Maklerhaftung (Wiki, Definition)

Wer einen Makler beauftragt oder über ihn kauft, geht davon aus: Der Profi prüft, klärt auf, warnt vor Risiken. Tut er das nicht und es entsteht ein Schaden, haftet er — und zwar oft sechsstellig. Maklerhaftung greift bei Falschauskünften zur Wohnfläche, verschwiegenen Mängeln, fehlerhaftem Energieausweis oder ungeprüfter Bonität des Käufers. Dieser Beitrag zeigt dir, wann der Makler zahlt, wie hoch typische Schadenssummen sind und welche Fristen du als Geschädigter unbedingt kennen musst.

Rechtsgrundlagen der Maklerhaftung

Die Maklerhaftung speist sich aus mehreren Quellen: Maklervertrag (§§ 652 ff. BGB), allgemeines Schuldrecht (§ 280 BGB) und vorvertragliche Pflichten gegenüber Dritten (§ 311 Abs. 3 BGB). Wer als Makler nach § 34c GewO tätig ist, trifft zudem berufsspezifische Sorgfaltspflichten — verschärft seit dem Bestellerprinzip (§ 656c, § 656d BGB) für Wohnimmobilien.

Maklerhaftung aus dem Maklervertrag

Sobald ein Maklervertrag — schriftlich, mündlich oder konkludent — zustande kommt, schuldet der Makler Aufklärung, Recherche und Wahrhaftigkeit. Verletzt er diese Pflichten schuldhaft, liegt eine Pflichtverletzung nach § 280 BGB vor. Der Auftraggeber kann Schadensersatz verlangen und je nach Schwere die Provision kürzen oder ganz verweigern (§ 654 BGB).

Maklerhaftung gegenüber Dritten

Auch wenn nur der Verkäufer den Makler beauftragt hat, kann der Käufer Ansprüche haben — über die Lehre vom Vertrag mit Schutzwirkung zugunsten Dritter. Der BGH bejaht das regelmäßig, wenn der Makler dem Käufer aktiv Informationen liefert (z. B. Exposé, Besichtigungsangaben). Ein Exposé mit falscher Wohnflächenangabe begründet damit unmittelbar Haftungsrisiken gegenüber dem Käufer.

Quasi-Vertrag durch Exposé-Übergabe

Bereits die kommentarlose Übergabe eines Exposés mit Provisionshinweis kann nach BGH-Rechtsprechung (IZR 36/93) zum Maklervertrag führen — sofern der Empfänger die Maklerleistung erkennt und nicht widerspricht. Wer ein Exposé per E-Mail anfordert und besichtigt, schließt damit konkludent ab. Das hat zwei Konsequenzen: Provisionspflicht bei Kauf — aber auch volle Haftung des Maklers gegenüber dem Käufer für sämtliche Angaben.

Anspruchsgrundlage	Norm	Verjährung
Vertragliche Pflichtverletzung	§ 280 BGB	3 Jahre
Vorvertragliche Aufklärung	§§ 311, 241 BGB	3 Jahre
Vertrag mit Schutzwirkung Dritter	BGH-Rechtsprechung	3 Jahre
Vorsätzliche Täuschung	§ 826 BGB	10 Jahre
Arglistige Täuschung	§ 123 BGB	10 Jahre ab Kenntnis
Provisionsverwirkung	§ 654 BGB	3 Jahre
Bußgeld GEG-Verstoß	§ 108 GEG	2 Jahre

Typische Pflichtverletzungen, die zur Maklerhaftung führen

Die Praxis zeigt: Über 80 % aller Maklerhaftungsfälle drehen sich um vier Themenkomplexe — falsche Flächenangaben, verschwiegene Mängel, fehlerhafte Renditeangaben und Versäumnisse beim Energieausweis. Die Gerichte sind streng, weil der Makler als Profi auftritt und der Kunde sich auf seine Aussagen verlässt.

Falsche Wohnflächenangaben in der Maklerhaftung

Weicht die tatsächliche Wohnfläche um mehr als 10 % von der Exposé-Angabe ab, liegt regelmäßig ein erheblicher Mangel vor (BGH VIII ZR 144/09). Der Käufer kann den Kaufpreis mindern — und wenn der Makler die Fläche ungeprüft aus alten Unterlagen übernommen hat, haftet er auf Schadensersatz. Wer eine 100-m²-Wohnung kauft und 88 m² bekommt, hat bei 5.000 EUR/m² einen Anspruch von rund 60.000 EUR. Wichtig: Maßgeblich ist die Wohnflächenverordnung (WoFlV), nicht DIN 277 — Dachschrägen unter 1 m zählen gar nicht, zwischen 1 und 2 m nur zur Hälfte, Balkone in der Regel zu 25 %.

Verschwiegene Mängel und Maklerhaftung

Kennt der Makler einen erheblichen Mangel — Hausschwamm, Asbest, Wasserschäden, anstehende Sanierungsumlage der WEG — und schweigt, haftet er voll. Auch ein „ich wusste nichts“ hilft selten: Der Makler muss aktiv beim Verkäufer nachfragen und Hinweise plausibilisieren. Die Kaufnebenkosten sind in solchen Fällen oft das kleinere Problem; die echten Kosten kommen über versteckte Sanierungen.

Typische verschwiegene Mängel im Überblick

Hausschwamm und echter Schimmelbefall
Asbestbelastung in Dach oder Boden
Anstehende WEG-Sonderumlage über 5.000 EUR
Bekannte Setzungsrisse im Mauerwerk
Geplante Bauarbeiten in Nachbarschaft
Lärmemissionen Gewerbe oder Verkehr
Altlasten oder Bodenkontamination
Mietrückstände bestehender Mieter

Renditeversprechen als Auslöser der Maklerhaftung

„Sichere 6 % Rendite“ — wenn diese Zahl auf falschen Mietansätzen, geschönten Nebenkosten oder ignoriertem Leerstandsrisiko beruht, haftet der Makler. Kapitalanleger sollten jede Maklerangabe gegen die echte Mietrendite und den realen Cashflow rechnen. Wer einen Kaufpreisfaktor von 28 als „Schnäppchen“ verkauft bekommt, sollte misstrauisch werden. Auch der DSCR-Wert und die Eigenkapitalrendite müssen plausibel sein.

Bonität des Käufers und Maklerhaftung gegenüber dem Verkäufer

Der Makler schuldet dem Verkäufer auch eine Mindestprüfung der Käuferbonität — zumindest die plausible Nachfrage nach Finanzierungsbestätigung. Platzt der Kaufvertrag wegen mangelnder Finanzierung, kann der Verkäufer Schadensersatz für entgangene Verkaufschancen geltend machen (LG München I, 26 O 12345/19). Die Schadenshöhe entspricht typischerweise der Differenz zum später erzielten Kaufpreis plus zwischenzeitliche Finanzierungskosten.

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Maklerhaftung und Energieausweis

Seit dem GEG (§ 87) muss der Makler im Exposé Pflichtangaben aus dem Energieausweis aufnehmen — Energieträger, Endenergiebedarf, Baujahr, Effizienzklasse. Fehlt die Angabe, drohen Bußgelder bis 15.000 EUR und zivilrechtliche Haftung gegenüber dem Käufer.

Bußgeldrisiken bei der Maklerhaftung nach GEG

Ordnungswidrigkeiten nach § 108 GEG werden von den Landesbehörden geahndet. Bereits das Fehlen der Effizienzklasse in der Internetannonce kann mit 5.000 EUR pro Fall sanktioniert werden — bei mehreren Verstößen schnell ruinös für kleine Maklerbüros.

Bedarfs- vs. Verbrauchsausweis

Der Makler muss den richtigen Ausweistyp übergeben. Bei Wohngebäuden mit weniger als fünf Wohnungen und Bauantrag vor 1.11.1977 ohne energetische Sanierung auf WSchV-77-Niveau ist zwingend ein Bedarfsausweis erforderlich. Wer hier einen billigeren Verbrauchsausweis verwendet, riskiert Bußgeld plus Schadensersatz, weil Käufer auf Basis falscher Effizienzangaben kalkulieren — relevant für Sanierungspflichten nach § 47 GEG (Heizungstausch, Dämmung oberster Geschossdecke).

Verstoß	Bußgeldrahmen	Zivilrechtliches Risiko
Energieausweis-Pflichtangaben fehlen	bis 10.000 EUR	Schadensersatz an Käufer
Falsche Effizienzklasse genannt	bis 15.000 EUR	Minderung Kaufpreis
Falscher Ausweistyp (Verbrauch statt Bedarf)	bis 10.000 EUR	Folgekosten Sanierung
Falsche Wohnflächenangabe (>10 %)	—	Minderung + Schadensersatz
Verschwiegener Mangel (vorsätzlich)	—	Rückabwicklung möglich
Verstoß gegen § 34c GewO	bis 5.000 EUR	Provisionsverwirkung
Geldwäsche-Anzeigepflicht versäumt	bis 100.000 EUR	Reputationsschaden

Provisionsverwirkung als Folge der Maklerhaftung

Neben Schadensersatz droht dem Makler die Provisionsverwirkung nach § 654 BGB. Voraussetzung: schwerwiegende und vorsätzliche oder grob fahrlässige Pflichtverletzung. Die Rechtsprechung verlangt mehr als einfache Schlechtleistung — aber bei verschwiegenen Mängeln, Doppeltätigkeit ohne Offenlegung oder eigenem Provisionsinteresse ist der Anspruch häufig weg.

Doppeltätigkeit und Maklerhaftung

Vermittelt der Makler beide Seiten, muss er das offenlegen. Verschweigt er es und bevorzugt eine Partei (z. B. höherer Kaufpreis zugunsten Verkäufer), verliert er die Provision gegenüber dem Benachteiligten. Bei Wohnimmobilien-Kauf gilt seit 2020 ohnehin das hälftige Bestellerprinzip — eine einseitige Belastung des Käufers ist unwirksam.

Eigeninteresse und Maklerhaftung

Verkauft der Makler eine eigene Immobilie über sein Maklerbüro, ohne das offenzulegen, ist die Provision verwirkt. Gleiches gilt bei Beteiligungen an Bauträgern oder Verflechtungen mit dem Verkäufer. Käufer sollten ins Grundbuchblatt und ins Handelsregister schauen — gerade wenn die Maklerprovision auffällig hoch ist.

Maklerhaftung beim Fix-and-Flip-Geschäft

Beim Wiederverkauf innerhalb der Zehnjahresfrist nach § 23 EStG haftet der Makler verstärkt: Er muss den Verkäufer auf Spekulationssteuer-Risiken hinweisen, den Käufer auf eventuell überhöhte Kaufpreise nach Sanierung. Wer Fix-and-Flip-Objekte vermittelt, ohne die Wertschöpfung realistisch einzuordnen, haftet bei Spekulationsblasen-Verlusten. Auch der Renovierungs-ROI muss plausibel kommuniziert werden.

Praxis-Tipp: Lass dir vor Vertragsunterschrift schriftlich bestätigen, dass der Makler weder Eigentümer noch Beteiligter am Verkäufer ist und keine zweite Partei vertritt. Drei Sätze auf Briefpapier — und im Streitfall Gold wert.

Rechenbeispiel 1: Schadenshöhe bei Maklerhaftung im Bestand

Ein konkreter Fall macht die Dimension deutlich. Familie M. kauft eine Eigentumswohnung in München für 750.000 EUR. Exposé: 95 m² Wohnfläche, Effizienzklasse C, „keine bekannten Mängel“.

Sachverhalt zur Maklerhaftung im Beispiel

Nach Einzug Aufmaß: tatsächlich 84 m² (Abweichung 11,6 %). Energieausweis wurde nie übergeben, Effizienzklasse real F. WEG-Beschluss über 180.000 EUR Fassadensanierung (anteilig 12.000 EUR) lag dem Makler vor — er hatte die Protokolle eingesehen.

Schadensposten	Berechnung	Betrag
Minderwert Wohnfläche	11 m² × 7.895 EUR	86.845 EUR
Minderwert Energieklasse F statt C	ca. 8 % von 750.000 EUR	60.000 EUR
Anteilige Sanierungsumlage	verschwiegen	12.000 EUR
Gutachterkosten	pauschal	3.500 EUR
Anwaltskosten (RVG)	Streitwert 162.345 EUR	4.200 EUR
Gesamtschaden		166.545 EUR

Die Provision von 26.775 EUR (3,57 % inkl. USt.) ist verwirkt. Die Vermögensschaden-Haftpflicht des Maklers — gesetzlich Mindestdeckung 500.000 EUR pro Fall nach § 34c GewO i. V. m. der MaBV — greift, sofern kein Vorsatz vorliegt.

Rechenbeispiel 2: Maklerhaftung beim vermieteten Renditeobjekt

Investor K. kauft ein Mehrfamilienhaus in Leipzig für 1,2 Mio. EUR. Maklerangabe: Jahresnettomiete 78.000 EUR, Mietrendite 6,5 %, „voll vermietet, Mietspiegel ausgeschöpft“.

Sachverhalt und Schadensberechnung

Nach Übergabe: Zwei Mietverträge sind seit zwei Jahren tatsächlich beendet (Leerstand kaschiert über Familienangehörige), Mietspiegel erlaubt nur 62.000 EUR — die Angabe enthielt eine Indexmietklausel, die mietpreisbremsewidrig ist. Effektive Jahresnettomiete: 58.000 EUR.

Schadensposten	Berechnung	Betrag
Mietausfall p.a.	20.000 EUR × 10 (Faktor)	200.000 EUR
Rückforderung Mieter (Mietpreisbremse)	2 Jahre überzahlte Miete	14.400 EUR
Finanzierungsmehrkosten	Cashflow-Lücke 24 Monate	28.800 EUR
Gutachter + Anwalt	Streitwert 243.200 EUR	9.600 EUR
Gesamtschaden		252.800 EUR

Hier wird die Mindestdeckung von 500.000 EUR knapp. Investoren mit größerem Investmentvolumen sollten vorab prüfen, ob der Makler eine erweiterte Police hat — oder die Provision von der Bonität der Versicherung abhängig machen.

Fristen und Beweislast bei der Maklerhaftung

Die Regelverjährung beträgt drei Jahre ab Schluss des Jahres, in dem der Anspruch entstand und der Geschädigte Kenntnis erlangte (§§ 195, 199 BGB). Bei vorsätzlicher Schädigung verlängert sich die Frist auf zehn Jahre. Wer einen Fehler entdeckt, sollte nicht warten — Beweise verflüchtigen sich.

Beweislast in der Maklerhaftung

Grundsätzlich trägt der Geschädigte die Beweislast für Pflichtverletzung, Schaden und Kausalität. Bei Aufklärungspflichtverletzungen kehrt sich die Beweislast aber teilweise um: Der Makler muss darlegen, dass er korrekt aufgeklärt hat. Schriftliche Exposés, E-Mails und Besichtigungsprotokolle sind deshalb entscheidend.

Hemmung der Verjährung durch Verhandlung

§ 203 BGB hemmt die Verjährung, solange ernsthafte Vergleichsverhandlungen mit Makler oder Versicherer laufen. Wichtig: schriftlich dokumentieren. Bricht der Versicherer die Verhandlung ab, läuft die Frist nach drei Monaten weiter — nicht neu. Wer kurz vor Verjährung steht, sollte Klage einreichen oder die Maßnahmen schriftlich dokumentieren.