Koalitionsvertrag: Bauen, Investieren, Wohnen 2022 – Das Wichtigste für Eigentümer und Kapitalanleger

Bauen und Wohnen – Die neue Regierung formiert sich, doch was haben Immobilieneigentümer und -investoren zu erwarten? Christian Linder (FDP), Annalena Baerbock mit Robert Habeck (Grüne) und Kanzler Olaf Scholz (SPD) haben sich geeinigt, nun steht er, der Koalitionsvertrag 2021. Ein große Fokus liegt auf dem Thema „Bauen und Wohnen“. Unter anderen sollen jährlich 400.000 neue Wohnungen entstehen. Dabei wurden 2020, laut statistischem Bundesamt, nur 306.376 Wohnungen fertiggestellt. Die Zielsetzung der neuen Bundesregierung, ist also sehr optimistisch, wenn nun 30,5 % mehr Wohnungen gebaut werden sollen! Änderungen für Neubau, Ladestationen, Solaranlagen und klimaneutrale Wärmeversorgung – Was verändert sich, für Immobilieneigentümer und -investoren?

Koalitionsvertrag im Überblick: Was ändert sich?

„Mehr Fortschritt wagen“ steht auf dem Plakat, hinter den 3 Koalitionsparteien, während Sie die erste Version vom gemeinsamen Koalitionsvertrag vorstellen. Eine Anspielung auf Willy Brands (SPD) „Mehr Demokratie wagen“.

Bausektor, Heizung und Solar – Überblick

Neubau – 400.000 Wohnungen im Jahr sind das Ziel der Koalition. Das soll insbesondere die Bundesanstalt für Immobilienaufgaben (BImA) mit öffentlichen Investitionen sicherstellen.

Klimaschutz – Circa 120 Mio. Tonnen CO2 (14% alle Emissionen in Deutschland) entstehen im Bausektor. Dementsprechend werden auch hier viele Neuerungen auf Bauträger, Baufirmen und Investoren zukommen.

Solaranlagen und Wärmeversorgung – 90% des Stroms soll bis 2030 durch Solaranlagen kommen, auf „allen geeigneten Dachflächen“. Ebenfalls, soll die gesamte Wärmeversorgung bis 2030 klimaneutral werden. Schon ab 2025 müssen alle neue Heizungen zu 65 % aus erneuerbaren Energien betrieben werden.

Mieter und Eigennutzer – Überblick

Mietpreisgrenze – Kein Mietdeckel für alle, aber regional bezogen und begrenzt auf 11% Steigerung und 3 Jahre, für mehr „bezahlbaren Wohnraum“.

Eigentum fördern – 42,1 % leben in den eigenen vier Wänden, sind also auch Eigennutzer, alle anderen Haushalte sind Mieter. Die neue Bundesregierung will die Eigentümerquote heben. 2010 lag die Quote noch um + 3,6 % höher. Das soll sich wieder ändern.

Neu und unverändert: Überblick

Das kommt neu. Die Änderungen:

  • Neubau von 400.000 Wohnungen / Jahr, davon 100.000 öffentlich
  • Eigenes Bau-Ministerium
  • Förderung von Eigentum
  • Regionale Mietpreisgrenze
  • Baubranche und Klimaschutz
  • Solaranlagen auf allen Dachflächen
  • Klimaneutrale Wärmeversorgung: Heizungsanlagen
  • Ladestationen (E-Auto) Ausbau

Keine Änderungen:

  • Steuern und Spitzensteuersatz

Hier ein Überblick, der ersten Beschlüsse von Christian Linder (FDP), Annalena Baerbock mit Robert Habeck (Grüne) und Kanzler Olaf Scholz.

Neubauwohnungen: 400.000 Fertigstellungen im Jahr

Ein eigenes Bauministerium soll nach den Beschlüssen unter anderem dafür sorgen, dass jährlich 400.000 neue Wohnungen (aktuell 306.000) gebaut werden. 100.000 davon sollen öffentlich gefördert werden. Nicht nur in Deutschland soll viel Neubau entstehen, auch die neue Berliner Regierung hat jetzt den Neubau von + 20.000 Wohnungen jährlich beschlossen, insgesamt + 200.000 Wohnungen bis 2030, allein für Berlin.

Jährlich sollen zusätzlich, neu entstehen:

  • Deutschland: + 94.000 Wohnungen
  • Berlin + 20.000 Wohnungen
  • Jährlich nur hier: 114.000 Neubauten

Bauministerium und Bauminister

Seit 2018 ist das „Bauministerium“ quasi untergeordnet im BMI, dem Bundesministerium des Innern, für Bau und Heimat.

Themen werden sein:

  • Öffentliches Baurecht
  • Bauwesen
  • Bauwirtschaft
  • Bundesbauten

Bundesanstalt für Immobilienaufgaben (BImA)

Indem Investitionszulagen einführt werden und Wohngemeinnützigkeit steuerlich gefördert werden sollen, soll die Baubranche in Deutschland beflügelt werden.

„Die BImA soll künftig selbst investieren und bauen sowie weiterhin kommunales Bauen unterstützen können. Dazu wollen wir die Verantwortung für Planung, Bau und Betrieb der Bundesbauten und Bundesliegenschaften bei der BImA konzentrieren“

Die bisher relativ unbekannte Bundesanstalt für Immobilienaufgaben (BImA) steht dabei im Zentrum. Dabei geht es insbesondere um öffentliche Investitionen in den sozialen Wohnungsbau.

Bauinvestitionen: + 30,5 % oder ~94.000 Wohnungen / Jahr

Viel Neubau ist geplant, doch wie sehen die Zahlen in der Realität aus? Laut Statistischem Bundesamt wurden 2020 beispielsweise 306.376 Wohnungen fertiggestellt. Die Zielsetzung der neuen Bundesregierung ist also sehr optimistisch, wenn nun 30 % mehr Wohnungen gebaut werden sollen.

2020 wurden gleichzeitig rund 204 Milliarden Euro in den deutschen Wohnungsbau investiert. Mit der Steigerung von 30,5 % im Wohnbau, müssten für das Erreichen der Ziele zusätzlich 62,3 Milliarden Euro, insgesamt 266,3 Milliarden Euro investiert werden.

  • Neubau bisher (Vgl. 2020): 306.376
  • Investitionen: + 30,5 %
  • Geplanter Neubau: 400.000
  • Steigerung der Investitionen: + 62,3 Mrd. Euro

Die Fakten im Überblick:

  • Neubau von 400.000 Wohneinheiten / Jahr
  • Davon 100.000 durch öffentliche Hand
  • Zentrale Rolle bekommt BImA (öffentliche Föderung)
  • Eigener Bauminister / Bauministerium

Hier ein kleiner Rückblick auf die Entwicklung der Investitionen, bis ins Jahr 2000 zurück:

Statistik: Entwicklung der Bauinvestitionen in Deutschland in den Jahren 2000 bis 2016 (gegenüber Vorjahr) | Statista
Mehr Statistiken finden Sie bei Statista

Baugenehmigung: Geschwindigkeit im Bau

Vier, fünf Jahre kann es dauern, von der Planung, über Baugenehmigung und Fertigstellung. Ein „seltenes“ Tier, schon werden kleine und große Baustellen geschlossen. Insbesondere in der Bauzeit müsste optimiert werden.

Geplant ist, Baugenehmigungs- und Planungsprozesse zu vereinfachen.

Olaf Scholz (SPD), Bundeskanzler:

Neubau soll günstigeren Wohnraum sorgen. Deshalb findet sich im Koalitionsvertrag auch die Passage mit Wortlaut:

„Bezahlbares Wohnen“.

Mietpreisgrenze: Max. 3 Jahre, 11% in bestimmten Regionen

In Berlin wurde der „Mietendeckel“ im Feldversuch probiert und ist an der Realität gescheitert. Wer investiert, wenn nichts verdient wird?

Jetzt gibt es einen Kompromiss, in der Begrenzung auf Regionen und eine Laufzeit von maximal 3 Jahren.

Außerdem soll der Anstieg der Mietpreise in deutschen Städten, zumindest in bestimmten Regionen, auf maximal 11 % begrenzt werden, statt wie bisher 15%.

  • Mietpreisgrenze für einzelne Regionen
  • Begrenzt auf maximal +11%
  • Begrenzt auf maximal 3 Jahre / Region

Das kritisiert der Verband Zentraler Immobilien Ausschuss (ZIA) heute in der der Süddeutschen, mit folgendem Statement:

„Mieten würden eingefroren, obwohl den Eigentümern die Kosten wegliefen“

Preissteigerung: Inflation in Deutschland erreicht 5,2%

Zum Zeitpunkt der Verkündung des neuen Koalitionsvertrags, erreicht die Inflation in Deutschland ein neues Hoch von +5,2%.

Sind die Niedrigzinsen zur Immobilienfinanzierung bald vorbei?

Die Inflation ist so hoch, wie zuletzt in den 80er-Jahren. Ganze 5,2% im November 2021. Insbesondere in Bezug auf die eigene Altersvorsorge ist Inflation die große Gefahr für Sparvermögen, aber auch für die Rente (siehe Inflationstabelle). Hier finden Sie die aktuelle Entwicklung der Inflationsrate, mit Vergleich zu den wichtigsten Nationen (USA, Frankreich, China und Japan). Die Inflation zieht in vielen Ländern Europas an, nicht nur in Deutschland.

Trotzdem will die Europäische Zentralbank an der lockeren Geldpolitik festhalten – doch, wie lang noch? Derzeit gibt es Immobilienkredite quasi zu „Nulltarif“, dank der geringen Zinsen. Doch, hört die Niedrigzinsphase bald auf?

Keine Steuererhöhungen: Spitzensteuersatz bleibt gleich

Wer Immobilien besitzt und vermietet, hat ein großes Thema: Steueroptimierung. Gute Nachrichten für Sie. Es gibt keine Veränderung an relevanten Besteuerungen. Inbesondere der Spitzensteuersatz wird nicht angehoben.

  • Spitzensteuersatz bleibt gleich

Christian Linder (FDP), Finanzminister:

Klimaschutz: Baubranche wird / muss grüner werden

Mit den Grünen kommen natürlich auch Schwerpunkte im Bezug auf den Klimaschutz. Von Seite 20 bis 60+ erstreckt sich der Klimaschutz im Koalitionsvertrag. Klimaschutz zieht sich durch alle Aspekte, vom Wasserstoff, bis hin zur Wasserstoffbeschaffung (Außenpolitik).

Was ändert sich hier für Bauen und Wohnen?

Etwa 14 Prozent der gesamten CO2-Emissionen in Deutschland, stammen aus dem Gebäudesektor (Stand 2018). Prinzipiell soll der Bausektor viel zum Klimaschutz beitragen.

„1990 machten die Treibhausgasemissionen im Gebäudesektor noch 210 Millionen Tonnen aus. Dank energieeffizienter Neubauten betrugen die Emissionen im Jahr 2018 noch rund 120 Millionen Tonnen.“

Quelle: Bundesregierung.de

Weiter heißt es:

„Im Jahr 2030 darf der gesamte Gebäudesektor nur noch höchstens 72 Millionen Tonnen CO2 pro Jahr emittieren.“

Insgesamt noch mehr: Baubranche bei 32% der Emissionen

32% der Emissionen, die in Deutschland entstehen, werden durch die Baubranche verursacht. Häufig auch allgemein als “40%” betitelt. Rechnet man die gesamte Logistik mit ein, außerdem Veränderungen, Anbauten, Sanierung, etc. ist es wahrscheinlich. Natürlich gehört auch der Immobilienmakler vorab zu den Emissionen, die entstehen beim Immobilienkauf und -verkauf, ebenso wie der Gutachter für die Immobilienbewertung, usw. Die Immobilienbranche trägt also tatsächlich einen großen Teil zu den Emissionen in Deutschland bei, insbesondere die Herstellung von Beton verbraucht viel Energie.

Bauen, aber auch Wohnen (Heizung, etc.), sind wichtige Schlagworte im neuen Koalitionsvertrag. Mit dem Ausbau der erneuerbaren Energien und der Transformation der Wirtschaft soll das 1,5 Grad Ziel erreicht werden. Zahlreiche Ansätze wurden dafür gewählt, der Wirtschaft zu helfen. Hier wird viel Geld hinein fließen müssen, bedenkt man z.b. den geplanten 30,5 % Anstieg der Neubauten.

Das Ministerium (Bauminister), geht übrigens an die SPD.

Förderung von Eigentum

Derzeit leben etwa 42,1 % der Deutschen in den eigenen vier Wänden. Die anderen 57,9 % sind sind nach wie vor Mieterhaushalte, so die aktuellsten Zahlen vom Statistischen Bundesamt.

„Wir wollen mehr Menschen in Deutschland ermöglichen, im selbstgenutzten Eigentum zu wohnen“

Aktuell:

  • Haushalte im Eigentum: 42,1 %
  • Haushalte zur Miete: 59,7 %

Wirklich hoch war die Eigentümerquote in Deutschland noch nie. Auch in den 90ern und 2000ern lag sie unter 42 %. Nur 2010 war sie etwas höher als zur Zeit, bei 45,7 % (+3,6 %)

Statistik: Entwicklung der Wohneigentümerquote in Deutschland in den Jahren 1993 bis 2010 | Statista
Mehr Statistiken finden Sie bei Statista

Nicht lang warten! Lernen Sie, wie es geht:

Niedringszinsphase nutzen

Sie wollen Ihre erste Immobilie kaufen und stehen vor der Frage: Welche Immobilienart eignet sich für den Einstieg? In diesem Ratgeber stellen wir den Vergleich für Immobilien Einsteiger auf, zwischen Haus, Mehrfamilienhaus, Eigentumswohnung, gewerbliche Immobilien und Spezial-Immobilien. Mit all den Vorteilen und Nachteilen der Immobilienarten im Vergleich und einem Rechenbeispiel, zu den ständigen Investitionskosten, die Immobilieneigentümer tragen müssen.

Lernen Sie hier die Definition einer Immobilie, die Vorteile, Nachteile und den Grund, warum Eigentumswohnung, aus unserer Erfahrung, der „einfachste“ Einstieg in Immobilien für Sie sind!

Solaranlage: Dachflächen nutzen

Solaranlagen haben ganze Landschaftsbilder verändert. Insbesondere auf Einfamilienhäusern, in ländlichen Gebieten, aber auch auf Lagerhallen und Supermärkten, findet man sie mittlerweile flächendeckend. Nun sollen Solaranlagen nicht nur gefördert werden, Solaranlagen werden für Teile der Baubranche zur Pflicht.

Genauer heißt es:

„Bei gewerblichen Neubauten soll dies verpflichtend, bei privaten Neubauten soll es die Regel werden.“

Zielsetzung: 200 Gigawatt / Jahr durch Strom aus der Sonne

Im vergangenen Jahr wurden knapp 52.000 neue Solaranlagen, mit einer Gesamtleistung von 1,53 Gigawatt, neu installiert. Geplant waren 2,4 bis 2,6 Gigawatt Ausbau. Insgesamt deckt Solarstrom damit derzeit sogar 7% des Energiebedarfs in Deutschland.

200 Gigawatt Leistung sollen bis 2030 erreicht werden.

Derzeit werden etwas 221,3 Gigawatt jährlich produziert. Die Menge würde also 90% des benötigten Stroms (zum Vergleich heute), decken.

Dazu sollen:

„Alle geeigneten Dachflächen künftig für die Solarenergie genutzt werden.“

Das große Ziel im Koalitionsvertrag, die Ampel-Koalition will die Solarstromerzeugung in Deutschland bis 2030 mehr als verdreifachen.

Außerdem soll die Wärmeversorgung bis 2030 klimaneutral werden.

Klimaneutrale Wärmeversorgung: Heizungsanlagen

Klimaneutrale Wärmeversorgung bis 2030, was heißt das für Hausbesitzer, bzw. Teileigentümer?

Im Gebäudeenergiegesetz (GEG), wird es folgende Änderungen geben:

Neue Heizungen müssen ab dem Jahr 2025 mit 65 % erneuerbarer Energie betrieben werden. Nach aktueller Technik wäre damit nur noch der Einbau bestimmter Hybridanlagen möglich, also ein Mix aus Solarthermie mit Gas-Brennwert-Geräten. Außerdem werden alle Neubau-Standards, zum 1. Januar 2025, an den Effizienzhausstandard 40 angeglichen.

Außerdem müssen die auszutauschenden Teile, bei Ausbauten, Umbauten und Erweiterungen von Bestandsgebäuden, ab 2025 dem Effizienzhausstandard 70 entsprechen.

  • Neue Heizung, ab 2025 mit 65 % erneuerbarer Energie
  • Alle Neubau-Standard ab 2025 mit Effizienzhausstandard 40
  • Bei Aus-, Umbauten und Erweiterungen, alle Teile“ ab 2025 mit Effizienzhausstandard 70

Ladestationen: Öffentlicher Ausbau & im Haus

Die Infrastruktur wird mit dem extremen Anstieg von E-Autos (in Spitzen) immer fragiler. Trotzdem ist Elektroauto-Mobilität das große Ziel im Koalitionsvertrag, so soll es bald 15 Millionen Elektroautos auf den deutschen Straßen geben und 1 Millionen Ladestationen.

15 Mio. Elektroautos + 1 Mio. Ladestationen

Für diese große Herausforderung, muss das Ladenetz ausgebaut werden. Die große Aufgabe dabei, nicht alle können gleichzeitig laden.

Dementsprechend sollen auch neue Technologien zum Einsatz kommen, z.b. das Elektroauto als dezentraler Energiespeicher. So können Spitzen im Stromnetz ausgeglichen werden, durch Ladekapazitäten der Autobatterien, zum Beispiel beim Stillstand in der Garage oder vor dem Haus. Autos die nicht in Betrieb sind, sind dann automatisch Teil vom Stromnetz.

Damit das klappt, sollen 1 Million Ladestationen installiert werden.

1 Million Ladestation bis 2030

Hier gibt es aber noch weitere Herausforderungen, z.b. kann derzeit nicht jedes Haus in einer Straße eine eigene Station haben, ebenfalls aus Kapazitätsgründen. Dementsprechend muss genau geplant werden, welches Haus eine Ladestation installieren kann und welches nicht.

Koalitionsvertrag: Verkündung – Live Mitschnitt

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