Mietkaution Höhe: Zahlung & Gesetz – Wie hoch darf sie sein?

Mietkaution Höhe – Eine Mietkaution wird zu Beginn jedes Mietverhältnisses vom Vermieter zu Absicherung verlangt. Doch wie hoch darf die Mietkaution sein? Hier eine schnelle Erklärung für Privatvermietung und gewerbliche Vermietung, mit maximaler Kautionshöhe und Rechenbeispiel.

Wie hoch darf die Mietkaution sein?

Alles zur Mietkaution für Häuser & Wohnungen

Werfen wir einen Blick auf die aktuelle Gesetzgebung.

Höhe nach Gesetzgeber (BGB)

Der Gesetzgeber legt bei der Vermietung von Wohnraum eine Obergrenze für die Mietkaution von drei Monatskaltmieten fest (§ 551 BGB). Diese Regelung dient dazu, Mieter vor überhöhten Kautionen zu schützen. Bei der Vermietung von Gewerberäumen (Mietkaution Gewerbe) hingegen gibt es keine solche Begrenzung. Hier sind auch Kautionen in Höhe von bis zu 6 Monatskaltmieten nicht unüblich (Quelle Haus & Grund).

Üblicherweise bezieht sich die Berechnung der Kaution auf die Kaltmiete, also den Mietbetrag ohne Nebenkosten. Wenn die Nebenkosten nicht separat ausgewiesen, sondern in einer Pauschalmiete enthalten sind, wird diese Pauschalmiete als Grundlage für die Berechnung der Kaution herangezogen.

Zusammengefasst:

  • Wohnraum: max. 3 Monatskaltmieten
  • Gewerberäume: keine gesetzliche Obergrenze, bis zu 6 Monatskaltmieten üblich
  • Berechnungsgrundlage: Kaltmiete oder Pauschalmiete bei inkludierten Nebenkosten

Diese Regelungen sollen sicherstellen, dass die Mietkautionen fair und angemessen sind, sowohl für Mieter als auch für Vermieter.

Tabelle zur maximalen Kautionshöhe

Hier als schnelles Beispiel, eine kleine Tabelle zur maximalen Kautionshöhe.

Nettomiete maximale Kautionshöhe
300 Euro 900 Euro
600 Euro 1.800 Euro
900 Euro 2.700  Euro
1.200 Euro 3.600 Euro
1.500 Euro 4.500 Euro

Bonus! Was heißt die Nettomiete / Kaltmiete?

Der Mietzins sollte im Mietvertrag vereinbart werden, inklusive eventueller Nebenkosten. Was bedeutet Mietzins? Hier sehen Sie die verschiedenen Anteile der Gesamtmiete und den „Mietzins“:

[crp limit="2"]

Mietkaution für Vermieter und Mieter

Ob für die erste eigene Wohnung oder das Vermieten auf Airbnb, hier lernen Sie alles, was Sie über die Sicherheitsleistung wissen müssen. Nicht nur mit Vermieter Tipps, auch für Mieter haben wir einiges, unter anderem unseren Mietkaution Anbieter Vergleich 2026, mit dem Sie günstige Anbieter finden, für Ihre nächste Mietkaution.

Tipps für Vermieter und Mieter, hier entlang:

Mietkaution Höhe: Was sagt das Gesetz?

Die gesetzliche Grundlage findet sich in § 551 BGB: Die Mietkaution darf maximal drei Monatsnettokaltmieten betragen. Nettokaltmiete bedeutet: ohne Betriebskosten/Nebenkosten. Vereinbarungen, die eine höhere Kaution verlangen, sind nichtig — der Mieter muss nur bis zur gesetzlichen Höchstgrenze zahlen.

Rechenbeispiel:

  • Kaltmiete: 900 €/Monat
  • Nebenkosten: 200 €/Monat
  • Maximale Kaution: 900 € × 3 = 2.700 € (nicht 1.100 € × 3)

Zahlung der Mietkaution in Raten

Mieter haben das Recht, die Kaution in drei gleichen monatlichen Raten zu zahlen. Die erste Rate ist bei Mietbeginn fällig, die weiteren Raten mit den nächsten zwei Monatsmieten (§ 551 Abs. 2 BGB). Dieses Recht gilt unabhängig davon, ob es im Mietvertrag so vereinbart ist — es ist gesetzlich verankert.

Rate Fälligkeit Betrag (Beispiel: 2.700 €)
1. Rate Bei Mietbeginn 900 €
2. Rate Mit 2. Monatsmiete 900 €
3. Rate Mit 3. Monatsmiete 900 €

Verzinsung der Mietkaution

Der Vermieter ist verpflichtet, die Barkaution auf einem separaten, verzinslichen Konto anzulegen — getrennt von seinem eigenen Vermögen (§ 551 Abs. 3 BGB). Die Zinsen stehen dem Mieter zu und werden bei Rückgabe der Kaution ausgezahlt. In der Niedrigzinsphase ist der tatsächliche Zinsbetrag meist gering, aber der Anspruch besteht.

Wichtig: Legt der Vermieter die Kaution nicht ordnungsgemäß an, macht er sich schadensersatzpflichtig.

Rückzahlung der Mietkaution: Wann und wie?

Nach dem Auszug hat der Vermieter eine angemessene Prüffrist, um eventuelle Ansprüche (Schäden, ausstehende Betriebskostenabrechnungen, Mietrückstände) zu klären. Die Rechtsprechung akzeptiert in der Regel eine Frist von drei bis sechs Monaten. Eine starre gesetzliche Frist gibt es nicht.

Der Vermieter darf die Kaution einbehalten, wenn:

  • Mietschulden bestehen
  • Schäden an der Wohnung vorhanden sind, die über normale Abnutzung hinausgehen
  • Die Betriebskostenabrechnung noch aussteht

Normale Abnutzung — kleine Kratzer, leicht vergilbte Wände nach vielen Jahren — berechtigt den Vermieter nicht zum Einbehalten der Kaution.

Wie hoch darf die Mietkaution maximal sein?

Gemäß § 551 BGB darf die Mietkaution maximal drei Nettokaltmieten betragen. Nebenkosten werden bei der Berechnung nicht berücksichtigt. Eine vertraglich vereinbarte höhere Kaution ist nichtig.

Muss ich die Mietkaution auf einmal zahlen?

Nein. Mieter haben das gesetzliche Recht, die Kaution in drei gleichen monatlichen Raten zu zahlen (§ 551 Abs. 2 BGB). Dieses Recht gilt auch dann, wenn der Mietvertrag eine Einmalzahlung vorsieht — der gesetzliche Anspruch kann nicht durch Vertrag ausgeschlossen werden.

Wann muss der Vermieter die Mietkaution zurückzahlen?

Eine gesetzlich feste Frist existiert nicht, aber die Rechtsprechung gewährt dem Vermieter typischerweise drei bis sechs Monate nach Mietende zur Prüfung. Danach gerät er ohne Mahnung in Verzug. Bei strittigen Forderungen empfiehlt sich eine schriftliche Aufforderung mit Fristsetzung.

Darf der Vermieter die Kaution für Schönheitsreparaturen einbehalten?

Nur wenn die Schäden über normale Abnutzung hinausgehen. Normaler Verschleiß durch vertragsgemäßen Gebrauch — leichte Gebrauchsspuren, kleine Nagellöcher — begründet keinen Schadensersatzanspruch. Unwirksame Schönheitsreparaturklauseln im Mietvertrag geben dem Vermieter ebenfalls kein Einbehaltungsrecht.

Was passiert, wenn der Vermieter die Kaution nicht verzinslich anlegt?

Der Vermieter ist gesetzlich verpflichtet, die Barkaution auf einem separaten, zum üblichen Zinssatz verzinslichen Konto anzulegen. Kommt er dem nicht nach, haftet er für den entgangenen Zinsertrag. Im Streitfall kann der Mieter den entgangenen Zins als Schadensersatz geltend machen.