Mietpreisbremse umgehen: 3 Tipps und Strategien für Vermieter – Mietrecht Ratgeber

Mietpreisbremse umgehen – Die Mietpreisbremse ist eine gesetzliche Regelung zur Begrenzung von Mietsteigerungen um maximal 10% im Vergleich zur ortsüblichen Vergleichsmiete. Die Mietpreisbremse gibt es mittlerweile in 203 Städten und Gemeinden, wie München, Frankfurt und natürlich Berlin. Diese 3 Tipps und Strategien für Vermieter, müssen Sie kennen, wenn Sie nach Ausnahmen von der Mietpreisbremse suchen.

Modernisierung: Wohnqualität der Mieter steigern – Tipp 1

Völlige Flexibilität erlaubt nur Neubau oder die umfangreiche Sanierung / Modernisierung, um die Mietpreisbremse auszuhebeln.

Eine weitere Taktik besteht darin, Modernisierungsmaßnahmen durchzuführen.

Wenn Sie nachweisen können, dass Sie erhebliche Modernisierungen an Ihrer Immobilie vorgenommen haben, können Sie eine Mieterhöhung durchsetzen, die über den Grenzen der Mietpreisbremse liegt. Die Modernisierungen muss aber tatsächlich substanziell sein und nicht nur oberflächliche Änderungen darstellen.

Die rechtliche Grundlage für diese Strategie liegt oft darin, dass Modernisierungsmaßnahmen den Wohnwert erhöhen und somit eine gerechtfertigte Mieterhöhung rechtfertigen.

Diese Änderungen an Ihrer Immobilie stellen eine substanzielle Verbesserung für Mieter dar:

• Installation neuer Heizungs- oder Lüftungssysteme
• Wärmepumpe oder Solarthermieanlage
• Einbau von Schallschutzmaßnahmen
• Verbesserung der Wärmedämmung (z.B. Dachdämmung)
• +Modernisierung der sanitären Einrichtungen
• Austauschs von veralteten Rohren, Armaturen und Toilettenspülungen
• energetische Sanierung (z.B. Installation Solaranlage)
• Einbau von Smart-Home-Technologien
• Umbau oder Renovierung der Küche

Die Rechtmäßigkeit solcher Mieterhöhungen kann von den örtlichen Mietgesetzen abhängen, daher ist es ratsam, sich rechtlich beraten zu lassen.

Serviceleistungen anbieten: Concierge-Service & Co. – Tipp 2

Die Idee hinter dem Angebot von Serviceleistungen ist es, den Mietern zusätzliche Annehmlichkeiten und Services zur Verfügung zu stellen, die über das übliche Maß hinausgehen.

Durch die Bereitstellung solcher Serviceleistungen können Sie höhere Mieten rechtfertigen und gleichzeitig die Mietpreisbremse umgehen. Die Art der angebotenen Serviceleistungen kann vielfältig sein und hängt von den Bedürfnissen und Präferenzen der potenziellen Mieter ab. Hier sind einige Beispiele für Serviceleistungen, die Vermieter anbieten können:

• Concierge-Service
• Fitnessstudio im Haus
• Pool oder Gemeinschaftsgarten
• Wäscherei- oder Reinigungsservice
• Parkmöglichkeiten
• Sicherheitspersonal oder Zugangskontrollsystemen

Die Bereitstellung von hochwertigen Serviceleistungen erfordert in der Regel eine angemessene Investition in Infrastruktur, Personal und Wartung. Es kann erforderlich sein, bestimmte Lizenzen oder Genehmigungen einzuholen und vertragliche Vereinbarungen mit Dienstleistern zu treffen.

Achtung:

Es ist jedoch zu beachten, dass solche Praktiken je nach Gerichtsbarkeit als unzulässig angesehen werden können, wenn sie als versteckte Mieterhöhungen betrachtet werden.

Staffelmietvertrag: Vorab festgelegte Mieterhöhungen – Tipp 3

Kein Tipp für sofort, aber für die Langzeit.

Eine weitere Möglichkeit, die Mietpreisbremse zu umgehen, besteht darin, den sogenannten Staffelmietvertrag zu nutzen. Ein Staffelmietvertrag ist eine Vereinbarung, bei der die Miete zu bestimmten Zeitpunkten in vorher festgelegten Beträgen erhöht wird. Im Gegensatz zur indexierten Miete, bei der die Erhöhungen an einen bestimmten Index gebunden sind, legen Vermieter und Mieter im Staffelmietvertrag die genauen Beträge und Zeitpunkte der Mietsteigerungen fest.

Durch diese schrittweise Erhöhung können Sie Ihre Mieteinnahmen steigern, während Sie formal den Bestimmungen der Mietpreisbremse entsprechen.

Einige allgemeine Aspekte, die bei einem Staffelmietvertrag zu beachten sind, um die Mietpreisbremse zu umgehen, sind:

1. Vereinbarung der Stafflung
2. Transparenz: Klar formuliert
3. Informationspflicht für Sie
4. Geltende Gesetze

Mehr zum Thema und eine kostenlose Vorlage:

• Staffelmietvertrag
• Staffelmietvertrag Muster

Fazit: Strategien nur bedingt anwendbar

+Es ist zu beachten, dass die oben genannten Strategien in vielen Ländern und Städten rechtlich umstritten sind. Die Mietpreisbremse wurde eingeführt, um den Mieterschutz zu stärken und erschwinglichen Wohnraum zu gewährleisten. Das Umgehen dieser Regelungen kann zu rechtlichen Konsequenzen führen, wie hohen Geldstrafen oder im schlimmsten Fall dem Verlust der Vermietungsgenehmigung.

Vermieter sollten sich daher gut über die geltenden Mietgesetze und -vorschriften informieren und gegebenenfalls rechtlichen Rat einholen, um sicherzustellen, dass sie im Einklang mit den geltenden Bestimmungen handeln.

Wir empfehlen aus Erfahrung, dass Vermieter ihre Verantwortung wahrnehmen und nach gerechten und transparenten Praktiken streben, um das Vertrauen der Mieter zu erhalten und langfristige Vermietungsbeziehungen aufzubauen.

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Mietpreisbremse: Voraussetzungen, Mietvertrag, Ausnahmen

In Köln, Berlin, München, Hamburg, überall bangen Vermieter seit der Verlängerung der Mietpreisbremse bis 2029. Wie hoch darf man von Mietspiegel abweichen? Sind Vermieter an den Mietspiegel gebunden? Für wen gilt die Mietpreisbremse nicht?

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Mietpreisbremse umgehen: Was ist legal, was nicht?

Viele Vermieter suchen nach Wegen, die Mietpreisbremse zu umgehen – doch nicht alles, was auf den ersten Blick möglich scheint, ist rechtssicher. Die entscheidende Frage: Was sind echte gesetzliche Ausnahmen, und was sind unzulässige Umgehungsversuche?

Strategie	Legal?	Rechtsgrundlage
Möblierungsaufschlag (angemessen)	Ja	BGH VIII ZR 281/21
Neubau erstmalig vermietet	Ja	§556f Satz 1 BGB
Umfassend saniertes Gebäude	Ja	§556f Satz 2 BGB
Vormieter zahlte höhere Miete	Ja (mit Auskunftspflicht)	§556e BGB
Staffelmiete mit zu hoher Ausgangsmiete	Nein	§557a BGB i.V.m. §556d BGB
Möblierungsaufschlag als Pauschalaufschlag	Nein	BGH VIII ZR 281/21
Zeitmietvertrag zur Umgehung	Nein	§575 BGB
Zusatzvereinbarungen außerhalb Mietvertrag	Nein	§556g Abs. 1 BGB

Wichtig: Unwirksame Klauseln oder Umgehungsversuche können dazu führen, dass der Mieter zu viel gezahlte Miete zurückfordern darf – und zwar rückwirkend ab dem Zeitpunkt der Rüge.

Legale Ausnahmen von der Mietpreisbremse

Das BGB sieht in §§556d ff. konkrete Ausnahmen vor, bei denen die Mietpreisbremse nicht greift. Diese Ausnahmen sind abschließend – andere Konstruktionen sind unwirksam.

Erstmalige Vermietung nach umfassender Sanierung oder Neubau

§556f Satz 1 BGB: Wohnungen, die nach dem 1. Oktober 2014 erstmals vermietet wurden (Neubauten), unterliegen nicht der Mietpreisbremse. Voraussetzung ist, dass die Wohnung tatsächlich neu gebaut – also nicht lediglich kernsaniert – wurde.

§556f Satz 2 BGB: Auch umfassend modernisierte Wohnungen sind ausgenommen, wenn die Modernisierungskosten mindestens ein Drittel des Neubauwertes der Wohnung betragen. Die Kosten müssen nachgewiesen werden. Eine schlichte Renovierung reicht nicht aus.

Vormiete: §556e BGB

Hat der Vormieter eine Miete bezahlt, die über der ortsüblichen Vergleichsmiete plus 10 % lag, darf der Vermieter diese höhere Miete auch vom Nachmieter verlangen. Aber: Seit der Reform des Mietrechts besteht eine Auskunftspflicht nach §556g Abs. 1a BGB – der Vermieter muss den Mieter unaufgefordert über die Vormiete informieren, bevor der Mietvertrag unterschrieben wird.

Kommt der Vermieter dieser Pflicht nicht nach, verliert er das Recht, sich auf die Vormiete zu berufen.

Staffelmiete: §557a BGB

Staffelmietvereinbarungen sind grundsätzlich zulässig. Die Staffeln selbst unterliegen keiner Begrenzung. Aber: Die Ausgangsmiete zum Mietbeginn muss die Mietpreisbremse einhalten. Wer die Mietpreisbremse durch eine sehr niedrige Anfangsmiete und dann schnell steigende Staffeln umgehen will, hat keinen Erfolg – die Ausgangsmiete ist der relevante Prüfpunkt.

Mietpreisbremse: Wie hoch darf die Miete sein?

Die Berechnungsformel ist eindeutig: Die Miete darf höchstens 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen (§556d Abs. 1 BGB). Grundlage ist der jeweils gültige Mietspiegel der Gemeinde.

Ortsübliche Vergleichsmiete (Mietspiegel)	Maximale Miete (+10%)	Beispiel 70 m²
10,00 €/m²	11,00 €/m²	770 €/Monat
12,00 €/m²	13,20 €/m²	924 €/Monat
14,00 €/m²	15,40 €/m²	1.078 €/Monat
16,00 €/m²	17,60 €/m²	1.232 €/Monat

Die Mietpreisbremse gilt nicht bundesweit, sondern nur dort, wo das jeweilige Bundesland eine entsprechende Verordnung erlassen hat. Aktuell gilt sie in ca. 400 Gemeinden in Deutschland.

Möblierungsaufschlag: Erlaubt oder nicht?

Der Bundesgerichtshof hat mit Urteil VIII ZR 281/21 klargestellt: Ein Möblierungsaufschlag ist grundsätzlich zulässig – aber nur, wenn er dem tatsächlichen Wert der Möblierung entspricht. Als Faustformel gilt: ca. 1–2 % des aktuellen Zeitwerts der Möbel pro Monat.

Nicht erlaubt ist ein pauschaler Aufschlag, der lediglich dazu dient, die Mietpreisbremse zu umgehen. Gerichte prüfen, ob die Möblierung einen tatsächlichen Mehrwert darstellt. Eine alte Ikea-Küche rechtfertigt keinen Aufschlag von 300 €/Monat.

Praxis-Tipp: Den Möblierungswert schriftlich dokumentieren (Fotodokumentation, Kaufbelege, Zeitwertliste) und separat im Mietvertrag ausweisen – nicht in die Kaltmiete einrechnen.

Indexmiete und Staffelmiete als Alternative

Beide Mietformen sind gesetzlich erlaubt und bieten Vermietern Planungssicherheit bei steigenden Preisen.

Indexmiete (§557b BGB): Die Miete ist an den Verbraucherpreisindex (VPI) des Statistischen Bundesamts gekoppelt. Steigt der Index, steigt auch die Miete entsprechend. Vorteil: automatische Anpassung ohne neues Erhöhungsschreiben. Nachteil: Die Ausgangsmiete muss die Mietpreisbremse einhalten. Zudem kann der Vermieter während der Indexmietlaufzeit keine separaten Modernisierungsumlagen erheben.

Staffelmiete (§557a BGB): Im Mietvertrag werden feste Mietsteigerungen für die Zukunft vereinbart. Flexibler als Indexmiete, aber die Ausgangsmiete muss korrekt sein.

Der BGH hat mit Urteil VIII ZR 304/21 außerdem klargestellt: Wenn der Mieter nach Mietbeginn nicht innerhalb angemessener Frist rügt, kann er Rückforderungsansprüche verlieren – aber nur wenn er die Mietpreisbremsen-Situation kannte oder hätte kennen müssen.

Mietpreisbremse: Was passiert bei Verstoß?

Verstöße gegen die Mietpreisbremse haben konkrete rechtliche Folgen – aber der Mieter muss aktiv werden:

Rügepflicht (§556g Abs. 2 BGB): Der Mieter muss die überhöhte Miete schriftlich rügen. Erst ab dem Zeitpunkt der Rüge kann er Rückzahlungen verlangen – nicht rückwirkend für die gesamte Mietzeit.

Auskunftspflicht des Vermieters (§556g Abs. 1a BGB): Der Vermieter muss auf Anfrage des Mieters Auskunft geben, warum die vereinbarte Miete über dem zulässigen Niveau liegt (z. B. Vormiete, Modernisierung, Neubau). Verweigert er die Auskunft, kann er sich später nicht auf diese Ausnahme berufen.

Rückforderung: Der Mieter kann zu viel gezahlte Miete nach der Rüge zurückfordern – im Regelfall durch Einbehalt zukünftiger Mietezahlungen oder Klage.

Bußgelder: In einigen Bundesländern (z. B. Berlin) drohen bei systematischen Verstößen gegen die Mietpreisbremse Bußgelder. Die Durchsetzung ist jedoch in der Praxis selten.

Mietpreisbremse: Bundesland-Übersicht

Die Mietpreisbremse gilt nur in Gemeinden, für die das jeweilige Bundesland eine Verordnung nach §556d Abs. 2 BGB erlassen hat. Ohne Landesverordnung keine Mietpreisbremse – auch in teuren Städten nicht.

Bundesland	Mietpreisbremse aktiv	Wichtige Gemeinden
Berlin	Ja	Berlin (gesamte Stadt)
Bayern	Ja	München, Nürnberg, Augsburg, weitere
Baden-Württemberg	Ja	Stuttgart, Freiburg, Heidelberg, weitere
Hamburg	Ja	Hamburg (gesamte Stadt)
Hessen	Ja	Frankfurt, Wiesbaden, Darmstadt, weitere
Nordrhein-Westfalen	Ja	Köln, Düsseldorf, Bonn, Münster, weitere
Sachsen	Ja	Dresden, Leipzig
Brandenburg	Ja	Potsdam und Umland Berlin
Rheinland-Pfalz	Ja	Mainz, Trier, Kaiserslautern
Thüringen	Ja	Erfurt, Jena
Niedersachsen	Ja	Hannover, Braunschweig, weitere
Schleswig-Holstein	Ja	Kiel, Lübeck, Flensburg
Bremen	Ja	Bremen, Bremerhaven
Sachsen-Anhalt	Nein	–
Mecklenburg-Vorpommern	Nein	–
Saarland	Nein	–

Prüfen Sie immer die aktuelle Verordnung Ihres Bundeslandes – die Regelungen werden regelmäßig verlängert oder angepasst.

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FAQ: Mietpreisbremse umgehen

Ist die Mietpreisbremse wirklich bindend?
Ja – in Gemeinden mit gültiger Landesverordnung ist die Mietpreisbremse verbindliches Recht. Vereinbarungen, die dagegen verstoßen, sind unwirksam (§556g Abs. 1 BGB). Der Mieter kann die überhöhte Miete nach schriftlicher Rüge zurückfordern.

Kann ich die Mietpreisbremse durch einen Zeitmietvertrag umgehen?
Nein. Zeitmietverträge sind nur unter engen Voraussetzungen des §575 BGB zulässig (z. B. Eigenbedarf nach Vertragsende). Die Mietpreisbremse gilt unabhängig von der Vertragslaufzeit.

Was ist der Unterschied zwischen Mietpreisbremse und Mietspiegel?
Der Mietspiegel ist die Datengrundlage: Er zeigt die ortsübliche Vergleichsmiete. Die Mietpreisbremse ist die gesetzliche Regel: Die Miete darf maximal 10 % über dem Mietspiegel liegen. Ohne Mietspiegel ist die Mietpreisbremse schwer durchzusetzen.

Gilt die Mietpreisbremse auch für Gewerberäume?
Nein. Die Mietpreisbremse gilt ausschließlich für Wohnraum. Gewerbliche Mietverträge unterliegen der freien Vertragsgestaltung.

Was muss ich als Vermieter tun, bevor ich mich auf die Vormiete berufe?
Sie müssen den neuen Mieter vor Unterzeichnung des Mietvertrags schriftlich informieren, dass und in welcher Höhe die Vormiete die Mietpreisbremse überschritten hat (§556g Abs. 1a BGB). Ohne diese Information verlieren Sie das Recht, sich auf §556e BGB zu berufen.