Kapitalanlage, Inflation und hohe Zinsen: Gute Nachrichten für Vermieter! Mietverträge, Wertsicherungsklausel und Kreditrate

"Zum Glück springt die Inflation an!" - die wenigsten können diesen Satz im ersten Moment verstehen. Die Inflation liegt bei X %, Bauzinsen steigen auf 2.5%. Keine guten Nachrichten, oder doch? Und wenn ja, für wen? Eine Immobilie als Kapitalanlage hat quasi nur Vorteile. Insbesondere, wenn die Rahmenbedingungen richtig gesetzt sind.

Warum ist die Inflation für Kapitalanleger "gut"?

Wem geht es jetzt gut?

Vorteile (auch bei Inflation) für Kapitalanleger:

• Grundstückswert / Immobilienwert steigt mit Inflation (Geldsumme)
• Mieten steigen mit Inflation, wenn sie der Wertsicherungsklausel unterliegen
• Durch höhere Mieteinnahmen (langfristig auch ohne Wertsicherungsklausel) sind Kreditraten einfacher zu zahlen

Inflation für Verbraucher: Worst Case für Sparer

Tatsächlich hat die Inflation für Verbraucher nur negative Auswirkungen. Die Kaufkraft sinkt und Ersparnisse, die über Jahre aufgebaut wurden, verlieren an Wert. Inflation heißt einfach Preissteigerung (im Umkehrschluss Kaufkraftverlust). Wenn die Preise steigen, können Sie sich weniger leisten.

Welchen Effekt eine 5% Inflation in nur einem Jahr hat, sehen Sie im folgenden Beispiel. Hier sehen Sie den effektiven Kaufkraftverlust.

Zukünftige Vermieter: Was richten 5% Inflation an?

Beispiel: Sie sparen für das Alter oder noch besser, für die erste Immobilie (Eigenkapital).

Sagen wir, Sie legen monatlich 400 Euro zurück und kommen nach vielen, vielen Jahren auf ein Vermögen von 40.000 Euro. Für den Kauf einer Immobilie müssen Sie 15% Eigenkapital einbringen. Bei 40.000 Euro (15%) würde Ihnen die Bank weitere ~ 266.000 Euro (85%) finanzieren. Damit hätten Sie 306.000 Euro für den Kauf (inkl. Kaufnebenkosten).

• 306.000 Euro / 1.000 Euro pro m² = 306 m²

Wenn die Preissteigerung (Inflation) bei 5% liegt, kostet 1 m² der jetzt noch 1.000 Euro kostet 1.050 Euro.

• 306.000 Euro / 1.050 Euro pro m² = 291 m²

Ergebnis:

Nur 1 Jahr mit 5% Inflation kosten Sie -15 m²

Vermieter / Kapitalanleger: Entspannt durch das Inflationshoch

Für die, die bereits eine Immobilie als Kapitalanlage besitzen, sind Zeiten von hoher Inflation also nicht unbedingt schlechte Nachrichten. Das sind die Gründe:

Kreditraten bleiben gleich, Erträge steigen

Kapitalanleger hingegen, mit langfristiger Finanzierung der Immobilie, Zinsbindung und den passenden Mietverträgen, spielt die Inflation in die Karten. Auch die aktuell steigenden Bauzinsen haben keinen Effekt auf Ihre laufende Finanzierung, durch die langfristige Zinsbindung. Die Kosten für den Kredit werden also nicht teurer.

Steigende Mieterträge bei Wertsicherungsklausel

Kapitalanleger machen sich noch weniger sorgen, wenn ihre Mieterträge der Wertsicherungsklausel unterliegen. Diese sind, mehr oder weniger, an die Inflation gekoppelt. Das bedeutet, Mieterhöhung dürfen durchgeführt werden, wenn die Inflation den Verbraucherpreisindex voranbringt.

Kapitalanleger nutzen derzeit:

• Langfristige Finanzierung (Rate bleibt gleich, Einnahmen steigen)
• Lange Zinsbindung zu günstigen Konditionen der letzten Jahre
• Mietverträge steigen, mit Wertsicherungsklausel

Bauzins: Hohe Zinsen für neue Kredite

Gerade die hohen Zinsen für neue Kredite, machen derzeit vielen Sorgen, insbesondere denen, die ein Haus bauen wollen, für den Eigennutz. Hier ein Tipp, sollten Sie selbst bauen wollen! Eigennutz + Haus = Fehler, denn es ist die teuerste Kombination des Wohnens. Wenn das Haus in 30, 35 Jahren abbezahlt ist, die Kinder aus dem Haus sind, bleiben 2 Etagen und viel Platz, der nicht mehr genutzt wird / werden kann, insbesondere im hohen Alter.

Kaufen Sie eine Immobilie als Kapitalanlage und bleiben Sie (vorerst) entspannt Mieter.

Problematisch werden hohe Zinsen zum einen für Eigennutzer. Zum anderen sind aber auch ein paar gewerbliche Immobilienbereiche stärker von höheren Zinsen betroffen. Insbesondere Projektentwickler, die neue Gebäude bauen, trifft es besonders hart. Zum einen durch die steigenden Baukosten. Zusätzlich durch Lieferprobleme vom Baumaterial. Zum Dritten, durch gedämpfte Aussichten in der Vermietung, denn durch die Beschlüsse der Bundesregierung kommen bald hunderttausende, zusätzliche Neubauwohnungen in den Markt.

Zinsbindung: Zinsänderungen berücksichtigen

Wenn Sie Ihren ersten Immobilien Kredit aufnehmen, werden Sie die Zinsbindung spätestens kennenlernen. Einfach gesagt, wird spekuliert, wie sich der Zins in den kommenden Jahren entwickeln wird. Derzeit würden Sie sich also fragen, wie entwickeln sich die Bauzinsen bis 2030? Sind die Zinsen niedrig, entscheiden Sie sich für eine lange Zinsbindung. Sind die Zinsen für Kredite hoch, wählen Sie eine kurzfristigere Zinsbindung. Nach Ablauf der Zinsbindung werden die Konditionen neu verhandelt.

Typische Zinsbindungen bei moderaten Zinsen:

• Privatkauf ~ 10 Jahre
• Gewerblich ~ 7 Jahre

Insbesondere in den letzten Jahren waren Zinsen für Kredite extrem günstig. Größere Kapitalanleger konnten neue Immobilien quasi kostenlos kaufen und sofort von den Mieteinnahmen profitieren. Ja, aktuell zahlen Kapitalanleger mehr Zinsen für neue Immobilien, dafür gibt es aber deutliche Wertsteigerungen.

Kapitalanlage und Inflation: Fazit

Für die, die bereits eine Immobilie als Kapitalanlage besitzen, sind Zeiten von hoher Inflation also nicht unbedingt schlechte Nachrichten. Ein nicht unerheblicher Teil der aktuellen Inflation liegt an den gestiegenen Preisen für Energie. Dementsprechend bleibt die aktuelle hohe Inflation im besten Fall ein vorübergehendes Phänomen und wird uns nicht über Jahre begleiten.