Nachteile der WEG: Duldungspflicht, Kompromisse & Kosten tragen – Das sollten Sie wissen

Nachteile der WEG – Wenn Sie in einem Mehrparteienhaus eine Eigentumswohnung erwerben, werden Sie automatisch Miteigentümer an der gesamten Immobilie und treten in eine Eigentümergemeinschaft ein. Dies ist immer mit vielen Rechten, aber auch Pflichten verbunden, an die Sie sich halten müssen. Eigentümer in einer WEG zu sein, hat viele Vorteile, wie die Aufteilung der Kosten und die Gebäudeverwaltung durch einen Verwalter. Da Sie dennoch an Ihre Miteigentümer gebunden sind, kann eine WEG auch zu Nachteilen für Sie werden. Welche Nachteile das sind, schauen wir uns in diesem Beitrag an.

Wohnungseigentümergemeinschaft: Kurzer Überblick

Werfen wir zu Beginn nochmals einen kurzen Blick zurück auf die Wohnungseigentümergemeinschaft. Die Wohnungseigentümergemeinschaft ist die Gemeinschaft aller Eigentümer, die eine Eigentumswohnung in einer Immobilie bzw. einem Mehrparteienhaus besitzen. Sie werden also beim Kauf einer Wohneinheit in einer Immobilie automatisch zum Miteigentümer und ein Teil der Eigentümergemeinschaft.

Die Eigentümergemeinschaft im Überblick:

Gemeinschaft aller Eigentümer einer Immobilie

Natürlich ist es für viele von Vorteil, wenn Sie in einer WEG das Steuer ein wenig aus der Hand geben können und sich nicht selbst um alles kümmern müssen. Dafür ist in dem Fall der Verwalter einer WEG zuständig. Allerdings kann diese Abhängigkeit von der Gemeinschaft auch zum Nachteil werden. Schauen wir uns die Nachteile im genaueren an.

Nachteile der Wohnungseigentümergemeinschaft

Neben den vielen Vorteilen einer Eigentümergemeinschaft, lassen sich natürlich auch negative Aspekte dieser ableiten. Als Nachteil lässt sich daher aufführen, dass Sie immer Kompromisse mit den anderen Eigentümern eingehen müssen und alleine meist nicht Beschlussfähig sind.

Auch müssen Sie einige Entscheidungen, die das Gemeinschaftseigentum betreffen, dulden und haben keine Einwirkungen auf diese. Bei Sonderfällen müssen Sie beachten, dass verschiedene Beschlussfassungen in Kraft treten können, die nicht immer mit Ihren Bedürfnissen übereinstimmen.

Nachteile der Eigentümergemeinschaft:

  • Kompromisse eingehen
  • Duldungspflicht
  • verschiedene Fassungen bei Sonderfällen

Nachteil: Keine Änderungen am Gemeinschaftseigentum

Nehmen wir an, Sie wollen die Fenster in Ihrer Eigentumswohnung austauschen lassen. Das können Sie allerdings nicht so einfach tun, wie wenn Sie alleiniger Eigentümer einer Immobilie sind. Das Problem hierbei ist, dass Fenster, Fassaden, tragende Wände, sowie die Außenseite Ihrer Wohnungstür zum Gemeinschaftseigentum gehören, was im Alleingang nicht sichtbar verändert werden darf.

Sie müssen also immer, wenn Sie etwas am Gemeinschaftseigentum ändern wollen, auf der Eigentümerversammlung mit einer Abstimmung über Ihr Vorhaben rechnen. Sollten die anderen Eigentümer Ihren Beschluss nicht dulden, können Ihre Fenster nicht ausgetauscht werden.

Änderung am Gemeinschaftseigentum: Beschluss nach Abstimmung der Eigentümer

Nachteil: Mittragen der Kosten für Instandhaltung & Co.

Durch die WEG Reform 2020 wurden für Sie als Eigentümer viele Dinge für das Leben in einer Eigentümergemeinschaft erleichtert. Darunter fallen auch die Beschlussfassungen für die Durchführung baulichen Veränderungen am Gemeinschaftseigentum. Für eine Modernisierung oder Sanierung braucht es nun nur noch einen einfachen Mehrheitsbeschluss. Hierbei müssen allerdings alle Eigentümer die Kosten tragen, die diesem Beschluss zugestimmt haben.

Allerdings bestätigen auch hier Ausnahmen die Regel – Wenn die Modernisierung mit mehr als zwei Dritteln der abgegebenen Stimmen und mehr als der Hälfte der Eigentumsanteile beschlossen worden ist, müssen alle Eigentümer die Kosten tragen.

Sollten auf einer Eigentümerversammlung also genug Parteien dem Beschluss zugestimmt haben, sind auch Sie an den Kosten beteiligt, auch wenn Sie dagegen gestimmt haben, oder Sie die bauliche Maßnahme gar nicht betrifft.

Kosten für Gemeinschaftseigentum müssen oft von allen Eigentümern übernommen werden

Zwei benachbarte Mehrfamilienhäuser mit angrenzendem Garten.

Nachteil: Hausgeld und nicht-umlagefähige Kosten

Wenn Sie an einer großen WEG beteiligt sind, muss diese natürlich unterhalten werden. Die Kosten, bzw. das sogenannte Hausgeld dafür tragen Sie und alle weiteren Eigentümer. Natürlich lassen sich manche der Kosten, die für die Bewirtschaftung des Grundstücks und der Immobilie entstehen, auf Ihren Mieter umlegen, andere jedoch nicht. Kosten für die Hausverwaltung, für Instandsetzung und Rücklagen, für Reparaturen und einmalige Ausgaben, sowie Abschreibungen müssen Sie immer anteilsmäßig tragen.

Zu den nicht-umlagefähigen Kosten zählen:

Bei großen WEGs fallen diese Kosten natürlich höher aus, als bei kleineren, da das Gemeinschaftseigentum mehr genutzt wird. Auch können die Kosten für eine WEG-Verwaltung verschieden hoch ausfallen, je nachdem, ob die WEG selbst verwaltet wird, oder ob ein externer Verwalter beauftragt wurde.

Kosten, die für die Anlage entstehen müssen in Anteilen selbst getragen werden

Nachteil: Zwei-Parteien-Eigentümergemeinschaften

Vor Zwei-Parteien-Eigentümergemeinschaften wird generell abgeraten. Oft sind Reihenhäuser und Doppelhaushälften für Sie als Käufer eine gute und preiswertere Alternative zum freistehenden Einfamilienhaus. Doch auch beim Kauf eines solchen Hauses muss man immer ein Auge offen halten, denn, was viele nicht wissen, auch Reihen- und Doppelhäuser können unter das Wohnungseigentumsgesetz fallen und Sie werden beim Kauf Teil einer Eigentümergemeinschaft.

Zwei-Parteien-Eigentümergemeinschaft im Überblick:

  • Grundstück und Immobilie fallen unter Wohnungseigentumsgesetz
  • Eigentümergemeinschaft besehend aus einem selbst und dem Nachbarn (zwei Parteien)

Dies kann, wenn man mit seinem Nachbar eine harmonische und kompromissbereite Beziehung führt, natürlich gut gehen, jedoch sind Eigentümergemeinschaften, die nur aus zwei Parteien bestehen besonders streitanfällig. Jede Änderung des Gemeinschaftseigentums verlangt danach, Ihren Nachbar bzw. Miteigentümer darüber zu unterrichten und seine Zustimmung für Ihren Beschluss einzuholen.

Besonders streitanfällig, da jeder Beschluss muss mit Nachbarn abgeklärt werden muss

Tipp! Zwei-Parteien-Eigentümergemeinschaften sind ein komplexes Thema. Sie wollen mehr wissen? Dann lesen Sie hier mehr zu Zwei-Parteien-Eigentümergemeinschaften!

Tipps zum Vermeiden von Nachteilen

Bevor Sie Eigentümer in einer WEG werden, sollten Sie sich über einige Dinge im Klaren sein. Um zu wissen, wie die WEG aufgestellt ist und ob einzelne Beschlüsse, Parteien, oder anstehende Kosten zu Ihrem Nachteil werden könnten, sollten Sie sich vor dem Kauf immer einige Dokumente anschauen. Die Protokolle der letzten drei Eigentümerversammlungen, sowie die Hausordnung und Gemeinschaftsordnung, sowie die darin enthaltene Teilungserklärung geben Aufschluss über das Zusammenleben, sowie die Ziele der WEG.

Wie lassen sich mögliche Nachteile vermeiden?

  • Protokolle der Eigentümerversammlung checken
  • Teilungserklärung anschauen
  • Hausordnung durchlesen

Eigentümergemeinschaft im Überblick

Wenn Sie eine Eigentumswohnung kaufen, werden Sie automatisch Teileigentümer der gesamten Immobilie und treten somit auch in eine Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) ein. Der Zusammenschluss aller Eigentümer kann Ihnen viele Vorteile für die anfallenden Kosten in Ihrem gewählten Mehrparteienhaus bringen.

Der größte Vorteil einer Eigentümergemeinschaft ist, dass Sie als einzelner Eigentümer nie zu 100% für die anfallenden Kosten (Sanierung, Renovierung & Co.) verantwortlich sind. Als Nachteil lässt sich aufführen, dass Sie Kompromisse mit den anderen Eigentümern eingehen müssen und keine Macht zur alleinigen Entscheidung haben.

Jede Eigentümergemeinschaft muss regelmäßig zu einer Eigentümerversammlung zusammentreten, um anstehende wichtige Dinge rund um die Immobilie zu besprechen. In diesem Ratgeber finden Sie alles wichtige, was Sie als Eigentümer einer Eigentumswohnung wissen müssen.

Kostenverteilung in der WEG

In jeder Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) fallen Kosten an, sei es für Ihr eigenes Sondereigentum oder das Gemeinschaftseigentum. Diese Kosten werden nach dem sogenannten gesetzlichen Kostenverteilungsschlüssel umgelegt. Allerdings ist dieser Verteilungsschlüssel je nach WEG ungerecht gehandhabt und muss auf der Eigentümerversammlung geändert werden. Alles, was Sie über die Kostenverteilung in einer WEG wissen müssen und inwiefern sich diese Verteilung ändern lässt, erfahren Sie hier.