Abschreibungssätze (Wiki, Definition): Höhe der Wertminderung einer Immobilie

Abschreibungssätze – Als Eigentümer einer Immobilie können Sie die Wertminderungen Ihres Objekts von der Steuer abschreiben und somit Steuern sparen. Wie viel Sie jährlich abschreiben dürfen, ist im Einkommenssteuergesetz (EstG) geregelt. Unterschieden wird dabei zwischen zwei Abschreibungssätzen.

Ausgegangen wird hier von einer linearen Abschreibung, bei der die Höhe der Wertminderungen über den gesamten Abschreibungszeitraum gleich hoch bleibt. Ausschlaggebend für die Höhe ist das Baujahr der Immobilie.

Bei Immobilien, die vor dem 31. Dezember 1924 gebaut worden sind, können die Anschaffungskosten der Liegenschaft über einen Zeitraum von 40 Jahren jährlich um 2,5 Prozent abgeschrieben werden. Für alle Objekte, die nach dem 31. Dezember 1924 gebaut worden sind, gilt ein Abschreibungssatz von 2 Prozent über einen Absetzungszeitraum von 50 Jahren.

Lesen Sie hier mehr zu Absetzung für Abnutzung, Restnutzungsdauer und Alterswertminderung.

Abschreibungssätze kurz zusammengefasst

Alles Wichtige rund um die Abschreibungssätze auf einen Blick:

• Abschreibung von Wertminderungen des Objekts
• geregelt nach Einkommenssteuergesetz (EstG)
• Baujahr vor 31. Dezember 1924: 2,5% jährlich über 40 Jahre
• Baujahr nach 31. Dezember 1924: 2% jährlich über 50 Jahre

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Abschreibungssätze Immobilien: Übersicht und Rechtsgrundlagen

§ 7 EStG (AfA = Absetzung für Abnutzung) regelt die lineare Abschreibung auf die Anschaffungs- und Herstellungskosten von Gebäuden. Das Grundstück selbst ist nicht abnutzbar und darf daher nicht abgeschrieben werden.

Immobilientyp	AfA-Satz	Nutzungsdauer	Rechtsgrundlage
Vermietete Wohnimmobilien (Bauantrag nach 31.12.1924)	2 %	50 Jahre	§ 7 Abs. 4 S. 1 Nr. 2a EStG
Alte Wohnimmobilien (Bauantrag vor 01.01.1925)	2,5 %	40 Jahre	§ 7 Abs. 4 S. 1 Nr. 2b EStG
Gewerbeimmobilien	3 %	33 Jahre	§ 7 Abs. 4 S. 1 Nr. 1 EStG
Denkmal-AfA (Sanierungskosten)	9 % × 8 J. + 7 % × 4 J.	12 Jahre	§ 7i EStG
KfW-Sanierungsgebiet	analog § 7i	12 Jahre	§ 7h EStG
Selbstgenutzte Immobilien (EFH, ETW)	keine AfA	–	–

Wichtig: AfA steht ausschließlich Eigentümern zu, die die Immobilie vermieten oder für betriebliche Zwecke nutzen. Selbstgenutztes Wohneigentum wird steuerlich nicht gefördert.

AfA-Bemessungsgrundlage: Was wird abgeschrieben?

Nicht der gesamte Kaufpreis darf abgeschrieben werden — nur der Gebäudeanteil. Das Grundstück unterliegt keiner Abnutzung und bleibt außen vor. Die Aufteilung erfolgt anhand des Bodenrichtwerts.

Berechnung des Gebäudeanteils

• Ausgangspunkt: Gesamtkaufpreis inkl. Kaufnebenkosten (Notar, Grunderwerbsteuer, Makler)
• Bodenanteil ermitteln: Bodenrichtwert × Grundstücksfläche
• Gebäudeanteil = Gesamtkosten − Bodenanteil
• AfA-Basis × AfA-Satz = jährliche Abschreibung

Rechenbeispiel Bodenanteil

Kaufpreis 400.000 €, Kaufnebenkosten 20.000 €, Bodenanteil laut Bodenrichtwert 30 % (= 126.000 €):

• Gesamtkosten: 420.000 €
• Bodenanteil (nicht abschreibbar): 126.000 €
• Gebäudeanteil (AfA-Basis): 294.000 €
• AfA 2 %: 5.880 € jährlich

Kaufnebenkosten: Notar-, Grunderwerbsteuer- und Maklerkosten werden anteilig dem Gebäude zugerechnet und erhöhen so die AfA-Basis.

AfA berechnen: Schritt-für-Schritt

1. Gesamtanschaffungskosten ermitteln: Kaufpreis + alle Kaufnebenkosten (Notar, Grundbucheintrag, Grunderwerbsteuer, Maklerprovision)
2. Bodenanteil bestimmen: Bodenrichtwertkarte oder BMF-Arbeitshilfe
3. AfA-Basis berechnen: Gesamtkosten − Bodenanteil
4. AfA-Satz zuordnen: 2 %, 2,5 % oder 3 % je nach Baujahr und Nutzungsart
5. Jährliche AfA: AfA-Basis × AfA-Satz
6. Steuerersparnis hochrechnen: Jährliche AfA × persönlicher Steuersatz

Vollständiges Rechenbeispiel

Kaufpreis 350.000 €, Kaufnebenkosten 30.000 €, Bodenanteil 25 %:

• Gesamtkosten: 380.000 €
• Bodenanteil (25 %): 95.000 €
• AfA-Basis (Gebäude): 285.000 €
• AfA 2 %: 5.700 € / Jahr
• Steuerersparnis bei 42 % Steuersatz: 2.394 € / Jahr
• Steuerersparnis über 10 Jahre: 23.940 €

Degressive AfA § 7 Abs. 5a EStG (Neuregelung)

Für neue Wohngebäude: Bauantrag ab 01.10.2023 oder Erwerb nach 31.12.2023 — dann 5 % degressiv vom jeweiligen Restwert, jederzeit Wechsel zur linearen AfA möglich (§ 7 Abs. 3 EStG).

Jahr	Degressiv 5 % (Restwert)	Linear 2 % (konstant)
1	15.000 €	6.000 €
2	14.250 €	6.000 €
3	13.538 €	6.000 €
5	12.214 €	6.000 €
10	9.585 €	6.000 €

AfA bei Sanierung und Modernisierung

Erhaltungsaufwendungen (sofort abzugsfähig)

• Reparaturen und Instandhaltungsmaßnahmen
• Anlage V, Zeile 40 ff.
• Vollständiger Abzug im Jahr der Zahlung
• Auf Antrag Verteilung auf 2–5 Jahre (§ 82b EStDV)

Anschaffungsnahe Herstellungskosten — die wichtigste Falle

§ 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG: Wenn innerhalb von drei Jahren nach Kauf Sanierungskosten von mehr als 15 % des Gebäudewerts (netto) anfallen, müssen diese aktiviert werden — nicht sofort abzugsfähig, sondern Teil der AfA-Basis (2 % p. a.).

Praxisbeispiel: Kauf für 300.000 € (Gebäudeanteil 200.000 €), Sanierungskosten 35.000 € im ersten Jahr = 17,5 % → anschaffungsnahe Herstellungskosten. AfA-Basis steigt auf 235.000 €.

AfA in der Steuererklärung: Anlage V ausfüllen

• Zeile 33: AfA nach § 7 EStG (lineare AfA auf Gebäude)
• Zeile 34: Erhöhte AfA nach § 7i oder § 7h EStG (Denkmal/Sanierungsgebiet)
• Zeile 35: Degressive AfA
• Zeile 36: AfA auf Einrichtungsgegenstände

Anlagenverzeichnis führen (Pflicht!)

Dokumentation pro Wirtschaftsgut: Anschaffungsdatum, AfA-Basis, AfA-Satz, Jahres-AfA, kumulierte AfA, Restbuchwert. Die AfA reduziert den steuerlichen Buchwert — bei Verkauf innerhalb der Spekulationsfrist (10 Jahre) steigt der zu versteuernde Veräußerungsgewinn entsprechend.

FAQ: Abschreibungssätze Immobilien

Kann ich mein selbst genutztes Haus abschreiben?

Nein. Die AfA nach § 7 EStG gilt ausschließlich für vermietete oder betrieblich genutzte Immobilien. Einzige Ausnahme: Teilvermietung — dann anteilig möglich.

Was passiert mit der AfA, wenn ich die Immobilie verkaufe?

Bei einem Verkauf innerhalb der Zehn-Jahres-Spekulationsfrist erhöht die kumulierte AfA den zu versteuernden Veräußerungsgewinn, weil der steuerliche Buchwert durch die AfA gesunken ist. Außerhalb der Spekulationsfrist ist der Gewinn für Privatpersonen steuerfrei.

Wie ermittelt das Finanzamt den Bodenanteil?

Das Finanzamt nutzt den Bodenrichtwert des Gutachterausschusses. Das Bundesfinanzministerium stellt eine kostenlose Excel-Arbeitshilfe (BMF-Kaufpreisaufteilung) bereit, die von Finanzämtern anerkannt wird.

Wann lohnt sich die degressive AfA gegenüber der linearen?

In den ersten zehn bis zwölf Jahren — besonders bei hohem Grenzsteuersatz. Nach etwa 25 Jahren übersteigt der lineare den degressiven Abzug; dann empfiehlt sich der Wechsel gemäß § 7 Abs. 3 EStG.