein zweiter Blick.

• Baujahr Immobilie: Liste aller Jahrzehnte

Was ist ein Haus Baujahr 1900–1939 heute wert? (2026)

Der Wert eines Altbaus vor 1940 hängt stark von Lage, Zustand und Modernisierungsgrad ab. Unsanierte Objekte aus dieser Ära notieren deutlich unter dem Marktdurchschnitt — die Lage entscheidet aber alles.

Typische Kaufpreise 2026 nach Lage (Altbau 1900–1939, 100 m²)

Faustregel Sanierungskosten: Rechnen Sie für eine Vollsanierung eines Altbaus 1900–1939 mit 800–1.500 EUR/m² Wohnfläche — bei schlechtem Ausgangsbestand auch mehr. Kaufpreis + Sanierung = Gesamtinvestition, die Sie gegen den Neubau-Vergleichspreis stellen müssen.

Wertbestimmende Faktoren speziell bei Altbauten vor 1940

• Denkmalschutz: Schränkt Umbau ein, aber §7i/§7h EStG ermöglicht bis zu 9 % Abschreibung für 10 Jahre (Denkmal-AfA) — wertsteigernder Faktor für Käufer mit hohem Steuersatz
• Raumhöhen: 3,20–4,00 m lichte Höhe = Premiumfaktor gegenüber Neubauten (2,50 m)
• Stuck, Parkett, Kastenfenster: Original-Ausstattung erhöht Wert in Toplagen deutlich
• Energieausweis: Klasse F oder G = Pflicht zur Sanierung nach GEG, drückt Preis

Typische Baumängel: Altbau Baujahr 1900–1939 im Detail

Häuser aus dieser Ära wurden ohne moderne Normen gebaut — Qualität und Zustand variieren stark. Wer einen Altbau aus dieser Zeit kauft, sollte diese Problemzonen kennen:

Schadstoffe im Altbau: Was Sie vor dem Kauf wissen müssen

Häuser aus den Jahren 1900–1939 können Schadstoffe enthalten, die heute verboten sind. Vor dem Kauf sollte ein Schadstoffgutachten eingeholt werden:

• Blei: In alten Rohrleitungen und Farbanstrichen — vor allem in der Wasserversorgung problematisch
• PAK (Polyzyklische aromatische Kohlenwasserstoffe): In Teerpappe, altem Parkettkleber, Holzschutzmitteln
• Holzschutzmittel (PCP): In Fensterrahmen, Dachstuhl, Holzverkleidungen

Praxis-Hinweis: Ein Schadstoffgutachten kostet 500–2.000 € und kann bei einem belasteten Gebäude Sanierungskosten von 50.000–200.000 € sichtbar machen — bevor man kauft.

Wertsteigerungspotenzial: Was macht Altbauten dieser Ära wertvoll?

Trotz hohem Sanierungsaufwand sind Altbauten aus 1900–1939 begehrt — aus guten Gründen:

• Raumhöhe: 2,8–3,5 m statt moderner 2,4–2,6 m — großzügiges Raumgefühl
• Massive Bauweise: Ziegelmauerwerk 50–70 cm — hervorragender natürlicher Schallschutz
• Historische Details: Stucksims, Kassettentüren, Dielenfußboden — nicht reproduzierbar
• Städtische Toplage: Gründerzeitviertel, Altstadt — oft einmalige Lagen

Sanierungskosten-Überblick für Altbau dieser Ära

Faustregel: Komplettsanierung kostet 800–1.500 € pro Quadratmeter. Bei 150 m² sind das 120.000–225.000 € zusätzlich zum Kaufpreis.

Checkliste: Was vor dem Kauf geprüft werden muss

1. Feuchtigkeit im Keller prüfen (Salpeterausblühungen, modrige Luft)
2. Dachstuhl begehen: Schwamm, Fäule, undichte Stellen
3. Elektrik: Sicherungskasten öffnen, Aluminium-Leitungen identifizieren
4. Heizung: Alter, Hersteller, letzte Wartung dokumentiert?
5. Rohrleitungen: Bleirohre vorhanden?
6. Schadstoffgutachten beauftragen
7. Energieausweis prüfen: Kennwert über 300 kWh/m²a = erheblicher Sanierungsbedarf

Verwandte Themen

• Baujahr 1960–1969: Asbest und Sanierungskosten
• Kaufvertrag Haus: Checkliste vor der Unterschrift
• Architekt Kosten: HOAI Honorar-Tabelle

FAQ: Altbau Baujahr 1900–1939 kaufen

Lohnt sich der Kauf trotz hohem Sanierungsaufwand?

Ja — wenn der Kaufpreis den Sanierungsaufwand einpreist. Formel: Kaufpreis + geschätzte Sanierungskosten kleiner als Neubaupreis in gleicher Lage. Altbaulagen sind oft einmalig.

Gibt es Förderungen für die Altbau-Sanierung?

Ja. Die KfW fördert energetische Sanierungen über das Bundesförderungsprogramm für effiziente Gebäude (BEG). Zuschüsse bis 45% der förderfähigen Kosten sind möglich. Für eingetragene Baudenkmäler gelten zusätzliche Steuervorteile nach § 7i EStG.

Was bedeutet „vermietet kaufen“ beim Altbau?

Vermietet = Mieter hat Bestandsschutz, Eigenbedarfskündigung möglich. Vermietet gekaufte Altbauten kosten 10–25% weniger als unvermietete — das ist der sogenannte Mieterrabatt.

Mehrfamilienhaus: Verkehrswert ermitteln

Ihr Ziel, ein realistischer Verkehrswert (Wert im Ist-Zustand) als Verhandlungsgrundlage: Was ist das Haus wert und… warum ist es wichtig, bei Mehrfamilienhäusern genauer hinzuschauen?

Haus bewerten, Mehrfamilienhaus bewerten: Wo ist der Unterschied?

Im Vergleich zum Kauf einer Eigentumswohnung trägt man als Alleineigentümer das gesamte finanzielle Risiko für Reparaturen und Instandhaltung. Größere Reparaturen wie Dacharbeiten, Investitionen in neue Heizsysteme durch politische Entscheidungen, können erhebliche Kosten verursachen, die beim Besitz einer einzelnen Wohnung auf mehrere Eigentümer verteilt werden können.

Merken Sie sich deshalb:

• Alleineigentümer von Mehrfamilienhäusern tragen volles finanzielles Risiko
• Bei Eigentumswohnungen teilen sich mehrere Eigentümer die Kosten
• Große Reparaturen, wie Dacharbeiten, neue Heizsysteme, etc. kosten viel

Vor jeder Besichtigung: Prüfung vom Schreibtisch

Bevor Sie sich auf eine Besichtigung begeben, ist es entscheidend, eine gründliche Bewertung vom Schreibtisch aus durchzuführen. Was beachten?

Überprüfen Sie die Kennzahlen anhand des Exposés und des Datenraums. Besonders wichtig sind dabei die Nettomietrendite sowie der Kaufpreisfaktor, der Ihnen Aufschluss über die Rentabilität der Investition geben. Zusätzlich sollten Sie die Mieterliste überprüfen, um potenzielle Risiken und Altlasten zu identifizieren, die Ihre Entscheidung beeinflussen könnten.

• Kennzahlen checken, mit Exposé, Datenraum
• Nettomietrendite bzw. Kaufpreisfaktor stehen im Vordergrund

Wenn hier alles passt:

• Mieter, Mietverträge, Leerstand checken, Altlasten, usw.

Je mehr Faktoren Sie (schnell) vom Schreibtisch prüfen, desto weniger Zeit verschwenden Sie mit unrentablen Immobilien.

Vorgehensweise bei der Besichtigung

Eine erfolgreiche Besichtigung eines Hauses erfordert eine strategische Vorgehensweise und ein authentisches Auftreten, um Mieter und Makler nicht zu verschrecken. Worauf sollten Sie einfach gesagt achten?

Beginnen Sie damit, eine positive Beziehung zum Makler aufzubauen. Dies kann Ihnen helfen, mehr Informationen über das Haus zu erhalten und einen besseren Einblick in seine Geschichte und Eigenschaften zu bekommen. Zeigen Sie Interesse und stellen Sie gezielte Fragen, um wichtige Details über das Haus und seine Umgebung zu erfahren.

• Authentisches Auftreten ist wichtig, um Mieter und Makler nicht zu verschrecken
• Eine positive Beziehung zum Makler aufbauen, um mehr Informationen über das Haus zu erhalten

Prüfung des Kellers

Der Keller eines Hauses birgt oft wichtige Hinweise auf den Zustand der Immobilie. Wie vorgehen bei der Besichtigung?

Beginnen Sie mit einer gründlichen Untersuchung der Wasserleitungen, Abwasserleitungen und Heizungsrohre. Achten Sie dabei besonders auf Anzeichen von Lecks oder Korrosion. Überprüfen Sie auch die Heizungsanlage, einschließlich des Typenschilds und des Baujahrs, um festzustellen, ob sie gut gewartet wurde und wie alt sie ist. Inspektieren Sie die Träger im Keller auf Rost und strukturelle Integrität, um sicherzustellen, dass das Fundament solide ist. Spinnenweben können ebenfalls Hinweise auf Feuchtigkeit im Keller geben und sollten daher genau beobachtet werden.

• Untersuchung der Wasserleitungen, Abwasserleitungen und Heizungsrohre
• Überprüfung der Heizungsanlage, inklusive Typenschild und Baujahr
• Inspektion der Träger im Keller auf Rost und strukturelle Integrität
• Beobachtung von Spinnenweben und -arten als Indikator für Feuchtigkeit

Inspektion des Treppenhauses

Das Treppenhaus ist oft ein zentraler Bereich eines Hauses und verdient besondere Aufmerksamkeit während der Besichtigung. Worauf achten?

Überprüfen Sie den Zustand der Treppen sorgfältig, insbesondere bei Holztreppen, um sicherzustellen, dass sie stabil und sicher sind. Achten Sie auf mögliche Schädlingsbefälle wie Termiten oder Kakerlaken, die auf strukturelle Probleme hinweisen könnten. Feuchtigkeit ist ein weiteres wichtiges Anzeichen, auf das Sie achten sollten. Auch kürzlich überstrichene Stellen können Hinweise darauf geben, dass versucht wurde, Feuchtigkeit zu verbergen, und sollten genauer untersucht werden.

• Überprüfung des Zustands der Treppen, insbesondere bei Holztreppen
• Aufmerksamkeit auf möglichen Schädlingsbefall
• Hinweise auf Feuchtigkeit, auch kürzlich überstrichene Stellen sind Indikatoren

Foto: Igor_PS / Schutterstock.com

Begutachtung des Dachgeschosses

Das Dachgeschoss bietet oft Potenzial für Ausbau- oder Erweiterungsprojekte, aber Wir empfehlen aus Erfahrung, seinen Zustand sorgfältig zu prüfen. Wie vorgehen?

Überprüfen Sie die Dachkonstruktion auf Schäden oder Anzeichen von Schädlingsbefall, da dies die strukturelle Integrität des Hauses beeinträchtigen kann. Inspizieren Sie auch die Dacheindeckung und die Isolierung, um sicherzustellen, dass sie den aktuellen Standards entsprechen und ausreichend Schutz bieten. Messen Sie die Dachfläche genau, um zu beurteilen, ob genügend Platz für potenzielle Ausbauprojekte vorhanden ist.

• Überprüfung der Dachkonstruktion auf Schäden und Schädlingsbefall
• Inspektion der Dacheindeckung und Isolierung
• Messung der Dachfläche für potenzielle Ausbauprojekte

So begehen Sie Schritt für Schritt alle wichtigen Check-Punkte.

Analyse der Wohnungen

Die Wohnungen selbst sollten ebenfalls gründlich untersucht werden. Was tun?

Typische Bäumängel haben alle Baujahre. Überprüfen Sie den Zustand des Bodenbelags und der Wände auf Anzeichen von Schäden oder Verschleiß. Testen Sie Elektrik, Heizungsanlage und Fenster, um sicherzustellen, dass sie ordnungsgemäß funktionieren und keine Reparaturen benötigen.

Führen Sie außerdem auch Gespräche mit den aktuellen Mietern, um Informationen über eventuelle Mängel oder Verbesserungsvorschläge zu erhalten, da diese wertvolle Einblicke bieten können.

• Untersuchung des Bodenbelags und allgemeinen Zustands der Wohnung
• Überprüfung der Elektrik, Heizungsanlage und Fenster
• Gespräch mit Mietern über Mängel und Verbesserungsvorschläge

Beurteilung der Umgebung

Die Umgebung eines Hauses (Mikrolage) spielt eine wichtige Rolle für seine Attraktivität und seinen Wert. Was tun?

Bewertungen Sie die Nachbarschaft hinsichtlich ihrer Sicherheit, Sauberkeit und Attraktivität. Prüfen Sie die Verkehrsanbindung und die Verfügbarkeit von öffentlichen Verkehrsmitteln, da dies für potenzielle Mieter oder Käufer wichtig sein kann. Analysieren Sie auch Trends und Perspektiven für den Mietermarkt, um eine fundierte Entscheidung zu treffen. Gespräche mit Einheimischen und Geschäftsinhabern können dabei helfen, ein umfassendes Bild der Umgebung zu erhalten und potenzielle Chancen oder Risiken zu erkennen.

• Bewertung der Nachbarschaft, der Verkehrsanbindung und der Infrastruktur
• Analyse von Trends und Perspektiven für den Mietermarkt
• Gespräche mit Einheimischen und Geschäftsinhabern, um ein umfassendes Bild der Umgebung zu erhalten

Berücksichtigung von Potenzialen und Risiken

Schließlich ist es wichtig, das Potenzial und die Risiken der Immobilie sorgfältig abzuwägen. Worauf achten, im letzten Schritt?

Überlegen Sie, ob es Möglichkeiten für Ausbau- oder Erweiterungsprojekte gibt, wie z.B. einen Dachausbau oder die Anlage eines Gartens. Prüfen Sie auch Grundstücksreserven und mögliche Erweiterungen, um das Entwicklungspotenzial der Immobilie zu beurteilen.

Gleichzeitig sollten jedoch auch mögliche Risiken wie Altlasten oder Baubeschränkungen berücksichtigt werden, die den Wert der Immobilie beeinträchtigen könnten. Eine gründliche Analyse aller Faktoren ist entscheidend, um eine fundierte Entscheidung zu treffen und eine erfolgreiche Investition zu tätigen.

• Einschätzung von Ausbaumöglichkeiten wie Dachausbau oder Gartenanlagen
• Prüfung von Grundstücksreserven und möglichen Erweiterungen
• Analyse von Altlasten und Baubeschränkungen für die Bewertung des Entwicklungspotenzials

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• Immobilien Coaching

Was sind typische Mängel von 70er-Jahre Immobilien?

Damit Sie besser einschätzen können, was beim Hauskauf auf Sie zukommt, hier ein genauerer Blick auf die Bauweise und typische Schwächen.

Wie wurde in den 70ern gebaut?

Wie viel ist ein Haus mit dem Baujahr 1970 heute wert? Diese Frage lässt sich seriös nur beantworten, wenn sowohl eine kaufmännische als auch eine technische Bewertung erfolgt ist. Vor dem Kauf – insbesondere wenn es sich um eine Kapitalanlage-Immobilie handelt – sollten Sie unbedingt die baulichen Besonderheiten und Schwächen von 70er-Jahre-Gebäuden kennen. In dieser Zeit wurde vermehrt mit Beton gebaut, viele technische Installationen stammen noch aus der ursprünglichen Bauzeit. Zwar finden sich inzwischen Kupferleitungen für Frischwasser oder Kunststoffrohre für Abwasser – aber nur, wenn modernisiert wurde. Ansonsten dominieren alte Materialien, darunter teerhaltige Kleber oder veraltete Heiztechnik. Für eine realistische Einschätzung sind diese Punkte essenziell.

Typische Baumaterialien und ihre Probleme

Ein prägendes Merkmal der 70er-Bauten ist der intensive Einsatz von Beton, insbesondere im Geschosswohnungsbau und bei Reihenhäusern. Dieses Material gilt zwar als robust, bringt aber bauphysikalisch einige Nachteile mit sich – insbesondere bei Kältebrücken, Feuchtigkeit und fehlender Dämmung. Auch heute – über 50 Jahre nach Bau – sind viele dieser Immobilien bereits renovierungs- oder sanierungsbedürftig.

Technische Prüfung: Heizung, Feuchtigkeit & Sanierungsbedarf

Ein zweiter Blick lohnt sich, denn bei 70er-Jahre-Häusern sind technische Details entscheidend.

Beton und Schimmelgefahr – was Sie beachten müssen

Beton als Baustoff bietet Stabilität, zeigt jedoch bauphysikalische Schwächen. In Kombination mit schlechter oder fehlender Außendämmung kann es zu Kältebrücken kommen – besonders in den Wintermonaten. Das führt nicht nur zu erhöhtem Heizaufwand, sondern auch zu erhöhter Schimmelgefahr, insbesondere in Raumecken, hinter Schränken oder an ungedämmten Deckenanschlüssen.

Sanierungsbedarf: Von Balkon bis Heiztechnik

Zudem haben viele Gebäude aus den 70er-Jahren ihre besten Zeiten hinter sich. Balkone und Loggien zeigen Risse, Rost an Geländern oder Feuchtigkeitsschäden. Im Inneren sind es vor allem die alten Wasserleitungen (oft noch verzinkt oder aus Stahl), die durch Ablagerungen verengt sind und zu schlechter Wasserqualität führen können. Auch die Heiztechnik entspricht häufig nicht mehr den heutigen Anforderungen: schlechte Energieeffizienz, hohe Emissionen und keine smarte Steuerung.

Pflicht zum Austausch: Heizungen vor 1985

Ein wichtiger Punkt bei der Begehung: Die Zentralheizung. Ist diese vor 1985 eingebaut worden, gilt sie in der Regel als nicht mehr zulässig und muss – laut Gebäudeenergiegesetz – zwingend ausgetauscht werden. Andernfalls drohen Bußgelder.

Tipp: Lesen Sie auch unsere Ratgeber zur Erneuerung der Heizung sowie zur professionellen Schimmelbeseitigung, um mögliche Kosten besser einzuschätzen.

Fotos und Beispiele aus der Praxis

Ein typischer Hochhaus-Block der 70er-Jahre zeigt viele dieser Probleme auf:

Veraltete Heizsysteme mit hohem Verbrauch sind häufig noch im Keller verbaut:

Wasserleitungen aus Stahl oder Zinkrohr sind typisch – hier drohen Korrosion und geringe Wasserqualität:

Checkliste: 4 Mängel, die Sie kennen sollten!

Diese vier Punkte sollten bei jeder Besichtigung unbedingt beachtet werden:

Die wichtigsten Punkte im Überblick

	Beton als Baustoff – mangelnde Dämmung, Schimmelrisiko bei Kälte und Feuchtigkeit
	Hoher Sanierungsbedarf bei Balkon, Loggia, Wasserleitungen und Heizung
	Gesundheitsschädliche teerhaltige Kleber bei alten Parkettböden
	Heizungssysteme vor 1985 – gesetzlich vorgeschriebene Modernisierung

Tipp: Für eine sachgerechte Sanierung sollten Sie immer Fachleute hinzuziehen. Passende Experten finden Sie über unsere Handwerkersuche.

Diese Infografik zeigt Ihnen die häufigsten Mängel von 70er-Jahre Immobilien kompakt zusammengefasst:

Baujahr Immobilie: Alle Jahrzehnte im Überblick

Abschließend lohnt sich ein Blick auf weitere Baujahre – jedes Jahrzehnt bringt eigene Herausforderungen und Chancen mit sich.

Auch alte Immobilien haben Potenzial

Alte Häuser und Wohnungen bringen nicht nur Herausforderungen mit sich, sondern auch Chancen – insbesondere für Kapitalanleger. Günstiger Kaufpreis, höheres Entwicklungspotenzial, steuerliche Abschreibungsmöglichkeiten: Wer die Sanierungsrisiken kennt, kann gezielt investieren. Wussten Sie zum Beispiel, dass über 2.650.000 Wohnimmobilien in Deutschland noch vor dem Jahr 1919 gebaut wurden?

• Baujahr Immobilie: Liste aller Jahrgänge und ihre typischen Merkmale

Was ist ein Haus Baujahr 1970–1979 heute wert? (2026)

1970er Häuser sind sehr häufig angeboten und haben eine breite Preisspanne. Sie sind stabil gebaut, haben aber oft noch Asbest in Dichtungen/Bodenbelägen und sind energetisch meist Klasse D–F. In guten Lagen sind sie begehrte „Sanierungsprojekte“ — der Käufer bezahlt fast nur den Boden.

Wo Käufer aktuell (2026) den besten Hebel haben

In B- und C-Städten sind 1970er Häuser oft zum Kaufpreis nahe dem Sanierungsäquivalent verfügbar — d.h. Sie kaufen die Lage fast zum Bodenwert. Nach Sanierung (Wärmepumpe, Dämmung, Fenster: ca. 100.000–160.000 EUR) ist das Objekt auf modernem Niveau und in die höhere Preiskategorie aufgestiegen.

Worauf beim Kauf achten (Wertmindernde Faktoren)

• Asbest in Bodenfliesen und Dichtungen: Häufig, solange nicht freigesetzt unkritisch, aber beim Umbau teuer
• PCB-haltige Fugenmassen: In 1970er Betonbauten oft vorhanden — Sanierungspflicht möglich
• Ölheizung: Austauschpflicht nach GEG bei Heizungen >30 Jahre (ab 2028 für viele 1970er Anlagen fällig)
• Flachdach-Bauten: Häufig undicht — Abdichtungskosten 80–150 EUR/m²

Lagearten: A-, B-, C-Lage

Beginnen wir mit den Grundlagen! Egal, ob Immobilie als Kapitalanlage (kaufen und vermieten): Die Einteilung in A-, B- und C-Lage hilft Ihnen, Städte und Regionen zu identifizieren, die für Sie und Ihre Ziele als Immobilienkäufer interessant sind. Die verschiedenen Lagetypen vergleichen also Gebiete.

Was das heißt, lernen Sie gleich in den Beispielen.

Höhere Renditen gehen mit geringerer Wertsteigerung einher. Deshalb wählen Sie, je nach Lage, zwischen Rendite oder Investment Immobilie.

Starten wir wie immer Schritt für Schritt, mit den einzelnen Lagearten und der Frage: Wo in Deutschland investieren?

Das A&O bei Kapitalanlage: Zukunftssicherheit des Standorts

Neben der aktuellen Rentabilität ist es entscheidend, die Zukunftssicherheit des Standorts zu berücksichtigen. Faktoren wie Bevölkerungsentwicklung, Arbeitsmarkt und Altersstruktur der Bevölkerung.

• Mindestanzahl von Einwohnern in einer Stadt oder einem Landkreis
• Bevölkerungswachstum
• Arbeitsmarktbedingungen und Arbeitslosenquote

A-Lage: München, Berlin, Hamburg, …

Schauen wir uns zunächst die begehrtesten Orte, die sogenannten A-Lagen an.

Definition einer A-Lage

Zunächst in Kürze:

Immobilien in begehrter Metropol-Lage, mit hohem Kaufpreis und wenig Rendite > Investment Immobilien

Ziel: Investment Immobilie

Immobilien in A-Lagen sind teuer. Die hohen Quadratmeterpreise werden gar nicht oder nur sehr selten durch die Mieteinnahmen gedeckt. Die Immobilie selbst steigt aber auf lange Sicht im Wert, mit wenig Risiko, da Städte wie Berlin, Hamburg, München usw. begehrt waren, begehrt sind und wahrscheinlich auch noch in Zukunft begehrt sein werden.

Wichtig! Wenn Sie sofort mit einer Immobilie Cashflow erzielen wollen (das heißt Überschüsse nach allen Kosten), sind Immobilien in A-Lage nichts für Sie.

Bis zum Eintreffen der erwarteten Wertsteigerung der Immobilie, zahlen Sie jeden Monat mehr, als Sie einnehmen. Letztendlich geht es bei Investment Immobilien auch um Spekulation, die „Wette“ auf einen, zu erwartenden Preis.

In A-Lagen investieren Käufertypen, die eine Investment Immobilie suchen, als langfristige Anlage, mit Ziel eines späteren Wiederverkaufs. Bis dahin zahlen sie jeden Monat drauf. Wie erwähnt: Die Mieteinnahmen decken die Kosten nicht.

Renditeimmobilien finden Sie in A-Lage nur fast nie.

Immobilien in A-Lage kurz zusammengefasst:

• Kaufpreis: Hoch
• Mieteinnahmen: Decken selten Kosten (Tilgung, Zinsen, Bewirtschaftung, Rücklagen)
• Käufertyp: Investment Immobilie
• Risiko: Selten Überschuss, dann ständige Kosten (da geringe Rendite)
• Vorteil: Stabile Entwicklung, hoher Wiederverkaufspreis (nach Jahren)

A-Standort in Deutschland

Welche Städte zählen allgemein zu den A-Standorten? Hier nach Einwohnerzahl:

• Berlin
• Hamburg
• München
• Köln
• Frankfurt am Main
• Stuttgart
• Düsseldorf

Gehobenes Mehrfamilienhaus in A-Lage, mit Penthouse.

Beispiel: München

München ist das extreme Beispiel in Deutschland. Extrem hohe Mieten und trotzdem wollen alle in die süddeutsche Wirtschaftsmetropole.

Auch die Umgebung profitiert vom Hype um München. Städte, Dörfer und Gemeinden, außerhalb von München sind äußerst begehrt und teuer. Ganz anders als beispielsweise in Berlin. Hier fallen die Preise mit jedem Kilometer, den man sich von der Stadt entfernt.

Für beide Städte, aber auch Hamburg, Köln, Frankfurt am Main, Düsseldorf gilt, hier können Sie fast nur teuer einkaufen. Nicht das ideale Ziel, um mit Ihrer Immobilie passives Einkommen anhand von Mieteinnahmen zu generieren.

Immobilien kaufen in A-Lage? Entwicklung

Hier beispielhaft aufgelistet, die Faktoren der A-Lage:

Immobilien in A-Lage:

• Rendite im Durchschnitt: 2-3%
• Wertsteigerung / Jahr: ~ 1%
• Mietsteigerung / Jahr: ~ 1%
• Mietausfall / Leerstand: ~ 0%

Kosten = Tilgung, Zinsen, Bewirtschaftung und Rücklagen für Instandsetzung; je 2% im aktuellen Beispiel.

B-Lage: Nürnberg, Leipzig, Dortmund, …

Wie oben schon beschreiben, Kapitalanleger mit Rendite Ziel wählen statt A-Lage, lieber Immobilien in B-Lage und C-Lage.

Definition einer B-Lage

B-Lage in Kürze

Immobilien in Städten, nah der Metropol-Lagen und / oder Städte mit regionaler Bedeutung, bei moderaten Kaufpreis und guter Rendite > Rendite Immobilien

Ziel: Rendite Immobilie

B-Lagen sind Städte nahe von Metropolen, wie Bonn (für Köln) oder Essen (für Düsseldorf), aber auch Städte mit regionaler Bedeutung gehören dazu, so wie Kassel oder Leipzig.

Die Kaufpreise sind moderat und nicht überhitzt, wie in den A-Lagen. Perfekt für Rendite Immobilien. Denn, durch den moderaten Kaufpreis, decken die möglichen Mieten im Idealfall all Ihre Kosten (Tilgung, Zinsen, Bewirtschaftung bis Rücklagen für Instandsetzungen).

Der große Vorteil:

Mieter und Finanzamt zahlen Ihre Immobilie ab!

Immobilien in B-Lage kurz zusammengefasst:

• Kaufpreis: Moderat
• Mieteinnahmen: Decken Kosten (Tilgung, Zinsen, Bewirtschaftung, Rücklagen), idealerweise mit Überschuss (Vermögensaufbau)
• Käufertyp: Rendite Immobilie
• Risiko: Wertsteigerung geringer, als bei A-Lagen; ggf. auch mal Leerstand
• Vorteil: Direkte Rendite (Überschuss) durch Mieteinnahmen > Kostendeckend

Beispiel: Kassel oder Bonn

Kassel ist eine typische Stadt, die man als B-Lage bezeichnen würde. 200.000 Einwohner, Universität, Fachhochschulen. Im 50 Kilometer Umkreis gibt es keine „Konkurrenz“, dementsprechend zieht es die Menschen in die Stadt. Im 100 Kilometer Umkreis findet man Städte wie Bielefeld, Paderborn, die Universitätsstadt Braunschweig aber auch Wolfsburg, dass mit VW einen Weltkonzern zu Hause hat. Das alles spricht für eine positive Entwicklung.

Kassel, ein Beispiel für Städte mit regionaler Bedeutung, in B-Lage:

Bonn, ein Beispiel für Städte in Metropol-Nähe, in B-Lage. Gut zu sehen, der fast schon nahtlose Übergang zwischen Bonn / Köln.



B-Standort in Deutschland

B-Standorte sind unter anderem:

• Leipzig
• Dortmund
• Essen
• Bremen
• Hannover
• Nürnberg
• Wuppertal
• …

Wohnanlage in B-Lage:

Immobilie kaufen in B-Lage? Entwicklung

Hier beispielhaft aufgelistet, die Faktoren der B-Lage:

• Rendite im Durchschnitt: 4-8%
• Wertsteigerung / Jahr: ~ 0.5%
• Mietsteigerung / Jahr: ~ 0.5%
• Mietausfall / Leerstand: ~ 2%

C-Lage: Immobilien Schnäppchen mit Risiko

C-Lage bedeutet geringer Kaufpreis, aber auch mehr Risiken, wie zum Beispiel Mietrückstand, Leerstand und Werterhalt über die Langzeit.

Definition einer C-Lage

Immobilien in Städten, nah der Metropol-Lagen, mit moderaten Kaufpreis und guter Rendite > Rendite Immobilien mit höheren Risiko

C-Lagen sind Städte mit schwacher Struktur und / oder Städte und Gemeinden im ländlichen Raum. Menschen zieht es nicht in C-Lagen, deshalb ist das Risiko höher, dass Sie über Zeiten Leerstand erleben werden.

Auch auf lange Sicht tragen Immobilien in C-Lage mehr Risiko, beim Werterhalt der Immobilie. Denken Sie nur an eine A-Lage wie München. Ein Mehrfamilienhaus in der Stadt wird auch in 30, 40, 50 Jahren sofort weggehen, mit gutem Gewinn. Ein Mehrfamilienhaus in einer Kleinstadt von Brandenburg ist schwieriger auf Langzeit kalkulierbar.

Immobilien in C-Lage kurz zusammengefasst:

• Kaufpreis: Niedrig
• Mieteinnahmen: Decken Kosten (aber Vorsicht: Risiko Leerstand)
• Käufertyp: Rendite Immobilie mit höherem Risiko
• Risiko: Leerstand und Wertverfall
• Vorteil: Nur wenige trauen sich an Immobilien in C-Lage, wenn spezialisiert, können Sie hier noch gute „Schnäppchen“ finden.

Plattenbau in C-Lage:

Immobilie kaufen in C-Lage? Entwicklung

Hier beispielhaft aufgelistet, die Faktoren der C-Lage:

• Rendite im Durchschnitt: 9-12%
• Wertsteigerung / Jahr: ~ 0%
• Mietsteigerung / Jahr: ~ 0%
• Mietausfall: ~ 6%

A-, B-, C-Lage: Rendite Vergleich

Wie hoch sollte die durchschnittliche Rendite bei Immobilien 2026 in A-, B- und C-Lage sein? Einen einheitlichen Rendite Durchschnitt gibt es nicht. Je nach Lage, Gebäudetyp, Alter, usw. unterscheidet sich die Rendite. Eine „typische“ Immobilie in A-Lage bringt ~ 2-3% Rendite, in B-Lage 4-8% und in C-Lage ~ 9-12%.

Tipp! Optimieren Sie Ihre Rendite, zum Beispiel durch Aufwertung (sanieren oder modernisieren, dazu gleich mehr).

⌀ Rendite von A-Lage Immobilien

In A-Lagen wie München, Düsseldorf, Berlin, Hamburg, aber auch Sylt oder der Starnberger See, sind die Grundstückspreise bzw. Kaufpreise so hoch, dass man von einer „Investmentimmobilie“ spricht (dazu gleich mehr).

Immobilien in A-Lagen ~ 2-3% Rendite

⌀ Rendite von B-Lage Immobilien

In B-Lagen sind die Kaufpreise etwas moderater und die Rendite höher, sodass im Idealfall sofort positiver Cashflow entsteht. Dieser deckt sowohl Finanzierung, als auch Instandhaltungskosten ab und wirft einen extra Profit für Sie ab.

Immobilien in B-Lagen ~ 4-8% Rendite

⌀ Rendite von C-Lage Immobilien

Dann gibt es noch Immobilien in C-Lage. C-Lagen sind wirtschaftlich schwächere, unattraktivere Regionen. Hier treffen günstige Kaufpreise auf etwas mehr Risiko in der Vermietung.

Immobilien in C-Lagen ~ 9-12% Rendite

Infografik: Lagearten im Vergleich

Hier haben wir für Sie noch einmal, visuell aufbereitet, welche Lagearten, welche Vorteile und Nachteile mit sich bringen. Sie sehen hier die Wahrscheinlichkeit auf 1) gute Rendite, 2) Wertsteigerung Ihrer Immobilie und 3) das Risiko auf Leerstand. Denn, jeden Monat, in den keine Miete fließt, müssen Sie Zinsen und Tilgung aus eigener Tasche zahlen.

Lernen Sie im nächsten Schritt lernen Sie die Makro-, Meso- und Mikro-Lage von Immobilien kennen.

Der nächste Schritt: Makro-, Meso- oder Mikro-Lage?

In welcher Stadt soll ich meine Immobilie kaufen? Die Entscheidung des Immobilienstandortes auf Makro-, Meso-, Mikro-Ebene betrifft die räumliche Umgebung, in der sich die Immobilie befindet, und beeinflusst somit ihren Kaufpreis, Wertentwicklung, Rendite, und Attraktivität für potenzielle Käufer oder Mieter. Wir zeigen Ihnen, wie Sie vor dem Kauf eine gründliche Analyse durchführen können.

Kaufpreisfaktor im Überblick: A-, B-, C-Lage im Vergleich

Neben der Rendite ist der Kaufpreisfaktor (auch Vervielfältiger genannt) das wichtigste Kennzeichen einer Lage. Er gibt an, wie viele Jahresnettomieten Sie für eine Immobilie zahlen. Je höher der Faktor, desto teurer die Lage im Verhältnis zur Miete.

Tipp: Den Kaufpreisfaktor können Sie ganz einfach selbst berechnen: Kaufpreis ÷ Jahresnettomiete = Faktor.

Kaufpreisfaktor-Rechner

Ermitteln Sie den Kaufpreisfaktor Ihrer Immobilie — ist der Preis fair, günstig oder zu teuer?

Kaufpreis (€)

Jahresnettokaltmiete (€)

Kaufpreisfaktor – –

Bruttomietrendite –

günstig
<15

fair
15–20

mittel
20–25

teuer
>25

Detaillierte Kalkulation →

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A-Lage vs. B-Lage: Rechenbeispiel für Kapitalanleger

Theorie ist gut — Zahlen sind besser. Hier ein konkreter Vergleich, der zeigt, was sich für Kapitalanleger mehr rechnet.

Szenario: Zwei Wohnungen, gleiche Miete pro Quadratmeter im Verhältnis, unterschiedliche Lagen.

Fazit: Die B-Lage liefert höhere laufende Einnahmen und ermöglicht positiven Cashflow. Die A-Lage punktet mit stabiler Wertsteigerung und maximaler Nachfrage. Welche Strategie passt, hängt von Ihrem Ziel ab: Vermögensaufbau durch laufende Überschüsse (B-Lage) oder langfristige Wertsteigerung (A-Lage).

7 Faktoren zur Lageanalyse: Wie bewerte ich eine Lage richtig?

Die Einordnung in A-, B- oder C-Lage ist nur der erste Schritt. Für eine präzise Bewertung brauchen Sie die Analyse auf zwei Ebenen:

1. Makrolage vs. Mikrolage

Die Makrolage beschreibt die Stadt oder Region insgesamt: Wirtschaftsstärke, Bevölkerungsentwicklung, Arbeitsmarkt. Die Mikrolage fokussiert auf die direkte Nachbarschaft: Welche Straße, welches Viertel, welche unmittelbare Umgebung? Eine B-Lage-Stadt kann eine hervorragende Mikrolage enthalten — und umgekehrt.

2. Infrastruktur

Öffentlicher Nahverkehr (U-Bahn, Bus, Bahn), Einkaufsmöglichkeiten, Schulen, Kindergärten und Ärzte in Gehweite erhöhen die Attraktivität für Mieter deutlich. Jede fehlende Infrastruktur bedeutet einen kleineren Mieterkreis.

3. Soziodemografie

Einkommensstruktur und Bevölkerungsentwicklung sind entscheidend. Wächst die Einwohnerzahl? Zieht eine zahlungskräftige Zielgruppe zu? Schrumpft die Bevölkerung, entsteht langfristig Leerstand — selbst in heute noch guten Lagen.

4. Leerstandsquote im Umfeld

Schauen Sie sich die Leerstandsrate in der unmittelbaren Umgebung an. Viele leerstehende Ladenlokale oder Wohnungen sind ein Warnsignal. Daten dazu liefern kommunale Statistikämter und Immobilienportale.

5. Baulandreserven

Gibt es viele unbebaute Grundstücke oder Neubaugebiete in der Nähe? Dann droht Angebotsdruck: Neue Wohnungen konkurrieren mit Ihrem Objekt und drücken Mieten und Kaufpreise.

6. Lärmbelastung

Straßenlärm, Bahntrassen und nahes Gewerbe mindern den Wert erheblich. Prüfen Sie die kostenlosen Lärmkarten der Kommunen, bevor Sie ein Angebot abgeben.

7. Stadtentwicklungsplan und Bebauungsplan

Was ist für die Umgebung in 5–10 Jahren geplant? Ein neues Gewerbegebiet nebenan kann den Wert drücken. Ein geplanter S-Bahn-Anschluss kann ihn deutlich steigern. Diese Informationen sind beim Stadtplanungsamt öffentlich zugänglich.

Lage bei Gewerbeimmobilien: 1a- und 1b-Lage

Im Einzelhandel gelten eigene Lage-Definitionen. Hier zählt vor allem die Passantenfrequenz:

• 1a-Lage: Hauptgeschäftsstraße mit maximaler Frequenz. Hier zahlen Filialisten Spitzenmieten. Leerstand ist selten, weil Top-Mieter warten.
• 1b-Lage: Gute Nebenlage, oft nur wenige Straßen von der 1a entfernt, aber merklich geringere Frequenz. Mieten 30–50 % niedriger.
• Nebenlagen (C): Wohnstraßen, Randgebiete. Für Fachmarktkonzepte geeignet, nicht für klassischen Einzelhandel.

Wichtig: A-, B-, C-Lage bei Wohnimmobilien und 1a/1b bei Gewerbeimmobilien sind zwei getrennte Systeme. Verwechseln Sie diese nicht bei der Analyse.

Die 5 häufigsten Lage-Fehler beim Immobilienkauf

Diese Fehler sehen wir bei Einsteigern immer wieder:

• Fehler 1: Schöne Wohnung, schlechte Mikrolage. Frisch renoviert, gute Grundrisse — aber direkt an einer Hauptverkehrsstraße oder neben einer Diskothek. Die Wohnung sieht gut aus, die Mikrolage ist ein Problem.
• Fehler 2: Geplante Entwicklungen ignoriert. Ein geplantes Gewerbegebiet oder eine neue Straße in 500 Metern Entfernung kann den Wert der Immobilie dauerhaft mindern.
• Fehler 3: Lärmkarte nicht geprüft. Viele Käufer besichtigen nur tagsüber und bei gutem Wetter. Nachts oder an Werktagen kann die Lärmsituation völlig anders aussehen.
• Fehler 4: Bevölkerungsrückgang in C-Lage unterschätzt. Schrumpft die Stadt um 1–2 % pro Jahr, ist in 20 Jahren jede zehnte Wohnung leer. Der Wiederverkauf wird zur Herausforderung.
• Fehler 5: Aufwertungsversprechen ohne Daten geglaubt. „Das Viertel wird aufgewertet“ ist kein Argument — es sei denn, Sie sehen konkrete städtebauliche Beschlüsse und Investitionen.

Tools zur Lageanalyse (kostenlos und kostenpflichtig)

Diese Werkzeuge nutzen Profis für die systematische Lagebewertung:

• empirica-systeme Preisatlas: Kaufpreise und Mieten auf Stadtteilebene, historische Trends.
• ImmoScout24 Marktberichte: Regionaldaten zu Angebot und Nachfrage, kostenlos abrufbar.
• Destatis Bevölkerungsprognosen: Offizielle Bevölkerungsvorausberechnungen bis 2040 nach Kreisen.
• BBSR Raumbeobachtung: Bundesinstitut für Bau-, Stadt- und Raumforschung — Indikatoren zu Leerstand, Wirtschaft, Demografie.
• Google Maps Umgebungsanalyse: Street View, Points of Interest, ÖPNV-Anbindung — schnelle Ersteinschätzung der Mikrolage.
• Kommunale Lärmkarten: In den meisten Städten kostenlos online — zeigt Straßen-, Bahn- und Gewerbelärm in dB.
• Stadtplanungsamt: Bebauungspläne und Flächennutzungspläne geben Auskunft über geplante Entwicklungen in der Umgebung.

Häufige Fragen zu A-, B-, C-Lage (FAQ)

Was ist der Unterschied zwischen Mikrolage und Makrolage?

Die Makrolage beschreibt die Qualität einer Stadt oder Region insgesamt (Wirtschaft, Bevölkerung, Infrastruktur). Die Mikrolage beschreibt den unmittelbaren Standort einer Immobilie: Straße, Viertel, direkte Nachbarschaft. Beide Ebenen müssen stimmen — eine gute Makrolage schützt nicht vor einer schlechten Mikrolage (z.B. laute Hauptstraße, Problemviertel).

Kann sich eine C-Lage in eine B-Lage entwickeln?

Ja, das ist möglich, aber selten und braucht starke Treiber: Ansiedlung großer Arbeitgeber, neue Bahnanbindung, gezielte Stadtentwicklungsinvestitionen. Ohne diese Faktoren ist das Aufwertungsversprechen reine Spekulation. Kaufen Sie nie auf „vielleicht wird es besser“ — kaufen Sie auf Basis aktueller Fakten.

Wie wichtig ist die Lage gegenüber dem Zustand der Immobilie?

Der Zustand ist veränderbar — die Lage nicht. Ein sanierungsbedürftiges Objekt in bester Lage ist fast immer besser als eine frisch renovierte Wohnung in schlechter Lage. Renovierungskosten sind kalkulierbar, eine dauerhaft schlechte Lage ist es nicht.

Was bedeutet „1a-Lage“ bei Einzelhandelsimmobilien?

1a-Lage bezeichnet die Hauptgeschäftsstraße einer Stadt mit der höchsten Passantenfrequenz. Hier erzielen Vermieter Spitzenmieten, zahlen aber auch den höchsten Kaufpreis. 1b-Lage sind qualitativ gute Nebenlagen, oft nur wenige Straßen entfernt, mit deutlich niedrigeren Mieten und Kaufpreisen.

Welche Lage empfiehlt sich für Erstinvestoren?

B-Lage ist für die meisten Erstinvestoren der beste Einstieg: Die Kaufpreise sind moderat, die Renditen ermöglichen positiven Cashflow, und das Leerstandsrisiko ist überschaubar. A-Lage erfordert hohes Eigenkapital und langfristigen Atem. C-Lage birgt Risiken, die Einsteiger oft unterschätzen.

Zurück zu: Eigenbedarfskündigung

Die Kündigung für Eigenbedarf ist möglich, wenn Sie, als Vermieter, nachvollziehbare Gründe haben, weshalb Sie oder eine begünstigte Person, in die Immobilie einziehen soll – unabhängig ob Haus oder Wohnung. Lesen hier weiter!

Immobilie kaufen: Lernen von A-Z

Lernen Sie hier alle Schritte im Immobilienkauf kennen.

✓ Ein Ratgeber ✓ alle Fakten ✓ Insider-Tipps ✓ Kauf-Checklisten zu den Fragen, die Immobilien Einsteiger beim Kauf der Wohnung haben: Eigennutz oder Vermietung, Finanzierung einer Eigentumswohnung, Wohnungssuche, Immobilienportale, Makler, Bewertung, Kaufpreise, Verhandlungen und Steuern. Wissen und Erfahrungen von Experten, in einer Anleitung. Lernen Sie Schritt für Schritt den Ablauf beim Wohnungskauf kennen und viele Insider-Tipps!

• Immobilie kaufen

Die 8 größten Fehler beim Kauf einer Immobilie!

Lernen Sie hier aus unseren Erfahrungen und bringen Sie das Wissen direkt in Ihre Immobiliensuche ein! Nach dem Video finden Sie auch noch einmal alle 8 Fehler im Detail! Mehr Video? Folgen Sie unseren Immobilien Tipps auf YouTube.

Schlechte Lage der Immobilie – Fehler 1

Fehler 1: Sie kaufen eine Immobilie in schlechter Lage, ohne ausreichend Nachfrage. Eine Immobilie in schlechter Lage sorgt automatisch dafür, dass die Nachfrage gering ist. Die Vermietung der Immobilie wird also schwer und Sie werden mit Leerstand rechnen müssen. Beides kostet Sie viel Geld.

Achten Sie beim Kauf auf eine attraktive Lage, um Leerstand zu vermeiden!

Lage, Lage, Lage, das A&O für Immobilien als Kapitalanlage

Deshalb achten Sie beim Kauf auf eine gute Lage. Was das heißt, haben Sie vielleicht schon in unserem Ratgeber A-, B- und C-Lage gelernt. Hier noch einmal ein kleiner Überblick.

Was ist eine „gute Lage“?

Gute Lagen:

• Kaufen in Großstädten (nicht Metropolen in top A-Lage), Beispiel Bonn oder Leipzig
• Ballungsräumen, dem berühmten Speckgürtel, mit guter B-Lage wie alles um München, Darmstadt bei Frankfurt
• Gefragte Städten mit B-Lage, wie Kassel, Braunschweig oder Heidelberg

Die Lage hat nicht nur Einfluss auf die Vermietung, auch Fehler 6: der „Wiederverkaufswert“, wird maßgeblich durch die Lage der Immobilie beeinflusst.

Ihre Immobilie ist zu speziell – Fehler 2

Fehler 2: Sie kaufen eine zu spezielle Immobilie, die niemand braucht.

Im Artikel Immobilienarten haben wir bereits alle Wohnungstypen und Haustypen durchleuchtet. Stellen Sie sich die Frage: Was wird in Ihrem (Immobilien-)Markt gesucht? Je nach Mikrolage unterscheiden sich die Suchanfragen.

Tipp! Die typische 1-3 Zimmer Wohnung wird immer und überall gesucht.

Spezial Immobilien – Ein schickes Loft-Apartment, eine Designer-Villa, all solche speziellen Objekte, werden Sie nur schwer wieder los, egal ob Vermietung oder Verkauf, wenn Sie nicht in bester top A-Lage sind. Was nur etwa 7 Städte in Deutschland leisten können.

Die kleine 1-2 Zimmer Wohnung!

Ganz anders: Eine 1-2 Zimmer Wohnung geht immer, als Mikroapartment oder auch Studentenwohnung. Bisher haben Kapitalanleger am liebsten 3- bis 4-Zimmer Wohnungen gekauft, mit 80 bis 100 m² Wohnfläche. Hierzulande leben aber immer mehr Menschen alleine. Deshalb lohnt sich ein Blick auf kleinere Wohnungstypen, mit nur 1-2 Zimmern.

Praktisch und gesucht, statt speziell:

• 1-2 Zimmer Wohnung, bei demografischem Wandel und zunehmenden, Alleinstehenden
• 3-4 Zimmer Wohnung für Familien

Immobilie zum Eigennutz kaufen – Fehler 3

Fehler 3: Sie kaufen eine Immobilie für den Eigennutz. Sie zahlen die Immobilie ab, statt Ihre Mieter und das Finanzamt. Wie Sie im Ratgeber Eigennutz vs Kapitalanlage gelernt haben, Eigennutz ist die teuerste Form des Wohnens.

Kaufen Sie keine Immobilie zum Eigennutz, ohne dass Ihnen zusätzliche Immobilien als Kapitalanlage zur Verfügung stehen, die zur Deckung Ihrer Kosten dienen.

Das heißt: Erst Immobilien als Kapitalanlage und dann, unter Umständen, Eigennutz. Wobei viele Immobilien Investoren selbst zur Miete leben. Warum? Sie müssen sich selbst um „nichts“ kümmern und sind immer flexibel und nicht an eine Immobilie gebunden.

Hier in aller Kürze, weshalb Eigennutz nicht unbedingt die beste Entscheidung für Erstkäufer ist:

4 Gründe gegen Eigennutz

Warum? Zum einen werden Sie mit Eigennutz nie wirklich „mietfrei“ leben, denn Bewirtschaftungskosten und Instandhaltungskosten fallen immer an. Des Weiteren zahlen Sie selbst die Immobilie aus eigener Tasche ab. Cleverer ist es, wenn Mieter und Finanzamt Ihre Immobilie abzahlen. Drittens reduziert Eigennutz Ihre Bonität und wenn Sie den Ruhestand erreicht haben, ist viertens Ihre Immobilie nicht altersgerecht.

Top 4 Gründe gegen eine Immobilie als Eigennutz:

1. Mietfrei leben werden Sie nie (Bewirtschaftungskosten und Instandhaltungskosten)
2. Sie zahlen die Immobilie ab (nicht Mieter und Finanzamt)
3. Eigennutz reduziert Ihre Bonität
4. Immobilie ist später nicht altersgerecht

Ganz anders bei einer Immobilie als Kapitalanlage. Sie wohnen weiterhin zur Miete und ihr Mieter (und das Finanzamt) zahlen, im Idealfall (Bruttorendite) Ihr Darlehen bei der Bank ab.

Die Risikofaktoren sind geringer.

Haus kaufen als erste Immobilie – Fehler 4

Fehler 4: Als erste Immobilie ein Haus kaufen heißt auch, 100% der Kosten tragen. Genauso, wie Eigennutz die teuerste Wohnform ist, haben Sie bei Häusern einen entschiedenen Nachteil:

Beim Hauskauf zahlen Sie immer 100% der Kosten selbst und aus eigener Tasche.

Die Heizungsanlage ist defekt? +12.000 Euro extra Kosten. Fenster müssen erneuert werden? + 500 bis 1.200 Euro, je nach Fenstertyp. Die Fassade muss erneuert werden? Handwerker berechnen 20 bis 40 Euro je m², weitere extra Kosten.

Kostenteilung für Wohnungseigentümer

Hauseigentümer haben den entscheidenden Nachteil, dass Sie Ihre Kosten nicht aufteilen können. Ganz anderes, als Wohnungseigentümer, als Teil einer Wohnungseigentümergemeinschaft. Bei 4 Parteien zahlen Sie (bspw. bei Fassaden) nur noch 25%, bei 8 Partien nur noch 12,5% und bei 20 Parteien nur noch 5% anfallenden der Kosten.

Die Kosten für viele Arbeiten, die nicht unmittelbar in der Wohnung sind, werden in der Eigentümergemeinschaft aufgeteilt. Lesen Sie hier mehr:

• Kostenverteilung in der WEG

Beispielrechnung: Reduzierte Kosten

Heizungsanlage für 12.000 Euro:

Sie sehen anhand dieses einfachen Beispiels, welche Vorteile die Eigentümergemeinschaft für Wohnungsbesitzer hat.

Immobilie aus Emotion kaufen – Fehler 5

Fehler 5: Ihnen gefällt eine Immobilie so gut, dass Sie diese Immobilien „unbedingt haben müssen“!

Sie haben sich vorbereitet, wissen, welche Immobilienart Sie kaufen wollen und in welcher Lage. Sie haben den Vermögensaufbau im Fokus, denn Sie kennen den Unterschied zwischen Eigennutz und Kapitalanlage,

Und dann, kommt eine Immobilie, die Sie „schön“ finden, etwa ein altes Fachwerkhaus. Weil Sie eine emotionale Bindung zu diesem Haustyp haben, wollen Sie nun unbedingt, dieses alte Fachwerkhaus kaufen.

Bleiben Sie Ihrer Planung, Ihren gesetzten Zielen treu!

Solche „Spontankäufe“ müssen Sie unbedingt vermeiden. Für Sie zählen Zahlen und Fakten (Mietrendite, kaufmännische Prüfung und technische Prüfung).

Zur Prüfung gehört nicht nur der Status-Quo, also die Überprüfung des Kaufpreises, auch den zukünftigen Wiederverkaufswert sollten Sie beim Immobilienkauf im Blick haben.

Wiederverkaufswert nicht beachten – Fehler 6

Fehler 6: Sie fokussieren sich „nur“ auf den Kaufpreis, aber nicht auf den Wiederverkaufswert für den Verkauf Ihrer Immobilie.

Einen Faktor kennen Sie bereits von Fehler 2, den zu speziellen Immobilien. Sagen wir, Sie kaufen eine Villa mit zig Extra-Anfertigungen. In 15, 20 Jahren ist sie schon nicht mehr modern, die Reparaturen sind teuer und im schlimmsten Fall, steht die teure Villa „nur“ in B-Lage oder sogar in C-Lage. Die Folge: Wenig Nachfrage.

Ganz anders: Eine Eigentumswohnung mit 1/2 (Singles) oder 3/4 (Familie) in B-Lage oder A-Lage.

Faktoren für Wiederverkaufswert:

1. Immobilientyp
2. Lage der Immobilie

Lage der Immobilie: Rendite oder Investment

Hier wollen wir Ihnen auch noch einmal den Ratgeber Rendite vs Investment Immobilie empfehlen. Kurz erklärt: Grundsätzlich gibt es 2 Arten von Kapitalanlagen:

Rendite und Investment Immobilien

Rendite Immobilien (auch Cashflow Immobilien genannt) erzielen sofort Überschüsse durch Vermietung. Solche Immobilien finden Sie meistens in B- und C-Lagen. Ihr Kaufpreis ist moderat oder sogar günstig. So können direkt Überschüsse erzielt werden. Die B- oder auch C-Lage sorgt aber auch dafür, dass die Wertsteigerung geringer ist, als in A-Lage.

Investment Immobilien finden Sie in A-Lagen. Ihr Nachteil ist der hohe Kaufpreis, durch die hohen Quadratmeterpreise in A-Lagen wie München, Hamburg oder Berlin. Dadurch sind die monatliche Tilgung, aber auch die Zinsen so hoch, dass Sie als Eigentümer monatlich draufzahlen. Denn, die monatlichen Mieteinnahmen von Investment Immobilien decken die Kosten nicht. Dafür steigen die Grundstückspreise wesentlich stärker als in B-Lage und extrem, im Vergleich zu C-Lage.

Cashflow Immobilie

Cashflow Immobilien sind das Ziel für den Großteil der Kapitalanleger und Kapitalanlegerinnen. Hier zeige ich Ihnen die Cashflow Strategie (positiver Cashflow) und die Vorteile.

Vergleich: Lage und Wertsteigerung

Vergleichen wir die 3 Lagearten und die Wertsteigerung:

• Wenn Sie in A-Lage kaufen, liegt die Wertsteigerung bei 4-6% im Jahr.
• Wenn Sie in B-Lage kaufen, werden Sie noch eine moderate Wertsteigerung erzielen, vielleicht 1-2% im Jahr.
• Wenn Sie in C-Lage kaufen, werden Sie wahrscheinlich keine Wertsteigerung erfahren, vielleicht müssen Sie später sogar mit einem kleinem Verlust verkaufen (unabhängig der Gewinne durch Mieteinnahmen).

Als Einsteiger entscheiden Sie sich für eine Eigentumswohnung in guter C-Lage oder B-Lage. Damit erreichen Sie auch in 15, 20 oder 30 Jahren ausreichend Interessenten, sodass Sie Ihre Immobilie mit Gewinn wiederverkaufen können.

Deshalb achten Sie schon beim Kauf der Immobilie auf den späteren Wiederverkaufswert.

Ausstattung verleitet zum Kauf – Fehler 7

Fehler 7: Sie kaufen eine Immobilie aufgrund der guten Ausstattung.

Jeder gute Manager kennt den Satz: Im Einkauf liegt der Gewinn. So ist es auch bei Immobilien. Ein wichtiger, zukünftiger Grundsatz für Sie, Sie können die Quadratmeter Ihrer Immobilie nicht vermehren, aber Sie können die Ausstattung Ihrer Immobilie verbessern.

Tipp! Im Einkauf liegt der Gewinn.

Je ausführlicher Sie sich mit dem Kauf von Immobilien beschäftigen, desto mehr werden Sie auch auf das Prinzip von „Fix & Flip“ stoßen. Das heißt, Sie suchen speziell nach Immobilien, die renovierungsbedürftig sind. Genau das tun Sie dann. Sie kaufen die Immobilie, renovieren sie und dann verkaufen Sie die Immobilie, mit gutem Profit.

Beispiel: Einbauküche für bis zu 11% mehr Miete

Eine einfache, schnelle Form der Aufwertung sind Einbauküchen. Als Eigentümer günstig in der Anschaffung, im Baumarkt bekommen Sie gute, einfache Modelle schon für 400, 500 Euro. Gleichzeitig wertet die Einbauküche Ihre Immobilie auf und Sie können diese Investition auch auf die Miete umlegen, derzeit ganze 11%.

Sie sehen also, welches Risiko eine „gut ausgestattete“ Immobilie birgt. Verzichten Sie lieber auf gute Ausstattung und denken über eigene Möglichkeiten der Aufwertung nach.

Immobilie schnell abzahlen – Fehler 8

Fehler 8: Sie wollen Ihren Kredit so schnell wie möglich tilgen.

Ihr Mieter zahlt Ihre Immobilie: Überschuss = Vermögensaufbau! Das heißt, Grund 1 ist Ihr Vermögensaufbau. Denn alles, was am Monatsende von den Mieteinnahmen, nach Tilgung, Zinsen und Rücklagen für Instandsetzung, übrig bleibt, geht direkt in Ihre Tasche. Je höher Sie die Tilgung ansetzen, desto weniger bleibt am Monatsende übrig. Eine einfache Rechnung.

Tipp: Vereinbaren Sie kleine Tilgungsraten

Je schneller Ihre Immobilie Cashflow bringt, desto höher der Überschuss, desto schneller können Sie Geld reinvestieren, zum Beispiel in die zweite Eigentumswohnung.

1. Als Kapitalanleger zahlt Ihr Mieter Ihre Immobilie, alle Überschüsse sind direkter Vermögensaufbau
2. Die Inflation „reduziert“ Ihr Darlehen auf lange Zeit

Extra-Tipp! Sondertilgung, statt hoher Tilgung

Hier noch ein guter Tipp zum Ende der Fehler-Checkliste für Immobilienkäufer. Vereinbaren Sie eine Sondertilgungsrate. So können Sie am Ende vom Jahr mehr zurückzahlen, wenn Sie wollen, Sie müssen es aber nicht!

Und jetzt wird es interessant, denn haben Sie schon einmal über den Effekt von Inflation auf Ihre Immobilienfinanzierung nachgedacht?

Inflation „reduziert“ Ihr Darlehen

Im Artikel Vermögensaufbau trotz Inflation haben wir Ihnen das gesamte Szenario der Inflation erklärt! Hier noch einmal zusammengefasst: Nach Zentralbank liegt das Inflationsziel bei 2%. Das heißt, Ihr Geld verliert im Schnitt 2% an Wert, jedes Jahr. Lassen Sie jetzt 5 Jahre, 10 Jahre, 20 Jahre, 30 Jahre vergehen.

Wenn Sie heute 1 Meter Holz für 10 Euro kaufen, bekommen Sie in 30 Jahren also nur noch 50 Zentimeter Holz.

Für „Sparer“ ein Horror-Szenario. Für Immobilieneigentümer ist die Inflation super!

Denn, für Sie wird es immer einfacher, die monatliche Tilgung / Zinsen zurückzuzahlen. Schließlich bekommen Sie durch die Geldentwertung „mehr“ Miete, verdienen mehr Geld, usw. Die monatliche Höhe der Rückzahlung bleibt gleich!

Inflationsschutz dank Immobilie

Direkt noch ein Vorteil, den Sie als Immobilieneigentümer schätzen, während Geld immer weniger Wert wird, bleibt die Immobilie wertstabil. Ein einfacher Vergleich, Geldanlage Sparbuch vs. Immobilie:

Das heißt, wenn Sie heute auf ein Sparbuch 10.000 Euro einzahlen, sind es in 30 Jahren immer noch 10.000 Euro (unabhängig von den wenigen Zinsen, die Sparer bekommen). Investieren Sie die 10.000 Euro in eine Immobilie, bekommen Sie in 30 Jahren, 20.000 Euro bei Verkauf (unabhängig von Lage / Typ).

Inflation bringt Ihnen also Vorteile!

1. Rückzahlung wird „immer einfacher“
2. Immobilie ist gleichzeitig Inflationsschutz

Auch interessant! Fehler beim Immobilien Investment

Die 10 größten Fehler beim Immobilien Investment und wie Sie sich davor schützen können – Vorab: Eine Immobilie ist, unabhängig von den Risiken, langfristig immer ein sehr gutes Investment! Wichtig ist nur, dass man sich der eventuellen Risiken bewusst ist und entsprechend seinen Entscheidungen Vorsorge trifft.

• Fehler beim Immobilien Investment

Der nächste Schritt: Kriterien Ihrer Immobilie

Mit diesen 11 Punkten unserer Checkliste, bestimmen Sie die Grundlagen, die Kriterien, Ihrer Immobiliensuche. Hier finden Sie hier unseren nächsten, kostenlosen Ratgeber für Sie, in 11 Punkten zur Eigentumswohnung:

Zurück zu: Eigenkapital beim Immobilienkauf

In diesem Ratgeber lernen Sie das Thema Eigenkapital und Immobilienfinanzierung kennen, für Kapitalanleger und Eigennutzung. Vom Eigenkapitaleinsatz, bis zum Unterschied für beide Käufer-Typen durch steuerliche Absetzbarkeit der Darlehens-Zinsen. Wie viel Eigenkapital benötigen Sie?

Immobilie kaufen: Lernen von A-Z

Lernen Sie im großen Ratgeber alle Schritte beim Immobilienkauf kennen. Von den allerersten Fragen, die Immobilien Einsteiger, vor dem Kauf haben: Eigennutz oder Vermietung, Finanzierung einer Eigentumswohnung, Wohnungssuche, Immobilienportale, Makler, Bewertung, Kaufpreise, Verhandlungen und Steuern. Wissen und Erfahrungen von Experten, in einer Anleitung.

• Immobilie kaufen

Künstliche Intelligenz in die Immobilienbewertung

Künstliche Intelligenz verändert die Immobilienbewertung. Ein einfaches Beispiel? Laden Sie ein Foto vom Exposé in ChatGPT und fragen Sie nach Rendite, Einschätzung vom Baujahr, den typischen Mängeln nach Baujahr und so weiter.

Was bedeutet KI in der Bewertung?

• Schnelle und präzise Immobilienbewertungen basierend auf umfangreichen Datenanalysen
• Berücksichtigung von Markttrends, Standortfaktoren und Immobilieneigenschaften
• Dynamische Preisempfehlungen für Verkäufer und Käufer
• Prognose von Wertentwicklungen in Echtzeit
• Automatisierte Vergleichsanalysen mit ähnlichen Immobilien

Bewertung mit KI in der Praxis

Das klassische Immobilien-Kalkulationstool gehört der Vergangenheit an. Die Immobilienbewertung ist ein komplexer Prozess, der eine genaue Analyse zahlreicher Faktoren erfordert. Mit dem Aufkommen von Künstlicher Intelligenz (KI) in der Immobilienbranche hat sich jedoch die Art und Weise, wie Bewertungen durchgeführt werden, grundlegend verändert. KI-Tools bringen eine neue Dimension der Effizienz und Genauigkeit in die Immobilienbewertung.

Was ist möglich?

KI-basierte Immobilienbewertungstools nutzen maschinelles Lernen und große Datenmengen, um den Wert einer Immobilie zu schätzen. Sie können aus historischen Preisdaten lernen, Markttrends verstehen und sogar zukünftige Wertentwicklungen prognostizieren. Hier sind einige Möglichkeiten, die solche Tools bieten:

Automatisierte Vergleichswertanalyse

KI-Systeme können innerhalb von Sekunden ähnliche Immobilien finden und vergleichen, was manuell Stunden dauern würde.

Umfassende Marktanalysen

Durch die Auswertung großer Datenmengen sind sie in der Lage, tiefe Einblicke in den aktuellen Stand und die potenzielle Entwicklung des Immobilienmarktes zu geben.

Zustandsbewertung von Immobilien und Angeboten

Einige fortschrittliche Systeme können sogar Bilder von Immobilien analysieren, um den Zustand und damit den Wert einer Immobilie besser einzuschätzen.

Dynamische Preisgestaltung

Unter Berücksichtigung von Faktoren wie Standort, Wirtschaftslage, aktueller Bauzins und Marktnachfrage können KI-Tools eine dynamische Preisgestaltung vornehmen.

Und so sieht das ganze dann in der Praxis aus:

Bewertung im großen Stil: Beispiel Amherst Holdings

Künstliche Intelligenz (KI) wird in der Immobilienbewertung auf verschiedene innovative Weisen genutzt, wie das Gespräch mit Sean Dobson, dem Vorsitzenden und CEO von Amherst Holdings, zeigt. Hier sind einige Schlüsselaspekte, wie KI und Datenanalytik im Immobilienbereich eingesetzt werden:

Anwendung in der Mikrodaten-Analyse

Amherst Holdings nutzt lokale Mikrodaten in einer einzigartigen Weise, um Immobilienbewertungen vorzunehmen. Dies umfasst detaillierte Informationen über die Immobilie selbst sowie historische Daten über frühere Eigentümer und deren Wertvorstellungen in verschiedenen Konjunkturzyklen.

Individuelle Anlagestrategien

Durch den Einsatz von KI kann das Unternehmen komplexe Anlagestrategien entwickeln und umsetzen. Diese Strategien berücksichtigen das Risiko und die Rendite verschiedener Immobilieninvestitionen im Vergleich zu anderen Anlagemöglichkeiten.

Portfolio-Management aufstellen

Mit einem Portfolio von etwa 50.000 Immobilien setzt das Unternehmen auf Daten und Analysen, um Entscheidungen über Käufe, Verkäufe und die Verwaltung dieser Immobilien zu treffen. Dies ist besonders wichtig, um auf langfristige Trends zu reagieren und das Portfolio entsprechend anzupassen.

Prognose und Markttrends

KI hilft bei der Vorhersage von Markttrends und bei der Anpassung der Investmentstrategien an langfristige Entwicklungen. Dabei werden nicht nur aktuelle Bedürfnisse berücksichtigt, sondern auch vorausschauend geplant, um den zukünftigen Anforderungen des Marktes gerecht zu werden.

Risikomanagement und Inflationsrisiko

Die Analyse und Prognose von Inflationsentwicklungen und wirtschaftlichen Abschwüngen sind zentrale Bestandteile des Risikomanagements. KI-Tools ermöglichen es, komplexe ökonomische Modelle zu entwickeln und zu simulieren, um potenzielle Risiken besser zu verstehen und zu mindern.

Anpassung an Veränderungen

Die Fähigkeit, flexibel auf Veränderungen im Wohn- und Geschäftsimmobilienmarkt zu reagieren, wird durch die Nutzung von KI-basierten Analysen verstärkt. Dies umfasst Anpassungen in der Strategie bezüglich der Art der Investitionen und der geografischen Fokussierung, basierend auf langfristigen Beobachtungen und Prognosen.

Immobilien bauen, kaufen, optimieren mit KI

Kleine praktische KI Tools für den Alltag wie ChatGPT und große Game Changer wie Gebäudemanagement, mit neuer Energieeffizienz. Lernen Sie hier mehr über die Einsatzmöglichkeiten von künstlicher Intelligenz für Ihr Immobiliengeschäft:

• Immobilien KI 2026
• KI Blog

Photo: Poca Wander Stock / shutterstock.com

Bewertung einer Eigentumswohnung

Wertfaktoren – Für die Bewertung einer Eigentumswohnung gibt es typische Wertfaktoren, die den Großteil der Bewertung ausmachen. Sie können eine Wohnung selbst grob bewerten, wenn Sie nur ein Gefühl für den aktuellen Wert haben wollen, die wichtigsten Wertfaktoren (Lage, Fläche, Zustand und Nutzungsmöglichkeiten) lernen Sie gleich kennen.

Sollte eine Wohnung verkauft werden, vererbt, verschenkt, sollten Sie auf die Bewertung eines Sachverständigen (oder Gutachters) vertrauen. Warum, sehen Sie gleich in den Vorteilen einer Bewertung.

Ratgeber im Überblick

In diesen 5 Teilen lernen Sie die Bewertung einer Eigentumswohnung kennen:

1. Bewertung (Eigentümer): Wer macht was?
2. Bewertung (Käufer): Schnell bewerten
3. Wertfaktoren: Eigentumswohnung Allgemein
4. Verkehrswert: Marktwert einer Wohnung
5. Bewertung: 3 Bewertungsmethoden

Zunächst das Wichtigste, diese Vorteile bringt eine Bewertung mit sich:

Vorteil einer Wohnungsbewertung

Was schafft eine fundierte Bewertung?

• Realistische Werteinschätzung für Verkäuferseite
• Attraktiver Kaufpreis (nicht günstig!) bringt Interessenten
• Gute Verhandlungsposition durch belegbare Werte
• Wohnungsverkauf im Zeitplan

Für alle Wohnungstypen. Ländliche Dachgeschosswohnungen:

Photo: 1000 Words / shutterstock.com

Eigentumswohnungen in Wohnanlagen größerer Städte:

Eigentumswohnung grob, selbst bewerten?

Sie wollen „einfach“ nur den Wert einer Eigentumswohnung kennen, einen „schnellen“ Preis?

Dann sollten Sie sich diese einfache Methode anschauen – Sie brauchen dafür keinen Makler, keinen Gutachter und keinen anderen Experten. Mit dieser einfachen Methode, können Sie alle Immobilienarten (auch Häuser und Grundstücke) selbst bewerten. Wenn Sie schnell und unkompliziert an eine Bewertung kommen wollen, empfehlen wir diesen, kleinen und einfachen Trick:

Nutzen Sie Immobilienportale für Ihre grobe Bewertung einer Eigentumswohnung – schnell und kostenlos

Solch eine schnelle Bewertung ersetzt nicht die Expertise eines Sachverständigen (wie Makler), sie ist aber ein guter Preis-Indikator für den Wert einer Wohnung.

Lernen Sie hier mehr:

• Immobilie selbst bewerten

Bewertung: Wer macht was?

Der schnellste Weg zu einer soliden Bewertung, ist ein Kurzgutachten eines Sachverständigen. Das sind Personen, mit langjähriger Branchenerfahrung, typischerweise Immobilienmakler, Architekten, etc. Sollten Sie eine Bewertung für eine Behörde oder das Gericht benötigen, lassen Sie ein umfangreiches Vollgutachten von einem öffentlich bestellten Gutachter erstellen.

Dafür müssen sie, also Sachverständige, Gutachter, vom Gesetz her, mindestens 1 von 3 Bewertungsverfahren (Vergleichswertverfahren, Ertragswertverfahren und / oder Sachwertverfahren) anwenden.

Tipp! Fast alle Immobilienmakler bewerten Ihre Wohnung kostenlos.

Ziel ist immer die Ermittlung vom Verkehrswert.

Verkehrswert: Tatsächlicher Marktwert einer Wohnung

Der Verkehrswert ist gleichbedeutend mit einem tatsächlichen Marktwert der Wohnung. Manche schätzen den Wert einer Wohnung selbst, das führt dazu das viele Emotionen mit einspielen. Beispielsweise schöne Erinnerungen an damals oder auch persönliche Beziehungen zwischen Verkäufer- und Käuferseite. Der Verkehrswert gibt Ihnen einen objektiven Marktwert einer Eigentumswohnung.

Damit Sie wissen, welche Faktoren den Wert einer Wohnung ausmachen, hier ein Überblick! Außerdem lernen Sie die Ermittlung vom Verkehrswert kennen, mit den drei einzelnen Bewertungsverfahren.

Kurz zusammengefasst:

• Ziel: Verkehrswert ermitteln (Marktwert)
• Kurzgutachten für Verkauf, bspw. durch Makler
• Vollgutachten für Ämter, Gericht, durch Gutachter

Starten wir zunächst mit den maßgeblichen, allgemeinen Wertfaktoren, die in die Wohnungsbewertung mit einfließen.

Wohnungsbewertung für Käufer: Schnell bewerten

Ein kurzer Einschub für die, die eine Wohnung kaufen wollen.

In unserem Ratgeber für Einsteiger stellen wir Ihnen die kaufmännische Bewertung vor. Einfach gesagt, eine Bewertungsmethode vom Schreibtisch aus. Hier überprüfen Sie die Kennzahlen einer Wohnung schon im Immobilienportal oder im Exposé. Sie prüfen Immobilien anhand von Kennzahlen, die Sie in Ihren Kauf-Kriterien aufgestellt haben. Beispielsweise die Lage, Wohnfläche, Baujahr, Rendite (wenn Kapitalanleger).

Käufer Tipp! So prüfen Sie Häuser schon vom Schreibtisch aus: Kaufmännische Bewertung

So eine schnelle Bewertung spart viel Zeit. Sollten Sie anhand der Zahlen für ein Objekt interessieren, folgt die technische Bewertung Vorort.

Faktoren: Das macht den Wert einer Wohnung aus

In jeder Bewertung geht es letztendlich um die Frage: Wer kauft eine Eigentumswohnung und für welchen Preis? Dafür gibt es 4 zentrale Kriterien, die den größten Einfluss in der Bewertung haben.

Wichtige Wertfaktoren einer Wohnung

Im Folgenden werfen wir einen Blick auf:

1. Lage der Eigentumswohnung
2. Bau und Zustand
3. Größe und Zuschnitt
4. Nutzungsmöglichkeiten

Lage der Eigentumswohnung

Die Lage einer Wohnung entscheidet

Maßgeblich für die Lage:

• A-Lagen in Ballungsgebieten
• B-Lagen im Speckgürtel großer Städte
• C-Lagen in wirtschaftlich schwachen Regionen
• Danach Mikrolage > Stadtteile, Nachbarschaft

Lage (Makrolage) und Nachbarschaft (Mikrolage) haben den höchsten Einfluss.

Bausubstanz, Zustand, Sanierung von Wohnung und Haus

Maßgeblich für Bausubstanz und Zustand:

• Keller bis Dach
• Mauerwerke
• Grundstück, Außenflächen
• Innenflächen, Räume und Flure
• Technische Anlagen
• Leitungsnetz

Ausstattung und Extras

• Fußbodenheizung
• Carport

Insbesondere technische Anlagen und Leitungssysteme sollten nicht vernachlässigt werden:

Dämmung, letzte Sanierung, … die Checkliste ist lang.

Fläche, Zuschnitt, Nutzungsmöglichkeiten

• Je größer, desto spezieller > weniger Käufer
• Je typischer die Schnitte (Bad, Küche, Schlafzimmer, Wohnzimmer, Kinderzimmer, etc.), desto mehr Nachfrage > mehr Käufer

Das heißt:

• Je gewöhnlicher, desto einfacher der Verkauf
• Je spezieller, desto aufwendiger ist die Käufersuche

Verkehrswert Eigentumswohnung: Berechnung

Kommen wir jetzt zum Kernstück einer jeden, seriösen und soliden Wohnungsbewertung: Der Verkehrswert. Sollten Sie Ihre Eigentumswohnung verkaufen wollen, keine Sorge, der Verkehrswert gibt Ihnen einen objektiven Marktwert. Ihren Angebotspreis können Sie dann immer noch frei wählen. Wie Sie aber in den Vorteilen der Bewertung gesehen haben, können Sie mit einer Bewertung (von Sachverständigen wie Maklern) unter anderem hervorragend in Preisverhandlungen argumentieren.

Bewertungsverfahren: Verkehrswert Ermittlung

Wenn Sachverständige oder Gutachter eine Bewertung für Sie erstellen, müssen Sie nach Gesetz (ImmoWertV) mindestens 1 der 3 Verfahren in ihrer Wertermittlung anwenden. Welches Verfahren zum Einsatz kommt, muss später begründbar sein und hängt von der Art der Immobilie, bzw. vom Ziel der Käuferseite (Kapitalanleger nutzen bspw. das Ertragswertfahren) ab.

Die 3 Bewertungsmethoden:

1. Vergleichswertverfahren
2. Ertragswertverfahren
3. Sachwertverfahren

Eine Infografik sagt oft mehr als 1.000 Worte! Hier sind die 3 Bewertungsverfahren im Überblick:

Ziel ist die Ermittlung vom Verkehrswert (Marktwert). So können Sie einen realistischen Angebotspreis / Kaufpreis berechnen.

Hier noch einmal in schnell erklärt:

Vergleichswertverfahren: Vergleichbare Verkäufe

Das Vergleichswertverfahren wirft einen Blick auf vergleichbare Immobilienverkäufe in der Vergangenheit. Hier werden tatsächliche Verkaufspreise zu Rate gezogen, von vergleichbaren Immobilien (Lage, Größe, Zustand, usw).

Lernen Sie hier noch mehr über das:

• Vergleichswertverfahren

Ertragswertverfahren: Für Kapitalanlage / Vermietung

Das Ertragswertverfahren wird von Kapitalanlegern verwendet, um die Rendite einer Immobilie zu berechnen. Berechnet man diese, hat man 1) einen Blick auf die Wirtschaftlichkeit der Investition und 2) kann die Eigentumswohnungen mit anderen Angeboten im Immobilienmarkt vergleichen.

Lernen Sie mehr zum:

• Ertragswertverfahren

Sachwertverfahren: Grundstück- und Gebäudewert

Das Sachwertverfahren betrachtet die Immobilie selbst (also Grundstück und Gebäude). Zum einen durch den Bodenwert des Grundstücks, bzw. Ihres Teileigentums. Zum anderen die Immobilie, von der eigentlichen Wohneinheit über Keller, Flure und das Dach. Sie erinnern sich jetzt sicher an die typischen Wertfaktoren vom Beginn (Lage, Zustand, etc).

Lernen Sie noch mehr über das:

• Sachwertverfahren

Bewerten (lassen?) und Verkauf

Sie denken schon konkreter über den Verkauf einer Wohnung nach? Lernen Sie hier bei uns noch mehr über den gesamten Verkaufsprozess.

Makler für Verkaufsvorbereitung: Kostenlose Bewertung

Wie schon in der Einleitung als Tipp mitgegeben. Für die Bewertung Ihrer Eigentumswohnung müssen Sie kein teures Vollgutachten erstellen lassen, dass bis zu 30 Seiten hat und zwischen 1.500 bis 5.000 Euro kostet. Dafür genügt ein einfaches Wertgutachten von Sachverständigen wie Maklern. Der Vorteil: Fast alle Makler geben Ihnen eine kostenlose Wohnungsbewertung. Lesen Sie hier noch mehr über die Aufgaben von Maklern für Verkäufer:

• Makler für Verkauf

Eigentumswohnung verkaufen: Schritte bis zum Notar

Sie planen den Verkauf einer Eigentumswohnung? Dieser Ratgeber leitet Sie durch alle Schritte im Verkauf. Von der Verkaufsplanung und Bewertung, über Inserate, Besichtigungstermine, Verhandlungen, den Kaufvertrag und Schlüsselübergabe.

Lernen Sie hier alle Schritte im:

• Wohnungsverkauf

Alte Immobilie: Haus und Eigentumswohnung in den Jahren

Alte Immobilien sind in Deutschland alles andere als selten.

Hätten Sie gedacht, dass über 2.650.000 Immobilien in Deutschland noch vor 1919 gebaut wurden? Über 5.000.000 Immobilien vor 1949.

All diese Gebäude sind nach wie vor auf dem Markt. Diese und andere, erbaut nach den 50er-Jahren, können Schnäppchen sein, im Vergleich zum Neubau, sie tragen aber auch Risiken in sich. Welche Unterschiede und typische Mängel gibt es, je nach Alter der Immobilie? Und, lohnt es sich ein altes Haus / eine alte Wohnung zu kaufen?

Jetzt wissen Sie, dass das Alter einer Immobilie ein zentraler Faktor für Sie als Immobilienkäufer ist. Schließlich geht es um die grundlegende Bausubstanz. Sie kennen das Alter Ihrer (zukünftigen) Immobilie nicht? 5 Möglichkeiten: Baujahr Immobilie herausfinden.

Checkliste: Typische Mängel der Bausubstanz

Bevor wir ins Detail der Jahrzehnte gehen, hier ein schneller Überblick. Diese typischen Mängel führen meistens zu Reparatur- und Wartungskosten.

Egal, ob Reihenhaus, Einfamilienhaus oder Mehrfamilienhaus, das Wissen um die typischen Baumängel spart Ihnen viel Geld – als Verhandlungsgrundlage im Kaufprozess, ebenso wie später die Instandhaltungskosten.

Mehrfamilienhaus mit Aufbau (im Hintergrund).

Photo: mr_tigga / shutterstock.com

Von Keller bis Dachgeschoss.

Kaufpreis und Rendite einer alten Immobilie

In der Anschaffung sind ältere Immobilien oft günstiger. Das reduziert zum einen die Kaufnebenkosten (Grunderwerbsteuer, ggf. auch Immobilienmakler, wenn tätig). Durch den geringeren Kaufpreis ist die Rendite älterer Immobilien meist höher als bei neueren Wohnungen und Häusern.

Instandhaltungskosten und Mängel

Bedenken Sie aber auch, dass die laufenden Kosten für Instandhaltung der Immobilie, höher sind!

Unterschiedliche Baujahre bringen unterschiedliche, typische Mängel mit sich. Für bestimmte Jahrgänge lassen sich also (zumindest) typische Mängel identifizieren. Diese geben Ihnen ein Gespür, auf welche Details Sie, bei der nächsten technischen Prüfung oder Besichtigung, einer Immobilie achten sollten.

Dabei gilt:

Je besser die Immobilien Lage, desto älter darf eine Immobilie sein. Im Umkehrschluss, je schlechter die Lage, desto eher sollten Sie auf einen guten Zustand von Haus oder Wohnung achten.

Tipp! Wie Sie am besten die Bausubstanz der Bestandsimmobilie bewerten, erfahren Sie in unserem Beitrag.

Vorteile und Nachteile in kurz

Vorteil beim Kauf einer alten Immobilie:

• Meist günstigerer Kaufpreis
• Kosten sind kalkulierbar, wenn Ihnen die Mängel bekannt sind
• Geringerer Kaufpreis sorgt oft für bessere Rendite
• Lage in gewachsener Infrastruktur

Nachteil beim Kauf einer alten Immobilie:

• Höhere Kosten für Instandhaltung
• Mögliche, versteckte Mängel (die Sie gleich kennenlernen!)

Exkurs: Wie alt sind Immobilien in Deutschland?

Das Wissen um die Mängel der Baujahre ist wichtig, denn wie sie hier sehen, ist der Bestand an Immobilien im Alter breit gestreut.

Stand: 09/21; Quelle statistische Ämter; Ergebnisse der Gebäude- und Wohnungszählung. Aktuellste Erhebung.

• Vor 1919 gebaut: 2.655.042
• 1919 – 1949 gebaut: 2.374.762
• 1950 – 1979 gebaut: 7.357.255
• 1980 – 1989 gebaut: 2.090.142
• 1990 – 1999 gebaut: 2.490.829
• 2000 – 2011 gebaut: 1.954.588

Viele Profis verfolgen gezielt die Strategie von „günstig kaufen und aufwerten“. Egal, ob frei stehendes, altes Haus, verlassende Immobilie oder Eigentumswohnung im desolaten Zustand. Mietanpassung, Werterhöhung durch Sanierung, direkte Umlage einiger Kosten auf die Mieter. Das gezielte Aufkaufen alter Immobilien, mit dem Ziel durch Wertsteigerung einen Gewinn zu erwirtschaften, nennt sich Fix & Flip. Erfahren Sie alles über Fix & Flip in unserem Ratgeber:

• Fix & Flip Ratgeber

So können Sie den Profit aus der Rendite (Rückzahlung plus Vermögensaufbau) steigern und zugleich den Wert der Immobilie sowie ihren potenziellen Wiederverkaufspreis erhöhen.

Je besser Sie über mögliche Mängel nach Baujahren informiert sind, desto besser.

Beginnen wir mit ganz allgemeinen Mängeln.

Typische Mängel aller Bestandsimmobilien

Zu den absolut typischen Mängeln von Immobilien (im Allgemeinen), die von vielen erst nach dem Kauf entdeckt werden, zählen Schimmel, Wasserschäden, Hausschwamm, Befall von Ungeziefer im Extremfall und auch diese Beispiele:

• Bausubstanz: Risse im Putz oder im Mauerwerk
• Haustechnik: Isolierung von Wasserleitungen, manchmal noch Bleirohr im Einsatz
• Elektrotechnik: Zu wenig Steckdosen in den Räumen oder zu dünne Kabel nach alten Standards
• Dach: Fehlende und verrutschte Dachziegel (Feuchtigkeit dringt ein) oder Schimmelbefall
• Undicht: Fenster, Keller und Dach

Baujahr vs. Baujahr: Vergleich

Immobilien vor 100 Jahren – Was müssen Sie beachten für Ihre Besichtigung und / oder Bewertung einer alten Immobilie? Welchen typischen Mängel bringen die anderen Baujahre mit sich? Finden Sie es hier heraus, im Baujahr Vergleich:

Tipp! Hier finden Sie noch mehr Immobilien Rechner aus unserer Immobilien App.

Das war ein schneller Überblick zu den Mängeln der Baujahre. Mehr Informationen zu den einzelnen Baujahren können Sie hier weiter nachlesen – von vor 1900 bis in die 2000er-Bauweise.

• bis 1900
• 1900 – 1939
• 1939 – 1945
• 1945 – 1959
• 1960 – 1969
• 1970 – 1979
• 1980 – 1999

Der nächste Schritt: Größe einer Immobilie

Mikro-Apartment, 2, 3, 4 oder sogar noch mehr Zimmer? Wie groß sollte eine Immobilie sein? In diesem kurzen Ratgeber vergleichen wir Wohnflächen für Eigennutz und Kapitalanlage, also zur Vermietung.

Zurück zu: Bestand oder Neubau

Sowohl Bestandsimmobilien als auch neu gebaute Immobilien haben Vor- und Nachteile für Käufer. Ihre persönlichen Ziele und Anlagestrategien, ob es sich um Eigennutz oder Kapitalanlage handelt, sind entscheidende Faktoren bei dieser Entscheidung. Für Kapitalanleger ist auch die Mietrendite (jährliche Miete im Verhältnis zum Kaufpreis) von Bedeutung. Dieser Ratgeber vergleicht die Unterschiede und zeigt die Vor- und Nachteile von Bestandsimmobilien und Neubauten auf.

Immobilie kaufen: Lernen von A-Z

Lernen Sie hier alle Schritte im Immobilienkauf kennen.

✓ Ein Ratgeber ✓ alle Fakten ✓ Insider-Tipps ✓ Kauf-Checklisten zu den Fragen, die Immobilien-Einsteiger beim Kauf der Wohnung haben: Eigennutz oder Vermietung, Finanzierung einer Eigentumswohnung, Wohnungssuche, Immobilienportale, Makler, Bewertung, Kaufpreise, Verhandlungen und Steuern. Wissen und Erfahrungen von Experten, in einer Anleitung. Lernen Sie Schritt für Schritt den Ablauf beim Wohnungskauf kennen und viele Insider-Tipps!

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Auf die Rendite kommt es an!

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