Was ist in einer Mietwohnung erlaubt? Schnell erklĂ€rt – Mietrecht

Was ist in einer Mietwohnung erlaubt? – Darf Ihr Mieter zu jeder Uhrzeit musizieren? Besuch empfangen? Diese uns viele weitere Fragen klĂ€ren wir in diesem Beitrag. Die interessantesten Fragen und hĂ€ufigsten Streitthemen finden Sie hier ĂŒbersichtlich zusammengefasst und einfach beantwortet. Lernen Sie jetzt, was Ihr Mieter in der Wohnung machen darf und welche Handlungen Sie ihm verbieten dĂŒrfen.

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Was ist in einer Mietwohnung erlaubt?

Es gibt viele Mythen und IrrtĂŒmer zu dem Thema, was in einer Mietwohnung erlaubt ist und was nicht. Grund dafĂŒr ist, dass das Mietrecht hĂ€ufig kein klares Ja oder Nein auf die Fragen gibt. Eine rechtswirksame Hausordnung kann Ihnen dabei helfen, ein harmonisches Miteinander in Ihrem Mietshaus zu schaffen, in dem gegenseitige RĂŒcksicht aufeinander genommen wird.

VerstĂ¶ĂŸt ein Mieter gegen die Regeln und Pflichten, können Sie ihm eine Abmahnung erteilen. Je nach Ausmaß und HĂ€ufigkeit können VerstĂ¶ĂŸe zu einer außerordentlichen KĂŒndigung Ihrerseits berechtigen.

LÀrm: Feiern, musizieren und KinderlÀrm.

In Ihrer Hausordnung sollten Sie die Ruhezeiten klar definieren. In der Regel gilt die Nachtruhe von 22:00 Uhr bis 06:00 Uhr. Daneben gibt es oftmals eine Mittagsruhe, die von 13:00 Uhr bis 15:00 Uhr geht (optional).

Partys: einmal im Monat erlaubt, Ruhezeiten beachten

Das Feiern ist streng genommen nur bis zur Nachtruhe um 22:00 Uhr gestattet. Danach muss Ihr Mieter darauf achten, dass andere Bewohner nicht durch die LautstĂ€rke gestört werden. WĂ€hrend der Ruhezeiten dĂŒrfen die Mieter weiterhin Musik hören – aber nur in ZimmerlautstĂ€rke.

Achtung: Andere Mieter können wegen (mehrfacher) Ruhestörung die Miete mindern. In diesem Fall muss der Party Gastgeber fĂŒr die Mietminderung der anderen aufkommen.

Musikinstrumente: nur wÀhrend Ruhezeiten verboten

Das Spielen auf Instrumenten dĂŒrfen Sie Ihrem Mieter nicht komplett verbieten, egal um welches Instrument es sich dabei handelt. Das Musizieren gehört zum Recht der freien Entfaltung der Persönlichkeit. Ihr Mieter muss allerdings die Ruhezeiten einhalten.

LÀnger als 2 Stunden pro Tag kann , je nach Rechtsprechung, als zu lange BelÀstigung gelten und verboten werden. Wie beim Grillen auch, können Sie gesonderte Regelungen zum Musizieren (wie zeitliche Begrenzungen)  im Mietvertrag treffen, komplett verbieten geht aber nicht.

Faustregel: 2 Stunden pro Tag erlaubt.

KinderlÀrm: spielen, lachen, weinen und schreien erlaubt

Die GerĂ€usche von Kindern mĂŒssen von Ihnen und anderen Bewohnern hingenommen werden. Lautes Spielen mit Freunden in der Wohnung oder dem Garten gehört zur Kindheit – dazu gehört auch weinen, lachen und schreien. Verhindern kann man den LĂ€rm wĂ€hrend der Ruhezeiten nicht, allerdings sollte Ihr Mieter darauf achten, dass wĂ€hrend der Mittags- und Nachtruhe der LĂ€rmpegel so gering wie möglich gehalten wird.

Duschen und Baden wÀhrend der Nachtruhe erlaubt

Ihrem Mieter steht es zu, auch wĂ€hrend der Nachtruhe bis zu 30 Minuten zu duschen. Daher dĂŒrfen Sie das nĂ€chtliche Baden oder Duschen nicht in Ihrer Hausordnung verbieten. Wird die nĂ€chtliche Ruhe durch das Duschen lĂ€nger als 30 Minuten gestört, können Sie den Mieter abmahnen.

Besuch: Besucherzeiten und Besucheranzahl

Ihre Mieter können so oft Besuch empfangen, wie sie möchten. Als Vermieter können Sie die Anzahl der Besucher oder Besuche nicht beschrĂ€nken. Der Besuch darf sich dabei auch alleine, ohne die Anwesenheit des Mieters, in der Wohnung aufhalten. Ihr Mieter und der Besucher mĂŒssen lediglich auf die LautstĂ€rke und Ruhezeiten achten.

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Dauer: mehrere Wochen am StĂŒck möglich

Mieter dĂŒrfen selbst entscheiden, wie lange Ihr Besuch bleiben darf – sogar mehrere Wochen am StĂŒck sind erlaubt. Allerdings darf bei einem lĂ€ngeren Aufenthalt die Wohnung durch den Besuch die Wohnung nicht ĂŒberbelegt werden.

Wann wird der Besuch zum Mitbewohner?

Wann ein Besucher zum Mitbewohner wird, hĂ€ngt grundsĂ€tzlich von der Dauer des Besuchs ab. Bleibt ein Besucher lĂ€nger als sechs Wochen ohne Unterbrechung, dĂŒrfen Zweifel daran bestehen, dass es sich noch um einen Besuch handelt. Nach drei Monaten handelt es sich in keinem Fall mehr um Besuch.

Bis zu 6 Wochen am StĂŒck erlaubt.

In beiden FĂ€llen liegt die Beweislast bei Ihnen als Vermieter – sie dĂŒrfen sogar ein Buch darĂŒber fĂŒhren, wann der Besuch kommt und geht. Grund dafĂŒr ist die Bemessung der Nebenkosten, werden die Nebenkosten im VerteilerschlĂŒssel nach Personenzahl berechnet, haben Sie das Recht mehr zu verlangen.

Hausverbot in GemeinschaftsrÀumen möglich

HÀlt der Besuch Ihres Mieters sich nicht an die Hausordnung oder belÀstigt andere Mieter wÀhrend seiner Anwesenheit, haben Sie als Vermieter das Recht in bestimmten FÀllen ein Hausverbot auszusprechen. Beispielsweise ist ein Hausverbot bei mehrfacher LÀrmbelÀstigung oder von Besuchern verursachten Verschmutzungen und SchÀden am GebÀude zulÀssig.

Rauchen: Wohnung, Treppenhaus & Balkon

Das Rauchen in Wohnungen, auf dem Balkon oder in GemeinschaftsrÀumen ist ein heikles Thema. GrundsÀtzlich kann es nicht komplett verboten werden und muss von Ihnen als Vermieter geduldet werden. EinschrÀnkungen sind jedoch unter bestimmten Bedingungen möglich.

In der Mietswohnung ist das Rauchen gestattet

GrundsĂ€tzlich ist das Rauchen in der Wohnung erlaubt und darf nicht von Ihnen verboten werden. Rauchen verstĂ¶ĂŸt laut Bundesgerichtshof nicht gegen den vertragsmĂ€ĂŸigen Gebrauch der Mietwohnung. Ihr Mieter muss beim Rauchen nur sicherstellen, das der Qualm nicht in das Treppenhaus oder andere Wohnungen zieht.

Rauchen auf dem Balkon kann eingeschrÀnkt werden

GrundsĂ€tzlich kann das Rauchen auf dem Balkon, wie in der Wohnung auch, nicht verboten werden. FĂŒhlen sich direkte Nachbarn jedoch gestört, kann das Rauchen auf dem Balkon eingeschrĂ€nkt werden. So kann beispielsweise das nĂ€chtliche Rauchen zwischen 20:00 Uhr und 06:00 Uhr verboten werden, wenn der Qualm durch Fenster in die Nachbarwohnung zieht.

Treppenhaus: Hausordnung bestimmt das Rauchen

In der Hausordnung können Sie fĂŒr GemeinschaftsrĂ€ume, wie beispielsweise das Treppenhaus, den Keller oder Aufzug, ein generelles Rauchverbot festlegen. Dies ist möglich, da nicht-rauchende Bewohner den Rauch als unzumutbare Belastung ansehen dĂŒrfen.

Aber Achtung: Wurde kein striktes Rauchverbot in der Hausordnung erlassen, dĂŒrfen Ihre Mieter sich im Treppenhaus eine Zigarette anzĂŒnden – solange ausgiebig gelĂŒftet wird und kein anderer Bewohner belĂ€stigt wird.

Haustiere: Kleintiere, Hunde und Exoten

Generell dĂŒrfen Sie als Vermieter Haustiere im Allgemeinen nicht verbieten. Klauseln, dass Hunde oder Katzen im Haus generell verboten sind, sind unzulĂ€ssig. Wie es um die verschiedenen Tierarten steht, erfahren Sie jetzt.

Kleintiere: Hamster und Co. ohne Erlaubnis gestattet

Kleine Haustiere wie Hamster, Hasen, Meerschweinchen, Vögel oder Fische dĂŒrfen Mieter ohne Ihre Erlaubnis in der Mietwohnung halten. Hierbei muss es nur im Rahmen der ĂŒblichen Tierhaltungsmenge bleiben und die Tiere dĂŒrfen keine SchĂ€den an der Wohnung verursachen.

Hunde und Katzen: Zustimmung notwendig, kein generelles Verbot

Möchte Ihr Mieter eine Katze oder einen Hund halten, benötigen Sie Ihre Zustimmung. Generell verbieten dĂŒrfen Sie diese Tiere jedoch nicht. Handelt es sich beispielsweise um ein Therapietier, wie Begleithund oder Assistenzhund, handelt, mĂŒssen Sie die Haltung erlauben.

Als Vermieter mĂŒssen Sie zudem alle Mieter gleich behandeln, das bedeutet, wenn Sie einem die Haltung eines Hundes gestatten, dĂŒrfen Sie anderen die Haltung nicht verbieten.

Exoten: gefÀhrliche Tiere nur mit Zustimmung erlaubt

Exotische Tiere wie Echsen, Spinnen, Skorpione oder Schlangen zĂ€hlen rechtlich gesehen zu Kleintieren, die Ihr Mieter ohne Ihre Erlaubnis in der Wohnung halten kann. Die Ausnahme sind giftige oder potentiell gefĂ€hrliche Exoten: hier mĂŒssen Sie der Haltung zustimmen oder können diese verbieten.

Weitere Regelungen bezĂŒglich der Mieter

Neben den wichtigen Themen wie LÀrm, Besuch, Rauchen oder Tieren gibt es noch weitere Regeln und Pflichten innerhalb eines MietverhÀltnisses. Hier weitere interessante Regelungen dazu, was Ihr Mieter darf und was nicht.

Renovierungsarbeiten: HĂ€mmern, schrauben und streichen

Mieter dĂŒrfen ihre Wohnung so gestalten, wie sie möchten und auch kleine Schönheitsreparaturen selbst vornehmen. Sogar ein neuer Boden und Bohrlöscher in der Wand sind erlaubt – als Vermieter können Sie jedoch vor dem Auszug vom Mieter verlangen, den ursprĂŒnglichen Zustand zum Einzugstermin wiederherzustellen.

FĂŒr grĂ¶ĂŸere Umbaumaßnahmen ist eine Vermieterzustimmung nötig. WĂ€nde einreißen, Löscher in der Außenfassade oder eine Badsanierung sind nur nach Absprache mit Ihnen gestattet.

Die Balkongestaltung obliegt dem Mieter

Als Vermieter haben Sie keinen Einfluss darauf, wie Ihr Mieter seinen Balkon gestaltet, welche Möbel dort stehen oder Farben verwendet werden. Auch Balkon-PflanzkĂ€sten dĂŒrfen vom Mieter angebracht werden, es muss lediglich sichergestellt werden, dass diese fest angebracht sind und sich bei starkem Wind nicht lösen.

Die einzigen EinschrĂ€nkungen: Balkonpflanzen dĂŒrfen Nachbarn nicht stören, BlĂ€tter und BlĂŒten in großer Menge dĂŒrfen nicht auf benachbarten Balkonen landen. Wenn Mieter ein Haustiernetzt am Balkon installieren möchten, können Sie das als Vermieter verbieten, denn hierbei handelt es sich um eine VerĂ€nderung der Mietsache.

Auch fĂŒr einen festangebrachten Sonnenschutz gilt: eine vorherige Zustimmung Ihrerseits ist notwendig.

Grillen: Auf Balkon, Terrasse & Garten erlaubt

GrundsĂ€tzlich ist das Grillen auf dem Balkon, der Terrasse oder im Garten erlaubt. Dabei ist es jedoch wichtig, welche Art von Grill verwendet wird. Gas- beziehungsweise Elektrogrille sind uneingeschrĂ€nkt erlaubt, da keine Rauchschwaden zu den Nachbarn ziehen können. Grillen mit festen und flĂŒssigen Brennstoffen ist jedoch nicht erlaubt.

Allerdings gibt es Ausnahmen: FĂŒhlen sich Nachbarn des Mieters durch das Grillen belĂ€stigt, da der Rauch in die Nachbarwohnung zieht, ist das Grillen unzulĂ€ssig. Das Grillen ist auch verboten, wenn Sie im Mietvertrag das Grillen auf dem Balkon, der Terrasse oder dem Garten  ausdrĂŒcklich verbieten. Durch die Unterzeichnung des Mietvertrags hat Ihr Mieter dieser Regelung zugestimmt.

Kinderwagen und Gehhilfen im Treppenhaus gestattet

Kinderwagen, Rollatoren und RollstĂŒhle dĂŒrfen dauerhaft dauerhaft im Hausflur abgestellt werden. Ihre Mieter mĂŒssen nur beachten, dass zu jedem Zeitpunkt ein Fluchtweg mit einer mindestbreite von 90 Zentimetern frei bleibt.

VorĂŒbergehend dĂŒrfen Mieter auch Schuhe auf der Fußmatte oder Altpapier vor der HaustĂŒr abstellen. Nicht gestattet sind stark riechender RestmĂŒll und ausrangierte Möbel. HierfĂŒr mĂŒssen Mieter Ihren Keller oder Abstellkammern nutzen.

Schneeschippen nach Vereinbarung im Mietvertrag

GrundsĂ€tzlich sind Sie als Vermieter fĂŒr das FreirĂ€umen der Laufwege im Winter verantwortlich. Mieter sind nur dann zum zu RĂ€um- und Streuarbeiten verpflichtet, wenn dies im Mietvertrag so vereinbart wurde. Eine Regelung in der Hausordnung (bei Fluraushang) ist nicht ausreichend.

Besteht die Pflicht, muss der Gehweg in der Regel zwischen 07:00 Uhr und 20:00 Uhr freigerĂ€umt sein, die genauen Streuzeiten des Winterdiensts legt die Gemeinde fest. An diese Zeiten mĂŒssen sich auch berufstĂ€tige Mieter halten.

Lagerung gefÀhrlicher Stoffe untersagt

Auch wenn es nicht ausdrĂŒcklich im Mietvertrag untersagt wird, dĂŒrfen gefĂ€hrliche Stoffe nicht in der Wohnung oder dem Keller des Mieters gelagert werden. Die Lagerung solcher Stoffe stellt in der Regel eine Vertragsverletzung dar und kann daher abgemahnt werden.

Zu den gefÀhrlichen Stoffen zÀhlen:

  • leicht brennbare Materialien
  • explosive Materialien
  • Feuerwerkskörper
  • Giftstoffe und SĂ€uren

Treppenhausreinigung: Regelungen im Mietvertrag

Auch das Putzen von GemeinschaftsrĂ€umen, wie Flur oder Keller, kann im Mietvertrag geregelt werden. Die Vereinbarung kann entweder festlegen, dass eine Reinigungsfirm engagiert und ĂŒber die Betriebskostenabrechnung bezahlt wird oder Mieter dir Reinigung der GemeinschaftsrĂ€ume selbst ĂŒbernehmen.

Homeoffice: BĂŒroarbeiten am Computer erlaubt

Gerade durch die Pandemie wurde das Homeoffice richtig beliebt. Typische BĂŒroarbeiten am Schreibtisch oder Computer sind in Mietwohnungen uneingeschrĂ€nkt erlaubt. TĂ€tigkeiten mit hohem GerĂ€uschpegel, Kundenbesuch oder Laufkundschaft mĂŒssen von Ihnen und in manchen FĂ€llen auch von anderen Nachbarn gestattet werden. Das Arbeiten von Mitarbeitern Ihres Mieters innerhalb der Wohnung können Sie als Vermieter verbieten, denn regelmĂ€ĂŸigen Personenverkehr im Hausflur mĂŒssen Sie nicht dulden.

KĂŒndigung und Auszug

Auch bei einer KĂŒndigung und dem darauf folgenden Auszug sind Mieter zu gewissen Handlungen verpflichtet. Lernen Sie jetzt mehr ĂŒber die Pflichten bei der WohnungsĂŒbergabe und was Sie von Mietern verlangen können.

Keine generelle Renovierungspflicht beim Auszug

Entgegen des weitverbreiteten Mythos gibt es keine Renovierungspflicht fĂŒr Mieter bei Auszug. Zahlreiche Formulierungen in MietvertrĂ€gen sind daher unwirksam. Schönheitsreparaturen können Sie nur vom Mieter verlangen, wenn er die Wohnung zum Einzug in einem renovierten Zustand ĂŒbernommen hat. Auch leichte Kratzer im Fußboden mĂŒssen Sie bei lĂ€ngerer Vermietungsdauer als Vermieter akzeptieren.

In der Regel gilt, dass die Wohnung besenrein ĂŒbergeben wird.

Eine Grundreinigung vor der Übergabe an Sie ist nicht nötig, es ist ausreichend wenn Ihr Mieter die Wohnung grĂŒndlich kehrt und grobe Unreinheiten entfernt.

Weiße WĂ€nde: abhĂ€ngig von RĂŒckgabeklausel

Eine RĂŒckgabeklausel im Mietvertrag kann regeln, in welcher Farbe die WĂ€nde der Wohnung beim Auszug zurĂŒckgegeben werden mĂŒssen. Wurde keine RĂŒckgabeklausel vereinbart, muss der Mieter die Wohnung lediglich in einer hellen Farbe zurĂŒckgeben und kann nicht dazu gezwungen werden die WĂ€nde frisch weiß zu streichen.

Umgehung der KĂŒndigungsfrist durch Nachmieter nicht möglich

Viele Mieter versuchen die dreimonatige KĂŒndigungsfrist zu umgehen, indem Sie einen Nachmieter fĂŒr die Wohnung suchen. Als Vermieter können Sie die KĂŒndigungsfrist verkĂŒrzen und den Nachmieter akzeptieren, mĂŒssen Sie aber nicht! Es steht Ihnen zu, sĂ€mtliche NachmietervorschlĂ€ge abzulehnen, wenn sich im Mietvertrag keine Nachmieterklausel befindet.

AuszugsprÀmie unzulÀssig, AblöseprÀmie erlaubt

Eine AuszugsprĂ€mie ist grundsĂ€tzlich verboten, Mieter dĂŒrfen von ihrem Vermieter kein Geld fĂŒr das Freiwerden des Wohnraums verlangen.

Eine AblöseprĂ€mie zwischen dem Mieter und Nachmieter ist gesetzlich jedoch nicht verboten. Ihr Mieter darf Geld von Ihrem zukĂŒnftigen Mieter verlangen, wenn die vom Mieter bezahlte KĂŒche oder EinrichtungsgegenstĂ€nde ĂŒbernommen werden. Die Summe, die verlangt wird, muss dabei dem Zeitwert der GegenstĂ€nde und nicht dem Neuwert entsprechen.

Mietvertragsende nicht mit Tod des Mieters

Wenn ein Mieter verstirbt, endet das MietverhĂ€ltnis nicht automatisch mit dem Tod des Mieters. Die Erben des verstorbeben Mieters mĂŒssen die Initiative ergreifen und Ihnen die Wohnung kĂŒndigen, da die Verpflichtungen des Verstorbenen auf die Erben ĂŒbergehen. Das heißt, dass im Falle einer versĂ€umten KĂŒndigung, Sie weiterhin Mietzahlungen von den Erben verlangen können.