Immobilie bewerten: Was tun? Bewertung, Verkehrswert für Haus & Wohnung

Immobilie bewerten – Für den Verkauf von Haus, Wohnung und Grundstück, aber auch für die Nachfolge, den Nachlass (Erbe) und die Übertragung zu Lebzeiten (Schenkung), werden Immobilien bewertet. Die Bewertungsverfahren für die Hausbewertung, Wohnungsbewertung und Grundstücksbewertung ähneln sich. Hier lernen Sie die Wertfaktoren von Haus und Eigentumswohnung kennen. Ziel ist die Ermittlung vom Verkehrswert, durch 3 Bewertungsmethoden: Vergleichswertverfahren, Ertragswertverfahren und Sachwertverfahren. Außerdem lernen Sie den Unterschied von Vollgutachten (Verkehrswertgutachten für Behörden und Gericht [Erbe, Scheidung, Nachfolge, etc.]) und Kurzgutachten („einfaches“ Wertgutachten für Verkauf) kennen.

Haus, Wohnung, Grundstück bewerten

Die Gründe für den Verkauf einer Immobilie sind unterschiedlich: Umzug, Erbschaft, Scheidung. Die Wertfaktoren einer Immobilie sind aber immer gleich. In der Wertermittlung geht es um die Lage der Immobilie, deren Grundfläche, Wohnfläche und Nutzfläche, ebenso wie ihre Bausubstanz und ihr Zustand Einfluss auf den Wert haben.

Warum sollte man eine Immobilie bewerten (lassen)?

Für den planmäßigen Verkauf ist es wichtig, den aktuellen Marktwert (Verkehrswert) einer Immobilie zu kennen. Der Verkehrswert wird in der Regel durch 3 Bewertungsverfahren ermittelt.

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Eine fundierte Immobilienbewertung macht Ihren Angebotspreis belastbar und nachvollziehbar.

Aktueller Marktwert einer Immobilie

Kaufinteressenten sind schnell skeptisch und abgeschreckt, wenn der Angebotspreis einer Immobilie zu hoch angesetzt ist. Persönliche Erinnerungen, Emotionen sorgen dafür, dass Immobilien häufig über einem realistischen Kaufpreis angeboten werden.

Ist der Angebotspreis zu hoch, wird eine Immobilie schnell zum Ladenhüter. Spätere Preiskorrekturen und Verhandlungen werden dann schnell schmerzhaft, insbesondere wenn auch noch Zeitdruck hinzukommt. Ist der Angebotspreis zu niedrig, verkaufen Sie unter Wert und verlieren bares Geld.

Nutzen: Verkauf oder Steuerlast prüfen

Nicht immer geht es bei der Wertermittlung um den direkten Verkauf. Oft ist die Immobilienbewertung Teil der Verkaufsvorbereitung, weit im Vorfeld. Mit einer Bewertung lässt sich aber auch die Höhe einer Erbschaftssteuer prüfen, ebenso wie die Schenkungssteuer, die vom Finanzamt festgesetzt wurden.

Immobilie schnell, selbst bewerten?

Sie wollen „einfach“ nur den Wert einer Immobilie kennen, einen „schnellen“ Preis?

Dann sollten Sie sich diese einfache Methode anschauen – Sie brauchen dafür keinen Makler, keinen Gutachter und keinen anderen Experten. Mit dieser einfachen Methoden, können Sie alle Immobilienarten (Haus, Wohnung, Grundstück) selbst bewerten. Wenn Sie schnell und unkompliziert an eine Bewertung kommen wollen, empfehlen wir diesen, kleinen und einfach Trick:

Nutzen Sie Immobilienportale für Ihre grobe Bewertung einer Immobilie – schnell und kostenlos

Solch eine schnelle Bewertung ersetzt nicht die Expertise eines Sachverständigen (wie Makler), sie ist aber ein guter Preis-Indikator für den Wert einer Immobilie.

Lernen Sie hier mehr:

Kaufpreis Faktoren: Wertermittlung

Bevor wir in die Details der 3 Bewertungsverfahren einsteigen, hier zunächst ein Überblick zu den grundsätzlichen Wertfaktoren, in die Bewertung von Grundstücken, Eigentumswohnungen und Häusern.

Wie immer bei Immobilien gilt:

Lage, Lage, Lage

Die Lage und die umgebende Infrastruktur, sind die einflussreichsten Wertfaktoren. Hinzu kommen die Immobilienart, deren Größe, Zuschnitt, Baujahr und Instandsetzungen, ggf. auch Renovierung, Sanierung, sowie die Nutzungsmöglichkeiten.

Lage der Immobilie

Die Lage einer Immobilie hat den größten Einfluss auf Ihren Wert. Zunächst mit der Makrolage (wo in Deutschland?), danach in ihrer Mikrolage (direkte Nachbarschaft).

Makrolage – Wie schon im Ratgeber Mikro-, Meso- und Makrolage beschrieben, liegen zwischen Regionen in Bayern und Mecklenburg-Vorpommern (beispielhaft) Welten. Noch extremer sind die Unterschiede in Ballungszentren und A-Lagen wie Hamburg, Berlin oder Düsseldorf, im Vergleich zu Städten wie Duisburg oder auch Chemnitz.

Beispiel Einfamilienhaus: Ein 120 m² Haus liegt in Schwerin aktuell bei 200.000 Euro, ein vergleichbares Haus in München kostet 1.200.000 Euro. Der Wert des an sich gleichen Hauses (Größe, Zustand, etc.), ist also 6x so hoch. Infrastruktur, Bevölkerungsentwicklung im Rückblick und mit Blick auf die Zukunft, sind Faktoren der Makrolage einer Immobilie.

Mikrolage – Beim nähren Blick auf die Immobilie, kommt die Mikrolage ins Spiel. Sie betrachtet die unmittelbare Umgebung des Grundstücks, des Hauses oder der Eigentumswohnung. Angefangen bei der Nachbarschaft, den Geschäften, Bildungseinrichtungen und Ärzten in der Nähe. Ebenso, wie das Grundstück selbst, die Außen- und Innenanlagen.

Maßgeblich für die Lage:

  • A-Lagen in Ballungsgebieten
  • B-Lagen im Speckgürtel großer Städte
  • C-Lagen in wirtschaftlich schwachen Regionen
  • Danach Mikrolage > Stadtteile, Nachbarschaft

Bausubstanz, Zustand, Sanierungsstand

Nach der Lage, geht es um die Immobilie selbst. Vom Baujahr, über die typischen Mängel nach Baujahr, bis zum Stand der aktuellen energetischen Beschaffenheit.

Die Checkliste geht dabei vom Bodengutachten, über das Fundament der Immobilie, Kellerräume, bis hoch hinauf in den Dachstuhl. Weitere Faktoren sind das Mauerwerk, die Fassade, Dämmungen von Außenwänden und Dach, aber auch alle Türen und Fenster. Zusätzlich alle Leitungen, egal ob Strom, Wasser oder Abwasser.

Energieausweis – Immer wichtiger ist zudem die energetische Beschaffenheit der Immobilie. Im Energieausweis stehen die zentralen Informationen zum Energieverbrauch, Baujahr und Art der Anlagen. Aktuell setzt die Bundesregierung hohe Ziele, was die energetischen Standards von Immobilien angeht, um den Energieverbrauch zu senken, insbesondere bei der Wärmeerzeugung. Alte Anlagen erfordern damit in Zukunft höhere Investitionen und mindern den Wert.

Nach der Bausubstanz folgen Wohnbereich und Außenbereich. Angefangen bei Grundfläche, Wohnfläche und Nutzfläche, über Extras wie Fußbodenheizung, Garten und Balkon. All das, hat wiederum Einfluss auf anschließende Kosten für Reparaturen, Renovierung oder Sanierung.

Maßgeblich für Bausubstanz und Zustand:

  • Keller bis Dach
  • Mauerwerke
  • Grundstück, Außenflächen
  • Innenflächen, Räume und Flure
  • Technische Anlagen
  • Leitungsnetz

Nutzung der Immobilie

Mit der 1) Lage und der 2) Bausubstanz wurde die Immobilie schon ausführlich betrachtet. Der letzte, wichtige Aspekt sind die 3) Nutzungsmöglichkeiten der Immobilie.

Beispiel Zuschnitt: Eine Wohnung mit Loft-Charakter (wenige Räume mit größeren Dimensionen) trifft auf weniger Nachfrage (hoher Preis, wenig Räume), als eine praktische Wohnung mit gutem Schnitt, die für viele Interessenten in Frage kommt. In Zukunft werden vor allem kleine Wohnungen (Mikroapartments) immer gefragter sein.

Neben dem Schnitt und den Zimmern, kommen dann noch Extras, wie separate Arbeitszimmer, Kellerräume oder auch Wintergärten.

Maßgeblich für die Nutzung:

  • Je gewöhnlicher, desto einfacher der Verkauf
  • Je spezieller, desto aufwendiger ist die Käufersuche

Bewertung: Ablauf und Überblick

Fassen wir das Wichtigste zur Bewertung von Immobilien (Grundstück, Haus oder Eigentumswohnung) erst einmal zusammen. Immobilien werden für verschiedene Ziele bewertet, zum Beispiel für den Immobilienverkauf, aber auch für die Nachfolge, den Nachlass (Erbe) oder die Übertragung von Immobilien zu Lebzeiten (Schenkung).

Dafür wollen Sie in der Wertermittlung einen objektiven Immobilienwert berechnen, den Verkehrswert einer Immobilie.

Verkehrswert ermitteln und Bewertungsverfahren

Für die Ermittlung vom Verkehrswert einer Immobilie, gibt es 3 Bewertungsverfahren. Geregelt werden die Bewertungsverfahren durch die Immobilienwert­ermittlungsverordnung (ImmoWertV). Sachverständige (wie Immobilienmakler) und Gutachter müssen mindestens eine dieser Methoden in Ihrer Bewertung anwenden.

Nach dem Gesetz sind diese drei Verfahren zulässig:

  1. Vergleichswertverfahren
  2. Ertragswertverfahren
  3. Sachwertverfahren

Das Vergleichswertverfahren wirft einen Blick auf vergleichbare Käufe (tatsächlicher Kaufpreis) von vergleichbaren Immobilien. Das Ertragswertverfahren eignet sich für Kapitalanleger und richtet sich nach den Erträgen (Rendite) einer Immobilie. Das Sachwertverfahren bewertet die Bausubstanz durch Bodenrichtwert und Herstellungskosten.

Eine Bewertung von Sachverständigen und Gutachtern enthält nach ImmoWertV:

„Einfaches“ Wertgutachten oder Vollgutachten: Je nach Zweck

Je nach Zweck, benötigen Sie ein „einfaches“ Wertgutachten oder ein Vollgutachten.

Ein Kurzgutachten oder auch „einfaches“ Wertgutachten bekommen Sie von einem Immobilien Sachverständigen (mit entsprechender Berufserfahrung) für eine objektive Immobilienbewertung (Verkehrswert).

Ein Vollgutachten umfasst bis zu 30 Seiten und wird von Ämtern, Behörden und Gerichten anerkannt. Zum Beispiel für den Streit um Erbanteile oder auch bei Scheidungsfällen. Vollgutachten werden von freien, öffentlich bestellten Gutachtern erstellt.

  • „Einfaches“ Wertgutachten durch Sachverständigen, wie Makler, für den Verkauf
  • Vollgutachten durch freien, öffentlich bestellten Gutachter, für Behörden / Gericht

Verkehrswert: Marktwert einer Immobilie

Ihr Ziel ist die Ermittlung vom Verkehrswert = was ist meine Immobilie wert?

Verkehrswert ermitteln nach ImmoWertV

Für die Immobilienbewertung (von Sachverständigen und Gutachtern), gibt es Vorgaben vom Gesetzgeber, geregelt in der ImmoWertV, der Immobilienwertermittlungsverordnung. Sie legt die Grundsätze und Verfahren zur Ermittlung vom Verkehrswert fest. Außerdem finden Sie hier alle wichtigen, im Zusammenhang stehenden Fachbegriffe mit Definition.

Die Verkehrswertermittlung hat das Ziel, den Preis eines Grundstücks zu bestimmen, zum aktuellen Marktwert, unter „normalen Bedingungen“ und ohne Einflüsse durch Beziehungen, zwischen Verkäufer und Käufer.

Der Verkehrswert ist eine objektive Bewertung

Noch ein Blick auf die Definition nach Baugesetzbuch (BauGB).

Verkehrswert nach Gesetzgeber: Definition

Nach offizieller Definition wird der Verkehrswert (Marktwert) „durch den Preis bestimmt, der in dem Zeitpunkt, auf den sich die Ermittlung bezieht, im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach den rechtlichen Gegebenheiten und tatsächlichen Eigenschaften, der sonstigen Beschaffenheit und der Lage des Grundstücks oder des sonstigen Gegenstands der Wertermittlung ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse zu erzielen wäre.“ – Quelle: §194 Verkehrswert; Bundesamt für Justiz

Beispiel Verkehrswertermittlung im Sachwertverfahren: Das Bundesbauministerium stellt dafür eine „Sachwertrichtlinie“ mit ganzen 47 Seiten zur Verfügung, die alle Faktoren beinhaltet, die das Verfahren beeinflussen. Bestandteile der Wertermittlung im Sachwertverfahren sind:

Bewertungsverfahren: Verkehrswert Ermittlung

Drei verschiedene Verfahren unterscheidet die ImmoWertV. Eine dieser Bewertungsmethoden muss mindestens genutzt werden, wenn die Bewertung durch einen Sachverständigen oder Gutachter erstellt wird. Welches Verfahren zum Einsatz kommt, muss später begründbar sein und hängt von der Art der Immobilie ab.

Die 3 Bewertungsmethoden:

  1. Vergleichswertverfahren
  2. Ertragswertverfahren
  3. Sachwertverfahren

Die Methoden im Überblick:

Ziel ist die Ermittlung vom Verkehrswert (Marktwert). So können Sie einen realistischen Angebotspreis / Kaufpreis berechnen.

Vergleichswertverfahren: Vergleichbare Verkäufe / Käufe

Vergleichswertverfahren Definition – Mit dem Vergleichswertverfahren werfen Sie einen Blick auf vergleichbare Verkäufe / Käufe, in der näheren Vergangenheit.

Ziel: Vergleichbare Verkäufe / Käufe (tatsächlicher Kaufpreis) von ähnlichen Immobilien

Bewerten mit Vergleichswertverfahren

Das Vergleichswertverfahren funktioniert so: Der Wert Ihrer Immobilie wird aufgrund von aktuellen Kaufpreisen anderer, in der Umgebung liegender Immobilien, die vor kurzem gekauft worden, ermittelt. Es werden also tatsächliche Kaufpreise herangezogen. Die zum Vergleich verwendeten Immobilienkäufe müssen ausreichend übereinstimmende Merkmale mit Ihrer Immobilie aufweisen (Lage, Größe, usw.). Für aussagekräftige Zahlen, müssen außerdem ausreichend vergleichbare Käufe in die Ermittlung einfließen.

Je mehr vergleichbare Immobilienkäufe, desto besser das Ergebnis (Durchschnittspreis)

Kaufpreissammlung gibt Auskunft über Kaufpreise

Grundlage dafür ist die sogenannte Kaufpreissammlung. Die Kaufpreissammlung wird von örtlichen Gutachterausschüssen erhoben und immer weitergeführt. Erfasst werden Kaufverträge, bei allen Eigentümerwechseln. Sachverständige dürfen auf die Kaufpreissammlung zugreifen und können die Daten so für das Vergleichswertverfahren nutzen.

Was heißt vergleichbar? Damit ein realistischer Durchschnittspreis ermittelt werden kann, spielen diese Faktoren eine wichtige Rolle:

  • Lage der Immobilie
  • Immobilienart
  • Bauart
  • Baulicher Zustand der Immobilie
  • Gestaltung der Immobilie
  • Grundfläche, Wohnfläche und Nutzfläche
  • Ausstattung
  • Restnutzungsdauer

Für Grundstücke zählen außerdem Bodenbeschaffenheit und Erschließung.

Bei Kapitalanlegern kommt noch der Mietertrag hinzu, der durch die Vermietung erzielt wird.

Vergleichswertverfahren zusammengefasst:

  • Aktuelle (tatsächliche) Kaufpreise werden verglichen
  • Vergleichsobjekte mit übereinstimmenden Merkmalen
  • Daten aus Kaufpreissammlung (Gutachterausschuss)
  • Fokus: Bodenwert (Gebäude werden nicht berücksichtigt)

Ertragswertverfahren: Kapitalanlage mit Rendite

Ertragswertverfahren Definition – Das Ertragswertverfahren kommt dann zum Einsatz, wenn Immobilien als Kapitalanlage (zur Vermietung) gekauft werden, also als Investment- bzw. Renditeimmobilie, nicht bei Eigennutz. Immobilien die selbst genutzt werden, werden mit dem Sachwertverfahren bewertet (folgt gleich).

Ziel: Welchen Ertrag wirft eine Immobilie ab?

Bewerten mit Ertragswertverfahren

Wohneinheit, Mehrfamilienhaus, Wohnhaus oder Gewerbeimmobilien, kaufen Sie eine Immobilie aus Investitionszwecken, nutzen Sie das Ertragswertverfahren zur Ermittlung des Wertes. Dafür werfen Sie einen Blick auf die Kennzahlen, die den Ertragswert ergeben. Nach Definition, der Barwert aller zukünftigen Einnahmen der Immobilie.

Ertragswert = Mietertrag / Kapitaleinsatz

Bestandteile der Wertermittlung im Ertragswertverfahren sind:

Ertragswertverfahren zusammengefasst:

  • Methode zur Immobilienbewertung
  • Fokus: Ertrag für Kapitalanleger
  • Vorteil: Macht Immobilienangebote bewertbar und vergleichbar

Sachwertverfahren: Immobilienwert wird betrachtet

Sachwertverfahren Definition – Das Sachwertverfahren kombiniert Grundstück (Bodenwert) und den Sachwert der nutzbaren, baulichen Anlagen. Kein Vergleich, kein Vertrag, es geht um den konkreten Wert der Immobilie (Grund und Gebäude)

Ziel: Bewertet die Immobilie selbst, ohne Vergleich und Prognosen

Bewerten mit Sachwertverfahren

Die Methode ist die komplexeste der 3 Verfahren, gleichzeitig ist sie die typischste und bezieht sich auf den materiellen Wert einer Immobilie, den Sachwert.

Der Sachwert ermittelt sich aus:

  • Bodenwertrichtwert (Grundstückswert)
  • Herstellungskosten der Immobilie und Außenanlagen

Maßgeblich sind die Herstellungskosten vom Gebäude (auch Außenanlagen), mit Einfluss der Alterswertminderung (dazu gleich mehr). Das Bundesbauministerium  stellt dafür eine „Sachwertrichtlinie“ mit ganzen 47 Seiten zur Verfügung, die alle Faktoren beinhaltet, die das Verfahren beeinflussen.

Bestandteile der Wertermittlung im Sachwertverfahren sind:

  • Herstellungswert aller Gebäudeteile
  • Lage der Immobilie
  • Grundstückswert
  • Baukosten
  • Abnutzung (Baujahr und Alter)

Beispiel Alterswertminderung

Nach Gesetz liegt die typische Gesamtnutzungsdauer (Eigentumswohnung und Einfamilienhaus) bei 80 Jahren. Dementsprechend liegt die Wertminderung bei 1,25% pa. Nach Abzug von den Gebäudeherstellungskosten, ergibt sich so der Gebäudesachwert. Zuletzt wird der Bodenwert hinzugerechnet.

  • Gesamtnutzungsdauer (Gesetz): 30 Jahre
  • Wertminderung / Jahr: 1,25%

Sachwertverfahren zusammengefasst:

  • Methode zur Bewertung einer Immobilie
  • Fokus: Grundstück und Gebäude bewerten
  • Vorteil: Macht Immobilienangebote bewertbar und vergleichbar

Vollgutachten oder „einfaches“ Wertgutachten?

Prinzipiell gilt, für den Verkauf einer Immobilie sind Sie nicht verpflichtet, ein Wertgutachten in Auftrag zu geben.

Für manche Fälle, Beispiel Streit um Erbanteile oder auch bei der Scheidung, brauchen Sie allerdings Unterlagen, die von Behörden und Gerichten anerkannt werden. In diesem Fall, beauftragen Sie ein Vollgutachten, bzw. Verkehrswertgutachten.

Vollgutachten: Verkehrswertgutachten

Ein Vollgutachten (auch Verkehrswertgutachten) ist die aufwendigste Möglichkeit für ein Immobiliengutachtern. Immer dann, wenn Sie den Wert einer Immobilie gegenüber Behörden oder Gerichten nachweisen wollen, benötigen Sie ein solches Vollgutachten. Deshalb erreicht ein solches Vollgutachten auch einen Umfang von circa 30 Seiten, bei einer Anfertigungszeit von bis zu einem Monat. Diese erstellen Sie am besten mit einem freien und öffentlich bestellten Gutachter.

Die Kosten für ein solches Vollgutachten liegen bei mindestens 1.000 Euro und gehen im Normalfall bis zu 3.000 Euro hoch, je nach Komplexität (Beispiel: Eigentumswohnung bis Hotelimmobilie). Der Vorteil eines Vollgutachtens ist, dass dies auch von Ämtern und Gerichten anerkannt wird.

Vollgutachten zusammengefasst:

  • Auch Verkehrswertgutachten
  • Verwendung für Behörden, Gericht
  • Erstellung idealerweise durch freie, öffentlich bestellte Gutachter
  • Umfang: Bis zu 30 Seiten
  • Anfertigung bis zu 1 Monat
  • Kosten: 1.500 – 3.000 Euro

Für den Verkauf einer Immobilie, genügt im Regelfall ein „einfaches“ Wertgutachten.

„Einfaches“ Wertgutachten: Kurzgutachten

Das „einfache“ Wertgutachten (auch Kurzgutachten) erstellt ein Sachverständiger, der kein bestellter Gutachter ist, sondern jemand mit Branchenerfahrung, zum Beispiel ein Immobilienmakler.

Der Umfang eines solchen einfachen Wertgutachtens ist meist nur 1 oder 2 Seiten. Häufig wird der Wert und dessen Ermittlung auch einfach nur mündlich mitgeteilt. Die Kosten für ein solches, einfaches Wertgutachten liegen in der Regel zwischen 500 und 1.000 Euro.

Das reicht absolut aus, um den Verkehrswert Ihrer Immobilie zu bestimmen.

  • Einfache Form für Wertgutachten
  • Erstellung durch Sachverständigen (kein bestellter Gutachter)
  • Sachverständiger aus der Immobilien Branche, Beispiel: Makler
  • Wertgutachten in mündlicher Form
  • Umfang: Maximal 1, 2 Seiten
  • Kosten: 500 – 1.000 Euro

Solch ein einfaches Wertgutachten hilft im späteren Verkaufsprozess, zur Orientierung und in den Verhandlungen.