Vermögensbericht WEG (Wiki, Definition): Bericht über Gemeinschaftsvermögen

Seit der WEG-Reform vom 1. Dezember 2020 schuldet jeder Verwalter den Eigentümern einen Vermögensbericht – geregelt in § 28 Abs. 4 WEG. Wer ihn nicht oder schlampig erstellt, riskiert die Abberufung und persönliche Haftung. Für Sie als Eigentümer ist dieses Dokument der schärfste Hebel, um zu erkennen, ob Ihre Gemeinschaft finanziell gesund ist – oder ob in fünf Jahren eine Sonderumlage von 15.000 Euro auf Sie zurollt. Dieser Beitrag zeigt Pflichtinhalte, typische Fehler und wie Sie den Bericht in zehn Minuten richtig lesen.

Vermögensbericht WEG: rechtliche Grundlage und Zweck

Der Vermögensbericht ist kein Bonus, sondern gesetzliche Pflicht. § 28 Abs. 4 WEG verlangt vom Verwalter, dass er nach Ende eines jeden Kalenderjahres einen Bericht über den Stand der Erhaltungsrücklage und über das sonstige Gemeinschaftsvermögen vorlegt. Anders als die Nebenkostenabrechnung muss er nicht beschlossen werden – er ist reine Information, aber mit harten formalen Anforderungen. Die Pflicht trifft jeden bestellten Verwalter, unabhängig von der Größe der Gemeinschaft – auch bei Zwei-Parteien-WEGs.

Vermögensbericht nach § 28 Abs. 4 WEG: was genau verlangt wird

Der Gesetzgeber wollte Transparenz schaffen, weil vor der Reform viele Eigentümer keinen Überblick über die Substanz ihrer Gemeinschaft hatten. Der Bericht macht die Vermögenslage zum Stichtag sichtbar – inklusive der Frage, ob die Erhaltungsrücklage tatsächlich auf einem separaten Konto der WEG liegt und nicht auf einem Sammelkonto des Verwalters.

Vermögensbericht und Jahresabrechnung: der Unterschied

Beide Dokumente werden oft verwechselt. Die Jahresabrechnung zeigt die Geldflüsse eines Jahres (Einnahmen/Ausgaben), der Vermögensbericht zeigt den Bestand zum Stichtag. Sie ergänzen sich – und nur zusammen ergibt sich ein vollständiges Bild der wirtschaftlichen Lage. Wer eine Wohnung als Kapitalanlage prüft, braucht zwingend beide Dokumente.

Pflichtinhalte im Vermögensbericht der WEG

Was muss konkret drinstehen? Der BGH hat mit Urteil vom 27.10.2023 (V ZR 21/23) klargestellt: Der Bericht muss nachvollziehbar, vollständig und nachprüfbar sein. Eine bloße Saldenliste reicht nicht – die Substanz muss erkennbar werden. Die Aufstellung muss zudem so verständlich sein, dass auch ein juristisch und kaufmännisch nicht vorgebildeter Eigentümer sie nachvollziehen kann.

Erhaltungsrücklage im Vermögensbericht WEG

Die Erhaltungsrücklage (früher Instandhaltungsrücklage) ist das Herzstück. Hier muss der Verwalter Soll- und Ist-Stand offenlegen, getrennt nach Konten, und die Differenz erklären. Für die Bewertung Ihrer Wohnung ist das bares Geld – eine gut gefüllte Rücklage erhöht den Verkehrswert messbar und beeinflusst auch den Kaufpreisfaktor.

• Soll-Stand laut Wirtschaftsplan
• Ist-Stand zum 31.12.
• Kontonummer, Bank, Kontoinhaber WEG
• Zinserträge des Jahres
• Entnahmen mit Beschlussbezug
• Differenz Soll/Ist mit Begründung
• Vorjahresvergleich der Rücklage
• Anlageform und Verfügbarkeit

Sonstiges Gemeinschaftsvermögen im Vermögensbericht WEG

Neben der Rücklage gehören sämtliche Forderungen, Verbindlichkeiten und Sachwerte hinein. Viele Verwalter vergessen offene Hausgeldforderungen säumiger Eigentümer – ein klassischer Anfechtungsgrund bei der parallelen Jahresabrechnung. Auch zweckgebundene Sonderrücklagen (z.B. für eine beschlossene Aufzugssanierung) müssen separat ausgewiesen werden.

Erhaltungsrücklage Höhe nach § 19 Abs. 2 Nr. 4 WEG

Die „angemessene Höhe“ ist gesetzlich nicht beziffert. Die Rechtsprechung orientiert sich an der Petersschen Formel oder an Pauschalwerten je Baualter. Liegt die Rücklage darunter, ist eine Sonderumlage praktisch vorprogrammiert.

Praxis-Tipp: Liegt die Rücklage unter 80 € pro Quadratmeter und das Gebäude ist älter als 30 Jahre, kalkulieren Sie eine Sonderumlage von mindestens 8.000–15.000 € pro Wohnung in den nächsten fünf Jahren ein. Das verändert Ihren Cashflow und Ihre Eigenkapitalrendite erheblich.

Fallbeispiel Vermögensbericht WEG mit konkreten Zahlen

Nehmen wir eine WEG mit 24 Einheiten, Baujahr 1998, Kaufpreis pro Wohnung im Schnitt 280.000 €. Der Vermögensbericht zum Stichtag zeigt:

Pro Einheit also ca. 5.820 € Substanz. Die Differenz von 25.700 € bei der Rücklage entstand durch eine außerplanmäßige Heizungsreparatur – sauber im Bericht erläutert. Wenn Sie diese Wohnung kaufen, fließt das direkt in Ihre Kapitalanlage-Kalkulation und Ihren Cashflow ein.

Zweites Rechenbeispiel: Altbau mit Sanierungsstau

Anderer Fall: Mehrfamilienhaus Baujahr 1962, 12 Einheiten, durchschnittlich 78 m² Wohnfläche pro Einheit. Der Verkäufer ruft 4.300 €/m² auf. Der Vermögensbericht zeigt eine Erhaltungsrücklage von nur 38.400 € (= 41 €/m²) – bei einem Altbau dieser Klasse deutlich zu wenig. In der Eigentümerversammlung wurde eine Fassadendämmung für rund 380.000 € angekündigt, aber noch nicht beschlossen.

Wer hier blind kauft, finanziert die Sanierung des Vorbesitzers mit. Der korrekte Vorgehen: Kaufpreis um 23.000–28.000 € drücken oder Kauf abbrechen. Auch die Anschlussfinanzierung wird schwieriger, wenn die Bank von der Sonderumlage erfährt.

Vermögensbericht WEG richtig lesen: Checkliste für Eigentümer

Die meisten Eigentümer lesen den Bericht 30 Sekunden und legen ihn weg. Falsch. Mit folgenden Prüfpunkten erkennen Sie in zehn Minuten, ob Ihre Gemeinschaft solide aufgestellt ist – oder ob Sondereinlagen drohen.

Warnsignale im Vermögensbericht WEG

• Rücklage unter 7,10 €/m²/Jahr aufgebaut
• hohe Hausgeldrückstände einzelner Eigentümer
• Verbindlichkeiten über 20 % der Rücklage
• Rücklage auf Verwalter-Sammelkonto (verboten)
• keine Zinserträge trotz Tagesgeldzins
• fehlende Kontoauszüge als Anlage
• große Position „Sonstiges“ ohne Erläuterung
• kein Vorjahresvergleich angegeben

Kennzahlen aus dem Vermögensbericht WEG für Käufer

Wer eine Eigentumswohnung kauft, sollte den letzten Vermögensbericht vor Unterschrift des Notarvertrags anfordern. Aus den Zahlen leiten Sie ab, ob der angebotene Kaufpreis realistisch ist. Eine unterfinanzierte Rücklage kann den Wert um 5–10 % drücken – das hat unmittelbar Einfluss auf Mietrendite, Kaufpreisfaktor und Ihre Eigenkapitalrendite.

Bundesland-Besonderheiten beim Vermögensbericht WEG

Das WEG ist Bundesrecht – formal gibt es keine Bundesland-Unterschiede beim Vermögensbericht selbst. Indirekt aber sehr wohl: Die Höhe der einzukalkulierenden Sonderumlagen hängt von landesrechtlichen Vorgaben ab, etwa dem Klimaschutzgesetz NRW oder der Hamburger Klimaschutzverordnung. Auch die Kaufnebenkosten nach Bundesland spielen mit, wenn nach der Sanierung neue Anteile erworben werden.

Häufige Fehler im Vermögensbericht WEG

Aus der Praxis – und aus unzähligen Anfechtungsverfahren – kristallisieren sich immer dieselben Fehler heraus. Wer sie kennt, prüft schneller und hat Argumente in der Eigentümerversammlung.

Formfehler im Vermögensbericht WEG

• fehlender Stichtag (muss 31.12. sein)
• keine Trennung Rücklage und Girokonto
• Bank-Saldenbestätigung nicht beigefügt
• Vorjahresvergleich fehlt
• Verbindlichkeiten nicht ausgewiesen
• Unterschrift des Verwalters fehlt

Inhaltliche Fehler im Vermögensbericht WEG

Schwerwiegender sind materielle Mängel. Wenn die Rücklage nicht auf einem WEG-eigenen Konto liegt, sondern auf einem Verwalter-Sammelkonto, ist das seit der Reform unzulässig (§ 27 Abs. 1 WEG analog, BGH V ZR 134/22). Eigentümer können in diesem Fall die Abberufung des Verwalters aus wichtigem Grund verlangen – und tun das auch zunehmend.

Fallstricke für Käufer und Vermieter

Die teuersten Fehler entstehen nicht beim Verwalter, sondern beim Käufer, der den Bericht nicht prüft. Diese Liste fasst zusammen, was in unseren Beratungen am häufigsten schiefgeht:

• Bericht erst nach Notartermin angefordert
• Sonderumlage-Beschluss übersehen
• Rücklage mit Eigenkapital verwechselt
• Heizölbestand als Vermögen überbewertet
• Forderungen gegen Insolvente werthaltig
• Steuerliche Behandlung der Rücklage falsch

Achtung: Ein Sonderumlage-Beschluss, der vor Ihrer Grundbucheintragung gefasst wurde, trifft den Verkäufer – wird aber meist über den Kaufpreis weitergegeben.