WEG auflösen: Beschluss, Realteilung & Zerstörung der Immobilie – Drei Möglichkeiten

WEG auflösen – Die Auflösung einer Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) ist selten der Fall. Generell ist eine WEG auf Dauer angelegt, eine Auflösung ist deshalb dafür nicht vorgesehen. Auch wenn es in Ihrer WEG oft zu Streitigkeiten oder Auseinandersetzungen kommt, ist dies kein Grund für Sie, die WEG auflösen zu können. §11 Des Wohnungseigentumsgesetzes beschreibt die nötigen Gegebenheiten, die zum Auflösen einer WEG vorliegen müssen. Hier finden Sie alle gesetzlichen Regelungen und Ausnahmen, die Sie zum Auflösen einer WEG beachten müssen.

Kann eine WEG aufgelöst werden?

Eine WEG ist generell auf Dauer angelegt. Grundsätzlich kann kein einzelner Wohnungseigentümer die Auflösung einer WEG verlangen. Durch das Wohnungseigentumsgesetz gilt die Unauflöslichkeit der Wohnungseigentümergemeinschaft. Allerdings kann eine Aufhebung der Gemeinschaft vereinbart werden, wenn alle gesetzlichen Vorgaben und Richtlinien dabei beachtet werden.

Die Auflösung einer WEG ist nicht vorgesehen.

Die gesetzliche Regelung zur Unauflöslichkeit der Wohnungseigentümergemeinschaft befindet sich in §11 des Wohnungseigentümergesetzes. Schauen wir uns diesen Paragraph nun genauer an.

§11: Aufhebung der Gemeinschaft

(1) 1Kein Wohnungseigentümer kann die Aufhebung der Gemeinschaft verlangen. 2Dies gilt auch für eine Aufhebung aus wichtigem Grund. 3Eine abweichende Vereinbarung ist nur für den Fall zulässig, daß das Gebäude ganz oder teilweise zerstört wird und eine Verpflichtung zum Wiederaufbau nicht besteht.

(2) Das Recht eines Pfändungsgläubigers (§ 751 des Bürgerlichen Gesetzbuches) sowie das im Insolvenzverfahren bestehende Recht (§ 84 Abs. 2 der Insolvenzordnung), die Aufhebung der Gemeinschaft zu verlangen, ist ausgeschlossen.

(3) 1Im Fall der Aufhebung der Gemeinschaft bestimmt sich der Anteil der Miteigentümer nach dem Verhältnis des Wertes ihrer Wohnungseigentumsrechte zur Zeit der Aufhebung der Gemeinschaft. 2Hat sich der Wert eines Miteigentumsanteils durch Maßnahmen verändert, deren Kosten der Wohnungseigentümer nicht getragen hat, so bleibt eine solche Veränderung bei der Berechnung des Wertes dieses Anteils außer Betracht.

Auch große WEGs können auf Grund einzelner Streitereien nicht einfach aufgelöst werden.

Ausnahmen zur Auflösung der WEG

Wie in jedem Fall bestätigen Ausnahmen die Regel. Auch im Falle der Unauflöslichkeit einer WEG gibt es Ausnahmen, die trotzdem zur Auflösung führen können. Es gibt drei Möglichkeiten, eine Auflösung herbeizuführen.

Drei Auflösungsmöglichkeiten:

  1. Beschluss aller Wohnungseigentümer
  2. Realteilung der Immobilie
  3. Zerstörung der Immobilie

Schauen wir uns zunächst die Auflösung über den Beschluss bei der Eigentümerversammlung an.

1. Beschluss aller Wohnungseigentümer

Da §11 des Wohnungseigentumsgesetzes nur verhindern soll, dass einzelne Eigentümer über die Auflösung einer WEG bestimmen, die nicht im Sinne der Gemeinschaft steht, kann allerdings ein Beschluss mit Einstimmigkeitsprinzip der Gemeinschaft über eine Auflösung urteilen. Wenn alle Eigentümer mit einer Auflösung einverstanden sind, steht dieser nichts im Wege.

Hierbei muss eine Aufhebungsvereinbarung immer den Formvorschriften von §4 des Wohnungseigentumsgesetzes entsprechen. So ist eine Änderung über die Auflösung im Grundbuch, sowie die notarielle Beurkundung des Aufhebungsvertrags generell zwingend notwenig.

Was ist zur Auflösung notwendig?

  • Auflösung durch einstimmigen Beschluss
  • alle Eigentümer müssen einverstanden sein
  • Aufhebungsvereinbarung muss §4 WEG entsprechen

2. Realteilung der Immobilie

Besonders oft werden Zwei-Parteien-Eigentümergemeinschaften aufgehoben, da dies die Eigentümergemeinschaft mit den meisten Auseinandersetzungen darstellt. Wenn das Grundstück der Immobilie groß genug ist, kann eine Realteilung durch geführt werden.

Hierbei wird das Grundstück durch eine neue Grenze tatsächlich geteilt. Das hat zur Folge, dass beide Parteien nicht mehr an das Wohnungseigentümergesetz gebunden sind, da bei einer Realteilung keine Wohnungseigentümergemeinschaft entsteht.

Was ist zur Auflösung notwenig?

  • Realteilung des Grundstücks
  • Grundstück muss entsprechende Größe vorweisen

3. Zerstörung der Immobilie

Die dritte Möglichkeit zur Auflösung einer WEG ist die vollständige oder teilweise Zerstörung der Immobilie, wenn die Verpflichtung zu einem Wiederaufbau nicht besteht. Wenn das Gebäude also nur teilweise zerstört wurde, kann für diesen Fall vereinbart werden, dass betroffene Eigentümer die Auflösung der Gemeinschaft verlangen können.

Was ist zur Auflösung notwendig?

  • teilweise oder vollständige Zerstörung des Gebäudes
  • keine Verpflichtung zum Wiederaufbau

Nachteile der WEG: Duldungspflicht & Kompromisse

Wenn Sie in einem Mehrparteienhaus eine Eigentumswohnung erwerben, werden Sie automatisch Miteigentümer an der gesamten Immobilie und treten in eine Eigentümergemeinschaft ein. Dies ist immer mit vielen Rechten, aber auch Pflichten verbunden, an die Sie sich halten müssen. Eigentümer in einer WEG zu sein, hat viele Vorteile, wie die Aufteilung der Kosten und die Gebäudeverwaltung durch einen Verwalter. Da Sie dennoch an Ihre Miteigentümer gebunden sind, kann eine WEG auch zu Nachteilen für Sie werden. Welche Nachteile das sind, schauen wir uns in diesem Beitrag an.

Photo: PIXEL to the PEOPLE / shutterstock.com

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