Räumungsantrag (Wiki, Definition): Antrag auf Wohnungsräumung

Ein Räumungsantrag ist die gerichtliche Eintrittskarte des Vermieters, wenn der Mieter trotz wirksamer Kündigung nicht auszieht. Er wird beim Amtsgericht am Lageort der Mietsache eingereicht (§ 29a ZPO) und mündet — bei Erfolg — in einen Räumungstitel, mit dem der Gerichtsvollzieher zwangsräumen kann. Wer hier formal patzt, verliert sechs bis zwölf Monate Mietausfall. Dieser Beitrag zeigt Voraussetzungen, Kosten, Ablauf und die typischen Fallstricke aus 20 Jahren Vermieterpraxis.

Voraussetzungen für einen wirksamen Räumungsantrag

Ohne wirksame Kündigung kein Räumungsantrag. Das Gericht prüft jeden formalen Schritt — und kippt die Klage, sobald Zustellung, Frist oder Begründung nicht sauber sind. Vor jedem Antrag müssen drei Bausteine stehen: Kündigungsgrund, formgerechte Kündigung, abgelaufene Räumungsfrist.

Kündigungsgründe vor dem Räumungsantrag

Der Räumungsantrag stützt sich entweder auf eine außerordentliche fristlose Kündigung (§ 543 BGB) oder eine ordentliche Kündigung (§ 573 BGB). Bei Mietrückständen greift § 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB: zwei aufeinanderfolgende Termine mit nicht unerheblichem Rückstand oder ein Rückstand von mehr als zwei Monatsmieten.

• Mietrückstand > 2 Monatsmieten (§ 543 BGB)
• Erhebliche Vertragsverletzung trotz Abmahnung
• Eigenbedarf nach § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB
• Hinderung wirtschaftlicher Verwertung (§ 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB)
• Unbefugte Untervermietung trotz Abmahnung
• Erhebliche Störung des Hausfriedens
• Vorsätzliche Beschädigung der Mietsache

Praxis-Tipp: Schiebt der Mieter den Rückstand binnen zwei Monaten nach Klagezustellung nach (Schonfristzahlung, § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB), wird die fristlose Kündigung unwirksam. Deshalb immer parallel ordentlich kündigen — diese bleibt nach BGH VIII ZR 19/16 bestehen.

Formerfordernisse vor dem Räumungsantrag

Die Kündigung muss schriftlich (§ 568 BGB) und mit konkreter Begründung erfolgen. E-Mail, Fax, WhatsApp — alles unwirksam. Bei mehreren Mietern muss jede Kündigung jedem zugestellt werden, sonst stolpert der gesamte Räumungsantrag. Der nachweisbare Zugang ist Pflicht: Einwurf-Einschreiben mit Zeugen oder Bote.

• Schriftform mit Originalunterschrift
• Konkreter Kündigungsgrund im Schreiben
• Hinweis auf Widerspruchsrecht (§ 574 BGB)
• Zustellung an alle Mietvertragsparteien
• Beweissicherer Zugangsnachweis

Räumungsantrag bei Wohnraum vs. Gewerbe

Bei Gewerbemietverhältnissen entfällt der soziale Mieterschutz weitgehend. Keine Sperrfrist nach Eigentümerwechsel, keine Schonfristzahlung, keine Räumungsfrist nach § 721 ZPO. Räumungsklagen gegen Gewerbemieter laufen daher oft in 3–6 Monaten durch. Achtung: Bei Mischmietverhältnissen (Wohnen + Praxis) entscheidet der Schwerpunkt der Nutzung — im Zweifel gilt das Wohnraummietrecht (BGH XII ZR 67/13).

Räumungsantrag: Kosten, Streitwert und Gebühren

Der Streitwert richtet sich nach der Jahresnettomiete (§ 41 Abs. 2 GKG). Daraus ergeben sich Gerichts- und Anwaltsgebühren, die der Vermieter zunächst vorstreckt. Sie sind erstattungsfähig — wenn der Mieter zahlungsfähig ist. Genau hier liegt das wirtschaftliche Risiko.

Nettokaltmiete/Monat	Streitwert (12×)	Gerichtskosten (3,0)	RA-Kosten ca.
500 EUR	6.000 EUR	588 EUR	1.280 EUR
600 EUR	7.200 EUR	723 EUR	1.450 EUR
900 EUR	10.800 EUR	873 EUR	1.880 EUR
1.200 EUR	14.400 EUR	1.011 EUR	2.180 EUR
1.500 EUR	18.000 EUR	1.236 EUR	2.480 EUR
1.800 EUR	21.600 EUR	1.401 EUR	2.760 EUR
2.500 EUR	30.000 EUR	1.911 EUR	3.380 EUR

Hinzu kommen Gerichtsvollzieherkosten der späteren Zwangsräumung — je nach Wohnungsgröße zwischen 1.500 EUR und 8.000 EUR, in Einzelfällen über 15.000 EUR (Möbeleinlagerung 6 Monate nach § 885a ZPO). Wer eine Kapitalanlage kalkulieren will, sollte dieses Risiko zwingend in den Cashflow einpreisen und auch die Eigenkapitalrendite entsprechend stresstesten.

Räumungsantrag und das „Berliner Modell“

Beim Berliner Modell beschränkt der Gerichtsvollzieher die Räumung auf den Besitzentzug, ohne Möbel einzulagern. Das senkt die Räumungskosten oft auf 800 bis 2.000 EUR. Voraussetzung: Der Räumungstitel enthält die Beschränkung auf § 885a ZPO. Diese Klausel sollte bereits im Räumungsantrag formuliert werden. Der Vermieter macht anschließend sein Vermieterpfandrecht (§ 562 BGB) geltend — wertlose Möbel werden nach Frist entsorgt, werthaltige verwertet.

Räumungskosten je Wohnungsgröße im Vergleich

Die folgenden Werte sind Durchschnittspraxis aus westdeutschen Großstädten. In Berlin, Hamburg und München liegen die Sätze 15–25 % höher, in ländlichen Regionen 10–20 % niedriger.

Wohnung	Klassische Räumung	Berliner Modell	Möbeleinlagerung 6 Monate
1-Zi-Apartment 30 m²	1.500–2.500 EUR	700–1.100 EUR	900–1.400 EUR
2-Zi-Wohnung 60 m²	2.500–4.000 EUR	900–1.500 EUR	1.800–2.800 EUR
3-Zi-Wohnung 80 m²	3.500–6.000 EUR	1.200–1.800 EUR	2.800–4.500 EUR
4-Zi-Wohnung 110 m²	5.500–9.000 EUR	1.500–2.300 EUR	4.500–7.500 EUR
EFH/Messie-Fall	8.000–20.000 EUR	2.000–3.500 EUR	7.000–15.000 EUR

Räumungsantrag: Ablauf vor dem Amtsgericht

Vom Eingang des Antrags bis zur Zwangsräumung vergehen realistisch sechs bis vierzehn Monate — abhängig von Gerichtsauslastung, Räumungsschutzantrag des Mieters und Vollstreckungsterminen. Räumungsklagen sind nach § 272 Abs. 4 ZPO vorrangig zu behandeln, in der Praxis variiert das aber stark.

Phase	Dauer typisch	Was passiert
Klageeinreichung bis Zustellung	2–6 Wochen	Gerichtskostenvorschuss, Zustellung an Mieter
Klageerwiderung	2–4 Wochen	Mieter äußert sich
Mündliche Verhandlung	3–6 Monate	Beweisaufnahme, Vergleich oder Urteil
Räumungsfrist im Urteil	2 Wochen – 12 Monate	§ 721 ZPO Schutzfrist
Zustellung Vollstreckungstitel	1–2 Wochen	Klausel und Zustellung
Zwangsvollstreckung	4–10 Wochen	Gerichtsvollzieher-Termin

Räumungsantrag mit Zahlungsklage verbinden

Sinnvoll ist die Klagehäufung: Räumungsantrag + Zahlungsklage über rückständige Mieten + zukünftige Nutzungsentschädigung (§ 546a BGB). So entsteht in einem Verfahren auch ein Vollstreckungstitel über das Geld. Wer den Mieter später per Kontopfändung erreichen will, braucht diesen Titel ohnehin — und spart eine zweite Klage. Der Streitwert addiert sich nicht: Nutzungsentschädigung wird gemäß § 41 Abs. 2 GKG nicht zusätzlich gezählt, was die Gerichtskosten niedrig hält.

Räumungsantrag und der Räumungsschutz § 721 ZPO

Das Gericht kann dem Mieter Räumungsfrist gewähren — bei Familien mit Kindern, Krankheit, akutem Wohnungsmangel. Maximum: ein Jahr. Vermieter sollten in der Klage frühzeitig gegen eine zu lange Frist argumentieren: eigener Eigenbedarf, drohender Mietausfall, finanzielle Belastung der Familie.

Achtung Vollstreckungsschutz: § 765a ZPO erlaubt dem Mieter im letzten Moment einen Antrag auf Vollstreckungsschutz — etwa bei Suizidgefahr oder schwerer Krankheit. Solche Anträge können den bereits gebuchten Räumungstermin um Wochen verschieben. Bei nachgewiesener Suizidgefahr (BVerfG 1 BvR 569/05) ist sogar eine unbefristete Aussetzung möglich, kombiniert mit Auflagen wie psychiatrischer Begutachtung.

Räumungsvergleich als kostengünstige Alternative

In rund 40 % aller Räumungsverfahren endet die mündliche Verhandlung mit einem Vergleich (§ 794 ZPO). Typischer Inhalt: Auszug binnen 2–4 Monaten, Verzicht auf Schonfristzahlung, Erlass eines Teils der Rückstände gegen pünktlichen Auszug. Vorteil: Vollstreckungstitel ohne Urteil, halbierte Gerichtsgebühren (KV 1211 GKG, von 3,0 auf 1,0). Risiko: Bei späterer Nichträumung muss der Vermieter trotzdem den Gerichtsvollzieher beauftragen.

Räumungsantrag: Schritt-für-Schritt-Checkliste

Damit der Räumungsantrag nicht an Formalien scheitert, sollte vor Einreichung jeder Punkt abgehakt sein. Diese Liste hat sich aus hunderten Verfahren bewährt.

• Mietvertrag und alle Nachträge vorhanden
• Mietkonto mit Zahlungsverlauf lückenlos dokumentiert
• Schriftliche Mahnung mit Zugangsnachweis
• Kündigung schriftlich, unterschrieben, begründet
• Zugang der Kündigung beweissicher dokumentiert
• Räumungsfrist abgelaufen
• Streitwert berechnet (12× Nettokaltmiete)
• Gerichtskostenvorschuss überwiesen
• Antrag auf Berliner Räumung formuliert
• Zahlungsklage mit verbunden

Wer die Wohnung nach Räumung sanieren oder verkaufen will, sollte parallel die Renovierungs-Rendite prüfen und den Kaufpreisfaktor für einen späteren Verkauf kalkulieren. Bei Verkauf innerhalb der Spekulationsfrist greift die Spekulationssteuer. Eine fehlerhafte Nebenkostenabrechnung liefert dem Mieter im Räumungsverfahren übrigens regelmäßig Argumente für Mietminderung — sauber abrechnen ist Pflicht.

Räumungsantrag: typische Fehler aus der Praxis

Mehr als jede dritte Räumungsklage scheitert oder verzögert sich wegen vermeidbarer Fehler. Aus 20 Jahren Vermieterberatung — das sind die Klassiker, die Vermieter Monate kosten.

Fehler beim Räumungsantrag wegen Mietrückstand

Der häufigste Fehler: zu früh kündigen. Wer bei 1,8 Monatsmieten Rückstand fristlos kündigt, hat keinen Kündigungsgrund nach § 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB. Genauso fatal: Der Mieter zahlt nach Kündigung teilweise — und der Vermieter nimmt das Geld an, ohne klarzustellen, dass die Annahme nur unter Vorbehalt erfolgt. Risiko: stillschweigende Fortsetzung des Mietverhältnisses.

Fehler beim Räumungsantrag bei Eigenbedarf

Eigenbedarfskündigungen müssen die nutzungsberechtigte Person und den konkreten Bedarfsgrund nennen. „Für meinen Sohn“ reicht nicht — Name, Verwandtschaftsverhältnis, geplanter Einzugszeitpunkt, Begründung der Wohnungsgröße gehören in das Kündigungsschreiben. Vorgetäuschter Eigenbedarf wird nach BGH-Rechtsprechung mit Schadenersatz von oft 10.000 bis 50.000 EUR sanktioniert.

• Bedarfsperson namentlich benennen
• Bedarfsgrund konkret darstellen
• Alternativwohnung im Bestand prüfen
• Tatsächlichen Einzug nach Räumung dokumentieren
• Mindestens drei Jahre Selbstnutzung sicherstellen

Fallstricke bei Sozialleistungsbeziehern

Bezieht der Mieter Bürgergeld, übernimmt das Jobcenter die Miete oft direkt — das schützt den Vermieter aber nur, wenn er nach § 22 Abs. 7 SGB II die Direktzahlung beantragt. Bei drohender Wohnungslosigkeit übernimmt das Sozialamt nach § 36 SGB XII teils die kompletten Rückstände, um die Räumung abzuwenden. Diese Zahlung heilt die fristlose Kündigung — die ordentliche Kündigung (parallel ausgesprochen) bleibt jedoch wirksam. Vermieter sollten das Jobcenter aktiv informieren, sobald zwei Monatsmieten fehlen.

Fallstricke bei Tod des Mieters

Stirbt der Mieter während des Räumungsverfahrens, geht das Mietverhältnis auf Erben oder Mitbewohner über (§§ 563, 564 BGB). Der Räumungsantrag muss umgestellt werden — gegen die Erbengemeinschaft oder die in der Wohnung lebenden Angehörigen. Bei Erbausschlagung läuft die Räumung gegen den Nachlasspfleger. Praxis-Schock: Bei unbekannten Erben pausiert das Verfahren oft 6–12 Monate, bis das Nachlassgericht einen Pfleger bestellt.

Räumungsantrag: Beispielrechnung für den Vermieter

Eine realistische Rechnung zeigt, warum frühe Reaktion und sauberes Vorgehen entscheidend sind. Beispiel: 3-Zimmer-Wohnung, 850 EUR Nettokaltmiete, Mieter zahlt seit drei Monaten nicht.

Position	Betrag
Mietausfall (10 Monate Verfahren)	8.500 EUR
Gerichtskosten Räumungsklage	823 EUR
Anwaltskosten	1.780 EUR
Gerichtsvollzieher (Berliner Modell)	1.400 EUR
Renovierung nach Räumung	6.500 EUR
Leerstand bis Neuvermietung (2 Monate)	1.700 EUR
Gesamtschaden	20.703 EUR

Wer eine Wohnung als Mietrendite-Objekt hält, sieht hier: Ein einziger problematischer Mieter frisst die Bruttomieteinnahmen von zwei Jahren auf. Bei finanzierten Objekten verschiebt sich auch die monatliche Belastung ins Negative — wer dann noch eine Anschlussfinanzierung verhandelt, hat schlechtere Karten. Auch die DSCR-Bankprüfung reagiert empfindlich auf Mietausfälle in der Historie.

Faustregel: Bereits ab dem zweiten versäumten Mietermin sollte der Vermieter handeln — schriftliche Mahnung, dann parallel Kündigung und Räumungsantrag vorbereiten. Wer wartet, bis vier Monatsmieten ausfallen, hat das Geld psychologisch bereits verloren und zahlt die volle Rechnung für Verfahren und Leerstand selbst.