1.000 Euro Mieteinnahmen, wieviel Steuer? Beispiel Berechnung
1.000 Euro Mieteinnahmen, wieviel Steuer – Haben Sie sich schon einmal gefragt, wie viel Steuer Sie als Vermieter in Deutschland auf Ihre Mieteinnahmen zahlen müssen? In diesem Beitrag geben wir Ihnen eine Beispielrechnung für eine alleinstehende Person in privater Vermietung, die monatlich 1.000 Euro an Mieteinnahmen generiert. Bitte beachten Sie, dass es sich hierbei um eine vereinfachte Berechnung handelt und individuelle Umstände variieren können! Immobilien & Steuern sparen, hier kommen Sie zurück zur Übersicht: Steuern 2026.
Beispielrechnung: Steuern bei 1.000 Euro Mieteinnahmen
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1.000 Euro Mieteinnahmen, wieviel Steuer?
Wichtig – Bitte beachte, dass es sich um eine vereinfachte Beispielrechnung handelt und individuelle Umstände variieren können.
- Berechnung: Nur Mieteinnahmen
- Berechnung: Mieteinnahmen + Einkommen
Beispielrechnung: Steuern bei 1.000 Euro Mieteinnahmen
Hier ist eine Beispielrechnung zur Versteuerung der Mieteinnahmen von 1.000 Euro pro Monat für eine alleinstehende Person in privater Vermietung.
Einkommen der Person:
- 1.000 Euro / Monat Mieteinnahmen
Ermittlung des zu versteuernden Einkommens
Mieteinnahmen pro Jahr: 1.000 Euro/Monat * 12 Monate = 12.000 Euro/Jahr
Abzug der Werbungskosten
Angenommen, es entstehen jährliche Werbungskosten in Höhe von 3.000 Euro, z.B. für Instandhaltung, Versicherungen, Verwaltungskosten usw.
- Zu versteuerndes Einkommen = Mieteinnahmen – Werbungskosten
- Zu versteuerndes Einkommen = 12.000 Euro – 3.000 Euro = 9.000 Euro
Ermittlung der Steuerlast:
In Deutschland gibt es verschiedene Steuersätze und Steuerklassen. Für diese Beispielrechnung nehmen wir den Einkommensteuersatz für alleinstehende Personen im Jahr 2023.
Hier sind die Steuersätze und die entsprechenden Steuerbeträge für das zu versteuernde Einkommen von 9.000 Euro (nach Abzug der Werbungskosten) im Jahr 2023:
- Bis 9.744 Euro: 0% Steuer
- Über 9.744 Euro bis 57.919 Euro: 14% Steuer
Die zu zahlende Steuer beträgt somit:
Steuerbetrag = (9.000 Euro – 9.744 Euro) * 14% = -744 Euro * 14% = -104,16 Euro (negative Steuer, da das zu versteuernde Einkommen unter dem Grundfreibetrag liegt)
Ergebnis: 1.000 Euro Mieteinnahmen versteuern
Unser Ergebnis bei 1.000 Euro Mieteinnahmen
In diesem Beispiel würde eine alleinstehende Person mit Mieteinnahmen von 1.000 Euro pro Monat und jährlichen Werbungskosten von 3.000 Euro
keine Einkommensteuer zahlen
da das zu versteuernde Einkommen unter dem Grundfreibetrag von 9.744 Euro liegt.
Beispielrechnung: Mieteinnahmen + Einkommen
In dieser zweiten Beispielrechnung zur Versteuerung der Mieteinnahmen von 1.000 Euro pro Monat für eine alleinstehende Person in privater Vermietung, die außerdem ein monatliches Nettoeinkommen von 2.500 Euro verdient. Bitte beachte, dass es sich um eine vereinfachte Beispielrechnung handelt und individuelle Umstände variieren können.
Einkommen der Person:
- 1.000 Euro / Monat Mieteinnahmen
- 2.500 Euro / Monat Nettoverdienst
Ermittlung des zu versteuernden Einkommens
Starten wir zunächst mit der Ermittlung des zu versteuernden Einkommens.
- Mieteinnahmen pro Jahr: 1.000 Euro/Monat * 12 Monate = 12.000 Euro/Jahr
- Nettoeinkommen pro Jahr: 2.500 Euro/Monat * 12 Monate = 30.000 Euro/Jahr
Zu versteuerndes Einkommen = Mieteinnahmen + Nettoeinkommen Zu versteuerndes Einkommen = 12.000 Euro + 30.000 Euro = 42.000 Euro
Ermittlung der Steuerlast
In Deutschland gibt es verschiedene Steuersätze und Steuerklassen. Für diese Beispielrechnung nehmen wir den Einkommensteuersatz für alleinstehende Personen im Jahr 2023.
Hier sind die Steuersätze und die entsprechenden Steuerbeträge für das zu versteuernde Einkommen von 42.000 Euro im Jahr 2023:
- Bis 9.744 Euro: 0% Steuer
- Über 9.744 Euro bis 14.532 Euro: 14% Steuer
- Über 14.532 Euro bis 57.919 Euro: 42% Steuer
Die zu zahlende Steuer beträgt somit: Steuerbetrag = (42.000 Euro – 14.532 Euro) * 42% = 27.468 Euro * 42% = 11.534,56 Euro
Ergebnis: Mieteinnahmen + Gehalt
In diesem Beispiel würde eine alleinstehende Person mit Mieteinnahmen von 1.000 Euro pro Monat und einem monatlichen Nettoeinkommen von 2.500 Euro
eine Einkommensteuer von 11.534,56 Euro pro Jahr zahlen.
Bitte beachte, dass dies nur eine vereinfachte Beispielrechnung ist und es von vielen individuellen Faktoren abhängt, wie etwa anderen Einkünften, Abzugsfähigkeit weiterer Kosten oder persönlichen Umständen. Um eine genaue Steuerschätzung zu erhalten, ist es empfehlenswert, einen Steuerberater zu konsultieren oder eine professionelle Steuerberechnungssoftware zu verwenden.
Wie werden 1.000 Euro Mieteinnahmen steuerlich behandelt?
Mieteinnahmen unterliegen der Einkommensteuer — nicht der Abgeltungsteuer wie Zinsen oder Dividenden. Das Finanzamt besteuert Mieteinnahmen als Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung (§ 21 EStG). Sie werden mit dem persönlichen Steuersatz besteuert, der je nach Gesamteinkommen zwischen 0 % und 45 % liegt.
Wichtig: Versteuert wird nicht die Bruttoeinnahme von 1.000 €, sondern der Überschuss nach Abzug aller Werbungskosten. Bei gut genutzten Absetzungsmöglichkeiten kann dieser deutlich niedriger ausfallen.
Steuerbelastung: 1.000 € Mieteinnahmen je nach Einkommen
Der Steuersatz auf Mieteinnahmen hängt vom gesamten zu versteuernden Einkommen ab. Die folgende Tabelle zeigt, wie viel Steuer auf 1.000 € Nettomieteinnahmen (nach Werbungskosten) anfällt:
| Jahreseinkommen gesamt | Grenzsteuersatz | Steuer auf 1.000 € | Verbleibender Nettoertrag |
|---|---|---|---|
| bis 11.784 € (Grundfreibetrag) | 0 % | 0 € | 1.000 € |
| 15.000 € | ca. 22 % | ca. 220 € | ca. 780 € |
| 25.000 € | ca. 32 % | ca. 320 € | ca. 680 € |
| 40.000 € | ca. 38 % | ca. 380 € | ca. 620 € |
| 65.000 € | ca. 42 % | ca. 420 € | ca. 580 € |
| ab 277.826 € | 45 % (Reichensteuer) | 450 € | 550 € |
Werte 2024, Einzelveranlagung, vereinfacht. Solidaritätszuschlag ab 96.820 € zusätzlich.
Werbungskosten: Was von 1.000 € Mieteinnahmen absetzbar ist
Der steuerliche Vorteil der Vermietung liegt in den Werbungskosten. Alle direkt mit der Vermietung zusammenhängenden Kosten reduzieren das zu versteuernde Einkommen:
| Werbungskostenart | Typischer Betrag/Monat | Anmerkung |
|---|---|---|
| Hypothekenzinsen | 200–500 € | Nur Zinsanteil, nicht Tilgung |
| AfA (Abschreibung) | 150–400 € | 2 % p.a. auf Gebäudewert (ohne Grundstück) |
| Hausverwaltung | 20–50 € | Vollständig absetzbar |
| Instandhaltung/Reparaturen | 30–100 € | Laufend oder als Erhaltungsaufwand |
| Versicherungen | 15–40 € | Gebäudeversicherung, Haftpflicht |
| Grundsteuer | 30–80 € | Sofern nicht auf Mieter umgelegt |
| Steuerberatung | anteilig | Anteiliger Anteil für Anlage V |
| Fahrten zum Objekt | 0,30 €/km | Besichtigungen, Eigentümerversammlungen |
Rechenbeispiel: 1.000 € Bruttomiete — was bleibt übrig?
Praxisbeispiel: Eigentumswohnung, Kaufpreis 250.000 €, Grundstückswert 50.000 €, Kreditzinsen 4 %, Restschuld 180.000 €.
| Position | Betrag/Monat |
|---|---|
| Brutto-Kaltmiete | 1.000 € |
| − Kreditzinsen (4 % auf 180.000 €) | −600 € |
| − AfA (2 % auf 200.000 € / 12) | −333 € |
| − Verwaltung, Versicherung, Reparaturen | −80 € |
| = zu versteuernder Überschuss | −13 € (steuerlicher Verlust) |
| Steuerersparnis (38 % Steuersatz) | +5 € Erstattung |
In der Finanzierungsphase entstehen durch Zinsen und AfA oft steuerliche Verluste, die das übrige Einkommen mindern — das nennt man negative Einkünfte aus Vermietung.
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AfA: Die wichtigste Absetzung für Vermieter
Die Absetzung für Abnutzung (AfA) erlaubt es, den Gebäudewert über 50 Jahre linear abzuschreiben — unabhängig davon, ob das Gebäude tatsächlich an Wert verliert. Die Berechnung:
- Gebäudewert = Kaufpreis − Grundstückswert (Richtwert: 20–30 % in Städten)
- Für Gebäude nach 1925: 2 % pro Jahr = 2 % × Gebäudewert
- Für Gebäude vor 1925: 2,5 % pro Jahr
- Neubau ab 2023: 3 % pro Jahr (§ 7 Abs. 4 EStG)
Bei einem Gebäudewert von 200.000 €: AfA = 4.000 € pro Jahr = 333 € pro Monat — eine der effektivsten Steuerminderungen für Vermieter.
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FAQ: Steuer auf 1.000 € Mieteinnahmen
Muss ich Mieteinnahmen sofort versteuern?
Ja — Mieteinnahmen werden im Jahr des Zuflusses versteuert (Zufluss-Prinzip, § 11 EStG). Sie müssen in der Einkommensteuererklärung auf der Anlage V angegeben werden, auch wenn der Betrag durch Werbungskosten vollständig ausgeglichen wird.
Ab wann muss ich Mieteinnahmen versteuern?
Ab dem ersten Euro — es gibt keinen steuerfreien Freibetrag für Mieteinnahmen. Allerdings gilt der allgemeine Grundfreibetrag (2024: 11.784 €) für das Gesamteinkommen. Wer sonst kein Einkommen hat, bleibt bis dahin steuerfrei.
Was passiert, wenn meine Werbungskosten höher als die Mieteinnahmen sind?
Ein Verlust aus Vermietung mindert das übrige Einkommen (z. B. Gehalt) und spart damit Steuern. Das Finanzamt erkennt solche Verluste an, solange eine Einkunftserzielungsabsicht besteht — also langfristig Gewinn geplant ist. Bei dauerhaft negativem Cashflow kann das Finanzamt Liebhaberei unterstellen.
Muss ich Mehrwertsteuer auf Mieteinnahmen zahlen?
Nein — die Vermietung von Wohnraum ist gemäß § 4 Nr. 12 UStG umsatzsteuerfrei. Nur bei gewerblichen Mietverhältnissen (Büro, Lager) kann optiert werden.
1.000 Euro Mieteinnahmen versteuern: Schritt-für-Schritt-Anleitung
Wer 1.000 € monatliche Mieteinnahmen (= 12.000 € jährlich) erzielt, muss diese als Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung (§ 21 EStG) in der Steuererklärung angeben. Versteuert wird aber nicht der Brutto-Betrag, sondern der Überschuss nach Abzug aller Werbungskosten.
Rechenbeispiel: 1.000 € Miete, was bleibt nach Steuern?
| Position | Jahresbetrag | Anmerkung |
|---|---|---|
| Kaltmiete (12 × 1.000 €) | + 12.000 € | Brutto-Mieteinnahmen |
| − Darlehenszinsen | − 4.200 € | z.B. 140.000 € Kredit × 3 % Zinsen |
| − AfA (Abschreibung) | − 4.000 € | 2 % von 200.000 € Gebäudewert |
| − Hausgeld (nicht umlegbar) | − 1.440 € | 120 €/Monat nicht-umlegbarer Anteil |
| − Grundsteuer | − 600 € | Typisch für 70 m²-Wohnung in Mittelstadt |
| − Verwaltung, Reparaturen | − 360 € | 30 €/Monat pauschal |
| = Zu versteuernder Überschuss | + 1.400 € | Von 12.000 € bleiben 1.400 € steuerlich relevant |
| Steuer bei 35 % Grenzsteuersatz | 490 € | 1.400 € × 35 % |
| Steuer bei 42 % Grenzsteuersatz | 588 € | 1.400 € × 42 % |
In diesem Beispiel fallen auf 12.000 € Bruttoeinnahmen nur 490–588 € Einkommensteuer an — weil Zinsen, AfA und Bewirtschaftungskosten die Steuerbemessungsgrundlage auf 1.400 € reduzieren. Ohne Darlehen (volles Eigenkapital) wäre die Steuerlast deutlich höher.
Werbungskosten: Was Sie von den Mieteinnahmen abziehen dürfen
Die folgende Liste zeigt alle typischen Werbungskosten für Vermieter — vollständig absetzbar gegen die Mieteinnahmen:
| Werbungskostenart | Typischer Betrag/Jahr | Hinweis |
|---|---|---|
| Darlehenszinsen | variabel (je Kredithöhe) | NUR Zinsen, nicht Tilgung! |
| Abschreibung AfA | 2 % des Gebäudewerts p.a. | Baujahr ab 2023: 3 % p.a. |
| Grundsteuer | 300–2.000 € | Vollständig absetzbar |
| Gebäudeversicherung | 200–800 € | Vollständig absetzbar |
| Hausgeld (nicht-umlegbarer Anteil) | 30–50 % des Hausgelds | Rücklagen, Verwalterhonorare, nicht-umlegbare Betriebskosten |
| Instandhaltungsrücklage | 1–2 €/m²/Monat | Absetzbar wenn tatsächlich verbraucht (Rücklage selbst: erst bei Verwendung) |
| Maklerkosten Neuvermietung | 1–2 Nettokaltmieten | Vollständig absetzbar |
| Steuerberatung (Mietanteil) | 200–500 € | Anteilig der Beratungsgebühr |
| Fahrtkosten zur Immobilie | 0,30 €/km (einfach) | Dokumentationspflicht! |
| Telefon, Internet (Verwaltungsanteil) | 10–20 % der Kosten | Nur nachweisbarer beruflicher Anteil |
Steuersätze: Wann zahlt man wie viel auf Mieteinnahmen?
Der Steuersatz auf Mieteinnahmen hängt vom Gesamteinkommen ab — es gibt keinen Sonder-Steuersatz für Vermieter. Das Miet-Einkommen wird zum übrigen Einkommen addiert (progressive Steuerpflicht):
| Zu versteuerndes Gesamteinkommen (2024) | Grenzsteuersatz | Steuer auf 1.000 € Mehreinkommen |
|---|---|---|
| Bis 11.604 € (Grundfreibetrag) | 0 % | 0 € |
| 11.605 € – 17.005 € | 14–24 % | 140–240 € |
| 17.006 € – 66.760 € | 24–42 % | 240–420 € |
| 66.761 € – 277.825 € | 42 % | 420 € |
| Über 277.826 € | 45 % (Reichensteuer) | 450 € |
Faustregel: Wer als Angestellter brutto 50.000–80.000 € verdient, zahlt auf jeden zusätzlichen Euro Miet-Überschuss ca. 35–42 % Einkommensteuer. Der echte Netto-Cashflow nach Steuern ist also deutlich geringer als der Brutto-Mietertrag.
Mieteinnahmen unter 520 €/Jahr: Steuerfrei?
Es gibt keine generelle Freigrenze für Mieteinnahmen. Selbst 100 € monatlich (1.200 €/Jahr) müssen angegeben werden. Allerdings: Unterschreiten die Überschüsse (nach Werbungskosten) den Grundfreibetrag und haben Sie kein weiteres Einkommen, entsteht keine Steuer. In der Praxis hat fast jeder Vermieter weiteres Einkommen — daher immer angeben.
Anlage V: So füllen Sie die Steuererklärung für Vermieter aus
Mieteinnahmen werden in der Anlage V der Einkommensteuererklärung (ELSTER) angegeben:
- Zeile 4–12: Angaben zur Immobilie (Adresse, Nutzungsart, Anteil)
- Zeile 9: Mieteinnahmen (Kaltmiete, ohne Nebenkosten)
- Zeile 10: Vereinnahmte Nebenkosten (Vorauszahlungen)
- Zeile 33–57: Werbungskosten (alle Posten einzeln oder zusammengefasst)
- Zeile 58: AfA-Betrag (automatisch aus Anlage V berechnet, wenn Anschaffungskosten angegeben)
- Zeile 59: Überschuss oder Verlust (wird automatisch in ESt-Bescheid übernommen)
Mieterhöhung-Rechner
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FAQ: 1.000 € Mieteinnahmen und Steuer
Muss man Mieteinnahmen auch bei der Krankenversicherung angeben?
Für gesetzlich Versicherte: Mieteinnahmen zählen nicht zur Bemessungsgrundlage für Krankenversicherungsbeiträge — anders als Arbeitseinkommen. Ausnahme: Freiwillig gesetzlich Versicherte müssen alle Einkommensarten (inkl. Mieteinkünfte) angeben und zahlen ggf. höhere Beiträge. Privat Versicherte: Keine Beitragsabhängigkeit von Einkommensarten.
Wann lohnt sich eine Immobilie als Kapitalanlage steuerlich nicht mehr?
Bei hohem Eigenkapital (kein Darlehen), kleiner Immobilie und hohem Steuersatz kann der steuerliche Vorteil gering ausfallen — weil kaum Werbungskosten (keine Zinsen, AfA auf günstige Immobilie gering) dem Mietertrag gegenüberstehen. In solchen Fällen: Gesamtrendite (Mietrendite + Wertsteigerung) muss deutlich über Alternativanlagen liegen, um die Steuerlast zu rechtfertigen.
Wie lange kann man Verluste aus Vermietung geltend machen?
Verluste aus Vermietung (wenn Werbungskosten höher sind als Mieteinnahmen) können unbegrenzt mit anderen Einkunftsarten verrechnet werden — das mindert die Steuerlast erheblich. Voraussetzung: Dauerhafte Vermietungsabsicht muss glaubhaft nachgewiesen werden. Bei dauerhaftem Verlust ohne Aussicht auf Überschuss erkennt das Finanzamt „Liebhaberei“ an und streicht die Verluste (Beschluss BFH IX B 25/13).
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