Neues Vorkaufsrecht für Kommunen – Ein neues Gesetz für das Vorkaufsrecht für Kommunen soll verabschiedet werden! Nach dem Scheitern des letzten Gesetzes, sollen nun einige Änderungen und Neuerungen die Lösung bringen. Neben neuen Regelungen zur Abwendungsvereinbarung, soll durch den neuen Gesetzesentwurf der Schutz von Mietern gestärkt werden. Was genau ist ein Vorkaufsrecht? Und wie sieht der neue Gesetzesentwurf aus? Was bedeutet das Gesetz für Mieter und Vermieter? Erfahren Sie alle News zum Thema in diesem Beitrag!

Vorkaufsrecht: Was bedeutet das genau?

Bevor wir uns anschauen, was das neue Vorkaufsrecht für Mieter und Vermieter bedeutet, werfen wir einen Blick auf das Vorkaufsrecht im Allgemeinen. Was bedeutet Vorkaufsrecht?

Ein bestehendes Vorkaufsrecht bedeutet, dass ein Einzelner oder eine ganze Gemeinde vor allen Anderen das Recht hat, eine bestimmte Immobilie oder ein Grundstück zu kaufen, sobald diese zum Verkauf stehen.

Vorkaufsrecht = Recht, Immobilie vor allen Anderen erwerben zu können.

Die Absicht, in der Zukunft eine bestimmte Immobilie oder Grundstück zu erwerben, kann bei einer Einigung mit dem derzeitigen Eigentümer in das Grundbuch eingetragen werden. Der mögliche Käufer erlangt dabei ein dingliches Recht in Form der Bevorzugung vor anderen Interessenten. Der Vorkaufsberechtigte tritt an die Stelle des Erwerbers und übernimmt somit auch die Rechte und Pflichten.

Hier nochmal alles zum Vorkaufsrecht in Kürze:

• gibt jemandem das Recht, bestimmte Immobilie zu erwerben
• kann nach Einigung mit Eigentümer in Grundbuch eingetragen werden
• Käufer erlangt dingliches Recht in Form von Bevorzugung vor anderen Interessenten

Viele Kommunen haben ein eingetragenes Vorverkaufsrecht für bestimmte Gebäude oder Grundstücke:

Nun wissen Sie, was es mit einem Vorkaufsrecht auf sich hat. Schauen wir uns nun an, welche Neuerungen das neue Vorkaufsrecht für Kommunen mit sich bringt.

Vorkaufsrecht für Kommunen: Was ist neu?

In einigen Fällen können Verkäufer ihr Grundstück nicht einfach an eine Privatperson veräußern. Was viele nicht wissen ist, dass möglicherweise die Gemeinde ein eingetragenes Vorkaufsrecht für ein bestimmtes Grundstück im Grundbuch innehält. Oft haben es auch große Investoren auf Immobilien abgesehen. Um die Kommunen und Eigentümer vor diesen zu schützen, soll nun das neue Gesetz eingeführt werden.

Ab wann kann die Gemeinde ihr Vorkaufsrecht geltend machen? Welche Vorraussetzungen müssen hierbei erfüllt sein? Und was besagt der neue Gesetzesentwurf?

Neues Gesetz zum Vorkaufsrecht: Entwurf der Bundesbauministerin

Das Vorkaufsrecht für Kommunen ist an sich nichts Neues. Das letzte Gesetz über das Vorkaufsrecht wurde im November 2021 außer Kraft gesetzt, da das Gericht die Rechtslage für das Vorkaufsrecht als nicht ausreichend ansah. Nun hat es Bundesbauministerin Klara Geywitz (SPD) sich zur Aufgabe gemacht, das kommunale Vorkaufsrecht in veränderter Form wieder einzuführen. Dies soll Kommunen es erleichtern, Immobilienspekulanten abzuwehren und in bestimmten Gebieten Immobilien oder Grundstücke selbst zu erwerben.

Die Gründe für die Neueinführung des Vorkaufsrechts in Kürze:

• Rechtslage des letzten Gesetzes war nicht ausreichend
• Immobilienspekulanten sollen abgewehrt werden
• Kommunen wird es erleichtert, Immobilien mit Vorkaufsrecht zu erwerben

Nun haben wir uns die Hintergründe und Beweggründe des Vorkaufsrechts angeschaut. Werfen wir im nächsten Schritt einen Blick auf den eigentlichen Gesetzesentwurf.

Vorkaufsrecht für Kommunen: Was besagt der neue Gesetzesentwurf?

Das neue Gesetz sieht vor, den Städten und Gemeinden ein umfassendes Vorkaufsrecht in sogenannten Milieuschutzgebieten einzuräumen. Milieuschutzgebiete sind Viertel, in welchen der Wohnungsmarkt als besonders angespannt gilt.

Neues Gesetz räumt Kommunen Vorkaufsrecht in Milieuschutzgebieten ein.

Abwenden des Vorkaufsrechts

Ein Vorkaufsrecht kann allerdings auch abgewendet werden. Dieses kann jedoch nur dann passieren, wenn der Käufer sich auf eine Abwendungsvereinbarung einlässt, in der er sich den Zielen des Milieuschutzes ausdrücklich verpflichtet. Diese Abwendungsvereinbarung hat eine Gültigkeit von höchstens 20 Jahren.

Zusammengefasst bedeutet das, dass wenn ein privater Käufer abwenden will, dass die Immobilie auf die Kommune übergeht, muss er sich dazu verpflichten, die Mileuschutzsatzung für bis zu 20 Jahre anzuerkennen und diese einzuhalten.

Der Gesetzesentwurf im Überblick:

• neues Gesetz räumt Kommunen Vorkaufsrecht in Milieuschutzgebieten ein
• Milieuschutzgebieten = Viertel in welchem Wohnungsmarkt sehr angespannt ist
• Vorkaufsrecht kann abgewandt werden
• Käufer muss Abwendungsvereinbarung unterzeichnen
• Abwendungsvereinbarung verpflichtet ihn der Ziele der Milieuschutzsatzung für 20 Jahre

Sonderregelungen: Was bedeutet das Gesetz für Mieter und Vermieter?

Neben einer Abwendungsvereinbarung gibt es weitere Ausnahmen, die Käufern es erlauben, eine Immobilie ohne Einschränkungen zu erwerben. Wenn in der auserwählten Immobilie eine gesetzlich vorgeschriebene Sanierung fällig, gibt es für Käufer keine Einschränkungen. Zudem lassen sich die hierbei anfälligen Kosten auf den Mieter umlegen.

Auch sollen Sonderregelungen eingeführt werden, wenn die zum Verkauf stehende Immobilie unter Familienmitglieder oder im Zuge eines Erbes weiterverkauft wird.

Zudem werden für Mieter einer Eigentumswohnung mehr Rechte vorgesehen. Bisher belief sich die Zeit, in der ein Vermieter seine Wohnung nur an seine Mieter verkaufen durfte, auf sieben Jahre. Diese Zeit soll verlängert werden, wodurch Mieter deutlich mehr Rechte bei einem Eigentümerwechsel bekommen können.

Welche Sonderregelungen wird es geben?

• gesetzlich vorgeschriebene Sanierungen erlauben einen Kauf ohne Einschränkungen
• Sonderregelungen für Verkauf unter Familienmitgliedern
• mehr Rechte für Mieter; längerer Zeitraum, in dem Mieter nur an Vermieter verkaufen darf

 

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Vorkaufsrecht: Welche Arten gibt es?

Art	Rechtsgrundlage	Berechtigt	Frist	Typische Situation
Mieter-Vorkaufsrecht	§ 577 BGB	Mieter der Wohnung	2 Monate	Umwandlung Mietwohnung → ETW + Erstverkauf
Gemeinde-Vorkaufsrecht	§§ 24–26 BauGB	Gemeinde / Stadt	2 Monate	Sanierungsgebiete, Umlegungsgebiete, Naturschutz
Vertragliches Vorkaufsrecht	§ 463 BGB	Vertraglich Berechtigter	Im Vertrag geregelt	Privatrechtliche Vereinbarung zwischen Parteien
WEG-Vorkaufsrecht	§ 12 WEG	Wohnungseigentümer	Nach Teilungserklärung	Wenn in Teilungserklärung ausdrücklich vereinbart

Vorkaufsrecht Mieter: § 577 BGB genau erklärt

Das Mieter-Vorkaufsrecht nach § 577 BGB ist eines der stärksten Schutzrechte für Mieter in Deutschland. Es soll verhindern, dass Mieter durch die Umwandlung ihrer Mietwohnung in eine Eigentumswohnung und den anschließenden Verkauf an Dritte aus ihrer Wohnung verdrängt werden.

Wann entsteht das Mieter-Vorkaufsrecht?

1. Die vermietete Wohnung wird in eine Eigentumswohnung umgewandelt (Teilungserklärung nach § 8 WEG)
2. Die Wohnung wird erstmals nach der Umwandlung an einen Dritten verkauft
3. Der Mieter hat zum Zeitpunkt des Kaufvertragsabschlusses ein bestehendes Mietverhältnis

Ausübung des Vorkaufsrechts

• Frist: 2 Monate nach schriftlicher Mitteilung des Kaufvertrags durch den Vermieter
• Konditionen: Mieter tritt in alle Bedingungen des Drittvertrags ein — gleicher Preis, gleiche Zahlungsmodalitäten
• Form: Schriftliche Erklärung gegenüber dem Vermieter genügt

Ausnahmen: Wann gilt das Vorkaufsrecht nicht?

§ 577 Abs. 1 Satz 2 BGB schließt das Vorkaufsrecht aus, wenn der Vermieter die Wohnung an Familienangehörige oder Angehörige seines Haushalts verkauft (Ehegatten, eingetragene Lebenspartner, Kinder, Eltern).

Gemeinde-Vorkaufsrecht: § 24 BauGB

Kommunen können nach dem Baugesetzbuch in bestimmten Gebieten ein gesetzliches Vorkaufsrecht ausüben. Ziel ist es, Grundstücke für öffentliche Zwecke zu sichern.

In welchen Gebieten gilt das Gemeinde-Vorkaufsrecht?

• Im Geltungsbereich eines Bebauungsplans (§ 24 Abs. 1 Nr. 1 BauGB)
• In förmlich festgelegten Sanierungsgebieten und städtebaulichen Entwicklungsbereichen
• Im Umlegungsgebiet (§ 24 Abs. 1 Nr. 3 BauGB)
• Im förmlich festgelegten Naturschutzgebiet
• In Gebieten der Innenentwicklung (§ 25 BauGB — besonderes Vorkaufsrecht)

Ablauf des Gemeinde-Vorkaufsrechts

1. Anzeige: Käufer und Verkäufer müssen den abgeschlossenen Kaufvertrag der Gemeinde unverzüglich anzeigen (§ 28 Abs. 1 BauGB)
2. Prüfungsfrist: Die Gemeinde hat 2 Monate Zeit, das Vorkaufsrecht auszustüben
3. Ausübung: Durch Verwaltungsakt gegenüber dem Verkäufer; die Gemeinde tritt zu den Bedingungen des Kaufvertrags ein

Vorkaufsrecht ausüben: So geht es

1. Mitteilung des Kaufvertrags: Der Verpflichtete (Verkäufer) muss dem Berechtigten den abgeschlossenen Kaufvertrag unverzüglich und vollständig mitteilen
2. Frist beachten: Die Ausübungsfrist beginnt mit dem Zugang der vollständigen Mitteilung (i. d. R. 2 Monate)
3. Erklärung: Schriftliche Ausübungserklärung gegenüber dem Verkäufer (nicht gegenüber dem Käufer)
4. Konditionen: Das Vorkaufsrecht wird zu den Bedingungen des Drittvertrags ausgeübt
5. Notartermin: Nach Ausübung wird ein eigenständiger Kaufvertrag zwischen Verkäufer und Berechtigtem beurkundet

Was passiert, wenn das Vorkaufsrecht verletzt wird?

Überträgt der Verkäufer das Grundstück trotz bestehendem Vorkaufsrecht an den Dritten, ist diese Verfügung gegenüber dem Vorkaufsberechtigten nach § 135 BGB relativ unwirksam.

Vorkaufsrecht umgehen: Geht das?

Wenn der Kaufpreis im Drittvertrag künstlich erhöht wird, ist dies nach § 463 Satz 2 BGB unzulässig. Der Berechtigte kann den Preis auf seinen tatsächlichen Wert reduzieren und dennoch das Vorkaufsrecht ausüben. Gesetzliche Vorkaufsrechte (§ 577 BGB, § 24 BauGB) können vertraglich nicht ausgeschlossen werden.

FAQ: Vorkaufsrecht

Muss der Vermieter den Mieter über sein Vorkaufsrecht informieren?

Ja. Nach § 577 Abs. 1 BGB ist der Vermieter verpflichtet, dem Mieter den Inhalt des mit dem Dritten abgeschlossenen Kaufvertrags vollständig mitzuteilen. Ohne diese Mitteilung beginnt die Zweimonatsfrist nicht zu laufen.

Gilt das Vorkaufsrecht auch beim zweiten Verkauf einer Eigentumswohnung?

Nein. Das Mieter-Vorkaufsrecht nach § 577 BGB gilt nur beim ersten Verkauf nach der Umwandlung in eine Eigentumswohnung. Wird dieselbe Wohnung später erneut verkauft, besteht kein gesetzliches Vorkaufsrecht mehr.

Kann die Gemeinde das Vorkaufsrecht immer ausüben?

Nein. Die Gemeinde darf das Vorkaufsrecht nach § 24 BauGB nur ausüben, wenn das Wohl der Allgemeinheit dies rechtfertigt (§ 24 Abs. 3 BauGB). Eine rein fiskalische Motivation reicht nicht aus.

Was kostet die Ausübung des Vorkaufsrechts als Mieter?

Der Mieter zahlt denselben Kaufpreis wie der Dritte im ursprünglichen Vertrag. Hinzu kommen die üblichen Kaufnebenkosten: Grunderwerbsteuer (je nach Bundesland 3,5–6,5 %), Notarkosten (ca. 1–1,5 % des Kaufpreises) und gegebenenfalls Grundbuchkosten.