Garten einer WEG: Gartennutzung, Gartenpflege & Eigentumsrechte – Wer darf was?

Garten WEG – Die Anlage einer Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) muss nicht immer nur aus einem einzigen, grauen Gebäude bestehen. Oftmals gibt es auf dem Grundstück von kleineren WEGs neben Garagen und Co. auch einen Garten, der zur gemeinschaftlichen Nutzung zur Verfügung steht. Allerdings kann ein Garten auch oftmals zu Streit führen, wenn in der Teilungserklärung die Nutzung und Pflege des Gartens nicht ausdrücklich beschrieben ist. Wann ein Garten unter das Sondernutzungsrecht fällt, wer den Garten pflegen muss und welche Eigentumsrechte Ihnen als Eigentümer für einen Garten zukommen, erfahren Sie hier.

Garten einer WEG: Sonder- oder Gemeinschaftseigentum?

Zunächst sollte geklärt werden, ob der Garten einer WEG unter Sondereigentum oder Gemeinschaftseigentum fällt, oder einzelnen Eigentümern dafür Sondernutzungsrechte eingerichtet werden. Danach kann entschieden werden, wer den Garten pflegen muss und wer für die anfälligen Kosten aufkommt.

Wenn man einen Blick auf die Definition des Sondereigentums wirft, erkennt man schnell, dass Gärten, die zu einer WEG gehören, generell nicht under das Sondereigentum fallen können. Das Sondereigentum definiert sich laut § 3 Abs. 2 des Wohnungseigentumsgesetzes durch abgeschlossene Räume, wozu ein Garten definitiv nicht zählt. Ein Garten gehört also in jedem Fall zum Gemeinschaftseigentum.

Gärten einer WEG gehören immer zum Gemeinschaftseigentum.

Somit darf jeder Wohnungseigentümer der WEG den Garten auf gleiche Weise, unabhängig von der Größe seines Miteigentumsanteils, unbeschränkt und gemeinschaftlich nutzen. Allerdings können für die Gartennutzung für einzelne Eigentümer über bestimmte Sondernutzungsrechte entschieden werden.

Wer den Garten nutzen darf, hängt von den Abmachungen innerhalb der WEG ab:

Schauen wir uns nun die Sondernutzungsrechte für Gärten in einer WEG an.

Sondernutzungsrechte für Gärten

Wer ein Sondernutzungsrecht über den Garten erhält, muss in der Teilungserklärung oder in der Gemeinschaftsordnung festgelegt sein. Auch können Sondernutzungsrechte über eine Vereinbarung begründet werden. Oft geht beim Eintritt in eine WEG das Sondernutzungsrecht bereits aus der Teilungserklärung hervor.

Sondernutzungsrechte sind in der Teilungserklärung festzuhalten.

Sondernutzungsberechtigte dürfen Ihren Garten nur so nutzen, dass andere davon nicht beeinträchtigt werden. Generell gilt, die Teilungserklärung gibt Aufschluss. Darüber, ob und welche Pflanzen angebaut werden dürfen, wer den Garten pflegen und instandsetzen muss.

• Nutzung darf andere Miteigentümer nicht beeinträchtigen
• Teilungserklärung legt Regeln für Nutzung fest
• Zustimmung für bauliche Veränderungen muss eingeholt werden

Auch wenn Sie als Eigentümer das Sondernutzungsrecht über den Garten eingeräumt bekommen haben, dürfen Sie nicht nach Belieben walten. Bauliche Veränderungen dürfen ohne Zustimmung der Miteigentümer nur vorgenommen werden, wenn die Vereinbarung über das Sondernutzungsrecht dies ausdrücklich gestattet. In allen andern Fällen muss die WEG darüber benachrichtigt und eine Zustimmung auf der Eigentümerversammlung eingeholt werden, da über Sondernutzungsrechte im Gemeinschaftseigentum in jedem Fall die gesamte WEG zu entscheiden hat.

Gärtnerische Gestaltung – Beschluss der Eigentümerversammlung

Wenn eine WEG neu errichtet wurde oder ein bestehendes Grundstück seine Gärtnerische Gestaltung noch nicht festgelegt hat, kann diese auf der Eigentümerversammlung beschlossen werden. Diese muss im Teilungsplan oder der Gemeinschaftsordnung niedergeschrieben oder aufgezeigt sein und kann durch einen einfachen Mehrheitsbeschluss festgelegt werden.

Sollte das Sondernutzungsrecht nicht durch die Teilungserklärung festgelegt sein, ist in der Gemeinschaftsordnung durch eine Öffnungsklausel festzuhalten, wie das Sondernutzungsrecht am Garten zu erfolgen hat. Diese können von der Eigentümergemeinschaft selbst bestimmt werden. Wenn diese Öffnungsklausel nicht vorhanden ist, muss allerdings jeder einzelne Eigentümer der Gemeinschaft über die Änderungen der Sondernutzungsrechte zustimmen.

So kann die Gärtnerische Gestaltung auf der Eigentümerversammlung festgelegt werden:

• einfacher Mehrheitsbeschluss
• gesamte Mehrheit bei fehlender Öffnungsklausel
• muss in Teilungserklärung / Gemeinschaftsordnung niedergeschrieben sein

Wer sich um die Gartenpflege kümmert hält die Teilungserklärung fest:

Kosten für den Garten – Pflege und Instandhaltung

Wenn in Ihrer WEG für den Garten bestimmte Sondernutzungsrechte gelten, kann es durch Ungeklärtheiten oft zu Streitereien über die Kosten für Instandhaltung, Pflege und bauliche Veränderungen kommen.

Kosten für Instandhaltung und bauliche Veränderungen

Wie schon gesagt, gehört auch ein Garten mit Sondernutzungsrechten immer noch zum Gemeinschaftseigentum. Somit müssen Sie immer Ihre Miteigentümer um Zustimmung bitten, wenn Sie bauliche Veränderungen wie den Bau eines Gartenhäuschens oder der Erweiterung der Terrasse vornehmen möchten. Die Kosten, die für die dafür anfallen, müssen Sie in aller Regel selbst decken.

Diese Kosten müssen die Sondernutzungsberechtigten selber übernehmen:

• Kosten für Instandhaltung
• Kosten für bauliche Veränderungen

Laufende Kosten und Gartenpflege

Zu einer ordnungsgemäßen Verwaltung in einer WEG gehören auch die Beschlüsse über die Pflege des Grundstücks und der Immobilie – darunter auch der Garten. Die WEG hat hier zwei Möglichkeiten, entweder die Pflege des Gartens selbst zu übernehmen oder eine externe Firma zu engagieren. Ersteres ist mit größerem Aufwand verbunden, Zweites mit höheren Kosten.

Die Selbstpflege des Gartens eignet sich besonders bei kleineren WEGs. Allerdings kann kein Mitglied der WEG zur Gartenarbeit verpflichtet werden, wer es nicht will muss es auch nicht.

Kein Mitglied kann Eigenleistung der Gartenarbeit gezwungen werden!

Auch wenn die Beauftragung einer externen Firma für Sie als Eigentümer zusätzliche Kosten bedeutet, müssen Sie für diese nicht aufkommen. Die laufenden Kosten für die Gartenpflege können auf Ihren Mieter in der Nebenkostenabrechnung umgelegt werden. Allerdings muss diese dafür auch als Nebenkostenart im Mietvertrag aufgeführt sein.

Wer zahlt die Laufenden Kosten der Gartenpflege?

• Kosten für Gartenpflege können auf Mieter umgelegt werden

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WEG im Überblick

Wenn Sie eine Eigentumswohnung kaufen, werden Sie automatisch Teileigentümer der gesamten Immobilie und treten somit auch in eine Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) ein. Der Zusammenschluss aller Eigentümer kann Ihnen viele Vorteile für die anfallenden Kosten in Ihrem gewählten Mehrparteienhaus bringen.

Der größte Vorteil einer Eigentümergemeinschaft ist, dass Sie als einzelner Eigentümer nie zu 100% für die anfallenden Kosten (Sanierung, Renovierung & Co.) verantwortlich sind. Als Nachteil lässt sich aufführen, dass Sie Kompromisse mit den anderen Eigentümern eingehen müssen und keine Macht zur alleinigen Entscheidung haben.

Jede Eigentümergemeinschaft muss regelmäßig zu einer Eigentümerversammlung zusammentreten, um anstehende wichtige Dinge rund um die Immobilie zu besprechen. In diesem Ratgeber finden Sie alles wichtige, was Sie als Eigentümer einer Eigentumswohnung wissen müssen.

Gemeinschaftseigentum WEG

In einer Mehrparteienhaus hat jeder Eigentümer einer Eigentumswohnung ein Recht auf das Gemeinschaftseigentum. Wenn Sie Mitglied in einer Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) werden, tragen Sie gemeinsam mit den anderen Eigentümern die Kosten für Sanierung und bauliche Maßnahmen am Gemeinschaftseigentum der Immobilie. Alles, was nicht unter Ihr eigenes Sondereigentum fällt, wird als Gemeinschaftseigentum gewertet. Doch was genau zählt dazu? Und wie wird es Verwaltet? Alles wichtige dazu erfahren Sie hier.

• Gemeinschaftseigentum