Cashflow durch Mieteinnahmen (Wiki, Definition): Kennzahl zur Rentabilität einer Immobilie
Cashflow, aus unserem Immobilien Wiki – Der Cashflow definiert den Geldfluss einer vermieteten Immobilie innerhalb eines bestimmten Zeitraums. Hier werden die monatlichen bzw. jährlichen Einnahmen und Ausgaben durch die Immobilie gegenübergestellt. Von einem positivem Cashflow spricht man dann, wenn die Mieteinnahmen die Ausgaben übersteigen – das Ziel der meisten Kapitalanlagen. Überwiegen jedoch die Ausgaben, dann ist ein negativer Cashflow vorhanden. Wenn Sie denken, „das darf nicht sein!“, das ist ok, wenn Sie eine Investmentimmobilie in A-Lage kaufen. Hier machen Sie Ihren Gewinn erst beim Verkauf, durch die hohen Grundstückspreissteigerungen in A-Lagen wie Berlin, Hamburg, München oder Düsseldorf.
Bei dem Cashflow handelt es sich also um eine Kennzahl, die Auskunft über die Wirtschaftlichkeit des Objekts gibt. Je positiver der Cashflow, desto lukrativer ist die Immobilie für Kapitalanleger:innen und Investoren:innen. Das Gleiche gilt für Cashflow Immobilien.
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Cashflow mit Immobilien, ausführlich erklärt
Mit einer Cashflow Immobilie (bzw. Rendite Immobilie) verdienen Sie sofort Geld durch Vermietung, statt erst später beim Hausverkauf oder Wohnungsverkauf. Deshalb achten viele Immobilien-Investoren, insbesondere auf die Rendite einer Immobilie und natürlich auch für die, die wenig Eigenkapital haben, sind Cashflow Immobilien eine smarte Strategie.
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Cashflow zusammengefasst
Hier der Cashflow in Kürze erklärt:
- Geldfluss in bestimmtem Zeitraum
- positiver Cashflow: Mieteinnahmen > Ausgaben
- negativer Cashflow: Ausgaben > Mieteinnahmen
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Cashflow Immobilien berechnen: Schritt für Schritt
Der Cashflow einer Mietimmobilie ergibt sich aus allen Einnahmen minus aller Ausgaben in einem Zeitraum. Positiver Cashflow = das Objekt wirft monatlich Geld ab. Negativer Cashflow = Sie „zuzahlen“ monatlich (kann steuerlich gewollt sein).
| Position | Beispiel | Monatlich |
|---|---|---|
| + Kaltmiete | 70 m² × 12 €/m² | + 840 € |
| − Tilgung + Zinsen | Kredit 200.000 €, 4,5 %, 30 Jahre | − 1.013 € |
| − Hausgeld (nicht umlegbar) | ca. 120 €/Monat | − 120 € |
| − Instandhaltungsrücklage | 1,0 €/m²/Monat | − 70 € |
| − Verwaltungskosten | Hausverwaltung | − 30 € |
| = Cashflow | − 393 € |
In diesem Beispiel ist der Cashflow negativ — das Objekt „kostet“ monatlich 393 €. Das ist nicht zwangsläufig schlecht, wenn:
- Der steuerliche Verlust (AfA + Zinsen) das sonstige Einkommen mindert und Steuern spart
- Die Wertsteigerung den negativen Cashflow über die Zeit ausgleicht
- Die Tilgung als „Zwangssparen“ betrachtet wird — sie baut Vermögen auf
Cashflow vs. Rendite: Der Unterschied
- Cashflow = Liquiditätsflussbetrag in Euro — konkrete monatliche Ein-/Auszahlung
- Rendite = Prozentualer Ertrag auf investiertes Kapital — Vergleichsmaßstab
Beispiel: Ein Objekt kann negative Cashflow haben (sie zahlen monatlich zu), aber dennoch eine hohe Eigenkapitalrendite aufweisen (wenn Steuerersparnis + Tilgungswirkung + Wertsteigerung eingerechnet werden).
Wichtig für Liquidität: Planen Sie immer eine Rücklage für unerwartete Ausgaben. Ein Heizungsausfall (5.000–15.000 €) oder ein Leerstand von 2 Monaten kann einen vormals positiven Cashflow kurzfristig deutlich belasten.
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