Kostenverteilung Fenster in WEG: Sonder- oder Gemeinschaftseigentum – Wer muss für Fenster zahlen?

Kostenverteilung Fenster – Wenn Sie Teil einer Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) sind, müssen Sie bereit sein, Kompromisse einzugehen. So können Sie oftmals nicht alleine entscheiden, wenn es um eine bauliche Veränderung an der Immobilie geht, wie zum Beispiel beim Austauschen oder Erneuern der Fenster. Wer darf über einen Fensteraustausch entscheiden? Wer muss die Kosten dafür übernehmen? Und zu welchem Eigentum zählen Fenster? All diese Fragen werden Ihnen hier in diesem Beitrag beantwortet.

Fenster einer WEG: Sonder- oder Gemeinschaftseigentum?

Bevor wir zu den essentiellen Fragen kommen wie – Darf ich die Fenster im Alleingang austauschen? Oder wer zahlt die Fenstersanierung? – muss geklärt werden, ob die Fenster eines Mehrparteienhauses Teil des Sonder– oder Gemeinschaftseigentums sind. Dazu werfen wir nochmal einen Blick darauf, was Sonder- und Gemeinschaftseigentum eigentlich sind.

Tipp! Lesen Sie hier den gesamten Artikel zum Thema Sondereigentum vs. Gemeinschaftseigentum!

Exkurs: Sondereigentum vs. Gemeinschaftseigentum

Zum Gemeinschaftseigentum zählen zum Beispiel die Heizungsanlage, der Aufzug, tragende Wände, Fenster und der Hausflur. Die Entscheidungen über das Gemeinschaftseigentum werden von der Eigentümerversammlung getroffen.

Gemeinschaftseigentum kurz zusammengefasst:

  • Teile des Gebäudes, die für den gemeinschaftlichen Gebrauch von Wohnungseigentümern stehen
  • Beispiele: Heizung, Hausflur, Aufzug, tragende Wände
  • Verwaltung erfolgt über die Eigentümerversammlung

Das Sondereigentum definiert sich durch die Räume einer Immobilie, die ohne das Gemeinschaftseigentum zu beeinträchtigen, verändert werden dürfen. Da alle Teile einer Immobilie, die nicht zum Gemeinschaftseigentum zählen, als Sondereigentum definiert werden können, kann viel dazu zählen. So gehören zum Sondereigentum in jedem Fall die Räume der eigenen Wohnung, sowie alle fest verbauten Bestandteile wie Sanitäranlagen, nicht tragende Wände oder Einbaumöbel.

Sondereigentum kurz zusammengefasst:

  • Räume die verändert werden dürfen
  • Veränderung darf nicht Gemeinschaftseigentum beeinträchtigen

Nun wissen Sie, wie sich Sonder- und Gemeinschaftseigentum definiert. Bleibt also die Frage, zu welcher Art des Eigentums zählen die Fenster eines Mehrparteienhauses?

Fenster: Gemeinschaftseigentum der WEG

Wie wir gerade gelesen haben, gehören Außenfenster also zum Gemeinschaftseigentum der WEG, da die sichtbare Veränderung an ihnen eine bauliche Veränderung an der Immobilie darstellt. Da dies durch das Wohnungseigentumsgesetz fest geregelt und somit bindend ist, gehören Fenster auch dann zum Gemeinschaftseigentum, wenn die Teilungserklärung etwas anderes besagt. Somit sind alle abweichenden Regelungen, die die Fenster zum Sondereigentum erklären würden, nicht gültig.

Fenster fallen immer unter das Gemeinschaftseigentum!

Achtung: Sie sollten also nie Fenster im Alleingang und ohne Genehmigung Ihrer Miteigentümer austauschen, da dies im schlimmsten Fall zu einem Rückbau führen kann, der mit hohen Kosten verbunden ist.

Änderungen am Fenster: Beschluss der Eigentümerversammlung

Was kann man also tun, wenn man seine Fenster Renovieren möchte? Ihre beste Möglichkeit ist es, Ihr Vorhaben bei der nächsten Eigentümerversammlung zu beantragen und auf die Zustimmung Ihrer Miteigentümer zu hoffen. Auch wenn man denkt, man muss nur größere Projekte anmelden, ist dem nicht so. Jegliche Veränderungen am Fenster müssen beantragt werden.

Dies gilt für Änderungen an:

  • Fensterrahmen
  • Verglasung
  • Fensterläden
  • Außenjalousien
  • Außenrollläden
  • Markisen
  • Fenstersimsen
  • äußeren Fensterbänke

Lediglich Veränderungen der inneren Fensterbänke dürfen Sie ohne die Zustimmung der Miteigentümer vornehmen, da diese zum Sondereigentum Ihrer Wohnung zählen. Beachten Sie, dass auch wenn Sie nach einem Beschluss die Zustimmung für eine Fenstererneuerung erhalten haben, nach wie vor die gesamte WEG bestimmt, welches Material, Farbe und Co. dafür verwendet wird.

Besonders bei Altbauten kann es zu einem Austausch der Fenster kommen, wenn diese nicht mehr dicht oder porös sind:

Da diese Regelung auch noch gilt, wenn Sie selbst für die Reparatur- und Materialkosten aufkommen, schauen wir uns nun die Kostenverteilung für Fenster an.

Kostenverteilung für Fensterkosten

Generell sieht es das Wohnungseigentumsgesetz vor, dass alle Eigentümer gemeinsam, bemessen an ihrem Miteigentumsanteil, für die anfallenden Kosten von Reparatur, Austausch oder Ähnlichem aufkommen müssen.

Allerdings brachte die WEG Reform 2020 einige Änderungen mit sich, wovon auch die Kosten für Fenster betroffen sind. Nun müssen nicht mehr alle Eigentümer für die bauliche Veränderung aufkommen, sondern nur die Eigentümer, die von den Fenster Sanierungen betroffen sind. Dies kann mit einer einfachen Mehrheit auf der Eigentümerversammlung beschlossen werden.

Wer zahlt für Reparaturen, Sanierung und Co. für die Fenster?

  • Vor 2020: Alle Eigentümer müssen gemäß ihrem Miteigentumsanteil gleichermaßen aufkommen.
  • Nach 2020: Nur die Eigentümer, die von Fensteraustausch betroffen sind.

Nicht nur die Kosten für eine Fenstersanierung werden in einer WEG gerecht verteilt. Auch die Verteilung der Heizkosten folgt nach einem bestimmten Prinzip. Werfen wir einen kurzen Blick auf die Heizkostenverteilung in einer WEG!

Exkurs: Kostenverteilung für Heizungen

Ein besonders wichtiger aber auch kostenaufwändiger Bestandteil einer Immobilie ist die Heizungsanlage. Die Heizkosten zu berechnen, ist eine schwierige und verantwortungsvolle Aufgabe, da diese verbrauchsabhängig berechnet werden müssen.

Um die Heizkosten für die einzelnen Eigentümer in einer WEG gerecht zu bestimmen, gilt die Grundlage der Heizkostenverordnung (HKVO). Die Heizkostenverordnung regelt die Abrechnung der Heizkosten und steht noch über der Beschlussfähigkeit der Eigentümer auf der Eigentümerversammlung. Sie gilt im allgemeinen für Immobilien, die über eine Zentralheizung verfügen oder mit Fernwärme beliefert werden.

Verbrauchsabhängige Berechnung der Heizkosten

Um einer ordnungsgemäßen Verwaltung zu entsprechen, muss eine Abrechnung vorliegen, die den Anforderungen der HKVO entspricht. Grundsätzlich besagt diese Verordnung, dass alle Heizkosten in einem Mehrparteienhaus verbrauchsabhängig abgerechnet werden müssen.

Heizkosten müssen verbrauchsabhängig abgerechnet werden!

Die Heizkosten werden durch eine gesetzliche Regelung in zwei Teilen abgerechnet. Ein Teil erfolgt nach dem Verbrauchskostenanteil, der andere Teil wird nach dem Festkostenanteil abgerechnet.

Sie wollen mehr über die Heizkostenverteilung in einer WEG wissen? Lesen Sie hier unseren gesamten Beitrag zu Heizkostenverteilung WEG!

Kostenverteilung WEG

In jeder Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) fallen Kosten an, sei es für Ihr eigenes Sondereigentum oder das Gemeinschaftseigentum. Diese Kosten werden nach dem sogenannten gesetzlichen Kostenverteilungsschlüssel umgelegt. Allerdings ist dieser Verteilungsschlüssel je nach WEG ungerecht gehandhabt und muss auf der Eigentümerversammlung geändert werden. Alles, was Sie über die Kostenverteilung in einer WEG wissen müssen und inwiefern sich diese Verteilung ändern lässt, erfahren Sie hier.