Machbarkeitsstudie (Wiki, Definition): Erfolgsaussichten von Projekten

Eine Machbarkeitsstudie entscheidet bei Immobilienprojekten über mehrere hunderttausend Euro Kapitaleinsatz – oder den Stopp vor dem teuren Fehler. Sie liefert die belastbare Grundlage, ob ein Grundstück bebaubar, eine Sanierung wirtschaftlich oder eine Projektentwicklung finanzierbar ist. Banken verlangen sie ab Volumen von rund 1,5 Mio. EUR fast immer, Kapitalanleger sollten sie ab dem ersten Mehrfamilienhaus ernst nehmen. Was drinstehen muss, was sie kostet und wo die typischen Denkfehler liegen – hier der Praxisleitfaden.

Machbarkeitsstudie: Definition und Zweck im Immobilienkontext

Eine Machbarkeitsstudie (englisch: Feasibility Study) prüft systematisch, ob ein konkretes Bauvorhaben rechtlich, technisch, wirtschaftlich und zeitlich realisierbar ist. Sie ist kein Bauantrag und keine Wirtschaftlichkeitsberechnung allein – sondern die Brücke zwischen Idee und Umsetzungsentscheidung. In der Praxis verhindert sie, dass Käufer ein Grundstück erwerben, auf dem das geplante Mehrfamilienhaus aufgrund von § 34 BauGB oder einer Altlast nie genehmigt wird.

Wann eine Machbarkeitsstudie für die Immobilie unverzichtbar ist

Sobald die geplante Investition komplex wird oder von mehreren Genehmigungen abhängt, ist die Studie keine Option mehr, sondern Pflichtbestandteil der Due Diligence. Banken koppeln die Finanzierungszusage zunehmend an deren Vorlage.

• Projektentwicklungen ab 1,5 Mio. EUR Volumen
• Aufstockungen und Dachgeschossausbauten
• Umnutzung Gewerbe in Wohnen
• Grundstücke ohne rechtskräftigen B-Plan
• Denkmalimmobilien mit Sanierungsbedarf
• Bauträgerprojekte mit Teilungserklärung
• Nachverdichtung im Innenbereich
• Mischnutzung Wohnen/Gewerbe

Abgrenzung der Machbarkeitsstudie zu anderen Analysen

Die Begriffe werden im Markt unsauber verwendet. Eine Standortanalyse prüft nur die Lage, ein Verkehrswertgutachten den Ist-Zustand, eine Kapitalanlage-Kalkulation nur die Rendite. Die Machbarkeitsstudie integriert all diese Aspekte plus Genehmigungsfähigkeit, Bauphysik und Zeitachse.

Bundesland-Unterschiede bei der Machbarkeitsprüfung

Da Bauordnungsrecht Ländersache ist, variieren Abstandsflächen, Brandschutz und Genehmigungsdauern erheblich. Eine Studie aus Bayern lässt sich nicht 1:1 auf Hamburg übertragen. Die Kaufnebenkosten nach Bundesland beeinflussen zudem die Gesamtwirtschaftlichkeit erheblich.

Inhalte einer professionellen Machbarkeitsstudie

Eine seriöse Studie umfasst zwischen 40 und 120 Seiten und gliedert sich in fünf bis sieben Prüfblöcke. Wer ein zehnseitiges Papier für 1.500 EUR angeboten bekommt, kauft eine Marketingbroschüre – kein Entscheidungsdokument.

Rechtliche Prüfung in der Machbarkeitsstudie

Hier scheitern die meisten Projekte. Geprüft werden Bebauungsplan, GFZ/GRZ nach § 17 BauNVO, Baulasten, Abstandsflächen nach Landesbauordnung, Denkmalschutz, Erschließungssituation nach § 123 BauGB und Nachbarrechte. Ein typischer Fall: Käufer plant 12 Wohneinheiten, der § 34 BauGB lässt im Einfügungsgebot nur 6 zu – das Projekt halbiert sich.

Technische Prüfung in der Machbarkeitsstudie

Bodengutachten nach DIN 4020, Statik der Bestandssubstanz, Schadstoffe (Asbest, KMF, PAK, PCB), Energetik nach GEG § 10 ff., Schallschutz nach DIN 4109, Brandschutz nach MBO § 14. Bei Aufstockungen ist die Tragfähigkeit der vorhandenen Decken oft das K.O.-Kriterium – Pufferreserven von 1,5 kN/m² sind selten zu finden.

Wirtschaftliche Prüfung in der Machbarkeitsstudie

Hier verschmilzt die Studie mit klassischer Investitionsrechnung. Geprüft werden Baukosten, Kaufnebenkosten, Vermarktung, monatliche Belastung, Zinsbelastung und Exit-Szenarien. Die zentralen Kennzahlen: Mietrendite, Cashflow, Eigenkapitalrendite und DSCR.

Marktprüfung und Vermarktbarkeit

Mietspiegel, Bodenrichtwerte des Gutachterausschusses, Leerstandsquote, Vergleichstransaktionen der letzten 24 Monate, demografische Prognose. Bei B- und C-Lagen entscheidet die Marktanalyse oft über Kippe oder Tragfähigkeit – ein Kaufpreisfaktor über 25 ist in schrumpfenden Regionen ein Warnsignal.

Praxis-Tipp: Lassen Sie sich vor Beauftragung das Inhaltsverzeichnis einer Referenzstudie zeigen. Fehlen darin Sensitivitätsanalysen, Exit-Berechnung oder DSCR-Stresstest, ist der Anbieter für Bankfinanzierung ungeeignet. Verlangen Sie zusätzlich eine Haftpflichtversicherung über mindestens 1,5 Mio. EUR pro Schadensfall.

Erfolgsaussichten von Projekten realistisch bewerten

Die Studie endet idealerweise mit einer Ampelbewertung pro Kriterium und einer klaren Empfehlung. Erfahrungswerte: Von 100 geprüften Projektentwicklungen scheitern ca. 35 an der rechtlichen, 20 an der wirtschaftlichen und 10 an der technischen Machbarkeit. Nur 35 % gehen unverändert in die Umsetzung.

Risikoanalyse als Kern der Machbarkeitsstudie

Eine seriöse Studie quantifiziert Risiken in EUR und Wahrscheinlichkeiten – nicht in Worten wie „mittel“ oder „gering“. Sensitivitätsanalysen zeigen, wie sich +1 % Bauzins, +15 % Baukosten oder –10 % Mieten auf das Ergebnis auswirken. Eine Monte-Carlo-Simulation mit 10.000 Iterationen gehört bei Volumina ab 5 Mio. EUR zum Stand der Technik.

Szenarienrechnung in der Machbarkeitsstudie

Best Case, Base Case, Worst Case – und zwar mit Zahlen. Wenn der Worst Case immer noch positiven Cashflow liefert, ist das Projekt robust. Kippt es schon im Base Case bei +0,5 % Zinsanstieg, sollten Sie die Finger davon lassen. Prüfen Sie zusätzlich, ob das maximale Investmentvolumen Ihrer Bonität standhält.

Phasenmodell einer Machbarkeitsstudie

Eine professionelle Studie folgt einem klar getakteten Ablauf, der sich an HOAI-Leistungsphase 0 anlehnt:

• Phase 1: Grundlagenermittlung (1–2 Wochen)
• Phase 2: Bestandsaufnahme vor Ort
• Phase 3: Behördenabstimmung mit Bauamt
• Phase 4: Variantenstudie (2–4 Konzepte)
• Phase 5: Wirtschaftlichkeit je Variante
• Phase 6: Risiko- und Sensitivitätsanalyse
• Phase 7: Empfehlung und Präsentation

Rechenbeispiel 1: Machbarkeitsstudie für ein Mehrfamilienhaus

Investor plant Kauf eines Bestandsobjekts in B-Lage, Baujahr 1962, 8 Wohneinheiten, 620 m² Wohnfläche, mit anschließender energetischer Sanierung und DG-Ausbau (+2 WE, 140 m²). Die Machbarkeitsstudie prüft die Ist-Wirtschaftlichkeit gegen die Soll-Wirtschaftlichkeit nach Investition.

Die Studie ergab: Der DG-Ausbau ist nach § 34 BauGB grenzwertig (Einfügungsgebot), die Statik trägt nur Holzleichtbau, ein Vorbescheid wurde empfohlen. Ergebnis: Projekt mit Auflagen machbar, Kaufpreisfaktor nach Sanierung 21,0 – tragfähig bei 30 % Eigenkapital und 4,1 % Sollzins. Die Studie kostete 18.500 EUR und ersparte dem Investor eine Fehlinvestition von 2,8 Mio. EUR im Worst-Case-Szenario.

Rechenbeispiel 2: Umnutzung Gewerbe zu Wohnen

Ein Kapitalanleger erwirbt eine ehemalige Druckerei (Baujahr 1978, 1.100 m² BGF) in einem Mischgebiet (§ 6 BauNVO) zum Kaufpreis von 980.000 EUR und plant die Umnutzung zu 11 Mietwohnungen. Die Machbarkeitsstudie prüft Genehmigungsfähigkeit, Schadstoffe und Fix-Flip-Alternative.

Die Studie empfahl die Halten-Variante: Nach Steuern liefert sie eine Eigenkapitalrendite von 8,3 % p.a. über 15 Jahre, während Fix & Flip nach Spekulationssteuer nur eine effektive Marge von 10,2 % auf 24 Monate (≈5 % p.a.) ergab. Honorar der Studie: 14.200 EUR – wirtschaftlich entscheidend für die richtige Strategie.

Praxis-Tipp: Bei Umnutzungen Gewerbe → Wohnen immer eine schriftliche Stellungnahme des Bauamts zur Befreiung nach § 31 Abs. 2 BauGB einholen, bevor die Studie finalisiert wird. Andernfalls kalkulieren Sie auf Sand. Rechnen Sie zusätzlich mit 8–14 Monaten reiner Genehmigungszeit – während dieser Phase laufen Zinsen und Bewirtschaftung weiter.

Kosten und Honorar einer Machbarkeitsstudie

Honorare orientieren sich an HOAI-Anlehnung (Leistungsphase 0 / Bedarfsplanung) oder werden pauschal verhandelt. Faustformel: 0,3 bis 1,2 % der Investitionssumme, Mindesthonorar meist 5.000 EUR.

Honorarstaffel der Machbarkeitsstudie nach Volumen

Steuerliche Behandlung der Machbarkeitsstudie

Wird das Projekt umgesetzt, gehört das Honorar zu den Anschaffungs- oder Herstellungsnebenkosten und wird über die AfA abgeschrieben. Wird das Projekt verworfen, sind die Kosten als vorweggenommene Werbungskosten oder Betriebsausgaben sofort abzugsfähig (§ 9 Abs. 1 EStG bzw. § 4 Abs. 4 EStG) – wichtig: lückenlose Dokumentation der Vermietungsabsicht durch E-Mails, Maklerexposés und Finanzierungsanfragen.

Förderfähigkeit der Machbarkeitsstudie

Bei Sanierungs- und Effizienzhaus-Projekten ist die Studie über das KfW-Programm 261 (Energieeffizient Sanieren) oder über BAFA-Energieberatung Wohngebäude bis zu 80 % bezuschussbar – maximal 1.700 EUR bei EFH/ZFH bzw. 1.700 EUR pro WE im MFH bis zur Deckelung. Die Förderung muss VOR Auftragserteilung beantragt werden.

Typische Fehler bei der Machbarkeitsstudie

Selbst bei vorhandener Studie scheitern Projekte, wenn die folgenden Dinge missachtet werden: