Realkredit (Wiki, Definition): Kredit durch Grundpfandrecht gesichert

Ein Realkredit ist die klassische Bankfinanzierung für Immobilienkäufer: Das Darlehen wird über eine Grundschuld oder Hypothek im Grundbuch abgesichert, die Bank gewährt im Gegenzug deutlich günstigere Zinsen als beim Personalkredit. Entscheidend ist die 60%-Grenze des Beleihungswerts nach §14 PfandBG — alles darüber wird teurer und gilt rechtlich nicht mehr als Realkredit. Wer das versteht, kann beim Zinssatz mehrere Zehntausend Euro sparen. Dieser Beitrag zeigt, wie Realkredite funktionieren, wo die typischen Fallstricke liegen und wann sich der Aufwand lohnt.

Realkredit: Definition und rechtliche Grundlage

Der Realkredit ist im deutschen Bankenrecht klar definiert — er muss durch ein Grundpfandrecht gesichert sein und darf 60% des Beleihungswerts nicht übersteigen. Diese Grenze stammt aus §14 Pfandbriefgesetz und entscheidet darüber, ob die Bank das Darlehen über Pfandbriefe refinanzieren darf. Genau deshalb sind Realkreditzinsen bis zur 60%-Grenze oft 0,2 bis 0,5 Prozentpunkte günstiger als Finanzierungen darüber.

Realkredit nach §14 PfandBG: die 60%-Grenze

Die 60% beziehen sich nicht auf den Kaufpreis, sondern auf den von der Bank ermittelten Beleihungswert — typischerweise 10 bis 15% unter dem Verkehrswert. Wer 500.000 EUR zahlt und einen Beleihungswert von 450.000 EUR erhält, kann bis 270.000 EUR im Realkreditbereich finanzieren. Alles darüber wandert in den teureren Personalkreditteil oder benötigt Zusatzsicherheiten.

Realkredit vs. Personalkredit: der zentrale Unterschied

Beim Personalkredit haftet ausschließlich die Bonität des Schuldners, beim Realkredit die Immobilie. Fällt der Kreditnehmer aus, kann die Bank über Zwangsversteigerung verwerten — das Risiko sinkt drastisch und damit der Zins. Personalkredite über 50.000 EUR liegen aktuell bei 7 bis 10%, Realkredite je nach Bonität bei 3,2 bis 4,2%.

Rechtsrahmen: BelWertV, KWG und Pfandbriefgesetz

Drei Regelwerke prägen den Realkredit: Das Pfandbriefgesetz (§§14, 16 PfandBG) definiert die 60%-Grenze, die Beleihungswertermittlungsverordnung (BelWertV) schreibt den konkreten Bewertungsweg vor, und §21 KWG legt fest, wann ein Kredit als grundpfandrechtlich gesichert gilt. Sparkassen und Genossenschaftsbanken nutzen ergänzend §16 PfandBG (Hypothekenpfandbrief), während Geschäftsbanken oft die Solvabilitätsverordnung (CRR Art. 125) heranziehen — dort liegt die Grenze sogar bei 80% bei Wohnimmobilien, allerdings mit höherer Eigenkapitalunterlegung.

§14 PfandBG: Beleihungsgrenze 60%
§16 PfandBG: Hypothekenpfandbrief-Regeln
§21 KWG: Definition Realkredit
BelWertV: Bewertungsverfahren bindend
CRR Art. 125: bankenaufsichtliche Sicht
§489 BGB: Sonderkündigung nach 10 Jahren

Merkmal	Realkredit	Personalkredit
Sicherheit	Grundschuld/Hypothek	Bonität, Gehalt
Beleihungsgrenze	60% Beleihungswert	—
Typischer Zinssatz	3,2 – 4,2%	7,0 – 10,0%
Laufzeit	10 – 30 Jahre	1 – 7 Jahre
Maximalsumme	mehrere Mio. EUR	i.d.R. bis 75.000 EUR
Eintragungskosten	ca. 1,0% Kaufpreis	keine
Sonderkündigung	§489 BGB nach 10 Jahren	jederzeit, §500 BGB
Eigenkapitalunterlegung Bank	35% nach CRR	75 – 100%

Beleihungswert und Beleihungsgrenze beim Realkredit

Der Beleihungswert ist die zentrale Stellschraube — er bestimmt, wie viel Sie zum günstigen Realkreditzins bekommen. Banken kalkulieren konservativ und ziehen Risikoabschläge ab, damit der Wert auch in einer Krise stabil bleibt. Ein realistisches Verständnis dieses Werts ist die Basis jeder seriösen Kapitalanlage-Kalkulation.

So berechnet die Bank den Beleihungswert beim Realkredit

Bei Bestandsimmobilien wird meist das Ertragswertverfahren genutzt, bei Eigennutzung das Sachwertverfahren. Vom Verkehrswert ziehen Banken pauschal 10 bis 15% Sicherheitsabschlag ab. Bei einem Verkehrswert von 400.000 EUR resultieren 340.000 bis 360.000 EUR Beleihungswert — der Realkreditteil endet damit bei 204.000 bis 216.000 EUR.

Beleihungsauslauf beim Realkredit verstehen

Der Beleihungsauslauf zeigt das Verhältnis Darlehen zu Beleihungswert. Bis 60% gilt Realkreditbereich, von 60 bis 80% spricht die Bank vom „erststelligen Bereich darüber“, ab 80% wird es richtig teuer. Wer mit 20% Eigenkapital plus Kaufnebenkosten finanziert, landet meist bei 75 bis 85% Beleihungsauslauf — also nur teilweise im Realkreditbereich.

Bundesland-Unterschiede beim Realkredit

Auch wenn das PfandBG bundeseinheitlich gilt — die Praxis schwankt regional erheblich. Banken setzen in B-Lagen wie Sachsen-Anhalt oder Mecklenburg-Vorpommern höhere Risikoabschläge an (bis 20%), während sie in München, Hamburg oder Frankfurt teils nur 8% abziehen. Auch die Grunderwerbsteuer beeinflusst die Eigenkapitalplanung indirekt — in NRW oder Brandenburg fließen 6,5% nicht-finanzierbare Nebenkosten ab.

Beleihungsauslauf	Zinsaufschlag	Einordnung
bis 60%	Basis (z.B. 3,30%)	echter Realkredit
60 – 80%	+ 0,15 – 0,25%	erststelliger Bereich
80 – 90%	+ 0,30 – 0,50%	Standardfinanzierung
90 – 100%	+ 0,60 – 0,90%	Vollfinanzierung
über 100%	+ 1,00 – 1,50%	110%-Finanzierung

Praxis-Tipp: Lassen Sie sich vom Bankberater den Beleihungswert schriftlich nennen und fragen Sie konkret nach dem angesetzten Liegenschaftszins (typisch 3,5 – 5,5% bei Wohnen) sowie den Bewirtschaftungskostenansätzen (15 – 25% der Jahresmiete). Ein Prozentpunkt Liegenschaftszins kann den Beleihungswert um 15 bis 20% verschieben — das sind bei 500.000 EUR Verkehrswert schnell 80.000 EUR mehr im Realkreditbereich.

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Grundpfandrechte als Sicherheit für den Realkredit

Ohne Grundpfandrecht kein Realkredit — diese Eintragung im Grundbuch ist die Sicherheit, auf die sich die Bank stützt. In Deutschland dominiert seit Jahrzehnten die Grundschuld, klassische Hypotheken werden kaum noch genutzt. Der Unterschied wirkt technisch, hat aber konkrete Folgen bei Umschuldung und Anschlussfinanzierung.

Grundschuld als Standard beim Realkredit

Die Grundschuld ist abstrakt — sie besteht unabhängig vom Darlehen. Das macht sie flexibel: Nach Tilgung kann sie für eine neue Finanzierung wiederverwendet werden, etwa bei einer Anschlussfinanzierung oder einem Modernisierungskredit. Eine Löschung kostet erneut Notar- und Grundbuchgebühren von rund 0,2% der Grundschuldsumme.

Hypothek beim Realkredit: nur noch Spezialfall

Die Hypothek ist akzessorisch — sie sinkt mit jeder Tilgungsrate. Klingt sicher für den Schuldner, ist aber in der Praxis unflexibel und teuer in der Verwaltung. Banken bieten sie kaum noch an, sie taucht hauptsächlich in Bauträgerkonstruktionen oder bei Erbbaurechten auf.

Sicherungsgrundschuld beim Realkredit

Die Sicherungsgrundschuld ist eine Grundschuld mit zusätzlicher Sicherungsabrede zwischen Bank und Kreditnehmer. Diese regelt, wofür die Grundschuld konkret haftet. Seit dem Risikobegrenzungsgesetz 2008 ist sie der Standard — sie schützt Schuldner vor Weiterverkauf der Grundschuld an Dritte.

Briefgrundschuld vs. Buchgrundschuld

Die Buchgrundschuld wird ausschließlich im Grundbuch eingetragen — günstig, schnell, modern. Die Briefgrundschuld erzeugt zusätzlich ein Wertpapier (Grundschuldbrief), das bei der Bank verwahrt wird. Briefgrundschulden kosten bei Eintragung etwa 0,1% Aufschlag, ermöglichen aber stille Abtretung ohne Grundbucheintrag — ein Punkt, der bei späterer Anschlussfinanzierung theoretisch Kosten spart, in der Praxis aber selten genutzt wird. Standard bei Privatkrediten ist heute die Buchgrundschuld.

Buchgrundschuld: günstig, digital, Standard
Briefgrundschuld: Wertpapier, stille Abtretung
Sicherungsgrundschuld: mit Sicherungsabrede
Eigentümergrundschuld: zur Rangsicherung
Gesamtgrundschuld: mehrere Objekte gemeinsam
Hypothek: akzessorisch, kaum noch verbreitet

Kosten und Konditionen eines Realkredits

Ein Realkredit ist im Zinssatz günstig, aber die Eintragung kostet Geld — Notar und Grundbuchamt verlangen Gebühren nach GNotKG. Diese Posten gehören zu den Kaufnebenkosten und werden gerne unterschätzt. Wer früh kalkuliert, vermeidet Liquiditätslücken beim Notartermin.

Realkredit Beispielrechnung: 350.000 EUR Darlehen

Annahme: Kaufpreis 500.000 EUR, Beleihungswert 440.000 EUR, Darlehen 350.000 EUR (Beleihungsauslauf 79,5%). Der Realkreditteil bis 60% = 264.000 EUR zu 3,30%, der Anteil 264.001 bis 350.000 EUR (= 86.000 EUR) zu 3,55% Mischzins. Bei 2% Tilgung beträgt die Monatsrate ca. 1.580 EUR. Über 10 Jahre Zinsbindung zahlt der Käufer rund 109.000 EUR Zinsen, hat aber nur knapp 78.000 EUR getilgt — Restschuld 272.000 EUR. Die monatliche Belastung sollte nicht über 35% des Nettoeinkommens steigen.

Zweites Rechenbeispiel: Kapitalanleger mit 2-Familienhaus

Kaufpreis 720.000 EUR, Jahres-Kaltmiete 33.600 EUR, Kaufpreisfaktor 21,4. Die Bank bewertet ertragsorientiert mit Liegenschaftszins 4,5%, kapitalisiert auf 595.000 EUR Beleihungswert. Bei 540.000 EUR Darlehen liegt der Beleihungsauslauf bei 90,8% — der Realkreditteil endet bei 357.000 EUR (60% von 595.000 EUR). Splittung: 357.000 EUR zu 3,35%, weitere 183.000 EUR zu 3,95%, Mischzins 3,55%. Bei 2,5% Tilgung Monatsrate 2.722 EUR. Die Kaltmiete deckt 1.030 EUR der Rate, die Bruttomietrendite beträgt 4,67%, der laufende Cashflow nach AfA und Steuern bleibt bei rund +180 EUR — bei aktiver DSCR-Prüfung 1,03 also knapp tragfähig.

Notar- und Grundbuchkosten beim Realkredit

Die Eintragung der Grundschuld kostet rund 0,8 bis 1,0% der Grundschuldsumme. Bei 350.000 EUR Grundschuld sind das 2.800 bis 3.500 EUR — getrennt von den allgemeinen Notarkosten für den Kaufvertrag. Diese Summe ist vor Auszahlung des Darlehens fällig.

Disagio, Damnum und Bearbeitungsentgelt

Ein Disagio (Damnum) ist ein vorab einbehaltener Zinsabschlag — typisch 5 bis 10% der Kreditsumme. Es senkt den Nominalzins, erhöht aber den effektiven. Steuerlich relevant: Bei Vermietung kann das Disagio nach §11 EStG sofort als Werbungskosten abgezogen werden, wenn marktüblich (bis 5% bei mindestens 5 Jahren Zinsbindung). Bearbeitungsentgelte sind seit BGH-Urteil XI ZR 405/12 bei Verbraucherdarlehen unzulässig — bei Gewerbekrediten weiterhin verhandelbar.

Kostenposition	Höhe	Fälligkeit
Grundschuldbestellung Notar	ca. 0,5% Grundschuld	vor Auszahlung
Grundbucheintragung	ca. 0,3% Grundschuld	vor Auszahlung
Bereitstellungszinsen	3% p.a. ab Monat 4 – 12	monatlich
Schätzgebühr (manche Banken)	0 – 600 EUR	bei Antrag
Disagio (optional)	5 – 10% Darlehen	bei Auszahlung
Kontoführung Darlehen	0 – 36 EUR p.a.	jährlich
Löschung nach Tilgung	ca. 0,2% Grundschuld	am Ende

Realkredit für Kapitalanleger und Selbstnutzer

Die Bewertung läuft je nach Nutzung anders — bei Kapitalanlagen zählt der Ertragswert, bei Eigennutzung der Sach- bzw. Verkehrswert. Das hat direkte Auswirkungen auf den möglichen Realkreditanteil und damit auf Ihre Eigenkapitalrendite.

Realkredit für vermietete Immobilien

Bei Renditeobjekten prüft die Bank den nachhaltigen Ertrag — also die Kaltmiete abzüglich Bewirtschaftungskosten, kapitalisiert mit dem Liegenschaftszins. Je niedriger der Kaufpreisfaktor, desto besser der Beleihungswert. Eine Wohnung zum 28-fachen der Jahresmiete bekommt einen schlechteren Beleihungswert als zum 22-fachen.

Realkredit bei Eigennutzung

Hier wird das Sachwertverfahren genutzt — Bodenwert plus Gebäudewert minus Alterswertminderung. Selbstnutzer profitieren oft von höheren Beleihungswerten in begehrten Lagen, weil keine Mietausfallrisiken angesetzt werden. Mit dem Eigennutz-Rechner lässt sich die finanzielle Tragfähigkeit prüfen.

Realkredit und Cashflow-Planung

Für Kapitalanleger ist nicht der Zinssatz allein entscheidend, sondern der Cashflow nach Steuern. Ein Realkredit mit niedriger Tilgung (1%) maximiert kurzfristig den Cashflow, verlängert aber die Laufzeit auf 40+ Jahre. Mit 2 bis 3% Tilgung ist die Immobilie nach etwa 25 bis 30 Jahren entschuldet — finanziell deutlich gesünder.

Realkredit für Modernisierung und Sanierung

Bestehende Grundschulden lassen sich für Folgekredite reaktivieren — ohne neue Notarkosten. Wer mit dem Renovierungs-ROI rechnet, sollte 30.000 bis 80.000 EUR Sanierungsspielraum schon bei der Finanzierungsplanung im Max-Investmentvolumen einkalkulieren.