Immobilo (Immobilienportal) (Wiki, Definition): Haus, Wohnung und WG-Zimmer

Immobilo.de positioniert sich als Aggregations-Portal für Miet- und Kaufobjekte sowie WG-Zimmer — und bündelt Inserate aus eigenen Quellen mit Daten von Partnerportalen. Hinter der Suchmaske steckt ein zweites Geschäftsmodell: Wer „Immobilie verkaufen“ anklickt, wird in einen Makler-Vergleich gelotst, für den Immobilo Provisionen kassiert. Diese Doppelrolle als Kleinanzeigen-Aggregator und Lead-Generator ist legal, aber für Eigentümer und Suchende nur dann sinnvoll, wenn man die Mechanik kennt. Hier die Praxis-Sicht: Was funktioniert, wo die Schwächen liegen, und wann sich das Portal überhaupt lohnt.

Was Immobilo als Immobilienportal wirklich ist

Immobilo ist kein klassisches Inserate-Portal wie ImmobilienScout24 oder Immowelt, sondern arbeitet primär als Meta-Suchmaschine plus Maklervermittler. Der Datenbestand stammt aus einem Mix aus direkt eingestellten Anzeigen, Maklerfeeds und gecrawlten Drittquellen — was Reichweite schafft, aber auch Aktualitätslücken bedeutet.

Datenquellen und Inserats-Aktualität bei Immobilo

Wer auf Immobilo eine Wohnung anklickt, sieht nicht zwangsläufig ein originäres Inserat. Viele Treffer verweisen auf externe Plattformen, weshalb dort schon vermietete Objekte teils noch tagelang sichtbar bleiben. Dieser Effekt ist typisch für Aggregatoren und auch von Tools wie Kaufnebenkosten-Rechnern kennt man die Verzögerung in den Datenständen.

  • Eigeninserate von Privatanbietern und Maklern
  • Feeds von Partnerportalen via API
  • Crawler-Daten aus offen zugänglichen Listings
  • Sponsored-Listings von Vermarktungspartnern

Immobilo Geschäftsmodell: Lead-Vermittlung als Kerngeschäft

Das eigentliche Geld verdient Immobilo nicht mit Inseratsgebühren, sondern mit der Weitervermittlung von Verkäufer-Anfragen an regionale Makler. Pro qualifiziertem Lead zahlen Makler typischerweise 30–150 EUR — abhängig von Region und Objektwert.

Rechtliche Einordnung: Plattform-Haftung und Impressumspflicht

Als Telemediendiensteanbieter unterliegt Immobilo dem TMG bzw. dem Digital Services Act (DSA). Für nutzergenerierte Inhalte greift das Haftungsprivileg nach § 10 TMG nur bis zur Kenntnis von Rechtsverstößen. Wer ein falsches Inserat findet (z. B. Fake-Wohnung mit Vorkasse-Forderung), kann eine Notice-and-Takedown-Anfrage stellen — das Portal muss dann zügig reagieren.

Faustregel: Jede Maklervergleichs-Plattform mit „kostenlos & unverbindlich“-Versprechen finanziert sich über Lead-Verkauf. Der Makler refinanziert die Lead-Kosten später über die Verkäuferprovision — am Ende zahlt also der Verkäufer.

Suche bei Immobilo: Haus, Wohnung, WG-Zimmer im Vergleich

Die Suchfunktion ist optisch reduziert, aber funktional schwächer als bei den großen Plattformen. Filter wie energetischer Standard, Baujahr-Range oder konkrete Ausstattungsdetails fehlen oder sind vereinfacht. Für die Grobsuche reicht das — für die Endauswahl reicht es selten.

Mietwohnung über Immobilo: Realität und Trefferqualität

In Großstädten wie Berlin, München, Hamburg oder Köln liefert Immobilo solide Treffermengen, jedoch mit hohem Anteil an Mehrfach-Listings. Wer parallel auf ImmoScout24 sucht, sieht 70–80 % der Objekte ohnehin schon dort. Der Mehrwert liegt eher in Mittel- und Kleinstädten, wo regionale Makler-Feeds gebündelt werden.

Eigentumswohnung und Haus kaufen: Kalkulation vor Klick

Bevor man bei Immobilo eine Anfrage abschickt, sollte die eigene Finanzierung stehen. Nutze die monatliche Belastung als Filter, prüfe den Kaufpreisfaktor und kalkuliere die Mietrendite, falls es um eine Kapitalanlage geht. Ohne diese Vorarbeit verschwendest du Zeit und produzierst Phantom-Anfragen.

WG-Zimmer auf Immobilo: Nische mit Schwächen

Im WG-Segment ist Immobilo gegenüber WG-Gesucht klar im Nachteil: weniger Inserate, kaum Mitbewohner-Profile, kein etabliertes Matching. Für reine Zimmer-Suche ist das Portal zweite Wahl. Auch das rechtlich relevante Detail „Hauptmietvertrag oder Untermietvertrag nach § 540 BGB“ wird in Inseraten selten transparent gemacht.

Such-Filter im direkten Funktionsvergleich

Wer routiniert sucht, merkt schnell, an welchen Stellen die Filter zu grob greifen. Folgende Tabelle zeigt typische Such-Features im Vergleich.

Filter Immobilo ImmoScout24 Immowelt
Energieeffizienzklasse nein ja (A+ bis H) ja
Baujahr-Range begrenzt frei wählbar frei wählbar
Etagen-Filter nein ja ja
Barrierefreiheit einfach detailliert detailliert
Provisionsfrei-Filter ja ja ja
Umkreissuche in km ja ja ja
Karten-Suche live basic fortgeschritten fortgeschritten
[crp limit="2"]

Inserieren auf Immobilo: Kosten, Reichweite, Sinn

Privatpersonen können auf Immobilo grundsätzlich kostenlos inserieren — der eigentliche Zielkunde ist aber der gewerbliche Makler mit Paketverträgen. Die Reichweite einzelner Privatinserate ist begrenzt, da das Portal redaktionell vor allem Maklerangebote pusht.

Anbietertyp Inseratskosten Laufzeit Reichweite
Privatperson (Miete) 0 EUR 30–60 Tage gering bis mittel
Privatperson (Verkauf) 0 EUR + Maklerlead-Andienung variabel mittel
Makler-Einzelinserat ca. 15–40 EUR 30 Tage mittel
Makler-Paket ab ca. 80 EUR/Monat monatlich hoch
Premium-Highlight +10–25 EUR 14 Tage höher (Top-Position)
Bauträger-Projekt auf Anfrage laufzeitabhängig hoch

Inseratspflichten nach GEG bei Immobilo

Auch auf Immobilo gelten dieselben gesetzlichen Pflichtangaben wie auf jedem anderen Portal: Energieausweis-Pflichtdaten nach § 87 GEG (Energieträger, Endenergiebedarf, Baujahr, Effizienzklasse). Wer das vergisst, riskiert Bußgelder bis 15.000 EUR — die Marktüberwachung der Länder kontrolliert stichprobenartig.

  • Endenergiebedarf in kWh/(m²·a)
  • Wesentlicher Energieträger
  • Baujahr des Wohngebäudes
  • Energieeffizienzklasse A+ bis H
  • Art des Energieausweises (Bedarf/Verbrauch)

Exposé-Tuning: Welche Inserate auf Immobilo wirklich Klicks bringen

Aus der Auswertung tausender Inserate kristallisieren sich klare Hebel heraus: Mindestens acht Fotos in Querformat, ein Grundriss als PDF oder Bild, eine Objektbeschreibung mit 600–1.200 Zeichen und ein Klartext-Titel ohne Großbuchstaben-Marketing. Inserate ohne Grundriss erhalten nachweislich 30–40 % weniger qualifizierte Anfragen.

Praxis-Tipp: Lade den Grundriss anonymisiert hoch — entferne Namen vorheriger Eigentümer, Vermessungs-Stempel und genaue Hausnummern. Der DSGVO-Verstoß durch verbleibende Personendaten ist häufiger als gedacht und kann nach Art. 82 DSGVO Schadenersatzforderungen auslösen.

Immobilo im Vergleich zu ImmoScout24, Immowelt und Kleinanzeigen

Wer eine Plattformwahl trifft, sollte Reichweite, Inserats-Originalität und Filterfunktionen gegeneinander abwägen. Immobilo gewinnt selten den Direktvergleich, ist aber als Zweitplattform brauchbar.

Kriterium Immobilo ImmoScout24 Immowelt Kleinanzeigen
Marktanteil DE klein Marktführer stark sehr stark privat
Aggregator-Anteil hoch niedrig niedrig keiner
Maklervermittlung Kerngeschäft Zusatz Zusatz nein
WG-Segment schwach mittel mittel stark
Inserat Privat kostenlos kostenpflichtig teils kostenpflichtig kostenlos
Datenqualität mittel hoch hoch schwankend
App-Verbreitung gering sehr hoch hoch sehr hoch

Praxis-Tipp: Wer verkauft, sollte mindestens auf zwei der Top-Plattformen parallel inserieren. Wer mietet oder kauft, fährt mit ImmoScout24 + Kleinanzeigen + lokal Immowelt am besten — Immobilo als Ergänzung.

Maklervergleich auf Immobilo: Was Verkäufer wissen müssen

Klickt ein Eigentümer auf „Immobilie kostenlos bewerten“ oder „Makler finden“, übermittelt Immobilo die Kontaktdaten an drei bis fünf Partnermakler in der Region. Diese melden sich häufig innerhalb weniger Stunden — was professionell wirken kann, in der Praxis aber oft zu Telefonsalven führt.

Provisionen und Maklerverträge nach Anfrage über Immobilo

Seit der Reform des § 656c BGB gilt das hälftige Bestellerprinzip: Bei Verkauf einer Eigentumswohnung oder eines Einfamilienhauses an Verbraucher trägt der Verkäufer mindestens denselben Provisionsanteil wie der Käufer. Üblich sind 3,57 % brutto je Seite. Diese Kosten gehören zu den Kaufnebenkosten und sind bundesweit identisch geregelt — anders als die Grunderwerbsteuer, die je Bundesland zwischen 3,5 % und 6,5 % schwankt.

Alleinauftrag, qualifizierter Alleinauftrag oder Mehrfachauftrag

Die Vertragsform entscheidet darüber, wie hart ein Makler arbeitet. Beim einfachen Alleinauftrag darf der Eigentümer selbst weiterverkaufen, beim qualifizierten Alleinauftrag muss jeder Interessent über den Makler laufen. Mehrfachaufträge führen oft zu Preisdumping, weil drei Makler gleichzeitig dieselbe Immobilie vermarkten und Interessenten misstrauisch werden.

Auftragsart Eigenverkauf erlaubt Übliche Laufzeit Maklerengagement
Einfacher Alleinauftrag ja 3–6 Monate mittel
Qualifizierter Alleinauftrag nein 6 Monate hoch
Mehrfachauftrag ja unbefristet gering
Suchauftrag (Käuferseite) ja 3 Monate mittel

Checkliste: Bevor du Daten an Immobilo gibst

  • Ist der Verkauf wirklich kurzfristig geplant?
  • Eigene Wertvorstellung dokumentiert?
  • Maximal drei Makler-Termine einplanen
  • Provisionshöhe schriftlich verhandeln
  • Alleinauftrag oder Mehrfachauftrag entscheiden
  • Laufzeit auf 3–6 Monate begrenzen
  • Widerrufsrecht nach § 312g BGB nutzen
  • Energieausweis vorab besorgen

Fallstricke bei Immobilo aus 20 Jahren Marktpraxis

Die häufigsten Fehler von Nutzern haben weniger mit dem Portal selbst zu tun als mit Missverständnissen über das Geschäftsmodell. Wer Immobilo wie ImmoScout24 behandelt, wird enttäuscht.

Phantom-Inserate und veraltete Daten auf Immobilo

Durch die Aggregator-Logik sind 10–20 % der Treffer in Ballungsräumen veraltet — also Objekte, die längst vergeben oder verkauft sind. Nicht jede Mail wird beantwortet, nicht jede Telefonnummer ist aktuell. Wer drei Tage Recherche-Zeit verschwendet, hätte mit einem strukturierten Cashflow-Plan und Direktansprache eines Maklers das gleiche Ergebnis schneller erreicht.

Lead-Generierung als versteckter Sog

„Immobilienbewertung kostenlos“ ist nie wirklich kostenlos. Das Ergebnis ist oft eine grobe Spanne, die nur über das anschließende Maklergespräch konkretisiert wird. Wer eine seriöse Bewertung will, kalkuliert lieber selbst über Kaufpreisfaktor und Eigenkapitalrendite oder beauftragt einen unabhängigen Gutachter.

Steuerliche Aspekte werden auf Immobilo nicht thematisiert

Ein Verkauf vor Ablauf der Zehnjahresfrist nach § 23 EStG kann eine erhebliche Steuerlast auslösen — siehe Spekulationssteuer. Auch Denkmal-AfA-Effekte oder die Kalkulation des Cashflow einer Anlageimmobilie spielen in der Verkaufsentscheidung eine zentrale Rolle. Immobilo blendet diese Ebenen aus — sie sind aber für die Frage „verkaufen oder halten?“ entscheidend.

Häufigste Fehler bei der Portal-Nutzung im Überblick

  • Anfragen ohne fertige Finanzierungszusage
  • Mehrfach-Bewertungen bei verschiedenen Portalen parallel
  • Fehlende Pflichtangaben nach § 87 GEG im Inserat
  • Personendaten im Grundriss-PDF
  • Maklervertrag ohne Laufzeitbegrenzung unterschreiben
  • Vorkasse-Forderungen blind bezahlen (Wohnungsbetrug)

Rechenbeispiel 1: Verkauf über Immobilo-vermittelten Makler

Eine konkrete Kalkulation zeigt, was Eigentümer real erwartet. Annahme: Eigentumswohnung in Leipzig, Verkaufspreis 280.000 EUR, Verkauf über einen via Immobilo vermittelten Makler.

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Position Wert Anmerkung
Verkaufspreis 280.000 EUR Marktwert
Maklerprovision Verkäufer 9.996 EUR 3,57 % brutto
Energieausweis ca. 100 EUR Verbrauch