Wo gibt es die besten Renditen (Immobilien)? Schnell erklärt – Immobilienrendite

Wo gibt es die besten Renditen? Hier eine kurze und schnelle Antwort auf die Frage mit 3 zentralen Faktoren. Zuerst ein Blick auf die 1) Art der Immobilie, gefolgt von der 2) Lage der Immobilie und wichtig für die Verbesserung der Rendite, der 3) Zustand einer Immobilie. Mit diesen 3 Faktoren können Sie gute Renditen für Ihre Immobilie als Kapitalanlage erzielen. Sollten Sie mehr zum Thema Nettomietrendite und Bruttomietrendite lernen wollen, lesen Sie hier unseren Ratgeber: Mietrendite. Jetzt zu den Antworten zur „besten Rendite“.

Was ist eine Renditeimmobilie?

Für die, die zum ersten Mal mit dem Begriff Renditeimmobilie arbeiten, hier eine kurze Erklärung aus unserem Ratgeber: Rendite- vs. Investmentimmobilie.

Renditeimmobilie erklärt: Rendite, Vorteil und Nachteile

Eine Renditeimmobilie wirft monatlich Ertrag ab. Die Mieteinnahmen sind also höher, als die typischen Kosten für die Finanzierung (Tilgung, Zinsen) und die Instandhaltungsrücklage (Überdeckung). Solch Renditeimmobilien sind ideal für Immobilien Einsteiger, die mit wenig Eigenkapital starten und den Großteil für die Finanzierung brauchen. So zahlt Ihr Mieter Ihre Immobilie. Solche Renditeimmobilien finden Sie bevorzugt in B-Lagen und C-Lagen (dazu gleich mehr).

Merke:

Renditeimmobilie = Mieteinnahmen höher als „Kosten“

Das bringt folgenden Vorteil und Nachteile mit sich.

Vorteil:

  • Direkte Einnahmen

Nachteil:

  • Risikoreichere Lagen (Leerstand)
  • Grundstückswertsteigerung geringer als A-Lagen

Investmentimmobilie erklärt: Rendite, Vorteile und Nachteil

Das Gegenteil sind Investmentimmobilien in A-Lagen wie Hamburg, München oder auch Düsseldorf und Berlin. Die Kaufpreise sind so hoch, dass die späteren Mieteinnahmen die monatlichen Kosten (Finanzierung und Instandhaltung) nicht vollständig decken (Unterdeckung).

Investmentimmobilie = Mieteinnahmen geringer als „Kosten“

Das bringt folgende Vorteile und einen Nachteil mit sich.

Vorteil:

  • Hohe Grundstückswertsteigerung auf Langzeit
  • Nach 10 Jahren, steuerfreier Verkauf (Spekulationsfrist)

Nachteil:

  • Monatliche Zuzahlung für Kostendeckung

Mehr zu den Themen finden Sie hier:

Der Idealfall, eine gefragte Immobilienart, auch mit Blick auf die Zukunft, ein „guter“ Standort und Aufwertung.

Apartment (Hamburg) Sanierung: Vorher / Nachher Vergleich

Photo: hanohiki / shutterstock.com

Art der Immobilie: Was kaufen (Haus/Wohnung)?

Wie eben gelernt, die Rendite einer Immobilie heißt einfach gesagt:

Decken die Einnahmen (Miete) die Kosten (Tilgung, Zinsen, Instandhaltung)?

Grundsätzlich gilt folgendes Prinzip, um eine gute Rendite zu bekommen:

  1. So günstig wie möglich einkaufen
  2. So teuer wie möglich vermieten

Je optimaler der Einkauf und „Verkauf“, desto besser ist die Rendite. Dafür legen Sie vor allem Wert auf 2 Aspekte:

  1. Art der Immobilie
  2. Lage der Immobilie

Art der Immobilie: Kostenvergleich Haus und Wohnung

Es macht einen großen Unterschied, welche Art von Immobilie Sie kaufen. Den Unterschied hatten wir im Ratgeber: Welche Immobilie kaufen? herausgearbeitet. Schnell erklärt: Als Hauseigentümer sind Sie immer für alle Kosten verantwortlich. Als Wohnungseigentümer sind Sie Teil einer WEG (Wohnungseigentümergemeinschaft), alle Kosten werden aufgeteilt.

Der Unterschied:

  • Hauseigentümer = Kosten zu 100%
  • Wohnungseigentümer = Kosten nur anteilig

Beispiel: Instandhaltungskosten

In Betracht auf die Instandhaltung heißt das Folgendes: Geht etwas kaputt, sagen wir das Dach, zahlen Hauseigentümer 100% der Kosten, sagen wir 17.000 Euro. Wohnungseigentümer, beispielhaft in einem 8-Parteien-Haus, teilen sich die Kosten, je nach Eigentumsanteil. Rechnen wir der Einfachheit zuliebe mit gleichen Anteilen, dann zahlt jeder nur noch 12,5% der Instandhaltungskosten, also nur noch 2.125 Euro. Das sind ganze – 14.875 Euro weniger, als der Hauseigentümer.

Kosten im Beispiel (8-Parteien Haus):

  • Hauseigentümer = 17.000 Euro
  • Wohnungseigentümer = 2.125 Euro ( – 87,5 % )

Merke für Einsteiger:

Eine Eigentumswohnung hat als Kapitalanlage viele Vorteile (WEG)

Mehr zum Thema:

Als Kapitalanleger geht es um eine traumhafte Rendite, nicht um die Traumimmobilie.

Lage der Immobilie: Wo kaufen (A-, B-, C-Lage)?

Jetzt zum zentralen Faktor: Günstig kaufen, aber wo? Im Ratgeber der Lage von Immobilien, haben wir die Kategorisierung in A-, B- und C-Lagen ausführlich beschrieben. Hier noch einmal schnell zusammengefasst: Die Einteilung in A-, B- und C-Lage hilft Ihnen, Städte und Regionen zu identifizieren, die für Sie und Ihre Ziele als Immobilienkäufer interessant sind. Die verschiedenen Lagetypen vergleichen also Gebiete.

Was das heißt, lernen Sie gleich in den Beispielen.

  • A-Lage (einfach: Metropole) = Hohe Wertsteigerung, Miete deckt Kosten nicht
  • B-Lage (einfach: Großstadt / Stadt mit positiver Entwicklung) = Moderate Wertsteigerung, gute Renditechance
  • C-Lage (einfach: Kleinstadt / Land in Stagnation) = Hohe Rendite, Risiko (Entwicklung Region, Leerstand)

Höhere Renditen gehen mit geringerer Wertsteigerung einher. Deshalb wählen Sie, je nach Lage, zwischen Rendite- oder Investmentimmobilie.

Starten wir wie immer Step by Step, mit den einzelnen Lagearten und der Frage: Wo in Deutschland investieren?

A-Lagen in Deutschland: „Schwache“ Rendite / hohe Wertsteigerung

Welche Städte zählen allgemein zu den A-Standorten? Hier nach Einwohnerzahl:

  • Berlin
  • Hamburg
  • München
  • Köln
  • Frankfurt am Main
  • Stuttgart
  • Düsseldorf

B-Lagen in Deutschland: „Gute“ Rendite

B-Standorte sind unter anderen:

  • Leipzig
  • Dortmund
  • Essen
  • Bremen
  • Hannover
  • Nürnberg
  • Wuppertal

C-Lagen in Deutschland: „Höhere“ Rendite / Risiko

Mehr Risiko, schwächere Struktur der Stadt und im Umland, dafür günstige Kaufpreise. Doch, werden Menschen hier auch in der Zukunft wohnen (wollen)? C-Standorte sind unter anderen einzelne Regionen in:

  • NRW wie Duisburg, beispielsweise Stadtteil Marxloh
  • Thüringen und Sachsen-Anhalt

Standortwahl in Makro, Mikro und Meso Lage.

Fazit: Die besten Rendite Immobilien

Immobilienart und Folgekosten – Wie zu Beginn gelernt, die Rendite wird nicht nur vom Kaufpreis und den Kaufnebenkosten bestimmt, auch die Folgekosten der Instandhaltung wirkt sich auf die Rendite aus. Wir empfehlen, insbesondere zu Beginn, eine Eigentumswohnung als Kapitalanlage. So teilen sich die Instandhaltungskosten (des Gemeinschaftseigentums) immer anteilig auf und Sie sind nicht allein für alles verantwortlich.

Hier noch ein extra Tipp für die Zukunft: Mikroapartments bis 40, 45 m² für Alleinstehende statt 4- / 5-Zimmer Wohnung für die Großfamilie.

Lage ist alles – A-Lagen sind sicher vermietbar, dafür teuer im Kaufpreis und damit reicht die Rendite in den meisten Fällen nicht, um alle „Kosten“ zu decken. C-Lagen tragen viel Risiko, wenig Entwicklung in der Region, stagnierende oder sinkende Einwohnerzahlen. Für den Beginn eigenen sich deshalb B-Lagen, als Mix aus Rendite, Wertsteigerung und Risiko.

„Je oller, je doller“ – Was wir noch nicht groß Thematisiert haben ist die Renditeoptimierung durch Wertsteigerung. Das beginnt bei Schönheitsreparaturen, kann aber auch bis zur vollständigen Sanierung der Immobilie gehen. Wichtig ist, je mehr Arbeit eine Immobilie noch macht, desto günstiger können Sie diese einkaufen. Mit den richtigen Kontakten im persönlichen Umfeld, zum Beispiel eigenen Kenntnissen oder auch persönlichen Kontakten zu Handwerkern, ist die Wertsteigerung ein wichtiger Hebel für gute Renditen!

  1. Art der Immobilie (extra Tipp: Richtige Größe [Wohnfläche] für Zukunft)
  2. Lage der Immobilie
  3. Zustand der Immobilie

Immobilienrendite für Kapitalanleger

Vor dem Immobilienkauf, kommt die Suche nach rentablen Immobilien. Wer Immobilien als Kapitalanleger kauft, will vor allem eines: Positiven Cashflow. Warum? Mit ausreichend Überschuss (Rendite) zahlt Ihr Mieter Ihre Immobilie ab. Doch wie finden Sie solche guten Rendite Immobilien? Das ultimative Tool, zur schnellen Bewertung der Rentabilität, ist die Mietrendite (genauer die Bruttomietrendite). In diesem Ratgeber lernen Sie die Mietrendite und Ihre Vorteile kennen.