Kaufvertrag Muster für Haus / Wohnung: Worauf achten? Inhalt, PDF & Vorlage

Kaufvertrag Haus / Wohnung – Was muss in einem Kaufvertrag für ein Haus oder eine Eigentumswohnung stehen? Ein Muster sagt mehr, als tausend Worte. Unsere kostenlose Vorlage als PDF oder Word (zum Bearbeiten) zeigt Ihnen die regulären Inhalte im Immobilienkaufvertrag in 9 Paragrafen. Vom Kaufobjekt und Vertragsparteien, über die Grundbuchangaben, Kaufpreis, Vertragsabwicklung, bis zu Kosten und Steuern beim Hauskauf beziehungsweise Wohnungskauf. Zurück zum Ratgeber: Kaufvertrag Immobilie.

Kaufvertrag Immobilie: Kostenloser Download

Egal, ob Immobilie für den Eigenbedarf oder als Kapitalanlage – Ein Kaufvertrag kommt immer dann zum Einsatz, wenn Sie eine Immobilie verkaufen oder kaufen. Die juristische Grundlage für das Geschäft und den Eigentümerwechsel ist dabei immer ein Immobilienkaufvertrag. Hier werden alle Fragen rund um den Kaufvertrag geklärt, wie: Was muss nicht im Kaufvertrag stehen?

PDF und Word Vorlage als Download

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Seite 1 im Kaufvertrag, die Vertragspartner, danach folgt der Kaufgegenstand.

Inhalt des Muster-Kaufvertrags

Den detaillierten Inhalt des Kaufvertrags haben Sie vielleicht schon in einem unserer Ratgeber kennengelernt. Neben den Stammdaten der Vertragsparteien und Informationen zur Immobilie gehören noch viele weitere Informationen in den Kaufvertrag.

Die Zusammenfassung des Inhalts finden Sie hier: Was muss im Kaufvertrag stehen?

In unserer Vorlage „Kaufvertrag über Wohnungseigentum mit Auflassung“ wird der Inhalt wie folgt gegliedert:

1. Kaufobjekt und Vertragsparteien
2. Grundbuchangaben
3. Kaufpreis
4. Nutzungsübergang
5. Beschaffenheit des Kaufobjekts, Rechte des Käufers bei Mängeln
6. Anliegerkosten
7. Vertragsabwicklung
8. Kosten, Steuern
9. Grundbucherklärungen

Lesen Sie weiter und lernen Sie mehr darüber, was in den einzelnen Paragraphen des Kaufvertrags steht.

Kaufobjekt und Vertragsparteien

Zu den wichtigsten Informationen, die in den Kaufvertrag gehören, zählen die Informationen zum Verkäufer, Käufer und zur Immobilie selbst. Deswegen werden zu Beginn auf der ersten Seite des Kaufvertrags die Vertragsparteien und das Kaufobjekt näher beschrieben. Die Informationen umfassen Angaben wie den vollständigen Namen, das Geburtsdatum, den derzeitigen Wohnort und selbstverständlich die Adresse der verkauften Immobilie.

Diese Daten gehören in den Kaufvertrag:

Informationen zu den Vertragsparteien:

• Personalausweisangaben
• Steueridentifikationsnummer
• bei Direktzahlung Kontodaten

Informationen zum Kaufobjekt:

• Lage und Bezeichnung
• Flur, Grundbuch und Blattnummer

Grundbuchangaben

Unter den Grundbuchangaben versteht man die Informationen, die im Grundbuch der Immobilie vermerkt sind. Hierbei handelt es sich um die Grundbuchinhalte aus Abteilung II und III.

Abteilung II des Grundbuchs beschäftigt sich dabei mit Beschränkungen und Lasten, die das Grundstück betreffen. Diese Informationen werden in den Kaufvertrag aufgenommen, da es für Sie als Käufer wichtig zu wissen ist, ob beispielsweise ein Nießbrauch oder Zwangsversteigerungsvermerk eingetragen ist.

Abteilung III vermerkt finanzielle Belastungen, die das Grundstück betreffen, wie beispielsweise Grundschulden oder Rentenschulden.

Im Kaufvertrag finden Sie daher Informationen zu:

• Lasten und Beschränkungen
• Art der Hypothek oder Grundschuld

Kaufpreis der Immobilie

Der Kaufpreis der Immobilie ist wohl der zentralste Punkt des Kaufvertrags. Hierbei handelt es sich um den Preis, den Sie mit dem Verkäufer ausgehandelt haben und den Sie für die Immobilie bezahlen. Neben dem Kaufpreis werden zu dem die Voraussetzungen für die Fälligkeit definiert und festgelegt, wer die Kaufnebenkosten zu tragen hat.

Der Inhalt des dritten Abschnitts des Kaufvertrag Musters zusammengefasst:

• Summe des Kaufpreises
• Fälligkeitsvoraussetzungen
• Verzugsregelungen
• Zwangsvollstreckungsunterwerfung

Nutzungsübergang

In einem weiteren Abschnitt wird der Nutzungsübergang der Immobilie geregelt. Dieser Teil ist besonders wichtig, wenn das Kaufobjekt vermietet ist oder es sich um eine vermietete Eigentumswohnung in einer Wohnungseigentümergemeinschaft handelt.

Im Falle eines vermieteten Objekts finden Sie in diesem Paragraphen Angaben zum Mietverhältnis und den Auswirkungen des Kaufs.

Im Kaufvertrag finden Sie folgende Daten:

• Informationen zu Mietern (z.B. Mieterakte)
• Mietverhältnissen (Höhe Miete)
• Pflichten Wohnungseigentümergemeinschaft
• Gemeinschaft– und Hausordnung
• Instandhaltungsrücklage

Tipp: Wenn Sie die Besonderheiten beim Wohnungskauf genauer kennenlernen möchten, sehen Sie sich unseren Ratgeber Kaufvertrag Wohnung an.

Beschaffenheit und Mängel

Ein weiterer wichtiger Teil des Kaufvertrags ist die Auflistung der Mängel der Immobilie. Im Musterkaufvertrag wird daher die Beschaffenheit, also der Zustand, des Kaufobjekts genau beschrieben. Hierbei ist es auch wichtig mögliche Sach- oder Rechtsmängel, die Immobilie betreffen zu beschreiben.

Neben der Beschaffenheit wird in diesem Abschnitt des Kaufvertrags geregelt:

• Schadensersatzansprüche
• Rücktritt vom Kaufvertrag

Alles, was Sie über Rücktrittsgründe, Vorgehen und die Rechtsfolgen des Rücktritts wissen sollten, lernen Sie im Ratgeber Rücktritt vom Immobilienkaufvertrag.

Anliegerkosten

Unter Anliegerkosten versteht man die Kosten, die beispielsweise für die Versorgung und den Anschluss ans Gemeindenetz fallen. Bei einem Verkauf gehen diese selbstverständlich auf den Käufer über. Wann genau der Zeitpunkt ist, ab dem Sie für die Zahlung verantwortlich sind wird ebenfalls im Kaufvertrag geregelt.

Geregelt wird zu Anliegerkosten im Kaufvertrag:

• Höhe und Art der Anliegerkosten (falls bekannt)
• Zeitpunkt der Gebührenübernahme durch den Käufer

Vertragsabwicklung

Nach den Regelungen zu den Anliegerkosten finden Sie weitere Regelungen zur allgemeinen Vertragsabwicklung. Es handelt sich hierbei um einen formellen Teil des Vertrags, in dem unter anderem auch die Auswirkungen auf den Vertrag bei einer möglichen Teilunwirksamkeit werden geregelt.

Vielleicht interessiert Sie auch eine der folgenden Fragen:

• Wann ist ein Immobilien Kaufvertrag rechtskräftig?
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Kosten und Steuern

Neben der reinen Kaufpreissumme fallen beim Haus- oder Wohnungskauf noch weitere Kosten an. Wer diese Kosten trägt sollte im Kaufvertrag festgehalten werden. Unter dem Punkt Kostenverteilung wird festgelegt, welche Kosten der Verkäufer und Käufer zu tragen haben. Üblicherweise trägt der Käufer dabei die Kaufnebenkosten.

Die Kaufnebenkosten umfassen dabei:

• Notarkosten
• Gerichtskosten
• Steuern

Der Verkäufer zahlt in der Regel für Löschungen aus dem Grundbuch, wie beispielsweise die Löschung einer Grundschuld.

Grundbucherklärungen

Zuletzt werden die noch notwendigen Grundbucherklärungen der Vertragsparteien eingeholt. In diesem Teil wird der Notar dazu bevollmächtigt, die noch notwendigen Bewilligungen einzuholen und das Grundbuch im Auftrag der Vertragsparteien ändern zu lassen.

Daneben wird der Zeitpunkt für den finalen Eigentumsübergang festgelegt. So können Sie sicher planen, ab wann beispielsweise ein Einzug möglich ist.

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Was muss laut §311b BGB im Kaufvertrag stehen?

§311b Abs. 1 BGB schreibt zwingend vor, dass Kaufverträge über Grundstücke und Immobilien notariell beurkundet werden müssen. Ohne Beurkundung ist der Vertrag nichtig. Darüber hinaus gibt es Pflichtangaben, die in jeden Immobilienkaufvertrag gehören.

Pflichtangabe	Inhalt / Beispiel
Vertragsparteien	Vollständige Namen, Geburtsdaten, Adressen, Ausweis-/Steuer-ID
Kaufgegenstand	Genaue Adresse, Grundbuchblatt, Flur, Flurstück, Miteigentumsanteil
Kaufpreis	Exakter Betrag in Euro, Fälligkeitsbedingungen
Auflassung	Erklärung der Eigentumsübertragung (§ 873 BGB)
Belastungen (Abt. II/III)	Bestehende Grundschulden, Dienstbarkeiten, Wohnrechte
Besitzübergang	Datum ab dem Käufer Nutzen und Lasten trägt
Gewährleistung	Haftungsausschluss oder konkrete Zusicherungen
Kostenverteilung	Wer trägt Notar, Grunderwerbsteuer, Grundbucheintragung
Vollmachten	Bevollmächtigung des Notars für Grundbucheintragungen

Gewährleistung und Haftungsausschluss im Kaufvertrag

Bei privaten Immobilienverkäufen wird die Gewährleistung in der Regel vollständig ausgeschlossen. Dieser Ausschluss ist wirksam, sofern der Verkäufer keine Mängel arglistig verschweigt (§ 444 BGB). Käufer sollten deshalb vor der Unterzeichnung:

• Ein professionelles Gutachten in Auftrag geben (Bausachverständiger)
• Alle bekannten Mängel schriftlich im Vertrag festhalten
• Das Übergabeprotokoll sorgfältig ausfüllen

Situation	Rechtslage
Versteckter Mangel (nicht erkennbar)	Haftung trotz Ausschluss, wenn arglistig verschwiegen
Sichtbarer Mangel, nicht im Protokoll	Käufer trägt Risiko bei wirksamen Ausschluss
Zugesicherte Eigenschaft fehlt	Schadensersatz und Rücktritt möglich (§ 437 BGB)
Neubau / Bauträgerkauf	5 Jahre Gewährleistung nach VOB/B bzw. BGB § 634a

Rücktritt vom Kaufvertrag: Wann und wie?

Ein notariell beurkundeter Kaufvertrag ist bindend — Rücktritt ist nur in engen Grenzen möglich. Die wichtigsten Rücktrittsszenarien:

• Kaufpreis nicht rechtzeitig gezahlt: Verkäufer kann nach Fristablauf zurücktreten (§ 323 BGB)
• Arglistige Täuschung: Käufer kann Vertrag anfechten (§ 123 BGB) — kein Verfall des Reugeldes
• Vereinbarter Rücktrittsgrund: z. B. Finanzierungsvorbehalt im Vertrag
• Nicht erteilte Genehmigungen: z. B. Sanierungsvermerk, behördliche Genehmigung ausstehend

Wichtig: Ein einfaches „Umdenken“ oder gescheiterte Finanzierung ist kein Rücktrittsgrund. Wer ohne vertragliche Grundlage zurücktritt, schuldet dem anderen Teil Schadensersatz.

Ablauf beim Notar: Was passiert bei der Beurkundung?

Der Notar-Termin für einen Immobilienkaufvertrag dauert typischerweise 60–90 Minuten. Der Ablauf:

1. Vorab: Käufer erhält den Kaufvertragsentwurf mindestens 14 Tage vor dem Termin (§ 17 BeurkG)
2. Identitätsprüfung: Notar prüft Personalausweise aller Parteien
3. Vorlesen: Notar liest den gesamten Vertrag laut vor — keine Abkürzungen möglich
4. Fragen: Beide Parteien können Fragen stellen und Änderungen verlangen
5. Unterzeichnung: Alle Parteien unterschreiben, Notar beglaubigt
6. Nach dem Termin: Notar beantragt Auflassungsvormerkung, fordert Unbedenklichkeitsbescheinigung an
7. Kaufpreiszahlung: Nach Fälligkeitsmitteilung des Notars (typisch: 4–8 Wochen nach Beurkundung)
8. Eigentumsumschreibung: Grundbuch trägt neuen Eigentümer ein (nach Kaufpreiszahlung + Grunderwerbsteuer)

Häufige Fallen im Kaufvertrag

Falle	Risiko	Was prüfen?
Laufende Grundschulden nicht gelöscht	Käufer übernimmt Bankverbindlichkeiten des Verkäufers	Abt. III Grundbuch vor Unterzeichnung prüfen
Wohnrecht / Nießbrauch in Abt. II	Dritter hat dauerhaftes Nutzungsrecht	Klärung Löschung vor Kaufpreiszahlung
Instandhaltungsrücklage wird nicht übertragen	Käufer zahlt WEG-Rücklage doppelt	Kontostand WEG-Rücklage im Kaufvertrag fixieren
Übergabetermin unklar	Streit über Besitzbeginn, Mieteinnahmen, Nebenkosten	Exaktes Datum + Uhrzeit im Vertrag
Fehlende Finanzierungsbestätigung	Kaufpreis kann nicht gezahlt werden	Finanzierungszusage vor Notar-Termin einholen

Kaufvertrag Eigentumswohnung vs. Einfamilienhaus: Unterschiede

Beim Kauf einer Eigentumswohnung enthält der Kaufvertrag zusätzliche Regelungen zur Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG):

• Übertragung des Miteigentumsanteils am Gemeinschaftseigentum
• Stand der WEG-Instandhaltungsrücklage (muss schriftlich übergeben werden)
• Laufende Beschlüsse und ggf. Sonderumlagen
• Teilungserklärung + Gemeinschaftsordnung (Pflichtdokumentation)

Beim Einfamilienhaus hingegen sind vor allem Themen wie Erschließungskosten, Grunddienstbarkeiten (Wegerechte, Leitungsrechte) und Altlasten relevant.

Häufige Fragen zum Kaufvertrag

Wie lange dauert es vom Kaufvertragsentwurf bis zur Unterzeichnung?

§ 17 Abs. 2a BeurkG schreibt eine Mindestfrist von 14 Tagen zwischen Entwurf und Beurkundung vor. In der Praxis sind 2–4 Wochen üblich, damit Käufer und Verkäufer alle Punkte mit Anwalt oder Steuerberater prüfen können.

Muss ich beim Notar-Termin persönlich anwesend sein?

Nein — Sie können sich durch einen Bevollmächtigten vertreten lassen. Die Vollmacht muss notariell beglaubigt oder beurkundet sein. Für ausländische Käufer gibt es spezielle Anforderungen.

Was kostet der Kaufvertrag beim Notar?

Die Notargebühren richten sich nach dem Kaufpreis und dem Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG). Faustregel: ca. 1,5 % des Kaufpreises für Notar und Grundbuchamt zusammen. Bei 300.000 EUR Kaufpreis also ca. 4.500 EUR.

Kann ich nach der Unterzeichnung noch Änderungen verlangen?

Nach notarieller Beurkundung ist der Vertrag bindend. Kleine Korrekturen (z. B. Tippfehler) können per notariellem Nachtrag behoben werden — mit erneuten Gebühren. Inhaltliche Änderungen erfordern Einigung beider Parteien und neue Beurkundung.

Wann bin ich rechtlich Eigentümer der Immobilie?

Rechtlich werden Sie Eigentümer erst mit Eintragung im Grundbuch — nicht mit Kaufpreiszahlung und nicht mit Schlüsselübergabe. Die Grundbucheintragung erfolgt typischerweise 4–8 Wochen nach vollständiger Kaufpreiszahlung und Vorlage der Unbedenklichkeitsbescheinigung des Finanzamts.

Unsere Vorlage für einen schnellen Blick, kostenlos in den Downloads als PDF:

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Kaufvertrag Haus: Was muss zwingend drinstehen?

Ein Kaufvertrag für Haus oder Wohnung ist nur dann rechtswirksam, wenn er notariell beurkundet wurde (§ 311b BGB). Fehlt die notarielle Form, ist der gesamte Vertrag nichtig — egal was die Parteien unterzeichnet haben. Der Notar prüft den Vertrag auf Vollständigkeit und liest ihn beiden Parteien vor.

Pflichtangabe	Details	Rechtsgrundlage
Vollständige Parteiangaben	Name, Anschrift, Geburtsdatum beider Seiten	§ 311b BGB
Genaue Objektbeschreibung	Grundbuchblattnummer, Flurstück, Adresse	GBO
Kaufpreis	Gesamtbetrag in Euro, Fälligkeitsdatum	§ 433 BGB
Übergabedatum	Konkretes Datum der Schlüsselübergabe	individuell
Lastenfreiheit	Ausschluss von Grundschulden und Hypotheken	§ 435 BGB
Gewährleistungsregelung	Haftung für Mängel, Ausschlussklausel	§ 437 BGB

Kaufvertrag prüfen: 10-Punkte-Checkliste vor der Unterschrift

1. Grundbuchauszug aktuell? — Max. 3 Monate alt, alle Eintragungen prüfen
2. Lastenfreiheit gesichert? — Alle Grundschulden werden zum Kaufpreis abgelöst
3. Kaufpreis korrekt? — Stimmt der verhandelte Preis mit dem Vertrag überein?
4. Übergabedatum realistisch? — Genug Zeit für Finanzierungsabschluss und Auszug
5. Inventar aufgeführt? — Küche, Einbauten separat ausgewiesen (Grunderwerbsteuer!)
6. Mängel dokumentiert? — Bekannte Mängel müssen im Vertrag offengelegt werden
7. Rücktrittsrechte? — Finanzierungsvorbehalt als Ausstiegsklausel vereinbart?
8. Maklerklausel? — Wer trägt die Provision? Gesetzlich je 50/50 bei Wohnimmobilien
9. Energieausweis übergeben? — Pflicht seit 2014, Bußgeld bei Fehlen möglich
10. Vorkaufsrecht geprüft? — Gemeinden haben bei bestimmten Objekten Vorkaufsrecht

Kaufpreisaufteilung: So sparen Sie bei der Grunderwerbsteuer legal

Der Kaufpreis für die Immobilie (Boden + Gebäude) unterliegt der Grunderwerbsteuer. Bewegliches Inventar dagegen nicht. Käufer und Verkäufer können vereinbaren, hochwertige Einbauten wie Küche, Einbauschränke oder Gartenanlage separat auszuweisen — und so die Bemessungsgrundlage zu senken.

Praxis-Tipp: Bei einem Kaufpreis von 500.000 € und einer ausgewiesenen Küche im Wert von 20.000 € spart der Käufer je nach Bundesland 1.000–1.300 € an Grunderwerbsteuer.

Wichtig: Der ausgewiesene Wert muss marktüblich und nachvollziehbar sein. Überhöhte Inventaranteile werden von Finanzämtern häufig beanstandet.

Notar und Kaufvertragsentwurf: So läuft der Prozess ab

Wer wählt den Notar?

Üblicherweise wählt der Käufer den Notar — er trägt auch die Notarkosten. Der Notar ist neutral und vertritt keine Seite. Seine Aufgabe ist es, den Vertrag rechtssicher zu gestalten und beide Parteien zu schützen.

Prüfzeit für den Kaufvertragsentwurf

Seit 2002 haben Käufer das Recht, den Kaufvertragsentwurf mindestens 14 Tage vor der Beurkundung zu erhalten. Nutzen Sie diese Zeit: Lassen Sie den Entwurf von einem Anwalt oder erfahrenen Vertrauensperson prüfen.

Weiterführende Themen

• WEG-Kostenverteilung: Wer zahlt was?
• Übergabeprotokoll Muster kostenlos (PDF & Word)
• Grundbucheintrag ändern & löschen

FAQ: Kaufvertrag Haus

Kann ich vom Kaufvertrag zurücktreten?

Nur wenn ein Rücktrittsrecht vertraglich vereinbart wurde (z.B. Finanzierungsvorbehalt) oder ein gesetzlicher Rücktrittsgrund vorliegt (arglistige Täuschung, erhebliche Mängel). Ein allgemeines Widerrufsrecht wie bei Verbraucherkäufen gibt es beim Immobilienkauf nicht.

Was kostet der Notar beim Hauskauf?

Notarkosten richten sich nach dem GNotKG und betragen in der Regel 1,0–1,5% des Kaufpreises. Bei 400.000 € sind das etwa 4.000–6.000 €. Der Notar rechnet auf Basis der gesetzlichen Gebührentabelle ab.

Wann ist der Kaufvertrag rechtsgültig?

Mit der notariellen Beurkundung (beide Parteien unterschreiben vor dem Notar). Die Eigentumsübertragung selbst erfolgt erst mit Eintragung im Grundbuch — das dauert oft 4–8 Wochen nach der Beurkundung.