Immobilienblase: Was ist das? Zinsen, Immobilienpreise, Platzen der Blase

Immobilienblase – Seit den aktuellen Zinserhöhungen steht ein Wort wieder im Raum vieler privater Immobilieneigentümer, aber auch Kapitalanleger und Investoren sprechen darüber: Die Immobilienblase. In diesem Artikel lernen Sie mehr über die Gründe für steigende Immobilienpreise, die Entstehung von Immobilienblasen, Auswirkungen auf die Kreditvergabe und die gesamte Wirtschaft, wenn eine Immobilienblase platzt. Zinssteigerungen sind in der Regel der Grund: Was passiert also, wenn die Zinsen wie aktuell, in nur nur 9 Monaten von 1-2% auf 4-5% springen?

Wie entsteht eine Immobilienblase?

Der Beginn nach Definition einer Immobilienblase, ist immer eine hohe Immobilien Nachfrage. Daraus resultieren steigende Immobilienpreise, höhere Kreditsummen bei privaten Haushalten und viele Neubauprojekte.

Verändern sich irgendwann die Bedingungen, zum Beispiel durch plötzliche Zinssteigerungen, steigt das Risiko, dass Kreditnehmer ihre Darlehen nicht mehr zurückzahlen können. Banken vergeben weniger Kredite durch steigendes Risiko, plötzlich stehen Immobilien leer und die Preise implodieren.

Gründe / Faktoren für Immobilienblasen

Die Gründe für das Entstehen von Immobilienblasen:

  • Schnell steigende Nachfrage bei Mangel an Angebot
  • Niedrige Hypothekenzinsen
  • Lockere Kreditbedingungen
  • Spekulationen von Investoren

Wenn eine Immobilienblase mit einem Luftballon vergleichbar ist, dann genügt ein kleiner Pieks, um diesen „Ballon“ platzen zu lassen. Für das Platzen von Immobilienblasen gibt es viele Gründe, aber ein plötzlicher Anstieg der Zinssätze ist in der Regel der Schuldige.

Emotionale Kaufentscheidung treibt Immobilienpreise

Trifft eine deutlich zu hohe Nachfrage, auf ein begrenztes Angebot, werden Käufe zunehmend emotionaler und die Preise steigen noch schneller an. Der Einstieg in hohe Immobilienpreise und hohe Kredite. Wenn jetzt unvorhergesehene Ereignisse geschehen und die Zinsen plötzlich steigen, sorgen alle knapp kalkulierten Immobilien Investments für Probleme.

Günstige Zinsen treiben Immobilienpreise

Über einen langen Zeitraum hatten wir unterdurchschnittliche Zinssätze. Niedrigere Zinsen ermöglichen es mehr Menschen Immobilien zu kaufen, denn die Kredite sind „billiger“. Die Nachfrage steigt. Sobald Spekulanten erkennen, dass die Immobilienpreise steigen, drängen sie ebenfalls auf den Markt und treiben die Nachfrage weiter in die Höhe.

Emotionale Käufe, günstige Zinsen und Spekulanten, all das treibt die Preise in die Höhe. Das Phänomen wird als „Immobilienblase“ bezeichnet, die irgendwann unweigerlich platzen muss. In der Regel immer dann, wenn die Zinsen wieder steigen und die Nachfrage nach Immobilien einbricht.

Scheitelpunkt der Immobilienblase

Solang alle Akteure die Preissteigerungen mitmachen können, klettern die Preise. Steigt die Schuldenlast der Haushalte, werden Banken irgendwann zurückhaltender mit ihrer Kreditvergabe. Meist bedingt durch eine Zinsveränderung. Steigen die Zinsen, müssen Kreditnehmer mehr bezahlen. Das bringt viele in Schwierigkeiten, die knapp kalkuliert haben. So „platzt eine Immobilienblase“.

Dies geschah zuletzt in der Finanzkrise von 2007 bis 2010.

Implosion einer Immobilienblase: Ablauf

In 4 einfachen Schritten erklärt:

  1. Überschuldete Haushalte (zu hohe Preise, Kredite / steigende Zinsen)
  2. Zurückhaltende Kreditvergabe der Banken
  3. Implosion vom Immobilienmarkt

Ab wann bildet sich eine Blase?

Mit einer Immobilienblase bezeichnet Sie einen Marktzustand, bei dem die Immobilienpreise über das hinausgehen, was die meisten als vernünftig oder auch nachhaltig ansehen.

Wie „vernünftig“ die Preise sind, können Sie erkennen, wenn Sie das Verhältnis zwischen Immobilienpreisen und Haushaltseinkommen betrachten. Allgemein wäre ein Verhältnis des 4x vom Jahreseinkommen eines Haushalts noch als vernünftig anzusehen. Überschreitet dieser Wert das 5x, befindet sich ein Markt bereits in der Bildung einer Blase.

  • Deutschland, Einkommen 2020 / Haushalt: 43.344 Euro
  • Immobilie Kaufpreis (4x): 173.376 Euro
  • Kaufpreis (5x): 216.720 Euro

Natürlich unterscheiden sich die Preise je nach Stadt und Region, im Schnitt sollte eine Immobilie demnach aber nicht über 216.720 Euro kommen.

Immobilienblase oder nur „sehr gefragt“?

Es gibt einen entscheidenden Unterschied zwischen einer echten Immobilienblase und einem, sagen wir, einfach nur sehr beliebten, sehr gefragten Immobilienmarkt. Solche gefragten Märkte sind lokal begrenzt und werden durch lokale Bedingungen bestimmt. Gefragte Märkte gibt es immer wieder, guten Lagen mit Wirtschaft und Universitäten doch auch hier gilt, dass sich Haushaltseinkommen, Mieten und Preise eine gewisse Waage halten müssen.

Wenn die Blase platzt: Auswirkungen

Wie schon in der Einleitung beschrieben, für das Platzen von Immobilienblasen gibt es verschiedene Gründe. Ein plötzlicher Anstieg der Zinssätze, ist aber in der Regel der Auslöser.

Das Platzen einer Immobilienblase kann schlimme Folgen haben für:

  • Immobilienbesitzer
  • Immobilieninvestoren
  • Gesamte Wirtschaft

Wenn Immobilienkäufer während der Immobilienblase zu viel bezahlt haben und die Preise jetzt fallen, steigt die Gefahr, dass sie Ihre aufgenommenen Kredite nicht mehr bedienen können. Außerdem liegt der Wert ihrer Immobilie liegt nun deutlich unter den Darlehensbetrag. Eigentümer schulden der Bank nun mehr, als ihre Immobilie wert ist.

Eingeschränkte Kreditvergabe und Zahlungsausfälle

Wenn Immobilienpreise einbrechen, steigt das Risiko für Banken und andere Kreditinstitute, auf den Darlehen für Häuser und Eigentumswohnungen sitzen zu bleiben. Denn die gezahlten Kaufpreise, die Höhe der aufgenommenen Kredite, sind es „nicht mehr wert“.

Das kann Banken dazu bringen, dass die Kreditvergabe an Verbraucher und Unternehmen eingeschränkt wird. Das wiederum führt dann zu einer allgemeinen Kreditverknappung. Dadurch wird die gesamte Wirtschaft schwer belastet.