Was ist in einer Mietwohnung erlaubt? Schnell erklärt – Mietrecht

Was ist in einer Mietwohnung erlaubt? – Darf Ihr Mieter zu jeder Uhrzeit musizieren? Besuch empfangen? Diese uns viele weitere Fragen klären wir in diesem Beitrag. Die interessantesten Fragen und häufigsten Streitthemen finden Sie hier übersichtlich zusammengefasst und einfach beantwortet. Lernen Sie jetzt, was Ihr Mieter in der Wohnung machen darf und welche Handlungen Sie ihm verbieten dürfen.

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Was ist in einer Mietwohnung erlaubt?

Es gibt viele Mythen und Irrtümer zu dem Thema, was in einer Mietwohnung erlaubt ist und was nicht. Grund dafür ist, dass das Mietrecht häufig kein klares Ja oder Nein auf die Fragen gibt. Eine rechtswirksame Hausordnung kann Ihnen dabei helfen, ein harmonisches Miteinander in Ihrem Mietshaus zu schaffen, in dem gegenseitige Rücksicht aufeinander genommen wird.

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Verstößt ein Mieter gegen die Regeln und Pflichten, können Sie ihm eine Abmahnung erteilen. Je nach Ausmaß und Häufigkeit können Verstöße zu einer außerordentlichen Kündigung Ihrerseits berechtigen.

Lärm: Feiern, musizieren und Kinderlärm.

In Ihrer Hausordnung sollten Sie die Ruhezeiten klar definieren. In der Regel gilt die Nachtruhe von 22:00 Uhr bis 06:00 Uhr. Daneben gibt es oftmals eine Mittagsruhe, die von 13:00 Uhr bis 15:00 Uhr geht (optional).

Partys: einmal im Monat erlaubt, Ruhezeiten beachten

Das Feiern ist streng genommen nur bis zur Nachtruhe um 22:00 Uhr gestattet. Danach muss Ihr Mieter darauf achten, dass andere Bewohner nicht durch die Lautstärke gestört werden. Während der Ruhezeiten dürfen die Mieter weiterhin Musik hören – aber nur in Zimmerlautstärke.

Achtung: Andere Mieter können wegen (mehrfacher) Ruhestörung die Miete mindern. In diesem Fall muss der Party Gastgeber für die Mietminderung der anderen aufkommen.

Musikinstrumente: nur während Ruhezeiten verboten

Das Spielen auf Instrumenten dürfen Sie Ihrem Mieter nicht komplett verbieten, egal um welches Instrument es sich dabei handelt. Das Musizieren gehört zum Recht der freien Entfaltung der Persönlichkeit. Ihr Mieter muss allerdings die Ruhezeiten einhalten.

Länger als 2 Stunden pro Tag kann , je nach Rechtsprechung, als zu lange Belästigung gelten und verboten werden. Wie beim Grillen auch, können Sie gesonderte Regelungen zum Musizieren (wie zeitliche Begrenzungen)  im Mietvertrag treffen, komplett verbieten geht aber nicht.

Faustregel: 2 Stunden pro Tag erlaubt.

Kinderlärm: spielen, lachen, weinen und schreien erlaubt

Die Geräusche von Kindern müssen von Ihnen und anderen Bewohnern hingenommen werden. Lautes Spielen mit Freunden in der Wohnung oder dem Garten gehört zur Kindheit – dazu gehört auch weinen, lachen und schreien. Verhindern kann man den Lärm während der Ruhezeiten nicht, allerdings sollte Ihr Mieter darauf achten, dass während der Mittags- und Nachtruhe der Lärmpegel so gering wie möglich gehalten wird.

Duschen und Baden während der Nachtruhe erlaubt

Ihrem Mieter steht es zu, auch während der Nachtruhe bis zu 30 Minuten zu duschen. Daher dürfen Sie das nächtliche Baden oder Duschen nicht in Ihrer Hausordnung verbieten. Wird die nächtliche Ruhe durch das Duschen länger als 30 Minuten gestört, können Sie den Mieter abmahnen.

Besuch: Besucherzeiten und Besucheranzahl

Ihre Mieter können so oft Besuch empfangen, wie sie möchten. Als Vermieter können Sie die Anzahl der Besucher oder Besuche nicht beschränken. Der Besuch darf sich dabei auch alleine, ohne die Anwesenheit des Mieters, in der Wohnung aufhalten. Ihr Mieter und der Besucher müssen lediglich auf die Lautstärke und Ruhezeiten achten.

Photo: Prostock-studio / shutterstock.com

Dauer: mehrere Wochen am Stück möglich

Mieter dürfen selbst entscheiden, wie lange Ihr Besuch bleiben darf – sogar mehrere Wochen am Stück sind erlaubt. Allerdings darf bei einem längeren Aufenthalt die Wohnung durch den Besuch die Wohnung nicht überbelegt werden.

Wann wird der Besuch zum Mitbewohner?

Wann ein Besucher zum Mitbewohner wird, hängt grundsätzlich von der Dauer des Besuchs ab. Bleibt ein Besucher länger als sechs Wochen ohne Unterbrechung, dürfen Zweifel daran bestehen, dass es sich noch um einen Besuch handelt. Nach drei Monaten handelt es sich in keinem Fall mehr um Besuch.

Bis zu 6 Wochen am Stück erlaubt.

In beiden Fällen liegt die Beweislast bei Ihnen als Vermieter – sie dürfen sogar ein Buch darüber führen, wann der Besuch kommt und geht. Grund dafür ist die Bemessung der Nebenkosten, werden die Nebenkosten im Verteilerschlüssel nach Personenzahl berechnet, haben Sie das Recht mehr zu verlangen.

Hausverbot in Gemeinschaftsräumen möglich

Hält der Besuch Ihres Mieters sich nicht an die Hausordnung oder belästigt andere Mieter während seiner Anwesenheit, haben Sie als Vermieter das Recht in bestimmten Fällen ein Hausverbot auszusprechen. Beispielsweise ist ein Hausverbot bei mehrfacher Lärmbelästigung oder von Besuchern verursachten Verschmutzungen und Schäden am Gebäude zulässig.

Rauchen: Wohnung, Treppenhaus & Balkon

Das Rauchen in Wohnungen, auf dem Balkon oder in Gemeinschaftsräumen ist ein heikles Thema. Grundsätzlich kann es nicht komplett verboten werden und muss von Ihnen als Vermieter geduldet werden. Einschränkungen sind jedoch unter bestimmten Bedingungen möglich.

In der Mietswohnung ist das Rauchen gestattet

Grundsätzlich ist das Rauchen in der Wohnung erlaubt und darf nicht von Ihnen verboten werden. Rauchen verstößt laut Bundesgerichtshof nicht gegen den vertragsmäßigen Gebrauch der Mietwohnung. Ihr Mieter muss beim Rauchen nur sicherstellen, das der Qualm nicht in das Treppenhaus oder andere Wohnungen zieht.

Rauchen auf dem Balkon kann eingeschränkt werden

Grundsätzlich kann das Rauchen auf dem Balkon, wie in der Wohnung auch, nicht verboten werden. Fühlen sich direkte Nachbarn jedoch gestört, kann das Rauchen auf dem Balkon eingeschränkt werden. So kann beispielsweise das nächtliche Rauchen zwischen 20:00 Uhr und 06:00 Uhr verboten werden, wenn der Qualm durch Fenster in die Nachbarwohnung zieht.

Treppenhaus: Hausordnung bestimmt das Rauchen

In der Hausordnung können Sie für Gemeinschaftsräume, wie beispielsweise das Treppenhaus, den Keller oder Aufzug, ein generelles Rauchverbot festlegen. Dies ist möglich, da nicht-rauchende Bewohner den Rauch als unzumutbare Belastung ansehen dürfen.

Aber Achtung: Wurde kein striktes Rauchverbot in der Hausordnung erlassen, dürfen Ihre Mieter sich im Treppenhaus eine Zigarette anzünden – solange ausgiebig gelüftet wird und kein anderer Bewohner belästigt wird.

Haustiere: Kleintiere, Hunde und Exoten

Generell dürfen Sie als Vermieter Haustiere im Allgemeinen nicht verbieten. Klauseln, dass Hunde oder Katzen im Haus generell verboten sind, sind unzulässig. Wie es um die verschiedenen Tierarten steht, erfahren Sie jetzt.

Kleintiere: Hamster und Co. ohne Erlaubnis gestattet

Kleine Haustiere wie Hamster, Hasen, Meerschweinchen, Vögel oder Fische dürfen Mieter ohne Ihre Erlaubnis in der Mietwohnung halten. Hierbei muss es nur im Rahmen der üblichen Tierhaltungsmenge bleiben und die Tiere dürfen keine Schäden an der Wohnung verursachen.

Hunde und Katzen: Zustimmung notwendig, kein generelles Verbot

Möchte Ihr Mieter eine Katze oder einen Hund halten, benötigen Sie Ihre Zustimmung. Generell verbieten dürfen Sie diese Tiere jedoch nicht. Handelt es sich beispielsweise um ein Therapietier, wie Begleithund oder Assistenzhund, handelt, müssen Sie die Haltung erlauben.

Als Vermieter müssen Sie zudem alle Mieter gleich behandeln, das bedeutet, wenn Sie einem die Haltung eines Hundes gestatten, dürfen Sie anderen die Haltung nicht verbieten.

Exoten: gefährliche Tiere nur mit Zustimmung erlaubt

Exotische Tiere wie Echsen, Spinnen, Skorpione oder Schlangen zählen rechtlich gesehen zu Kleintieren, die Ihr Mieter ohne Ihre Erlaubnis in der Wohnung halten kann. Die Ausnahme sind giftige oder potentiell gefährliche Exoten: hier müssen Sie der Haltung zustimmen oder können diese verbieten.

Weitere Regelungen bezüglich der Mieter

Neben den wichtigen Themen wie Lärm, Besuch, Rauchen oder Tieren gibt es noch weitere Regeln und Pflichten innerhalb eines Mietverhältnisses. Hier weitere interessante Regelungen dazu, was Ihr Mieter darf und was nicht.

Renovierungsarbeiten: Hämmern, schrauben und streichen

Mieter dürfen ihre Wohnung so gestalten, wie sie möchten und auch kleine Schönheitsreparaturen selbst vornehmen. Sogar ein neuer Boden und Bohrlöscher in der Wand sind erlaubt – als Vermieter können Sie jedoch vor dem Auszug vom Mieter verlangen, den ursprünglichen Zustand zum Einzugstermin wiederherzustellen.

Für größere Umbaumaßnahmen ist eine Vermieterzustimmung nötig. Wände einreißen, Löscher in der Außenfassade oder eine Badsanierung sind nur nach Absprache mit Ihnen gestattet.

Die Balkongestaltung obliegt dem Mieter

Als Vermieter haben Sie keinen Einfluss darauf, wie Ihr Mieter seinen Balkon gestaltet, welche Möbel dort stehen oder Farben verwendet werden. Auch Balkon-Pflanzkästen dürfen vom Mieter angebracht werden, es muss lediglich sichergestellt werden, dass diese fest angebracht sind und sich bei starkem Wind nicht lösen.

Die einzigen Einschränkungen: Balkonpflanzen dürfen Nachbarn nicht stören, Blätter und Blüten in großer Menge dürfen nicht auf benachbarten Balkonen landen. Wenn Mieter ein Haustiernetzt am Balkon installieren möchten, können Sie das als Vermieter verbieten, denn hierbei handelt es sich um eine Veränderung der Mietsache.

Auch für einen festangebrachten Sonnenschutz gilt: eine vorherige Zustimmung Ihrerseits ist notwendig.

Grillen: Auf Balkon, Terrasse & Garten erlaubt

Grundsätzlich ist das Grillen auf dem Balkon, der Terrasse oder im Garten erlaubt. Dabei ist es jedoch wichtig, welche Art von Grill verwendet wird. Gas- beziehungsweise Elektrogrille sind uneingeschränkt erlaubt, da keine Rauchschwaden zu den Nachbarn ziehen können. Grillen mit festen und flüssigen Brennstoffen ist jedoch nicht erlaubt.

Allerdings gibt es Ausnahmen: Fühlen sich Nachbarn des Mieters durch das Grillen belästigt, da der Rauch in die Nachbarwohnung zieht, ist das Grillen unzulässig. Das Grillen ist auch verboten, wenn Sie im Mietvertrag das Grillen auf dem Balkon, der Terrasse oder dem Garten  ausdrücklich verbieten. Durch die Unterzeichnung des Mietvertrags hat Ihr Mieter dieser Regelung zugestimmt.

Kinderwagen und Gehhilfen im Treppenhaus gestattet

Kinderwagen, Rollatoren und Rollstühle dürfen dauerhaft dauerhaft im Hausflur abgestellt werden. Ihre Mieter müssen nur beachten, dass zu jedem Zeitpunkt ein Fluchtweg mit einer mindestbreite von 90 Zentimetern frei bleibt.

Vorübergehend dürfen Mieter auch Schuhe auf der Fußmatte oder Altpapier vor der Haustür abstellen. Nicht gestattet sind stark riechender Restmüll und ausrangierte Möbel. Hierfür müssen Mieter Ihren Keller oder Abstellkammern nutzen.

Schneeschippen nach Vereinbarung im Mietvertrag

Grundsätzlich sind Sie als Vermieter für das Freiräumen der Laufwege im Winter verantwortlich. Mieter sind nur dann zum zu Räum- und Streuarbeiten verpflichtet, wenn dies im Mietvertrag so vereinbart wurde. Eine Regelung in der Hausordnung (bei Fluraushang) ist nicht ausreichend.

Besteht die Pflicht, muss der Gehweg in der Regel zwischen 07:00 Uhr und 20:00 Uhr freigeräumt sein, die genauen Streuzeiten des Winterdiensts legt die Gemeinde fest. An diese Zeiten müssen sich auch berufstätige Mieter halten.

Lagerung gefährlicher Stoffe untersagt

Auch wenn es nicht ausdrücklich im Mietvertrag untersagt wird, dürfen gefährliche Stoffe nicht in der Wohnung oder dem Keller des Mieters gelagert werden. Die Lagerung solcher Stoffe stellt in der Regel eine Vertragsverletzung dar und kann daher abgemahnt werden.

Zu den gefährlichen Stoffen zählen:

  • leicht brennbare Materialien
  • explosive Materialien
  • Feuerwerkskörper
  • Giftstoffe und Säuren

Treppenhausreinigung: Regelungen im Mietvertrag

Auch das Putzen von Gemeinschaftsräumen, wie Flur oder Keller, kann im Mietvertrag geregelt werden. Die Vereinbarung kann entweder festlegen, dass eine Reinigungsfirm engagiert und über die Betriebskostenabrechnung bezahlt wird oder Mieter dir Reinigung der Gemeinschaftsräume selbst übernehmen.

Homeoffice: Büroarbeiten am Computer erlaubt

Gerade durch die Pandemie wurde das Homeoffice richtig beliebt. Typische Büroarbeiten am Schreibtisch oder Computer sind in Mietwohnungen uneingeschränkt erlaubt. Tätigkeiten mit hohem Geräuschpegel, Kundenbesuch oder Laufkundschaft müssen von Ihnen und in manchen Fällen auch von anderen Nachbarn gestattet werden. Das Arbeiten von Mitarbeitern Ihres Mieters innerhalb der Wohnung können Sie als Vermieter verbieten, denn regelmäßigen Personenverkehr im Hausflur müssen Sie nicht dulden.

Kündigung und Auszug

Auch bei einer Kündigung und dem darauf folgenden Auszug sind Mieter zu gewissen Handlungen verpflichtet. Lernen Sie jetzt mehr über die Pflichten bei der Wohnungsübergabe und was Sie von Mietern verlangen können.

Keine generelle Renovierungspflicht beim Auszug

Entgegen des weitverbreiteten Mythos gibt es keine Renovierungspflicht für Mieter bei Auszug. Zahlreiche Formulierungen in Mietverträgen sind daher unwirksam. Schönheitsreparaturen können Sie nur vom Mieter verlangen, wenn er die Wohnung zum Einzug in einem renovierten Zustand übernommen hat. Auch leichte Kratzer im Fußboden müssen Sie bei längerer Vermietungsdauer als Vermieter akzeptieren.

In der Regel gilt, dass die Wohnung besenrein übergeben wird.

Eine Grundreinigung vor der Übergabe an Sie ist nicht nötig, es ist ausreichend wenn Ihr Mieter die Wohnung gründlich kehrt und grobe Unreinheiten entfernt.

Weiße Wände: abhängig von Rückgabeklausel

Eine Rückgabeklausel im Mietvertrag kann regeln, in welcher Farbe die Wände der Wohnung beim Auszug zurückgegeben werden müssen. Wurde keine Rückgabeklausel vereinbart, muss der Mieter die Wohnung lediglich in einer hellen Farbe zurückgeben und kann nicht dazu gezwungen werden die Wände frisch weiß zu streichen.

Umgehung der Kündigungsfrist durch Nachmieter nicht möglich

Viele Mieter versuchen die dreimonatige Kündigungsfrist zu umgehen, indem Sie einen Nachmieter für die Wohnung suchen. Als Vermieter können Sie die Kündigungsfrist verkürzen und den Nachmieter akzeptieren, müssen Sie aber nicht! Es steht Ihnen zu, sämtliche Nachmietervorschläge abzulehnen, wenn sich im Mietvertrag keine Nachmieterklausel befindet.

Auszugsprämie unzulässig, Ablöseprämie erlaubt

Eine Auszugsprämie ist grundsätzlich verboten, Mieter dürfen von ihrem Vermieter kein Geld für das Freiwerden des Wohnraums verlangen.

Eine Ablöseprämie zwischen dem Mieter und Nachmieter ist gesetzlich jedoch nicht verboten. Ihr Mieter darf Geld von Ihrem zukünftigen Mieter verlangen, wenn die vom Mieter bezahlte Küche oder Einrichtungsgegenstände übernommen werden. Die Summe, die verlangt wird, muss dabei dem Zeitwert der Gegenstände und nicht dem Neuwert entsprechen.

Mietvertragsende nicht mit Tod des Mieters

Wenn ein Mieter verstirbt, endet das Mietverhältnis nicht automatisch mit dem Tod des Mieters. Die Erben des verstorbeben Mieters müssen die Initiative ergreifen und Ihnen die Wohnung kündigen, da die Verpflichtungen des Verstorbenen auf die Erben übergehen. Das heißt, dass im Falle einer versäumten Kündigung, Sie weiterhin Mietzahlungen von den Erben verlangen können.