MaBV (Wiki, Definition): rechtlichen Rahmenbedingungen, Immobilienmakler & Bauträger

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Die Makler- und Bauträgerverordnung (MaBV) ist das schärfste Schwert im Verbraucherschutz beim Immobilienkauf vom Bauträger — und gleichzeitig die wichtigste Spielregel für gewerbliche Makler. Wer ein Neubauprojekt schlüsselfertig kauft oder mit einem Makler arbeitet, sollte die §§ 2 bis 16 MaBV kennen, denn sie entscheiden über Zahlungspflichten, Sicherheiten und Erlaubnispflichten. Falsch angewendet droht dem Bauträger der Verlust der Gewerbeerlaubnis, dem Käufer im schlimmsten Fall der Totalverlust seiner Anzahlung. Dieser Beitrag erklärt die Verordnung aus Praktikersicht — mit Zahlen, Paragrafen und den typischen Fallstricken.

Rechtlicher Rahmen der MaBV: Wen sie bindet und warum

Die MaBV ist eine Rechtsverordnung auf Grundlage von § 34c Gewerbeordnung (GewO). Sie konkretisiert die Pflichten gewerblicher Vermittler und Bauträger, die in Deutschland eine behördliche Erlaubnis benötigen. Ohne diese Erlaubnis ist jede Tätigkeit gegen Entgelt formal Schwarzarbeit — mit Bußgeldern bis 50.000 Euro nach § 144 GewO.

MaBV als Schutzschild für Käufer und Auftraggeber

Der Schutzzweck zieht sich durch jeden Paragrafen: Geld des Erwerbers darf nicht ungesichert in die Hände des Bauträgers fließen. Die Verordnung trennt klar zwischen Maklern (Vermittlung), Darlehensvermittlern, Bauträgern (Errichtung im eigenen Namen) und Baubetreuern (Errichtung in fremdem Namen).

• § 34c GewO: Erlaubnispflicht für gewerbliche Tätigkeit
• § 2 MaBV: Versicherungs- und Sicherungspflichten
• § 3 MaBV: Zahlungsplan beim Bauträgervertrag
• § 7 MaBV: Bürgschaft als Alternative zum Ratenplan
• § 15b MaBV: Weiterbildungspflicht 20 Stunden in 3 Jahren
• § 16 MaBV: jährliche Prüfung durch Sachverständigen
• § 18 MaBV: Bußgeldkatalog bei Verstößen

Wer fällt unter die MaBV — und wer nicht

Erfasst sind alle gewerblichen Akteure mit § 34c-Erlaubnis. Nicht erfasst sind reine Privatverkäufer, Wohnungseigentümergemeinschaften bei Sonderumlagen oder Generalunternehmer, die nicht Eigentümer des Grundstücks sind. Wer als Generalunternehmer auftritt, muss stattdessen die VOB/B oder das BGB-Werkvertragsrecht (§§ 650a ff. BGB) anwenden — mit deutlich anderen Sicherungsmechanismen.

Abgrenzung Bauträger vs. Generalunternehmer vs. Baubetreuer

Die juristische Trennung ist in der Praxis entscheidend, weil sie über das anwendbare Sicherungsregime bestimmt. Beim Bauträger erwirbt der Käufer Grundstück und schlüsselfertige Immobilie aus einer Hand — hier greift die MaBV vollumfänglich. Beim Generalunternehmer hat der Käufer das Grundstück bereits, der GU errichtet nur das Gebäude — hier gilt § 650m BGB mit Höchstabschlag von 90 % bis zur Abnahme. Beim Baubetreuer wird im fremden Namen gebaut, MaBV greift nur bei Geldverwaltung nach § 2.

Erlaubnispflicht nach § 34c GewO: Voraussetzungen für Makler und Bauträger

Bevor die MaBV greift, muss die Erlaubnis nach § 34c GewO erteilt sein. Sie ist personenbezogen, nicht firmenbezogen — bei einer GmbH muss jeder Geschäftsführer die Voraussetzungen erfüllen. Die zuständige Behörde ist je nach Bundesland das Gewerbeamt, die IHK oder das Landratsamt.

Voraussetzungen der MaBV-Erlaubnis im Detail

Drei Nachweise sind zwingend: persönliche Zuverlässigkeit (Führungszeugnis, Gewerbezentralregisterauszug), geordnete Vermögensverhältnisse (keine eidesstattliche Versicherung, keine Insolvenz) und sachliche Eignung. Die Bearbeitungsdauer liegt typischerweise bei 4 bis 8 Wochen.

Position	Bauträger (§ 34c Abs. 1 Nr. 4)	Makler (§ 34c Abs. 1 Nr. 1)
Gebühr Erlaubnis	800–2.500 EUR	150–500 EUR
Führungszeugnis	Pflicht	Pflicht
Eigenkapitalnachweis	empfohlen	nicht erforderlich
Bearbeitungsdauer	6–10 Wochen	3–6 Wochen
Weiterbildung § 15b	20 Std. / 3 Jahre	20 Std. / 3 Jahre
Prüfungspflicht § 16	jährlich verpflichtend	nur bei Geldverwaltung
Versicherungssumme	1,5 Mio. EUR / Fall	1,5 Mio. EUR / Fall

Bundesland-Unterschiede bei der Erlaubniserteilung

Die Zuständigkeit und Praxis variiert erheblich. In Bayern und Baden-Württemberg ist das Landratsamt zuständig, in Berlin das Bezirksamt, in Hamburg die Behörde für Wirtschaft. Die Gebühren spreizen zwischen 150 EUR (Sachsen-Anhalt, kleine Kommunen) und 2.500 EUR (Hamburg, Frankfurt, München bei Bauträgern). Wer in mehreren Bundesländern tätig ist, benötigt nur eine Erlaubnis am Hauptsitz — eine Zweigniederlassung muss aber gemeldet werden.

Wer ohne § 34c-Erlaubnis als Makler oder Bauträger auftritt, riskiert nach § 144 GewO ein Bußgeld bis 50.000 Euro — und der bereits vereinnahmte Provisionsanspruch entfällt rückwirkend nach ständiger BGH-Rechtsprechung (u.a. BGH V ZR 78/19).

MaBV-Zahlungsplan nach § 3: Die sieben Raten beim Bauträgerkauf

Das Herzstück der Verordnung ist § 3 Abs. 2 MaBV: Der Bauträger darf Geld vom Käufer nur entgegennehmen, wenn klar definierte Bautenstände erreicht sind. Vor Eintragung der Auflassungsvormerkung im Grundbuch ist jede Zahlung unzulässig — eine Regel, die in der Praxis regelmäßig ignoriert wird, mit gravierenden Folgen.

Die Ratenstaffel des MaBV-Zahlungsplans

Maximal sieben Raten dürfen abgerufen werden, gestaffelt nach Bautenstand. Die häufigste Aufteilung in der Praxis sieht so aus, wobei Abweichungen innerhalb der Höchstsätze zulässig sind:

Rate	Bautenstand	Max. Anteil vom Kaufpreis
1	Beginn Erdarbeiten (nach Auflassungsvormerkung)	30 % bzw. 20–40 %
2	Rohbaufertigstellung inkl. Zimmererarbeiten	28 %
3	Herstellung der Dachflächen und Dachrinnen	5,6 %
4	Rohinstallation Heizung/Sanitär/Elektro	2,1 % je Gewerk
5	Fenstereinbau inkl. Verglasung	7 %
6	Innenputz (ohne Beiputzarbeiten)	4,2 %
7	Estricharbeiten	2,1 %
8	Fliesenarbeiten Sanitärräume	2,8 %
9	Bezugsfertigkeit / Zug-um-Zug-Übergabe	8,4 %
10	Fassadenarbeiten	2,1 %
11	Vollständige Fertigstellung	3,5 %

Rechenbeispiel 1: MaBV-Zahlungsplan bei 450.000 Euro Kaufpreis

Bei einem Neubau-Reihenhaus zu 450.000 Euro netto Kaufpreis (zzgl. Grunderwerbsteuer und Notarkosten) ergibt sich folgender Zahlungsfluss:

• Erste Rate Erdarbeiten: 135.000 EUR (30 %)
• Rohbau: 126.000 EUR (28 %)
• Dachflächen: 25.200 EUR (5,6 %)
• Bezugsfertigkeit: 37.800 EUR (8,4 %)
• Vollständige Fertigstellung: 15.750 EUR (3,5 %)

Wer hier die volle monatliche Belastung der Finanzierung erst nach vollständigem Abruf trägt, sollte mit der Bank eine bereitstellungszinsfreie Phase von mindestens 12 Monaten verhandeln — sonst frisst der Bereitstellungszins von 0,25 % pro Monat (3 % p.a.) erheblich Kapital.

Rechenbeispiel 2: Eigentumswohnung als Kapitalanlage zu 320.000 Euro

Ein Anleger erwirbt eine Neubau-ETW zu 320.000 EUR (Bauphase 22 Monate). Die Bank stellt 256.000 EUR Darlehen bereit, 64.000 EUR Eigenkapital. Bereitstellungszins 3 % p.a. nach 6 Monaten Karenz. Bis zur 5. Rate (Bezugsfertigkeit) sind 245.504 EUR ausgezahlt — auf den Restbetrag von 10.496 EUR fallen über 10 weitere Monate rund 262 EUR Bereitstellungszins an. Diese Position fließt nicht in die Mietrendite, mindert aber die Eigenkapitalrendite um etwa 0,4 Prozentpunkte und ist im Cashflow-Plan zu berücksichtigen.

§ 7 MaBV: Bürgschaft als Alternative zum Ratenplan

Statt nach § 3 in Raten zu zahlen, erlaubt § 7 MaBV dem Bauträger, den vollen Kaufpreis sofort zu vereinnahmen — sofern er dem Käufer eine selbstschuldnerische Bürgschaft eines deutschen Kreditinstituts oder Versicherers in Höhe der gezahlten Beträge stellt. Das wird häufig bei Anlegerprojekten oder Denkmal-AfA-Objekten genutzt, weil so die volle Investitionssumme früher steuerlich geltend gemacht werden kann.

Vor- und Nachteile der § 7 MaBV-Bürgschaft

Die Bürgschaft kostet den Bauträger typischerweise 0,5 % bis 1,5 % p.a. der besicherten Summe. Diese Kosten werden in den Kaufpreis eingepreist. Für den Käufer bedeutet die Bürgschaft maximale Sicherheit — bei Insolvenz des Bauträgers fließt das Geld vom Bürgen zurück.

• Vorteil Käufer: Insolvenzschutz für den vollen Kaufpreis
• Vorteil Anleger: vollständige Kapitalanlage Kalkulation sofort
• Nachteil: Bürgschaftskosten sind im Kaufpreis verborgen
• Risiko: Bürgschaftsumfang prüfen — oft nur Zahlungsausfall, nicht Mängel
• Vorsicht: Bürgschaft muss unbefristet sein

Prüfung der Bürgschaftsurkunde — die fünf Kernpunkte

Eine § 7-Bürgschaft ist nur dann werthaltig, wenn sie inhaltlich richtig formuliert ist. In der Praxis tauchen schwere Fehler auf, die den Schutz aushebeln:

• Selbstschuldnerische Haftung explizit ausgewiesen
• Verzicht auf Einrede der Vorausklage (§ 773 BGB)
• Bürgschaftshöhe gleich Kaufpreis, nicht reduziert
• Keine Befristung oder mindestens 5 Jahre Laufzeit
• Bürge ist deutsches Institut nach KWG-Aufsicht

Eine § 7 MaBV-Bürgschaft schützt nur vor Geldverlust, nicht vor Baumängeln. Für Mängel gilt weiterhin die fünfjährige Gewährleistung nach § 634a BGB — und die ist gegenüber einem insolventen Bauträger oft wertlos. Eine zusätzliche Vertragserfüllungsbürgschaft (5 % der Bausumme) und Gewährleistungsbürgschaft (5 %) sollten daher separat verhandelt werden.

Pflichten für Immobilienmakler nach MaBV: Versicherung, Buchführung, Weiterbildung

Auch reine Vermittler unterliegen einem dichten Pflichtenkatalog. Verstöße werden von der zuständigen Aufsichtsbehörde geprüft — bei der jährlichen Prüfung nach § 16 MaBV durch einen vereidigten Buchprüfer oder Steuerberater. Die Prüfung kostet je nach Umfang 800 bis 3.500 Euro pro Jahr.

Versicherungs- und Buchführungspflicht der MaBV

Wer Vermögenswerte des Auftraggebers verwaltet — etwa Mietkautionen oder WEG-Rücklagen — muss eine Vermögensschadenhaftpflicht von mindestens 1.500.000 Euro je Versicherungsfall und 2.500.000 Euro Jahresmaximierung nachweisen. Buchungsbelege sind getrennt nach Auftraggeber zu führen, fünf Jahre aufzubewahren.

Pflicht	Norm	Mindestumfang	Verstoß-Bußgeld
Vermögensschadenhaftpflicht	§ 2 MaBV	1,5 Mio. EUR / Fall	bis 5.000 EUR
Getrennte Vermögensverwahrung	§ 4 MaBV	Treuhandkonto je Mandant	bis 5.000 EUR
Buchführung	§ 10 MaBV	5 Jahre Aufbewahrung	bis 5.000 EUR
Prüfungsbericht	§ 16 MaBV	jährlich bis 31.12.	bis 5.000 EUR
Weiterbildung	§ 15b MaBV	20 Std. / 3 Jahre	bis 5.000 EUR
Informationspflicht Webseite	§ 15b Abs. 4	Stunden veröffentlichen	Abmahnrisiko

Weiterbildungspflicht und Informationspflichten der MaBV

Seit der Novelle gilt für jeden Makler und jeden Mitarbeiter mit Kundenkontakt eine Weiterbildungspflicht von 20 Stunden in 3 Jahren. Die Themen reichen von Mietrecht über Mietrendite-Kalkulation bis zu energetischen Standards. Auf der eigenen Website sind die absolvierten Stunden zu veröffentlichen — fehlt der Hinweis, drohen Abmahnungen durch Wettbewerber.

Provisionsteilung nach Bestellerprinzip § 656c BGB

Seit der Reform des Maklerrechts gilt für selbstgenutztes Wohneigentum die hälftige Provisionsteilung zwischen Käufer und Verkäufer. Ein Makler, der nur eine Seite vertritt, darf maximal die Hälfte der ortsüblichen Provision erhalten — Verstöße führen nach § 656c Abs. 2 BGB zur Unwirksamkeit beider Verträge. Für Gewerbeobjekte und reine Anlageobjekte gilt diese Regel nicht; dort sind weiterhin Außenprovisionen bis 7,14 % brutto üblich. Details im Maklerkosten Rechner.

Sanktionen bei Verstößen gegen die MaBV

Die Verordnung kennt zwei Sanktionsebenen: Bußgelder nach § 18 MaBV bis 5.000 Euro je Einzelverstoß und — gravierender — den Widerruf der § 34c-Erlaubnis. Wer die Erlaubnis verliert, muss das Gewerbe sofort einstellen, laufende Aufträge dürfen nicht mehr abgerechnet werden.

Typische Fallstricke und Praxis-Fehler bei der MaBV

In der Beratungspraxis tauchen immer wieder dieselben Fehler auf — sowohl bei Bauträgern als auch bei Käufern, die ihre Rechte nicht durchsetzen:

• Anzahlung vor Auflassungsvormerkung gezahlt
• Bürgschaftsurkunde nicht im Original übergeben
• Ratenzahlung trotz Mängelrüge fortgesetzt
• Letzte Rate ohne förmliche Abnahme freigegeben
• Notar-Nachweise zum Bautenstand fehlen
• Bauträger ohne § 34c-Erlaubnis tätig
• Reservierungsgebühr über 10 % der Provision
• Sonderwünsche außerhalb des Ratenplans bezahlt

Spezialfall: Kauf nach Bundesland und Nebenkosten

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