Grundbuchänderung im Fall einer Erbschaft: Grundbuchberichtigung, Unterlagen & Kosten

Grundbuchänderung im Fall einer Erbschaft – Wenn Sie eine Immobilie oder ein Grundstück erben, müssen Sie den Grundbucheintrag ändern. Warum? Aufgrund des Eigentümerwechsels. Für Sie als Erbe ist das wichtig, da nur derjenige, der im Grundbuch als Eigentümer eingetragen ist, die Immobilie auch rechtlich besitzt. Wie Sie eine Änderung von einem Grundbucheintrag beim Grundbuchamt vornehmen, erklären wir Ihnen hier. In unserem Ratgeber finden Sie mehr zum Thema: Grundbuch.

Grundbuchberichtigung im Erbfall: So geht’s

Der Erbe muss im Normalfall beim Grundbuchamt eine Grundbuchberichtigung beantragen. Das ist je nach Stadt und Gemeinde, in der das Grundstück bzw. die Immobilie steht, eine Abteilung des zuständigen Amtsgerichts. Der Antrag wird meist schon in der Erbscheinverhandlung in das Protokoll aufgenommen.

Alles, was Sie zum Thema wissen müssen, finden Sie in diesem Artikel.

Was in das Grundbuch eingetragen wird

Bei der Grundbuchberichtigung wird nicht nur der Eintrag des verstorbenen Eigentümers gestrichen und der neue Eigentümer eingetragen. Es wird im Grundbuch auch neben dem Erben die Vorerbschaft und Nacherbschaft sowie die Testamentsvollstreckung von Amts wegen vom Grundbuchamt verzeichnet.

Bei einer Erbengemeinschaft werden die Miterben ebenfalls genannt. Allerdings mit dem Zusatz „in Erbengemeinschaft“. Die Erbquoten der einzelnen Miterben wird nicht erwähnt.

Das wird in das Grundbuch eingetragen:

• Neuer Eigentümer
• Vor – und Nacherbschaft
• Testamentsvollstreckung
• Bei Erbengemeinschaft: Miterben ohne Erbanteil

Diese Unterlagen sollten Sie beim Grundbuchamt vorlegen

Bei einer Erbschaft reicht es üblicherweise aus, wenn Sie dem Grundbuchamt einen beglaubigten Erbschein vorlegen, welcher bestätigt, dass Sie der rechtmäßige Erbe sind. In der Regel wird der Grundbucheintrag dann in wenigen Tagen abgeändert.

Nicht vergessen:

• Beglaubigter Erbschein

Beruht die Erbfolge auf einem notariellen Testament oder einem Erbvertrag, ist in der Regel der Erbschein entbehrlich. Dann genügen gegenüber dem Grundbuchamt als Nachweis die Vorlage dieser Verfügung sowie die Niederschrift des Nachlassgerichtes über die Eröffnung dieser Verfügung.

Die Eröffnung kostet wesentlich weniger als ein Erbschein. Dieses vereinfachte Verfahren funktioniert allerdings nur, wenn die notariell beurkundete letztwillige Verfügung so eindeutig abgefasst ist, dass keine Zweifel an der Erbfolge bestehen. Ist der Wortlaut nicht ganz klar oder widersprüchlich, verlangt das Grundbuchamt auch bei einem notariellen Testament einen Erbschein. Liegt ein privatschriftliches Testament vor, ist ein Erbschein unabdingbar.

Kosten für die Grundbuchberichtigung

Wenn Sie den Eintragsantrag in einem Zeitraum von zwei Jahren nach dem Erbfall beim Grundbuchamt einreichen, entfallen die Kosten für eine Änderung des Grundbucheintrags. Warten Sie mit dem Antrag über zwei Jahre, zahlen Sie die üblichen Kosten für die Grundbuchberichtigung, welche von der Grundbuchordnung festgelegt ist. Der Gegenstandswert der Immobilie ist hier für den Preis maßgeblich. Dieser wird mit dem Wert der Gebührentabelle multipliziert.

Wird der Antrag innerhalb von 2 Jahren eingereicht, ist die Änderung des Grundbucheintrags kostenlos

Ein paar Beispiele fürs Verständnis:

Bei einem Gegenstandswert von 150.000 Euro zahlen Sie Gebühren von 270 Euro. Bei einem Gegenstandwert von 125.000 Euro betragen die Kosten dann bereits 300 Euro. Hat Ihre Immobilie einen Grundstückswert von 100.000 Euro, ergeben sich damit etwa 200 Euro Kosten und bei einem Grundstückswert von 250.000 Euro schon rund 450 Euro.

Alle Kosten auf einen Blick:

Wert der vererbten Immobilie in Euro	Kosten für Grundbuchberichtigung in Euro
100.000	200
125.000	300
150.000	270
250.000	450

Grundbucheintrag ändern oder löschen

Dies war ein Ausschnitt aus dem Artikel „Grundbucheintrag ändern“  aus unserem Immobilien Ratgeber: Grundbuch. Egal, ob Immobilienkauf, Verkauf, Erbschaft, Trennung, Scheidung, Todesfall oder Namensänderung, all das sind Gründe für eine Grundbuchberichtigung, da sich der Eigentümer der Immobilie wechselt. Wenn Sie mehr über Änderungen von Grundbucheinträgen in Erfahrung bringen wollen, gibt es hier noch mehr davon:

• Grundbucheintrag ändern

Das abgezahlte Immobiliendarlehen ist ein Grund für die Grundschuldlöschung aus dem Grundbuch. Mehr dazu gibt es in dem Artikel:

• Grundbucheintrag löschen

Grundbuch & Grundbuchamt: Was ist das?

Erfahren Sie hier noch mehr über das Grundbuch, das Register, das alle Grundstücke des Landes verzeichnet und das zuständige Amt (Grundbuchamt). Sie wollen einen Grundbuchauszug anfordern, um mehr über das geerbte Grundstück im Voraus zu erfahren? In unserem Ratgeber finden Sie alle Informationen dazu, wie Sie schnell zu Ihrem Ziel kommen.

• Grundbuch
• Grundbuchamt
• Grundbuchauszug

Frist: 2 Jahre kostenlose Umschreibung

Der Gesetzgeber belohnt schnelles Handeln: Gemäß § 60 GNotKG ist die Grundbuchberichtigung nach einem Erbfall vollständig gebührenfrei, wenn Sie den Antrag innerhalb von zwei Jahren nach dem Erbfall beim Grundbuchamt einreichen. Wer diese Frist verstreichen lässt, zahlt die regulären Kosten nach dem Gerichts- und Notarkostengesetz.

Die Frist beginnt mit dem Tag des Erbfalls (Todestag des Erblassers). Achten Sie darauf, dass nicht der Tag der Testamentseröffnung, sondern der eigentliche Todestag zählt.

Immobilienwert	Innerhalb 2 Jahre	Nach 2 Jahren
200.000 €	KOSTENLOS	ca. 190 €
400.000 €	KOSTENLOS	ca. 330 €
600.000 €	KOSTENLOS	ca. 435 €

Welches Dokument brauche ich? — Entscheidungsbaum

Je nach Erbsituation benötigen Sie unterschiedliche Dokumente. Dieser Überblick hilft Ihnen, das richtige Nachweis-Dokument zu bestimmen, bevor Sie zum Grundbuchamt gehen:

Situation	Benötigtes Dokument
Gesetzliche Erbfolge (kein Testament)	Erbschein vom Nachlassgericht
Notarielles Testament oder Erbvertrag	Original-Testament + Eröffnungsprotokoll des Nachlassgerichts
Privatschriftliches Testament	Zwingend Erbschein (kein vereinfachtes Verfahren)
Mehrere Erben (Erbengemeinschaft)	Erbschein für alle Miterben gemeinsam
Ausländischer Erblasser	Europäisches Nachlasszeugnis (ENZ)
EU-Erblasser mit Immobilie in Deutschland	Erbschein oder Europäisches Nachlasszeugnis

Vollständige Unterlagen-Checkliste

Diese Dokumente benötigen Sie für die Grundbuchberichtigung nach einer Erbschaft. Stellen Sie alle Unterlagen vollständig zusammen, bevor Sie den Antrag stellen — fehlende Dokumente verlängern den Bearbeitungszeitraum erheblich.

1. Erbschein (Original) oder notarielles Testament mit Eröffnungsprotokoll des Nachlassgerichts
2. Sterbeurkunde des Erblassers (beglaubigte Kopie)
3. Aktueller Grundbuchauszug der betroffenen Immobilie
4. Personalausweis oder Reisepass des/der Erben
5. Ausgefüllter Antrag auf Grundbuchberichtigung (Formular beim Grundbuchamt erhältlich)
6. Bei Erbengemeinschaft: Teilungsvertrag (falls bereits Auseinandersetzung erfolgt)
7. Bei Mehrfamilienhäusern und Eigentumswohnungen: Aufteilungsplan und Abgeschlossenheitsbescheinigung

Tipp: Fordern Sie den Grundbuchauszug frühzeitig an. Das Grundbuchamt stellt ihn gegen eine Gebühr von ca. 10–20 € aus. Berechtigte (Erben, Eigentümer) erhalten ihn ohne Begründung.

5-Schritte-Ablauf der Grundbuchänderung nach Erbschaft

Die Grundbuchberichtigung nach einer Erbschaft folgt einem klaren Ablauf. Hier sehen Sie, wie der Prozess von Anfang bis Ende funktioniert:

Schritt 1: Erbschein oder notarielle Unterlagen besorgen
Wenden Sie sich an das Nachlassgericht (beim zuständigen Amtsgericht am letzten Wohnort des Erblassers). Beantragen Sie den Erbschein oder lassen Sie ein vorhandenes notarielles Testament eröffnen. Die Bearbeitungszeit beträgt je nach Gericht 4–12 Wochen.

Schritt 2: Unterlagen vollständig zusammenstellen
Sammeln Sie alle Dokumente gemäß der obigen Checkliste. Achten Sie darauf, dass Erbschein und Sterbeurkunde als beglaubigte Originale vorliegen — einfache Kopien werden nicht akzeptiert.

Schritt 3: Antrag beim Grundbuchamt einreichen
Das Grundbuchamt ist dem Amtsgericht zugeordnet, in dessen Bezirk die Immobilie liegt. Sie können den Antrag persönlich einreichen oder per Einschreiben mit Rückschein einsenden. Innerhalb der 2-Jahres-Frist entstehen keine Gebühren.

Schritt 4: Prüfung durch das Grundbuchamt (2–8 Wochen)
Das Grundbuchamt prüft alle eingereichten Unterlagen. Bei vollständigen Unterlagen und eindeutiger Erbfolge dauert die Bearbeitung in der Regel 2–8 Wochen. Sind Dokumente fehlerhaft oder unvollständig, erhalten Sie eine Zwischenverfügung mit Nachfrist.

Schritt 5: Eintragungsbestätigung erhalten
Nach erfolgreicher Prüfung erhalten Sie die Eintragungsbestätigung. Das Grundbuch ist nun auf Sie als neuen Eigentümer umgeschrieben. Bewahren Sie dieses Dokument sorgfältig auf.

Erbengemeinschaft im Grundbuch

Wenn mehrere Personen eine Immobilie erben, entsteht automatisch eine Erbengemeinschaft. Das hat direkte Auswirkungen auf das Grundbuch und die Verwaltung der Immobilie.

Alle Miterben werden gemeinsam als Eigentümer im Grundbuch eingetragen — mit dem Zusatz „in Erbengemeinschaft“. Die genauen Erbquoten erscheinen nicht im Grundbuch, sind aber im Erbschein dokumentiert.

Verwaltung der Immobilie in der Erbengemeinschaft: Solange die Erbengemeinschaft besteht, müssen alle wichtigen Entscheidungen (z. B. Verkauf, Vermietung, Umbau) gemeinsam getroffen werden. Das kann bei uneinigen Erben zu erheblichen Problemen führen. § 2042 BGB gibt jedem Miterben das Recht, die Auseinandersetzung (also die Aufteilung des Nachlasses) zu verlangen — das führt in der Regel zu einem Verkauf oder einer Realteilung der Immobilie.

Steuerliche Aspekte: Bei Mietimmobilien gilt nach § 13c ErbStG ein Bewertungsabschlag von 10 % auf den Immobilienwert. Das reduziert die Erbschaftsteuerlast spürbar. Zudem gelten folgende persönliche Freibeträge: Ehepartner 500.000 €, Kinder 400.000 €, Enkel 200.000 €.

Aspekt	Eingetragene Erbengemeinschaft	Erbauseinandersetzung (Einzelperson)
Zeitpunkt	Sofort nach Erbfall möglich	Nach Einigung aller Miterben
Kosten	Kostenlos (innerhalb 2 Jahre)	Notar + Grundbuchgebühren
Vorteil	Schnell, keine Notar-Kosten	Klare Einzeleigentümerschaft
Nachteil	Gemeinschaftliche Verwaltung nötig	Aufwändig, Einigung erforderlich

Was kostet der Erbschein?

Der Erbschein ist für viele Erben überraschend teuer. Die Kosten richten sich nach § 40 GNotKG und dem Wert des gesamten Nachlasses — nicht nur dem Immobilienwert.

Nachlasswert	Erbschein-Kosten (ca.)
50.000 €	ca. 165 €
100.000 €	ca. 273 €
200.000 €	ca. 435 €
500.000 €	ca. 935 €

Tipp: Liegt ein notarielles Testament oder ein Erbvertrag vor, können Sie den Erbschein oft umgehen. Das Original-Testament plus das Eröffnungsprotokoll des Nachlassgerichts reichen in vielen Fällen aus — und sparen Ihnen die Erbschein-Kosten.

Häufige Fragen zur Grundbuchänderung nach Erbschaft

Wie lange hat man Zeit, das Grundbuch nach einer Erbschaft zu ändern?

Es gibt keine gesetzliche Pflicht zur sofortigen Änderung. Allerdings sollten Sie den Antrag innerhalb von 2 Jahren nach dem Erbfall stellen. Nur dann ist die Grundbuchberichtigung nach § 60 GNotKG kostenlos. Nach Ablauf der Frist fallen reguläre Gebühren an, die sich am Immobilienwert orientieren.

Was kostet die Grundbuchänderung nach einer Erbschaft?

Wird der Antrag innerhalb von zwei Jahren nach dem Erbfall gestellt, ist die Grundbuchberichtigung vollständig kostenlos. Nach Ablauf dieser Frist zahlen Sie Gebühren nach dem GNotKG: Bei einem Immobilienwert von 200.000 € ca. 190 €, bei 400.000 € ca. 330 €, bei 600.000 € ca. 435 €. Hinzu kommen die Kosten für den Erbschein (abhängig vom Nachlasswert).

Brauche ich immer einen Erbschein für die Grundbuchänderung?

Nein — nicht zwingend. Wer aufgrund eines notariellen Testaments oder eines Erbvertrags erbt, kann statt des Erbscheins das Original-Testament zusammen mit dem Eröffnungsprotokoll des Nachlassgerichts vorlegen. Das vereinfachte Verfahren gilt allerdings nur, wenn die Erbfolge aus den Dokumenten eindeutig hervorgeht. Bei privatschriftlichen Testamenten und bei der gesetzlichen Erbfolge ist der Erbschein hingegen zwingend erforderlich.

Was passiert, wenn mehrere Erben im Grundbuch eingetragen werden?

Alle Miterben werden als Erbengemeinschaft gemeinsam im Grundbuch eingetragen. Das bedeutet: Kein Miterbe kann die Immobilie allein verkaufen oder belasten. Alle wichtigen Entscheidungen müssen einstimmig getroffen werden. Will ein Miterbe seinen Anteil abstoßen, hat er nach § 2042 BGB das Recht, die Auseinandersetzung der Erbengemeinschaft zu verlangen — das führt in der Regel zu einem Verkauf oder einer Realteilung der Immobilie.

Kann ich das Grundbuch selbst ändern, ohne einen Notar einzuschalten?

Ja — für die Grundbuchberichtigung nach Erbschaft benötigen Sie in der Regel keinen Notar. Sie können den Antrag selbst beim Grundbuchamt stellen. Lediglich die Unterschriften auf dem Antrag müssen notariell oder von der Gemeinde beglaubigt sein. Wenn Sie dagegen im Rahmen einer Erbauseinandersetzung die Immobilie auf einen einzelnen Erben übertragen wollen, ist eine notarielle Beurkundung des Übertragungsvertrags gesetzlich vorgeschrieben.