Teilverkauf bei einer Scheidung: Immobilie verkaufen, behalten oder auszahlen?

Teilverkauf, Immobilie Scheidung – Wenn das Glück zerbricht, stehen viele Ehepaare vor der Frage: Was wird aus der gemeinsamen Immobilie? Im Fall einer Scheidung stehen Ihnen eine Vielzahl an Möglichkeiten offen. Wir stellen Ihnen die unterschiedlichen Optionen vor, von der kompletten Veräußerung bis zur Auszahlung des Objekts. Außerdem: Warum beide Partner von einem Immobilien Teilverkauf an einen Teilverkauf Anbieter profitieren und der Unterschied zwischen Zugewinn, Gütertrennung und Gütergemeinschaft erklärt.

Immobilie verkaufen, behalten oder auszahlen?

Der Teilverkauf eines Hauses bei Scheidung kann ein emotionales und komplexes Unterfangen sein. Für viele Menschen ist ihr Zuhause ein Ort, an dem sie viele Erinnerungen haben, und es kann schwierig sein, sich von diesem Ort zu trennen. Auch wenn ein Ehepartner die Immobilie behalten möchte, kann es für den anderen Ehepartner schmerzhaft sein, diesen Ort zu verlassen, insbesondere wenn Kinder involviert sind.

Häufig stellen sich dann die Ehegatten die Frage, was mit der Immobilie geschehen soll. Die Antwort hängt davon ab, unter welchem Güterstand die Ehe geschlossen wurde. Mehr dazu gleich.

Teilverkauf bei einer Scheidung: Alles Wichtige im Überblick

Bevor wir uns alles rund um den Teilverkauf nach einer Scheidung anschauen, hier das Wichtigste im Überblick:

  • Verbleib der Immobilie von Güterstand abhängig
  • Kompletter Verkauf der Immobilie: Erlös wird aufgeteilt
  • Alternative: Teilverkauf an Partner oder Dritten
  • Letzte Option: Teilungsversteigerung

Videotipp: Versteigerung einer Immobilie.

Was geschieht mit einer Immobilie nach der Scheidung?

Nach einer Scheidung kann eine Immobilie auf unterschiedliche Weise behandelt werden, je nachdem, welcher Güterstand während der Ehe vereinbart wurde und welche Entscheidungen von den Ehegatten oder dem Gericht getroffen werden.

Der deutsche Gesetzgeber differenziert zwischen drei unterschiedlichen Güterständen:

  1. Zugewinngemeinschaft
  2. Gütertrennung
  3. Gütergemeinschaft

Welcher Güterstand vorliegt, das hängt von dem jeweiligen Ehevertrag ab. Schauen wir sie uns genauer an.

Zugewinngemeinschaft bei fehlendem Ehevertrag

Bei den meisten Ehen, die in Deutschland geschlossen werden, handelt es sich um eine Zugewinngemeinschaft. Voraussetzung hierfür ist, dass es keinen Ehevertrag gibt. Hier werden die während der Ehe erworbenen Vermögensgegenstände getrennt verwaltet. Im Fall einer Scheidung muss jedoch ein Zugewinnausgleich gezahlt werden. Der Zugewinn wird berechnet, indem man den Wert des Vermögens jedes Ehegatten zu Beginn der Ehe (also dem Zeitpunkt der Eheschließung) von dem Wert des Vermögens zum Zeitpunkt der Scheidung subtrahiert. Der Unterschied, also der Zugewinn, wird dann zwischen den Ehegatten aufgeteilt.

Berechnung:

Höhe des Zugewinns = Vermögenswert zu Beginn der Ehe – Vermögenswert zum Zeitpunkt der Scheidung

Wenn die Ehegatten unter Zugewinngemeinschaft verheiratet waren, kann die Immobilie als Teil des gemeinsamen Vermögens betrachtet und muss im Falle einer Scheidung aufgeteilt werden. In diesem Fall kann einer der Ehegatten die Immobilie behalten, wenn er oder sie bereit ist, den anderen Ehegatten mit einem anderen Vermögensgegenstand auszugleichen. Es kann auch vereinbart werden, dass die Immobilie verkauft und der Erlös zwischen den Ehegatten aufgeteilt wird.

Gütertrennung bei vorhandenem Ehevertrag

Einige Paare entscheiden sich für einen Ehevertrag, um ihre Vermögensverhältnisse und die Regelungen im Falle einer Scheidung im Voraus zu klären. In den meisten Fällen wird dann eine Gütertrennung vereinbart. Dabei handelt es sich um einen Güterstand, bei dem die Vermögensgegenstände jedes Ehegatten getrennt und unberührt von der Scheidung bleiben. Jeder Ehegatte verbleibt mit dem Vermögen, das er vor oder während der Ehe erworben hat und ist auch für die Verbindlichkeiten allein verantwortlich, die er während der Ehezeit eingegangen ist.

Kommt es nun zu einer Scheidung zwischen den Eheleuten, bleibt die Immobilie in der Regel im Besitz des Ehegatten, der sie erworben hat. Es gibt jedoch Ausnahmen, wenn die Immobilie gemeinsam erworben wurde oder wenn ein Ehegatte einen Anspruch auf eine angemessene Unterkunft hat.

So funktioniert die Gütertrennung:

  • Trennung der Vermögensgegenstände
  • vor und während der Ehe
  • Immobilie bleibt in Besitz des kaufenden Partners

Gütergemeinschaft bei vorhandenem Ehevertrag

Neben der Gütertrennung kann im Ehevertrag aber auch eine Gütergemeinschaft festgelegt sein, bei dem alle während der Ehe erworbenen Vermögensgegenstände gemeinsam verwaltet und im Falle einer Scheidung aufgeteilt werden. Das bedeutet, dass alle Vermögenswerte, die während der Ehe erworben werden, automatisch gemeinsames Eigentum der Ehegatten sind. Das gilt sowohl für Vermögensgegenstände, die mit dem eigenen Geld erworben werden als auch für solche, die durch Arbeitsentgelt, Schenkungen oder Erbschaften erworben werden.

Handelt es sich bei dem Ehepaar also um eine Gütergemeinschaft, verhält sich das mit der Immobilie so ähnlich, wie bei der Zugewinngemeinschaft: Sie gehört zum gemeinschaftlichen Eigentum. Ob sie vorab in die Ehe gebracht oder zusammen erworben wurde, spielt keine Rolle.

Gütergemeinschaft, Gütertrennung und Zugewinngemeinschaft auf einen Blick:

Ehevertrag vorhanden / nicht vorhanden Vermögensverteilung im Fall einer Scheidung
Zugewinngemeinschaft nicht vorhanden Getrennte Verwaltung der Vermögensgegenstände. Zugewinnausgleich muss gezahlt werden. Gemeinsam angeschaffte Immobilie ist Eigentum beider Partner.
Gütertrennung vorhanden Trennung der Vermögensgegenstände vor und während der Ehe. Immobilie gehört nur dem Partner, der sie gekauft hat.
Gütergemeinschaft vorhanden Gemeinsame Verwaltung der Vermögensgegenstände, die vor und während der Ehe angeschafft wurden. Immobilie ist gemeinsames Eigentum.

Nachdem wir die unterschiedlichen Güterstände also geklärt haben, bleibt weiterhin die Frage: Was geschieht nach der Scheidung mit der Immobilie?

Immobilie als gemeinschaftliches Eigentum

In den meisten Fällen sind die Eheleute gemeinschaftlich als Eigentümer im Grundbuch eingetragen. Dadurch besitzt jeder Ehepartner 50 % an der Immobilie und hat ein Anrecht darauf zu entscheiden, was nun mit dem Objekt passiert. In manchen Fällen wird dann die gesamte Immobilie veräußert. Hängt jedoch einer der Partner noch sehr am Objekt und möchte es nicht aufgeben, kann er die Hälfte des Ehegatten auch abkaufen. Schauen wir uns beide Szenarien genauer an.

Komplette Immobilie verkaufen

Um den Trennungsprozess zu beschleunigen und zukünftige Konflikte zu vermeiden, kann es sich lohnen, die Immobilie komplett zu verkaufen. Dieser Prozess verläuft in der Regel reibungsloser, als wenn einer der Partner den Verkauf ablehnt. Voraussetzung hierfür ist, dass beide Partner mit der Veräußerung einverstanden sind. Der Erlös wird dann zwischen den beiden Ehegatten aufgeteilt.

Immobilienanteil an Partner auszahlen

Nach einer Scheidung ist es auch möglich, dass ein Ehegatte seinen Anteil am Haus gegen eine Entschädigung an den anderen Ehepartner verkauft. Dies kann vor allem dann sinnvoll sein, wenn ein Ehegatte die Immobilie behalten möchte, zum Beispiel, weil man die Kinder nicht aus der vertrauten Umgebung reißen möchte. Um den Verkaufspreis festzulegen, muss die Immobilie von vorab von einem unabhängigen Gutachter bewertet werden.

Hierbei den genauen Verkaufswert der Immobilie zu bestimmen, gestaltet sich großteils schwierig. Der Wert muss dann über ein Gutachten festgelegt werden und dabei den bestmöglichen, aktuellen Marktwert treffen, der von vielen Faktoren bestimmt wird. Dieser stimmt dann oftmals nicht mit den Forderungen und Vorstellungen der Ehepartner überein, welche durch subjektive und emotionale Einschätzungen beeinträchtigt werden.

Alternative: Teilverkauf an Anbieter, Bank & Co.

Alternativ kann der eigene Immobilienanteil auch an einen Dritten verkauft werden. Meistens gestaltet sich der Teilverkauf an einen privaten Investor als äußerst schwierig an. Deshalb gibt es einige Teilverkauf Anbieter und Banken, die in Scheidungsfällen den Teilkauf einer Immobilie anbieten. Einer der Ehepartner kann weiterhin in der Immobilie wohnen bleiben, während der andere eine Abfindung erhält.

Dann lohnt sich der Teilverkauf einer Immobilie

In manchen Fällen kann es also sein, dass Kinder involviert sind, die man weiterhin zu Hause aufwachsen lassen möchte. Es kann aber auch sein, dass eine Zugewinngemeinschaft vorliegt und einer der Partner das an die Immobilie gebundene Kapital freisetzen muss, um die den Zugewinnausgleich zu zahlen. Für solche Fälle eignet sich der Teilverkauf ideal, da hier Liquidität freigesetzt und jeder der beiden Partner entlastet wird.

Unter diesen Umständen lohnt sich ein Teilverkauf:

  • Einer der Partner möchte zu Hause wohnen bleiben
  • Der Zugewinnausgleich kann nicht gezahlt werden
  • Es fehlt an Liquidität

Eine Scheidung ist stets ein nervenaufreibendes und emotionales Thema. Daher ist es nicht verwunderlich, dass es bezüglich der Vermögensaufteilung schnell zu Streitigkeiten kommen kann. Wenn sich beide Parteien nicht einigen können und einer unbedingt das Objekt verkaufen möchte, kann ein kompletter Verkauf auch erzwungen werden.

Der letzte Ausweg: Die Teilungsversteigerung

In einigen Fällen kann es vorkommen, dass die Immobilie nach einer Scheidung versteigert wird, um den Verkaufserlös aufzuteilen. Dieser Prozess wird als Teilungsversteigerung bezeichnet. Eine Teilungsversteigerung kann stattfinden, wenn die Ehegatten sich nicht einigen können, wie die Immobilie aufgeteilt werden soll, oder wenn einer der Ehegatten die Immobilie nicht behalten möchte oder kann. Bei einer Teilungsversteigerung wird die Immobilie öffentlich versteigert und der höchste Bieter erwirbt das Eigentum. Der Verkaufserlös wird dann unter den Ehegatten aufgeteilt, in der Regel gemäß den Anweisungen des Gerichts.

Die Teilungsversteigerung zusammengefasst:

  • Zwangsversteigerung der Immobilie
  • Gerechte Aufteilung des Verkaufserlöses
  • Erwerb des Eigentums durch Höchstbietenden
  • Nachteil: Oftmals geringer Kaufpreis

Es ist jedoch wichtig zu beachten, dass eine Teilungsversteigerung in der Regel die letzte Option ist und sie in den meisten Fällen Zeit und Kosten verursacht und der Verkaufserlös meistens weit unter dem eigentlichen Marktwert liegt.

Fazit: Streit vermeiden durch Teilverkauf

Der Verbleib des gemeinsamen zu Hauses ist bei einer Scheidung oft ein heikles Thema, das schnell zu Streit führt. Daher ist es hilfreich, sich mit den unterschiedlichen Optionen ausführlich auseinanderzusetzen. Wenn sich beide Partner nicht auf den gemeinschaftlichen Verkauf einigen können, steht es Ihnen offen, den eigenen Immobilienanteil gegen eine Entschädigung an den Partner zu übertragen. Wenn einer der Ehegatten weiterhin zu Hause wohnen bleiben möchte, bietet sich auch der Teilverkauf an einen professionellen Teilverkauf Anbieter an. Dabei ist stets wichtig zu beachten, dass jede Scheidung individuell ist und die Entscheidungen über die Immobilie von den Umständen und den Wünschen der Ehegatten abhängt.