Stundung (Wiki, Definition): Verschiebung des Zahlungszeitpunkts

Eine Stundung verschiebt die Fälligkeit einer Forderung — der Anspruch bleibt bestehen, nur der Zahlungszeitpunkt wandert nach hinten. Geregelt ist sie in § 271 BGB (Leistungszeit) sowie in zahlreichen Spezialgesetzen wie § 222 AO (Steuern), § 28 ErbStG (Erbschaft) oder den AGB der Banken. In der Immobilienpraxis taucht sie in vier Konstellationen auf: Mietzahlungen, Kreditraten, Grunderwerbsteuer und Kaufpreisraten beim Notar. Wer eine Stundung gewährt oder erbittet, sollte die Konditionen schriftlich fixieren — sonst entstehen schnell Streit über Stundungszinsen, Verjährungshemmung und Sicherheiten.

Stundung als Verschiebung des Zahlungszeitpunkts: rechtliche Grundlagen

Die Stundung ist eine vertragliche Vereinbarung zwischen Gläubiger und Schuldner. Sie ändert nicht den Bestand der Forderung, sondern nur deren Fälligkeit. Damit unterscheidet sie sich klar vom Erlass (§ 397 BGB), der die Forderung vernichtet, und von der bloßen Mahnungsstundung, bei der der Gläubiger nur auf Beitreibung verzichtet.

Stundung im BGB und ihre rechtliche Wirkung

Mit der Stundung wird die Forderung nicht fällig — der Schuldner kommt also nicht in Verzug, es entstehen keine Verzugszinsen nach § 288 BGB (5 bzw. 9 Prozentpunkte über Basiszins). Die Verjährung wird nach § 205 BGB gehemmt, solange die Stundung andauert. Auch eine bereits laufende Verjährung wird unterbrochen, sodass Restfristen erst nach Stundungsende weiterlaufen.

Echte und unechte Stundung — der wichtige Unterschied

Die Rechtsprechung unterscheidet zwischen der echten Stundung (Hinausschieben der Fälligkeit) und der unechten Stundung (bloßer Verzicht auf Geltendmachung). Nur die echte Stundung schließt Verzug und Verzugszinsen aus. Die unechte Stundung — etwa eine reine „Mahnpause“ — lässt die Fälligkeit unberührt; der Gläubiger kann jederzeit zurückrudern und Vollstreckung einleiten. In Mietverträgen findet sich diese Variante oft als „Wir warten noch zwei Monate“ — rechtlich unsicher.

Abgrenzung Stundung von ähnlichen Rechtsinstituten

Stundung: Forderung bleibt, Fälligkeit verschoben
Erlass: Forderung erlischt vollständig
Vergleich: Forderung wird der Höhe nach reduziert
Ratenzahlung: Aufteilung in Teilbeträge mit Einzelfälligkeiten
Moratorium: gesetzliche Stundung kraft Gesetzes
Pactum de non petendo: Klageverzicht ohne Fälligkeitsänderung

Praxis-Tipp: Formulieren Sie im Stundungsvertrag explizit „Die Fälligkeit der Forderung wird bis zum [Datum] hinausgeschoben.“ Damit ist die echte Stundung dokumentiert. Floskeln wie „wir verzichten zunächst auf die Geltendmachung“ reichen nicht aus.

Stundung in der Immobilienfinanzierung: Tilgung und Zinsen aussetzen

Bei der Bankfinanzierung ist die Stundung ein Notinstrument für Eigentümer mit kurzfristigem Liquiditätsengpass. Banken gewähren sie meist nur, wenn die monatliche Belastung nachweislich nicht mehr tragbar ist — etwa nach Jobverlust, Mietausfall oder Krankheit. Vor jedem Antrag lohnt der Blick auf die DSCR-Kennzahl, um die Tragfähigkeit objektiv zu belegen.

Stundung der Tilgung im Annuitätendarlehen

Häufigste Variante: Die Bank setzt die Tilgung für 6–12 Monate aus, der Kreditnehmer zahlt nur den Zinsanteil. Die Restschuld bleibt damit höher, die Laufzeit verlängert sich entsprechend.

Rechenbeispiel 1 — Tilgungsstundung Eigennutzer: Darlehen 300.000 EUR, 3,8 % Zins, 2 % Anfangstilgung. Annuität: 1.450 EUR/Monat (950 EUR Zins, 500 EUR Tilgung). Bei 12 Monaten Tilgungsstundung zahlt der Kreditnehmer nur 950 EUR/Monat — Ersparnis: 6.000 EUR Liquidität. Folge: 6.000 EUR mehr Restschuld, ca. 14 Monate längere Laufzeit, rund 4.800 EUR höhere Gesamtzinslast.

Stundung von Zins und Tilgung (Vollstundung)

Seltener und teurer: Auch die Zinsen werden gestundet und auf das Darlehen aufgeschlagen (Zinseszinseffekt). Diese Variante wurde während der Pandemie nach Art. 240 § 3 EGBGB für viele Verbraucherdarlehen gesetzlich verankert. Vor der Beantragung lohnt ein Blick in die Anschlussfinanzierung — oft ist eine Umschuldung günstiger als eine teure Stundung.

Stundungsform	Effekt auf Rate	Effekt auf Restschuld	Typische Bankkonditionen
Tilgungsstundung	−30 bis −40 %	steigt langsam	oft kostenfrei
Zinsstundung	−60 bis −70 %	steigt deutlich	Zinseszins üblich
Vollstundung	−100 %	steigt stark	Bearbeitungsgebühr 1–2 %
Sondertilgungsverzicht	0	unverändert	kostenfrei
Tilgungssatzwechsel	−10 bis −25 %	steigt moderat	1–2 Mal kostenfrei laut AGB

Auswirkung auf Schufa und Bonität

Eine vereinbarte Stundung wird nicht negativ in der Schufa eingetragen — solange sie vor dem Verzug erfolgt. Wird die Stundung erst nach mehreren ausgefallenen Raten gewährt, sind die Negativeinträge meist schon erfolgt. Auch das interne Bankrating verschlechtert sich: Die Anschlussfinanzierung wird teurer, weitere Darlehen (z. B. für die nächste Kapitalanlage) oft abgelehnt.

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Stundung der Miete: Pflichten von Vermieter und Mieter

Im Mietrecht gibt es keinen automatischen Anspruch auf Stundung. Der Vermieter kann sie freiwillig gewähren — und tut das oft, weil ein zahlungsunfähiger Mieter im Verfahren mehr Schaden anrichtet als eine Stundung kostet.

Stundung der Miete vertraglich korrekt vereinbaren

Stundungsbetrag exakt beziffern
Rückzahlungsplan mit konkreten Daten
Stundungszinsen (oft 4 % p. a.) regeln
Schriftform mit Datum und Unterschrift
Kündigungsschutz nicht aushebeln
Bürgschaft oder Kautionserhöhung prüfen

Stundung statt Kündigung wegen Zahlungsverzugs

Eine fristlose Kündigung nach § 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB setzt zwei Monate Mietrückstand voraus. Wird vor Erreichen dieser Schwelle eine Stundung vereinbart, ist der Mieter nicht im Verzug — die Kündigungsvoraussetzungen entstehen erst gar nicht. Das schützt beide Seiten: Der Mieter behält die Wohnung, der Vermieter spart sich Räumungsklage (3.000–8.000 EUR) und Mietausfall (oft 6+ Monate).

Stundung bei Gewerbemiete: andere Spielregeln

Bei Gewerbeflächen gilt § 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB analog, aber die Schwelle liegt bei zwei aufeinanderfolgenden Terminen mit nicht unerheblichem Rückstand. Stundungsvereinbarungen sind hier meist bonitätsabhängig und werden oft mit zusätzlichen Sicherheiten (Patronatserklärung, Geschäftsführer-Bürgschaft) verknüpft. Stundungszinsen von 6–9 % p. a. sind üblich, da der gewerbliche Verzugszins nach § 288 Abs. 2 BGB bei 9 Prozentpunkten über Basiszins liegt.

Praxis-Tipp für Vermieter: Eine Stundung über zwei Monate Kaltmiete sollte immer mit einer Erhöhung der Kaution oder einer schriftlichen Bürgschaft eines Dritten verbunden sein. Sonst riskieren Sie, dass am Ende sowohl Mietrückstand als auch Schäden ungedeckt bleiben.

Stundung der Grunderwerbsteuer und Erbschaftsteuer

Beim Immobilienkauf wird die Grunderwerbsteuer nach § 15 GrEStG einen Monat nach Bekanntgabe des Steuerbescheids fällig — typisch 4–6 Wochen nach Beurkundung. Wer hier in Liquiditätsnot kommt, kann eine Stundung nach § 222 AO beantragen.

Stundung der Grunderwerbsteuer beim Finanzamt

Voraussetzung: erhebliche Härte und keine Gefährdung des Steueranspruchs. Der Stundungszins beträgt nach § 234 AO 0,5 % pro Monat (6 % p. a.) — deutlich teurer als die meisten Bankdarlehen. Eine Übersicht der Beträge je Bundesland findest du im Grunderwerbsteuer-Rechner und in der Übersicht nach Bundesland. Wer schon vor dem Kauf rechnet, sollte die Steuer immer im Kaufnebenkosten-Rechner einkalkulieren.

Bundesland	Steuersatz	Stundungszins p. a.	Stundung bei 400.000 € KP, 12 Monate
Bayern	3,5 %	6,0 %	14.000 € Steuer + 840 € Zins
Sachsen	5,5 %	6,0 %	22.000 € Steuer + 1.320 € Zins
Hamburg	5,5 %	6,0 %	22.000 € Steuer + 1.320 € Zins
Baden-Württemberg	5,0 %	6,0 %	20.000 € Steuer + 1.200 € Zins
NRW	6,5 %	6,0 %	26.000 € Steuer + 1.560 € Zins
Brandenburg	6,5 %	6,0 %	26.000 € Steuer + 1.560 € Zins
Schleswig-Holstein	6,5 %	6,0 %	26.000 € Steuer + 1.560 € Zins

Stundung der Erbschaftsteuer auf Immobilien

§ 28 ErbStG erlaubt eine zinslose Stundung bis zu 10 Jahren, wenn die Steuer nur durch Verkauf der geerbten Immobilie aufgebracht werden könnte. Das ist die wirtschaftlich attraktivste Stundung im deutschen Steuerrecht — vorausgesetzt, der Erbe nutzt die Immobilie selbst oder vermietet zu Wohnzwecken. Bei Nicht-Wohnzwecken (Gewerbeobjekte) gilt die Stundung nur für fünf Jahre und ist verzinst. Wer die Belastung exakt durchrechnen will, sollte die Kapitalanlage-Kalkulation prüfen.

Stundung der Einkommensteuer aus Vermietung

Auch ESt-Vorauszahlungen aus Vermietung und Verpachtung können nach § 222 AO gestundet werden — etwa bei größerem Mietausfall oder hohen Modernisierungsausgaben, deren AfA-Wirkung erst im Folgejahr greift. Die Verzinsung beträgt ebenfalls 6 % p. a. Tipp: Statt Stundung lieber einen Antrag auf Herabsetzung der Vorauszahlungen — der ist zinsfrei und schont den Cashflow dauerhaft.

Stundung beim Immobilienkauf: Kaufpreis und Notarkosten

Ein Verkäufer kann dem Käufer den Kaufpreis ganz oder teilweise stunden — etwa bei Verkäuferdarlehen oder beim Familienverkauf. Die Stundung wird dann typischerweise im Notarvertrag fixiert und mit einer Grundschuld besichert.

Stundung des Kaufpreises beim Verkäuferdarlehen

Stundungszins meist 2–4 % p. a.
Laufzeit typisch 5–10 Jahre
Sicherung durch nachrangige Grundschuld
Notarielle Beurkundung zwingend
Auswirkung auf Nebenkosten beachten

Auch wenn der Kaufpreis teilgestundet wird, fallen die Kaufnebenkosten auf den vollen Betrag an. Notarkosten und Grunderwerbsteuer richten sich nach dem Bruttokaufpreis, nicht nach der sofort gezahlten Summe. Auch die Maklerprovision bemisst sich am vollen Kaufpreis.

Stundung und Auswirkung auf Cashflow und Rendite

Eine Kaufpreisstundung verbessert den anfänglichen Cashflow erheblich, weil weniger Eigenkapital sofort gebunden ist. Die Eigenkapitalrendite steigt entsprechend — allerdings nur, wenn der Stundungszins unter der Mietrendite liegt. Bei einer Mietrendite von 4,5 % und Stundungszins von 3 % entsteht ein positiver Hebeleffekt.

Rechenbeispiel 2 — Kaufpreisstundung Kapitalanleger: Mehrfamilienhaus, Kaufpreis 800.000 EUR, Kaufpreisfaktor 22, Jahresnettomiete 36.400 EUR. Verkäufer stundet 200.000 EUR über 8 Jahre zu 3 % p. a. Käufer braucht statt 240.000 EUR nur 40.000 EUR Eigenkapital (Nebenkosten). Stundungszins p. a.: 6.000 EUR. Bankzins auf 560.000 EUR à 4 %: 22.400 EUR. Mieteinnahme: 36.400 EUR. Überschuss vor Tilgung: 8.000 EUR. Eigenkapitalrendite springt von rechnerisch 5,8 % auf über 20 % — klassischer Leverage-Effekt durch Stundung. Wer noch tiefer rechnen will, nutzt den Max-Investmentvolumen-Rechner.

Stundungszinsen, Sicherheiten und typische Fallstricke

Wer eine Stundung gewährt oder annimmt, sollte drei Punkte sauber regeln: Verzinsung, Sicherheit, Rückfallklausel. Werden diese vergessen, wird aus der Hilfsmaßnahme ein juristischer Dauerbrenner.

Stundungszinsen rechtssicher vereinbaren

Ohne Vereinbarung gilt § 246 BGB: 4 % gesetzlicher Zinssatz, im Handelsrecht 5 % nach § 352 HGB. Privatpersonen können auch zinslos stunden — dann droht aber bei Beträgen über dem Schenkungsfreibetrag (20.000 EUR unter Nicht-Verwandten, 500.000 EUR unter Ehegatten, 400.000 EUR pro Kind) Schenkungsteuer auf den Zinsverzicht.

Fallstrick	Folge	Lösung
Mündliche Stundung	Beweisnot vor Gericht	Schriftform + Datum
Keine Zinsregelung	Streit um § 246 BGB	Zinssatz fixieren
Zinslos > 20.000 €	Schenkungsteuer	marktüblichen Zins ansetzen
Keine Sicherheit	Ausfallrisiko	Grundschuld eintragen
Unbefristet	Verjährungsproblem	Endfälligkeit setzen
Keine Rückfallklausel	Stundung läuft trotz Insolvenz	Sofortfälligkeit bei Verzug
Vergessene Anzeige FA	Schenkungsteuer + Säumniszuschlag	FA-Anzeige im Stundungsvertrag