Wohnung kaufen und vermieten
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Wohnung kaufen und vermieten
Wohnung kaufen und vermieten: Lohnt es sich 2024?
Der Kauf einer Eigentumswohnung zur Vermietung (Buy-to-Let) ist eine der beliebtesten Kapitalanlagestrategien in Deutschland. Die entscheidende Frage: Wann rechnet sich das Investment?
| Faktor | Gut | Schlecht |
|---|---|---|
| Kaufpreis-Miet-Verhältnis | Kaufpreis unter 25× Jahresnettomiete | Kaufpreis über 35× Jahresnettomiete |
| Bruttomietrendite | über 4 % p.a. | unter 3 % p.a. |
| Lage | Stabile oder wachsende Nachfrage | Schrumpfende Bevölkerung, Leerstand |
| Zustand | Kein größerer Renovierungsstau | Asbestsanierung, Heizung veraltet |
| Finanzierung | Zinsen unter Mietrendite (positiver Cashflow) | Zinsen über Mietrendite (negativer Cashflow) |
Faustregel 2024: Bei einem Finanzierungszins von 4 % und einer Bruttomietrendite von 4,5 % ist der Cashflow knapp positiv — erst bei Renditen über 5 % entsteht komfortabler Spielraum für Rücklagen.
Rechenbeispiel: Wohnung kaufen und vermieten
Eigentumswohnung in Mittelstadt, 70 m², Kaufpreis 200.000 €, Kaltmiete 900 €/Monat:
| Position | Betrag/Jahr |
|---|---|
| Jahresnettomiete | 10.800 € |
| Bruttomietrendite | 5,4 % (10.800 / 200.000) |
| − Hausgeld/Nebenkosten (nicht umlegbar) | −1.200 € |
| − Instandhaltungsrücklage (1 €/m²/Monat) | −840 € |
| = Nettomieteinnahme | 8.760 € |
| Nettomietrendite | 4,38 % |
| − Kreditzinsen (4 % auf 160.000 € = 80 % Finanzierung) | −6.400 € |
| = Cashflow vor Steuern | +2.360 € |
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Steuerliche Vorteile beim Kauf zur Vermietung
- AfA (Abschreibung): 2 % des Gebäudewerts pro Jahr — bei 160.000 € Gebäudewert = 3.200 € p.a. Steuerersparnis (bei 40 % Steuersatz: 1.280 €/Jahr)
- Kreditzinsen absetzbar: Vollständiger Zinsabzug als Werbungskosten
- Alle Verwaltungskosten absetzbar: Hausverwaltung, Reparaturen, Steuerberatung, Fahrtkosten
- Verlust mindert Gesamteinkommen: Steuerliche Verluste in der Finanzierungsphase senken die Steuerlast auf andere Einkunftsarten
Worauf Sie beim Kauf zur Vermietung achten müssen
- Lage analysieren: Bevölkerungsentwicklung, Leerstandsquote, Mietpreistrend der letzten 5 Jahre
- WEG-Protokolle prüfen: Eigentümerversammlungs-Protokolle der letzten 3 Jahre — beschlossene Sonderumlagen?
- Hausgeld analysieren: Höhe und ob ausreichend in die Rücklage eingezahlt wird
- Mietvertrag prüfen: Bei vermieteter Wohnung — Miethöhe, Mietdauer, Mieterbonitätgenehmigt?
- Finanzierungsstruktur: Positiver Cashflow oder bewusste Steueroptimierung durch Verlust?
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FAQ: Wohnung kaufen und vermieten
Wie viel Eigenkapital brauche ich, um eine Wohnung zur Vermietung zu kaufen?
Banken finanzieren Anlageimmobilien typischerweise bis 80 % des Kaufpreises (Beleihungsauslauf). Bei einem Kaufpreis von 200.000 € brauchen Sie mindestens 40.000 € Eigenkapital für den Anteil plus ca. 20.000–30.000 € für Kaufnebenkosten (Notar, Grunderwerbsteuer, Makler). Insgesamt: 60.000–70.000 €.
Kann ich eine selbstgenutzte Wohnung später vermieten?
Ja — es gibt keine gesetzliche Verpflichtung, eine Eigentumswohnung selbst zu nutzen. Prüfen Sie jedoch die WEG-Teilungserklärung: In seltenen Fällen schränken Hausordnungen oder Teilungserklärungen die Vermietung ein. Die AfA-Abschreibung beginnt erst mit Vermietung, nicht mit Kauf.
Ist die Spekulationsfrist bei vermieteten Wohnungen relevant?
Ja — wer eine Anlageimmobilie unter 10 Jahren nach Kauf verkauft, zahlt Spekulationssteuer auf den Gewinn (Einkommensteuer auf Veräußerungsgewinn). Bei selbstgenutzten Immobilien gilt die Ausnahme: Kein Spekulationsgewinn, wenn im Verkaufsjahr und den zwei vorangegangenen Jahren selbst bewohnt.
