WEG-Revolution: Energieeffizienz durch energetische Modernisierung – Vorbereitung, Planung & Finanzierung

Energetische Modernisierung in einer WEG – Die energetische Modernisierung einer Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) kann eine aufwändige Angelegenheit sein. Es gibt verschiedene Gründe, warum die Durchführung dieser Maßnahmen mehr Zeit und Mühe erfordert als bei einem Einzelobjekt. Im Folgenden erläutern wir Ihnen den Ablauf, die Planung, Finanzierung und Kostenverteilung einer energetischen Modernisierung, um diese in einer WEG erfolgreich durchführen zu können.

Energetische Modernisierung in einer WEG

In der Regel gibt es verschiedene Auslöser für eine energetische Modernisierung in einer WEG. Einer der wichtigsten Gründe ist die Notwendigkeit, den Energieverbrauch und damit auch die Betriebskosten zu senken. Oftmals sind ältere Gebäude nicht ausreichend gedämmt oder mit veralteter Heiztechnik ausgestattet, was zu einem hohen Energiebedarf und entsprechend hohen Energiekosten führt. Eine energetische Modernisierung kann hier Abhilfe schaffen und dazu beitragen, den Energieverbrauch und damit auch die Betriebskosten zu senken.

Gründe für die energetische Modernisierung einer WEG:

  • veraltete Anlagen (Heizung, Dämmung & Co.)
  • Senken der Nebenkosten durch Energieeffizienz

Um eine energetische Modernisierung in einer WEG durchführen zu können, müssen zuvor einige Vorbereitungen getroffen werden.

Vorbereitungen: Beratung & Bestandsaufnahme

Zunächst müssen sich die Eigentümer einer WEG darüber im Klaren sein, dass eine umfassende Vorbereitung notwendig ist, bevor überhaupt mit der Umsetzung der Modernisierungsmaßnahmen begonnen werden kann. Dies beinhaltet zum Beispiel die Beauftragung eines Energieberaters, der den energetischen Zustand des Gebäudes analysiert und mögliche Maßnahmen zur Steigerung der Energieeffizienz vorschlägt.

Zudem sollte eine genaue Bestandsaufnahme der Gebäudetechnik durchgeführt werden, um den aktuellen Zustand zu erfassen und notwendige Sanierungsmaßnahmen zu ermitteln.

Diese Vorbereitungen sollten getroffen werden:

  • Beauftragung eines Energieberaters
  • Bestandsaufnahme der Gebäudetechnik

Auf dieser Grundlage können dann verschiedene Varianten der Modernisierung entwickelt werden. Um eine Modernisierung in einer WEG allerdings Planen und Durchführen zu können, muss die Mehrheit der Eigentümer damit einverstanden sein. Bevor Sie also anfangen zu Planen, sollten Sie sich zuvor auf der Eigentümerversammlung das Ja von Ihren Miteigentümern einholen.

Planung der Modernisierung: Beschlüsse

Eine weitere Herausforderung bei der Modernisierung einer WEG sind die notwendigen Beschlüsse. Hierbei hat jeder Eigentümer ein Mitspracherecht. Dies kann zu langwierigen Diskussionen und Verzögerungen führen. Insbesondere bei größeren Modernisierungsprojekten ist es nicht immer einfach, eine Mehrheit für die Umsetzung der Maßnahmen zu finden.

Eigentümerversammlung & Beschlüsse

Die Beschlüsse zur energetischen Modernisierung einer WEG werden in der Eigentümerversammlung gefasst. Dort werden die einzelnen Sanierungsmaßnahmen vorgestellt und diskutiert. Dabei haben die Eigentümer die Möglichkeit, Fragen zu stellen und ihre Bedenken oder Anregungen vorzutragen.

Die Beschlüsse müssen in der Regel mit einer Mehrheit von mindestens 50 Prozent der Eigentümer und mindestens 50 Prozent der Miteigentumsanteile gefasst werden. Oftmals werden jedoch höhere Quoten vereinbart, um sicherzustellen, dass die Entscheidungen von einer möglichst großen Mehrheit getragen werden.

Beschlüsse sind nur gültig mit einer Mehrheit von 50 % der Stimmen und Miteigentumsanteilen!

Wir empfehlen aus Erfahrung, dass alle Eigentümer über die geplanten Sanierungsmaßnahmen informiert werden und ausreichend Zeit haben, sich mit den Themen auseinanderzusetzen. Nur so kann eine fundierte Entscheidung getroffen werden und es kann vermieden werden, dass einzelne Eigentümer unzufrieden sind oder sich übergangen fühlen. Schauen wir uns nun an, wie nach einem Erfolgreichen Beschluss die geplanten Modernisierungsmaßnahmen finanziert werden.

Kostenverteilung: Finanzierung & Fördermittel

Ein weiterer Punkt, der die Modernisierung einer WEG erschweren kann, ist die Finanzierung. In der Regel ist eine umfangreiche Modernisierung mit hohen Kosten verbunden, die von den Eigentümern getragen werden müssen.

Es gibt viele Methoden, wie eine solch großes Projekt in einer WEG finanziert werden kann. Die Gängigste ist der klassische Bankkredit. Einige WEGs können Ihre Modernisierung auch durch Sonderumlagen oder die angesammelten Instandhaltungsrücklagen bezahlen, wenn in den Jahren vorher nichts großes angefallen und der Topf noch gefüllt ist. Schauen wir uns in Kürze die möglichen Finanzierungsmethoden an.

Die Finanzierung in einer WEG ist möglich über:

Bankkredite: Die WEG kann auch einen Bankkredit aufnehmen, um die Sanierungsmaßnahmen zu finanzieren. Hierbei müssen jedoch die Zins- und Tilgungskosten berücksichtigt werden.

Sonderumlage: Die WEG kann beschließen, eine Sonderumlage zu erheben, um die Kosten der Sanierungsmaßnahmen zu finanzieren. Hierbei müssen alle Eigentümer ihren Anteil zahlen.

Energieeinsparcontracting: Dabei übernimmt ein Dienstleister die Investitionskosten und erhält im Gegenzug einen Teil der eingesparten Energiekosten über einen bestimmten Zeitraum.

Förderprogramme: Die KfW & BAFA bieten eine Reihe von Förderprogrammen an, die die Finanzierung von energetischen Sanierungsmaßnahmen unterstützen. Dazu später mehr.

Schauen wir uns nun zunächst an, wie die Kosten in einer WEG überhaupt aufgeteilt werden, wenn eine energetische Modernisierung beschlossen wird.

Kostenverteilung: Aufteilung nach Miteigentumsanteil

Die Kostenverteilung bei einer energetischen Modernisierung in einer WEG ist gesetzlich geregelt und basiert auf dem Kopfprinzip. Das bedeutet, dass jeder Eigentümer nach seinem Anteil am Miteigentum für die Kosten aufkommen muss. Dieser Anteil wird in der Teilungserklärung festgelegt und richtet sich meist nach der Wohnungsgröße oder der Nutzfläche.

Grundsätzlich müssen alle Eigentümer die Kosten tragen, auch wenn sie gegen die Maßnahmen gestimmt haben oder nicht an der Eigentümerversammlung teilgenommen haben. Eine Ausnahme bilden hierbei jedoch diejenigen Eigentümer, die ihre Zustimmung zur Maßnahme von der Gewährung von Fördermitteln abhängig gemacht haben und diese nicht erhalten haben.

So werden die Kosten aufgeteilt:

  • grundsätzlich müssen alle Eigentümer die Kosten tragen
  • jeder Eigentümer muss nach seinem Miteigentumsanteil aufkommen
  • Ausnahme: Zustimmung wurde von der Gewährung von Fördermitteln abhängig gemacht

Welche Fördermittel können beantragt werden? Wir geben Ihnen einen schnellen Überblick.

Überblick Förderprogramme: KfW & BAFACheckliste mit einer Lupe davor

Nicht immer haben alle Eigentümer die nötigen finanziellen Mittel zur Verfügung, um sich an den Kosten zu beteiligen. Hier können Finanzierungsmodelle wie Förderprogramme der KfW-Bank oder die Aufnahme von Krediten helfen, die finanzielle Belastung für die Eigentümer zu minimieren. Schauen wir uns in Kürze die aktuellen Fördermittel für energetische Modernisierungen an.

Förderprogramm Förderung Förderhöhe Anwendungsbereich
KfW-Programm „Energieeffizient Sanieren“ Kredit oder Zuschuss bis zu 27,5 % der förderfähigen Kosten Dämmung, Erneuerung von Fenstern, Türen, Heizung, Lüftung, Beleuchtung, Einbau von Mess-, Steuer- und Regelungstechnik
BAFA-Förderung „Heizungsoptimierung durch hocheffiziente Pumpen und hydraulischen Abgleich“ Zuschuss bis zu 30 % der förderfähigen Kosten hydraulischer Abgleich, Einbau hocheffizienter Pumpen
BAFA-Förderung „Heizungsoptimierung durch Einzelmaßnahmen“ Zuschuss bis zu 20 % der förderfähigen Kosten Erneuerung von Heizungsanlagen, Einbau von Wärmerückgewinnungsanlagen, Einbau von Mess-, Steuer- und Regelungstechnik
BAFA-Förderung „Heizungsoptimierung durch Optimierung der Wärmeverteilung“ Zuschuss bis zu 30 % der förderfähigen Kosten hydraulischer Abgleich, Erneuerung von Heizkörpern und -rohren, Einbau von Regelungstechnik

Fazit: Zukunftsorientiertes Ergebnis lohnt Aufwand

Zusammenfassend lässt sich sagen, dass die energetische Modernisierung einer WEG aufwändiger sein kann als bei einem Einzelobjekt. Vorbereitungen wie die Beauftragung eines Energieberaters, die Entscheidungsfindung im Konsens sowie die Finanzierung und Durchführung können Zeit und Mühe erfordern. Dennoch ist die energetische Modernisierung einer WEG eine wichtige Investition in die Zukunft, um Betriebskosten zu senken und einen Beitrag zum Klimaschutz zu leisten.

Nicht nur Sie als Eigentümer, auch alle Bewohner der WEG werden von einer energetischen Modernisierung profitieren!