Grundbuch Abteilung 2 erklärt: Inhalt, Aufbau, Lasten, Beschränkungen & Muster Beispiel

Was steht in Grundbuch Abteilung 2? Hier sind alle Lasten und Beschränkungen eines Grundstücks eingetragen — außer Grundpfandrechten, die in Abteilung 3 stehen. Wohnrechte, Nießbrauch, Grunddienstbarkeiten, Vorkaufsrechte: Wer eine Immobilie kauft, muss Abteilung 2 genauestens kennen. Ein einziger Eintrag kann den Kaufpreis massiv mindern — oder den Kauf zum Albtraum machen.

Der Grundbuchauszug bzw. das Grundbuchblatt eines Grundstücks besteht immer aus der Aufschrift (Deckblatt), dem Bestandsverzeichnis (Objektdefinierung) und den drei Abteilungen. Was in der zweiten Abteilung im Grundbuch steht, erfahren Sie hier. Außerdem: Wie Sie eine Abschrift der zweiten Abteilung erhalten.

Was ist Grundbuch Abteilung 2?

Die Grundbuch Abteilung 2 enthält gemäß §§ 3 und 4 der Grundbuchordnung (GBO) alle Lasten und Beschränkungen, die auf einem Grundstück ruhen — mit Ausnahme der Grundpfandrechte (Hypotheken, Grundschulden, Rentenschulden), die in Abteilung 3 eingetragen werden.

Das Grundbuch ist in drei Abteilungen gegliedert:

• Abteilung 1: Eigentümer (wer das Grundstück besitzt und zu welchem Anteil)
• Abteilung 2: Lasten und Beschränkungen (Rechte Dritter am Grundstück)
• Abteilung 3: Grundpfandrechte (Hypotheken, Grundschulden)

Einträge in Abt. 2 entstehen durch Einigung und Eintragung (§§ 873, 875 BGB) oder kraft Gesetzes. Sie sind gegenüber jedem Dritten wirksam — auch wenn der neue Eigentümer von ihnen wusste oder nicht. Das Prinzip der Grundbuchöffentlichkeit (§ 891 BGB) schützt den gutgläubigen Erwerber nur bei fehlenden Einträgen, nicht bei vorhandenen.

Fazit für Käufer: Was in Abt. 2 steht, gilt. Kein Notar, kein Kaufvertrag hebt einen Eintrag ohne ausdrückliche Löschungsbewilligung auf.

Die wichtigsten Eintragsarten in Abteilung 2 im Überblick

Die folgende Tabelle zeigt die häufigsten Eintragsarten, ihre Rechtsgrundlage und ihre Auswirkung auf Wert und Handelbarkeit der Immobilie:

Eintrag	Rechtsgrundlage	Wer hat das Recht	Bedeutung für Käufer	Werteinfluss	Löschbar?
Wohnrecht	§ 1093 BGB	Eingetragene Person (z. B. Elternteil)	Person darf lebenslang wohnen, nicht vermieten	Bis zu 70 % Wertminderung möglich	Nur mit Aufhebungsvereinbarung + Notar
Nießbrauch	§ 1030 BGB	Nießbrauchsberechtigter	Person darf nutzen UND vermieten, Erträge zustehen ihr	Stark wertmindernd (Barwert-Methode)	Bei Tod automatisch; sonst Aufhebung nötig
Grunddienstbarkeit	§ 1018 BGB	Eigentümer des begünstigten Nachbargrundstücks	Nachbar darf Weg, Leitung oder Fläche nutzen	Je nach Art: gering bis erheblich	Nur durch Aufgabeerklärung des Berechtigten
Reallast	§ 1105 BGB	Begünstigte Person oder Körperschaft	Eigentümer muss wiederkehrende Leistungen erbringen (z. B. Versorgungsrente)	Wertminderung abhängig vom Kapitalwert	Löschung nach Erlöschen der Verpflichtung
Vorkaufsrecht	§ 1094 BGB	Berechtigte Person oder Gemeinde	Bei Verkauf muss zuerst dem Berechtigten angeboten werden	Kann Verkauf verzögern oder verhindern	Nur mit Verzichtserklärung des Berechtigten
Auflassungsvormerkung	§ 883 BGB	Käufer (nach Kaufvertrag)	Sichert Käufer vor Doppelverkauf oder Zwangsvollstreckung	Neutral — schützt den Käufer	Nach Eigentumsumschreibung automatisch
Erbbaurecht	ErbbauRG	Erbbauberechtigter (Gebäudeeigentümer)	Gebäude auf fremdem Grund, Erbbauzins fällig	Erhebliche Wertminderung, Sonderfinanzierung nötig	Endet nach Ablauf (50–99 Jahre)
Baulast / Leitungsrecht	LBO / BauGB	Versorgungsunternehmen oder Nachbar	Grundstück darf nicht überbaut werden, Zugangspflicht	Je nach Lage gering bis stark	Nur durch Aufgabe + Genehmigung

Wie liest man einen Grundbuch Abt. 2 Auszug?

Ein Auszug aus Abteilung 2 ist nach einem festen Schema aufgebaut. Wer weiß, wie die Spalten zu lesen sind, erkennt sofort, was aktiv und was bereits gelöscht ist.

Aufbau der Abteilung 2

• Lfd. Nr.: Fortlaufende Nummer des Eintrags (1, 2, 3 …)
• Bezeichnung der Last / Beschränkung: Art des Rechts und sein Inhalt
• Zugunsten: Wer das Recht hält (Person, Grundstück, Körperschaft)
• Eingetragen am: Datum der Eintragung
• Veränderungen / Löschungsvermerke: Rot durchgestrichen = gelöscht, Schwarz = aktiv

Beispiel-Auszug (fiktiv)

Lfd. Nr.	Inhalt	Zugunsten	Eingetragen	Bemerkung
1	Wohnrecht gemäß § 1093 BGB an der EG-Wohnung	Maria Müller, geb. 12.03.1938	15.06.2001	Gelöscht 04.01.2021 (Ableben)
2	Geh- und Fahrrecht gemäß § 1018 BGB über die nordwestliche Grundstücksecke (ca. 25 m²)	Eigentümer des Grundstücks Flurstück 114/3	03.03.1978	Aktiv — bleibt bei Verkauf

Lesehinweis: Durchgestrichene, rot markierte Einträge sind gelöscht und rechtlich wirkungslos. Nur schwarze, nicht durchgestrichene Einträge sind noch aktiv und gehen auf den Käufer über.

Wohnrecht vs. Nießbrauch — der wichtigste Unterschied

Käufer verwechseln Wohnrecht und Nießbrauch häufig. Der Unterschied ist jedoch erheblich — sowohl rechtlich als auch im Hinblick auf den Immobilienwert.

Kriterium	Wohnrecht (§ 1093 BGB)	Nießbrauch (§ 1030 BGB)
Wer darf nutzen?	Nur die eingetragene Person + Haushaltsmitglieder	Der Nießbrauchsberechtigte — auch Dritte durch Vermietung
Vermietung erlaubt?	Nein	Ja — Erträge stehen dem Berechtigten zu
Übertragbar?	Nein	Nicht übertragbar, aber Nutzung kann überlassen werden
Erlischt bei Tod?	Ja	Ja (sofern nicht anders vereinbart)
Einfluss auf Kaufpreis	Starke Minderung (Wohnwert × Vervielfältiger)	Sehr starke Minderung (volle Mieteinnahmen entfallen)
Wer trägt Instandhaltung?	Eigentümer (Lasten trägt der Berechtigte anteilig)	Nießbrauchsberechtigter (gewöhnliche Unterhaltspflicht)

Rechenbeispiel: Nießbrauchswert einer Eigentumswohnung

Eine 80-m²-Eigentumswohnung erzielt eine ortsübliche Miete von 1.200 € monatlich (14.400 €/Jahr). Die nießbrauchsberechtigte Person ist 65 Jahre alt. Laut BMF-Tabelle (Anlage 9 BewG) beträgt der Vervielfältiger für 65-jährige Frauen ca. 11,0.

• Jahreswert: 14.400 €
• Vervielfältiger (65 J., weiblich): 11,0
• Nießbrauchswert: 14.400 € × 11,0 = 158.400 €

Diesen Betrag würde das Finanzamt als Wert des Nießbrauchs ansetzen. Ein Käufer muss entsprechend kalkulieren: Er zahlt den Kaufpreis, erhält aber keine Einnahmen, bis der Nießbrauch erlischt.

Wann sind Einträge in Abt. 2 ein Kaufabbruch-Kriterium?

Nicht jeder Eintrag in Abteilung 2 ist problematisch. Manche sind harmlos (z. B. eine bereits gelöschte Auflassungsvormerkung) oder sogar vorteilhaft (Auflassungsvormerkung zugunsten des aktuellen Käufers). Die folgenden fünf Eintragstypen sollten jedoch vor dem Notartermin zwingend geklärt werden:

1. Lebenslanges Wohnrecht ohne Ablösesumme: Wenn der Berechtigte jung und gesund ist, kann die Immobilie für Jahrzehnte nicht genutzt oder vermietet werden. Ohne schriftliche Aufhebungsvereinbarung vor dem Kauf: Finger weg.
2. Veräußerungsbeschränkung: Manche Einträge verlangen die Zustimmung eines Dritten (z. B. Gemeinde, ehemaliger Eigentümer) für jeden Verkauf. Das schränkt die künftige Handelbarkeit massiv ein.
3. Rückauflassungsvormerkung: Der Verkäufer oder ein Dritter hat das Recht, das Grundstück zurückzufordern — unter bestimmten Bedingungen (z. B. Nutzungsänderung, Nichtzahlung). Ein erhebliches Risiko für Finanzierung und Eigentumsicherheit.
4. Leitungsrechte und Baulasten des Versorgers: Erdgasleitungen, Stromleitungen oder Abwasserkanäle auf dem Grundstück begrenzen Bebaubarkeit und können Nachbaransprüche auf Zugang begründen. Vor dem Kauf: Lageplan anfordern.
5. Sanierungsrechtliche Genehmigungsvorbehalte (§ 144 BauGB): In Sanierungsgebieten bedarf jede Veräußerung der Genehmigung der Gemeinde. Das kann den Verkauf blockieren oder den Kaufpreis durch Ausgleichsbeträge erheblich belasten.

Grundbuch Abt. 2 Eintrag löschen — Schritt für Schritt

Die Löschung eines Eintrags in Abteilung 2 erfordert die Mitwirkung des Berechtigten. Das Verfahren ist in §§ 19 ff. GBO geregelt.

1. Bewilligungserklärung einholen: Der Berechtigte (z. B. Wohnrechtinhaber, Grunddienstbarkeitsberechtigter) muss der Löschung ausdrücklich zustimmen (§ 19 GBO). Ohne seine Bewilligung ist keine Löschung möglich.
2. Notarielle Beglaubigung: Die Unterschrift des Berechtigten muss notariell beglaubigt sein — es sei denn, der Berechtigte stellt den Antrag persönlich beim Grundbuchamt.
3. Antrag beim Grundbuchamt: Antrag auf Löschung stellen, Bewilligungserklärung beifügen. Das Grundbuchamt prüft die formellen Voraussetzungen.
4. Bearbeitungsdauer: Je nach Grundbuchamt und Auslastung 4–12 Wochen. In Ballungsräumen (Berlin, München) teils länger.
5. Löschungsvermerk: Das Grundbuchamt trägt einen roten Löschungsvermerk ein. Ab diesem Zeitpunkt ist der Eintrag rechtlich wirkungslos.

Kosten der Löschung (nach GNotKG)

Die Kosten für die Löschung richten sich nach dem Wert des gelöschten Rechts (Geschäftswert). Näherungsweise gilt für die Gesamtkosten (Notar + Grundbuchgebühr):

Geschäftswert des Rechts	Notar-Beglaubigung (0,5-fach)	Grundbuchgebühr (0,5-fach)	Gesamt (ca.)
50.000 €	207 €	60 €	ca. 267 €
100.000 €	354 €	100 €	ca. 454 €
200.000 €	598 €	165 €	ca. 763 €
300.000 €	784 €	215 €	ca. 999 €
500.000 €	1.106 €	310 €	ca. 1.416 €

Hinweis: Bei einem lebenslangen Wohnrecht oder Nießbrauch wird der Geschäftswert nach dem Jahreswert der Nutzung multipliziert mit dem Vervielfältiger (BMF-Tabelle) berechnet — nicht nach dem Grundstückswert.

Abt. 2 beim Immobilienkauf — Checkliste für Käufer

Diese 7 Fragen sollten Sie vor dem Notartermin verbindlich klären:

1. Sind alle Einträge bekannt und verständlich? Lassen Sie sich jeden aktiven Eintrag vom Notar oder Anwalt erklären. Fachbegriffe wie „Reallast“ oder „Geh- und Fahrrecht“ können erhebliche Konsequenzen haben.
2. Wer ist der Berechtigte — und ist er erreichbar? Bei Wohnrechten oder Nießbrauch: Lebt die eingetragene Person noch? Gibt es Erben, die das Recht übernommen haben könnten?
3. Was kostet die Ablösung des Rechts? Holen Sie vor dem Kauf eine schriftliche Ablöseofferte des Berechtigten ein. Der Preis für eine vorzeitige Aufhebung ist verhandelbar.
4. Wurde die Bereinigung vertraglich vereinbart? Wenn der Kaufvertrag vorsieht, dass ein Eintrag gelöscht wird: Stellen Sie sicher, dass die Löschungsbewilligung bereits vorliegt oder als aufschiebende Bedingung im Kaufvertrag steht.
5. Besteht ein Vorkaufsrecht? Falls ja: Liegt bereits eine Verzichtserklärung des Berechtigten vor? Ohne Verzicht kann der Vorkaufsberechtigte innerhalb von 2 Monaten in den Kaufvertrag eintreten (§ 469 BGB).
6. Gibt es sanierungsrechtliche Beschränkungen? Erkundigen Sie sich beim zuständigen Bauamt, ob das Grundstück in einem Sanierungsgebiet liegt (§ 142 BauGB). Entsprechende Vermerke können im Grundbuch fehlen, aber trotzdem wirksam sein.
7. Ist die Auflassungsvormerkung eingetragen? Nach Abschluss des Kaufvertrags sollte unmittelbar eine Auflassungsvormerkung zu Ihren Gunsten eingetragen werden — das schützt Sie bis zur endgültigen Eigentumsumschreibung.

Häufige Fragen zu Grundbuch Abteilung 2

Muss Abteilung 2 beim Kauf bereinigt sein?

Nein, das ist keine gesetzliche Pflicht. Viele Einträge gehen automatisch auf den Käufer über. Welche Einträge gelöscht werden müssen, regelt der Kaufvertrag. In der Praxis bestehen Banken bei der Finanzierung darauf, dass bestimmte Belastungen (z. B. Wohnrechte) vor der Auszahlung des Darlehens gelöscht werden.

Kann ich ein Wohnrecht ablösen?

Ja — aber nur mit Zustimmung des Berechtigten. Das Wohnrecht ist höchstpersönlich und nicht erzwingbar aufhebbar. Eine Ablösung erfolgt durch Zahlung einer einmaligen Entschädigungssumme, die sich am Barwert des lebenslangen Wohnrechts orientiert (Jahreswert × Vervielfältiger nach Lebenserwartung). Der Berechtigte kann ablehnen.

Was kostet die Löschung eines Nießbrauchs?

Die Kosten hängen vom Geschäftswert ab, der sich nach dem Jahreswert der Nutzung und der Lebenserwartung berechnet. Bei einem Jahreswert von 12.000 € und einem Vervielfältiger von 10 ergibt sich ein Geschäftswert von 120.000 € — die Gesamtkosten liegen dann bei ca. 500–600 €. Hinzu kommt ggf. eine Ablöseentschädigung an den Berechtigten.

Bleibt eine Grunddienstbarkeit bei Verkauf bestehen?

Ja, uneingeschränkt. Grunddienstbarkeiten (z. B. Wegerecht, Leitungsrecht) sind grundstücksbezogen — sie haften am Grundstück, nicht an der Person des Eigentümers. Ein Verkauf ändert daran nichts. Die Dienstbarkeit muss durch Aufgabeerklärung des Begünstigten und Eintragung der Löschung im Grundbuch beseitigt werden.

Wann erlischt eine Auflassungsvormerkung?

Die Auflassungsvormerkung erlischt, sobald die Eigentumsumschreibung im Grundbuch vollzogen ist. Sie ist ein temporäres Sicherungsmittel, das den Käufer zwischen Kaufvertrag und Eigentumsübertragung schützt. Das Grundbuchamt löscht sie automatisch mit der Eintragung des neuen Eigentümers.

Grundbuchauszug Abteilung 2 anfordern

Jeder, der ein berechtigtes Interesse nachweist, kann beim zuständigen Grundbuchamt einen Auszug beantragen (§ 12 GBO). Als Käufer genügt der Nachweis eines konkreten Kaufinteresses (z. B. unterschriebenes Kaufangebot). Kosten: ca. 10–20 € pro Auszug.

Alternativ kann der Notar oder ein bevollmächtigter Anwalt den Auszug direkt beim elektronischen Grundbuch abrufen. In vielen Bundesländern ist das Grundbuch inzwischen elektronisch geführt und über das EGVP (Elektronisches Gerichts- und Verwaltungspostfach) zugänglich.

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Alle Eintragstypen in Abteilung 2 im Überblick

In Grundbuch Abteilung 2 werden alle dinglichen Rechte Dritter an einem Grundstück eingetragen — außer Grundpfandrechten (die stehen in Abteilung 3). Ein Überblick der häufigsten Eintragsarten:

Eintragstyp	Was es bedeutet	Typische Situation	Löschbar?
Wohnrecht	Person darf Wohnung lebenslang bewohnen	Eltern übertragen Haus auf Kind, behalten Wohnrecht	Ja, durch Löschungsbewilligung
Nießbrauch	Nutzungs- und Ertragsberechtigung (z. B. Mieteinnahmen kassieren)	Schenkung unter Vorbehalt des Nießbrauchs	Ja, Tod oder Löschungsbewilligung
Grunddienstbarkeit	Recht des Nachbargrundstücks (z. B. Wegerecht, Leitungsrecht)	Strom-/Wasserleitung verläuft durch Grundstück	Ja, Einigung beider Seiten nötig
Reallast	Verpflichtung zu regelmäßigen Leistungen aus dem Grundstück	Altenteil, Versorgungsrente bei Hofübergabe	Ja, nach Ablauf oder Bewilligung
Vorkaufsrecht	Berechtigter kann bei Verkauf vorrangig kaufen	Gemeindliches Vorkaufsrecht, familiäres Vorkaufsrecht	Ja, durch Löschungsbewilligung
Auflassungsvormerkung	Sichert Käufer gegen Zwischenverfügungen	Zwischen Kaufvertrag und Eigentumsumschreibung	Automatisch nach Eigentumsumschreibung
Verfügungsbeschränkung	Eingeschränkte Veräußerbarkeit (z. B. Insolvenz)	Insolvenzverfahren, Testamentsvollstreckung	Nach Aufhebung des Verfahrens

Wohnrecht vs. Nießbrauch: Der entscheidende Unterschied

Wohnrecht und Nießbrauch werden oft verwechselt — der Unterschied ist aber erheblich:

• Wohnrecht (§ 1093 BGB): Der Berechtigte darf die Wohnung selbst bewohnen. Er kann sie nicht vermieten. Das Wohnrecht ist nicht übertragbar und nicht vererblich. Es ist personenbezogen.
• Nießbrauch (§ 1030 BGB): Umfassenderes Recht — der Berechtigte darf das Objekt auch vermieten und Erträge behalten. Ebenfalls personenbezogen, nicht vererblich. Wird häufig bei der vorweggenommenen Erbfolge eingesetzt.

BGH-Urteil: Grunddienstbarkeiten (z. B. Wegerecht) gehen beim Grundstücksverkauf automatisch auf den neuen Eigentümer über — sie sind grundstücksbezogen, nicht personenbezogen (BGH V ZR 229/12).

Wie beeinflusst ein Eintrag in Abteilung 2 den Kaufpreis?

Einträge in Abteilung 2 können den Wert eines Grundstücks erheblich mindern. Faustregel:

• Wohnrecht/Nießbrauch: Wertminderung 10–40 %, abhängig vom Alter des Berechtigten und Kapitalwert der Nutzung
• Wegerecht/Leitungsrecht: Geringe Wertminderung (2–8 %), wenn Lage akzeptabel
• Vorkaufsrecht: Faktisch keine Wertminderung, aber Verkaufsprozess wird komplizierter
• Auflassungsvormerkung: Zeigt laufenden Kauf an — kein Problem für Käufer

Löschung eines Eintrags in Abteilung 2: Schritt für Schritt

1. Löschungsbewilligung einholen: Der Berechtigte muss der Löschung notariell beglaubigt zustimmen (§ 19 GBO)
2. Notarielle Beglaubigung: Unterschrift des Berechtigten muss notariell beglaubigt sein — kostet 20–70 € je nach Wert
3. Antrag beim Grundbuchamt: Notar oder Eigentümer stellt Antrag auf Löschung
4. Löschung im Grundbuch: Eintrag wird rot durchgestrichen (bleibt lesbar) und Rötvermerk eingetragen

Bei Tod des Berechtigten (z. B. Wohnrecht erlischt mit Tod): Sterbeurkunde + Antrag beim Grundbuchamt genügt. Keine Löschungsbewilligung erforderlich.

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FAQ: Grundbuch Abteilung 2

Was passiert mit Einträgen in Abteilung 2 beim Hausverkauf?

Grundstücksbezogene Rechte wie Wegerechte und Leitungsrechte gehen automatisch auf den neuen Eigentümer über — sie bleiben bestehen. Personenbezogene Rechte wie Wohnrecht und Nießbrauch erlöschen beim Tod des Berechtigten, nicht automatisch beim Verkauf. Käufer müssen Wohnrecht und Nießbrauch übernehmen, solange der Berechtigte lebt.

Kann ich ein Haus mit Wohnrecht kaufen und dann einziehen?

Nein — solange das Wohnrecht besteht, hat der Berechtigte das Recht, die Immobilie zu bewohnen. Eine Nutzung durch den Eigentümer ist nur möglich, wenn das Wohnrecht erlischt (Tod) oder der Berechtigte freiwillig zustimmt und eine Löschungsbewilligung erteilt.

Wie erkenne ich, ob ein Wohnrecht noch aktiv ist?

Im Grundbuchauszug steht das Wohnrecht mit dem Namen des Berechtigten. Um zu prüfen, ob die Person noch lebt, können Sie ein aktuelles Grundbuchauszug beim Grundbuchamt anfordern. Zeigt es keinen Löschungsvermerk, ist das Recht formell noch eingetragen — unabhängig vom Leben des Berechtigten.