Hausordnung Mietrecht – Fluraushang, Mietvertrag, zulässige Regelungen und Einschränkungen

Hausordnung – Als Eigentümer einer vermieteten Immobilie können Sie mit einer Hausordnung das Zusammenleben in Ihrem Mietshaus regeln. Dabei können Sie bestimmte Dinge von Ihren Mietern verlangen oder den Mietern verbieten. Lernen Sie hier den Unterschied zwischen einem Aushang im Flur und einer Hausordnung als Teil des Mietvertrags kennen. Was darf in der Hausordnung geregelt werden und welche Dinge darf der Vermieter nicht bestimmen?

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Mietrecht Grundlagen: Was ist eine Hausordnung?

Bei einer Hausordnung handelt es sich um privatrechtliche Vorschriften für den Umgang von Miethäusern. Die Vorschriften werden von dem Eigentümer, Vermieter, des Mietobjekts festgelegt und sollen das Zusammenleben der Mieter regeln. Mit einer Hausordnung können Sie Streitigkeiten zwischen den Mietern zuvorkommen und Ihren Mietern zudem bestimmte Pflichten übertragen. Vermieter sind nicht grundsätzlich dazu verpflichtet eine Hausordnung aufzustellen. Die Hausordnung ist, im Gegensatz zur WEG Hausordnung, bei Mietshäusern keine Pflicht.

Hausordnung in Kürze:

  • Vorschriften über Umgang mit Mietshaus
  • vom Vermieter (Eigentümer) erlassen
  • regeln das Zusammenleben der Mieter

Sofern eine Hausordnung besteht, muss sich jeder Mieter an diese halten. Andere Mieter haben sogar das Recht, die Einhaltung der Hausordnung von anderen Bewohnern zu verlangen.

Hausordnung: Fluraushang oder Teil des Mietvertrags

Es spielt eine große Rolle, ob es sich bei der Hausordnung um einen Aushang im Treppenhaus oder einen Teil des Mietvertrags handelt. Der Grund: Je nachdem für welche Variante Sie sich entscheiden, können Sie die Mieter in unterschiedlichem Umfang verpflichten. Wer gegen eine Hausordnung verstößt, riskiert eine Abmahnung und bei wiederholten Verstößen sogar Hausverbot und somit eine Kündigung.

Lernen Sie jetzt die Unterschiede zwischen einem Aushang und einer im Mietvertrag verankerten Hausordnung kennen.

Hausordnung als Fluraushang im Treppenhaus

Ein Aushang im Flur wird auch als allgemeine Hausordnung bezeichnet und enthält Hinweise für das Zusammenleben der Mieshausbewohner. Wenn Sie sich für einen Fluraushang entscheiden oder die Hausordnung getrennt vom Mietvertrag überreicht wird, können dem Mieter keine Aufgaben und Pflichten übertragen werden, die über seine vertraglichen oder gesetzlichen Pflichten hinausgehen. In einem Aushang können nur Regelungen zum Nutzungsumgang mit dem Mietobjekt und Gemeinschaftsräumen getroffen werden. Es handelt sich um eine einseitig erlassene Hausordnung.

Das kann ein Fluraushang regeln:

  • Schließzeiten der Haupthaustür
  • Regelungen zu Ruhezeiten
  • Nutzung von Gemeinschaftsräumen
  • Zeitpläne für Waschküchenbenutzung
  • Regelungen für Gemeinschaftsgarten
  • Freihaltung von Fluchtwegen

Diesen Regelungen müssen die Mieter nicht zustimmen, auch bei Änderungen der Hausordnung bedarf es keiner Zustimmung. Die Regelungen dürfen den Mieter jedoch nicht in seinem Persönlichkeitsrecht einschränken. Dazu später mehr.

Hausordnung als Teil des Mietvertrags (Anhang)

Wenn Sie Ihren Mietern bestimmte Pflichten und Aufgaben über seine gesetzlichen Pflichten hinaus übertragen möchten, muss die Hausordnung zwingend Bestandteil des Mietvertrags sein. Die Hausordnung wird nur dann Bestandteil des Mietvertrags, wenn der Mieter vor Vertragsunterzeichnung hiervon Kenntnis hatte. Die Hausordnung sollte im Mietvertrags daher abgedruckt werden und vom Mieter unterschrieben werden. In diesem Fall spricht man von einer vereinbarten Hausordnung.

Eine Hausordnung im Mietvertrag kann Mieter hierzu verpflichten:

  • Schneeschüppen / Winterdienst
  • Reinigung des Treppenhaus
  • Regelungen zur Müllentsorgung

Ist die Hausordnung Teil des Mietvertrags, kann diese nicht ohne die Zustimmung Ihres Mieters geändert werden. Die Hausordnung ist fester Teil des Mietvertrags.

Das darf die Hausordnung nicht vorschreiben

Wie bereits zuvor erwähnt, darf die Hausordnung das Persönlichkeitsrecht der Mieter nicht einschränken. Aus diesem Grund gibt es einige Punkte die Vermieter in der Hausordnung nicht verbieten oder einschränken dürfen.

Das dürfen Vermieter nicht verbieten:

  • Besuch bzw. Besuchsverbot
  • generelles Haustierverbot
  • Untersagen von Kinderlärm
  • Kinderwagenverbot im Hausflur
  • Zeitgebundenes Bade- oder Duschverbot
  • Zeitgebundene Benutzung des Fahrstuhls
  • Regulierung der Zimmertemperatur
  • Regeln zur Balkongestaltung
  • generelles Musizierverbot
  • Verbot der Wäschetrocknung auf dem Balkon

Achtung: Führt das Wäschetrocknen jedoch zur Schimmelbildung auf dem Balkon, kann der Mieter hierfür haftbar gemacht werden.

Zu dem beliebten Streitthema Grillen gibt es in Deutschland keine einheitliche Rechtsprechung. Grundsätzlich ist das Grillen auf Balkon, Terrasse oder im Garten erlaubt. Vermieter können das Grillen jedoch im Mietvertrag, beziehungsweise der Hausordnung Ihren Bewohnern verbieten oder einschränken. Häufig findet sich hierzu eine Klausel, die besagt, dass das Gillen auf Balkonen nicht mit Holzkohle, sondern ausschließlich mit Gasgrills aufgrund der Rauchentwicklung erlaubt ist.

Sonderfall: Mieter und Eigentümer im Mehrfamilienhaus

Sollten Sie der Eigentümer eines Mehrfamilienhaus sein und dieses auch selbst bewohnen, gilt für die die gleiche Hausordnung wie für Ihre Mieter auch. Der Grund: Mehrfamilienhäuser, in denen auch nur eine einzelne Wohnung an von einem Eigentümer bewohnt wird, müssen von einer Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) verwaltet werden. Und eine WEG ist gesetzlich verpflichtet, eine Hausordnung zu erstellen.

Checkliste: Das Wichtigste zum Thema Hausordnung

Diese Punkte sollten Sie im Bezug auf eine Hausordnung bei Mietshäusern beachten:

  • Unterschiedliche Pflichten bei Fluraushang und Teil des Mietvertrags
  • lassen Sie sich den Erhalt der Hausordnung vom Mieter quittieren
  • Hausordnung gilt für ALLE Bewohner, auch Eigentümer, die Immobilie bewohnen

Mietvertrag für Haus und Wohnung: Inhalt, Miete, Kaution und Kündigung

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Photo: DifferR / shutterstock.com

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